1、碧桂園成本控制5板斧近年來，土地、建材、人工價格都在不斷攀升，但碧桂園交付的公寓帶全屋裝修均價總能低于同行，它是靠什么打破了強大的成本魔咒，本文將從以下五大層面進行解讀。一、低成本拿地土地價格低，一向是碧桂園集團引以為傲的競爭優勢。碧桂園非常善于在城郊或新城區囤積大面積土地以達到降低土地成本的效果，其在廣州增城的項目鳳凰城一期土地地價低廉到每畝3萬元，而華南碧桂園的地價則是每畝6.8萬元。2007年上半年，碧桂園土地成本占平均銷售價格的比例有2004年的9.2降為7.4%，而這是在全國地價不斷飆升的背景之下完成的。以廣州為例，土地成本往往是房地產開發企業最主要的成本構成。尤其在最近兩年，廣州市
2、區拍出的部分住宅地塊，土地成本達到總成本的50%。對于能夠將土地成本控制在總成本的10%以內的碧桂園而言，其競爭優勢不言而喻。這種巨大優勢的取得，得益于與碧桂園開發模式緊密相連的獨特的土地運作方式：（1）推行郊區化戰略，避免高價拿地碧桂園堅持策略性地于一線城市近郊及二、三、四線城市發展配套完善的高品質物業項目，既考慮適應城市化進程、滿足廣大普通居民對提升住房品質的需求；也契合當地經濟發展和政府對城市區域規劃的需要。其屬下項目大部分選址于一線城市的近郊（距城市中心地帶約1030分鐘車程，能迅速接駁道路交通網絡的城郊區域）或二、三、四線城市的中心地帶，購地價格遠低于市區的水平。（2）以五星級酒店滿
3、足政府需求獲取低價優惠碧桂園在二三線城市之所以能夠順利拿下大片廉價土地，就是因為其五星級酒店等社區配套優勢滿足了當地政府的規劃需求，因而也能得到各地政府的偏愛與照顧。2007年7月10日，湖北隨州推出一幅2600畝土地。公告規定，取得競買資格的開發商應是“具備一級房地產企業開發資質的上市公司（或具備該資質的全資子公司）和具備五星級酒店開發經驗的酒店項目公司（或其控股的子公司具備開發經驗）聯合競買，聯合競買的房地產開發公司和酒店項目公司需是同股東”，同時規定“競得人須在該宗地范圍內建設一座建筑面積不少于20000平方米的五星級酒店及配套學校”，最終，碧桂園毫無懸念的以每畝34.8萬元的低價競得該
4、宗地塊。而這一情況以碧桂園在湖南張家界“零低價”拿地最為著名。（3）參與土地一級開發，截取土地升值利潤碧桂園2007年上半年開始進入土地一級開發領域。上半年，碧桂園參與開發的土地面積約為1789萬平方米，投入金額約為4.3億元。碧桂園相當部分土地的獲得，是在凈地出讓前與地方政府溝通，得到其支持，進而直接參與生地的前期開發與規劃，并在招拍掛中“以政府掛牌的價格收購土地”。由于一般缺乏直接競爭，碧桂園有能力以政府掛牌的價格收購土地，所以它的土地收購成本較低。同時，碧桂園也順勢截取了土地升值所產生的溢價收益，并將其轉化成巨大的土地成本優勢，最終達到享有土地升值和房地產開發雙重收益的目的。二、一體化運
5、營由于擁有一套自主的房地產開發鏈，碧桂園幾乎親自扮演了房地產開發程序中的各個角色。從項目的設計、建筑、裝修、銷售直至項目建成后的物業管理均由公司自行承擔及實施。往后，碧桂園仍將鞏固及優化其固有的房地產開發鏈，從而確保能夠長期有效的控制綜合開發成本，并同時賺取開發程序中的每一筆利潤。如此周而復始、滾動開發，保證了碧桂園迅速發展壯大。（1）快速開發節約時間成本碧桂園將整條房地產產業鏈整合集中在自己手上，利于協調、統一管理，從而實現持續施工、縮短工期，保證集團“快速開發、快速銷售、滾動發展”戰略目標的實現。為了能夠保持高速，碧桂園盡可能地節省每一個環節的時間，包括“準地塊”提前規劃、設計，待項目獲批
6、后便馬上進行施工建設。碧桂園有成熟的產品模式，可以在三個月內完成一個項目的開發運作，因此能以極具競爭力的價格銷售房子。（2）資源共享節約交易成本實現內部資源的共享，提高包括土地、建材在內的議價能力，從而節約交易成本。一般而言，企業在運營中無非是兩種成本，交易成本和組織成本工序在外，交易成本較大；工序在內，則組織成本較大。碧桂園依托強大的規模效應，以微小的組織成本節省了巨大的交易成本。（3）快速周轉再造利息成本優勢一體化使得碧桂園成為一個快速反應的企業，由于時間縮短，企業的管理成本、利息成本等都大幅降低。目前廣州房地產前30強的平均資產負債率達到了70%，個別企業可能更高。碧桂園操作如此大規模的
7、房地產項目，銀行資金、債券資金等負債資金占據著巨大數量及比重，但得益于“快速開發、快速銷售”，碧桂園的各類成本都得以最大限度的壓縮。三、規模化操盤碧桂園在其2007年招股書中，將自身的競爭優勢界定在土地、項目、大規模和一體化運營、客戶價值和馳名商標五個方面。楊國強也曾這樣定義碧桂園的成功，“大規模、快速生產、價廉物美的房屋工廠”，“低成本土地、規模化生產、快速銷售”。碧桂園實行規模化生產、規模化營銷，開辟了大盤時代。這是碧桂園強大的綜合開發實力、資源整合及調配能力的表現，也是碧桂園長期以來堅持規模開發模式創造的奇跡。從順德碧桂園開始，碧桂園集團幾乎沒有低于1000畝的項目，而碧桂園鳳凰城更是過
8、千畝的用地規模。四、低密度建筑碧桂園一直致力于開發低密度住宅，其主要產品以別墅及聯體洋房為主，相對于開發高層住宅而言別墅及低密度洋房的建筑成本較低。以2006年為例，廣州高層住宅的建筑成本為2000元/平方米左右，多層洋房(無裝修)的建筑成本則在10001200元/平方米左右，而別墅由于往往以毛坯房的標準交樓，故其建筑成本往往低于500元/平方米。五、高速率周轉碧桂園的開發速度非常驚人。在項目選址和土地收購階段就開始進行規劃研究初步設計，設計師和工程師一起考慮營銷中心對產品的構成、項目地點、前景的建議，并相應的完善計劃。一般項目概念設計一天就可完成，多數項目可以在拿到土地使用權后幾天內開工。獲得土地使用權證后，立即進行50以上土地面積的開發，從拿地到預售平均7個月，從預售到結算約8到10個月。一體化運營模式及規模化成本優勢，使碧桂園的項目銷售具有巨大的價格優勢，從而實現了其快速開發、快速銷售的發展戰略。而這一過程，不但是節約成本、創造效益的過程，更有效的提高了碧桂園的項目開發速度及資金周轉效率，提升生產資源的單位利用效率從而縮減其單位利用成本。
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