1、 碧桂園物業管理有限公司碧桂花城分公司公共設備管理制度二次供水及管網管理制度二次恒壓供水設備及管網綜合管理制度編制：梁 輝制度編號：花城公設供水01版本號：A頁碼：1/6批準：黃綺霞實施日期：2012-08-18修訂狀態號：0懸掛地點：供水機房1.0 目的通過對物業區域內供水設備系統實施有效管理，使供水設備系統正常工作，保障區域內供水設備系統暢通，為業戶提供良好的生活和工作環境。2.0 范圍適用于碧桂花城分公司所轄物業區域內的供水設備系統的管理。3.0 職責3.1工程維修服務部技工每日對供水設備巡視檢查和故障報告。3.1 工程維修服務部經理負責供水系統的維護保養計劃的制定，報分公司經理審批。3
2、.2 工程維修服務部負責市政供水總閥后所有閥門、管線、供水泵及消防水池（與物業管理服務部一起）等設備設施運行管理和維護保養工作。3.3 公司品質管理中心設備組負責對供水設備設施的管理提供業務指導。4.0 工作內容4.1技工每天應對小區內供水設備的主要部位至少巡視一次。巡視應記錄在加壓泵房日巡查記錄表。4.2巡視察看人機界面、電機、水泵、變頻器、電控箱內的溫度是否合適。4.3每月對需加油處加注相應的油料，檢查加油油路是否暢通，加完油后用擦機布將泄露油脂擦拭干凈。4.4每月定期對電控箱內控制器件、電纜接頭、壓緊螺絲、顯示儀表、控制按鈕等進行檢查，發現松動馬上處理。4.5設備無異味、異常，遇到不正常
3、情況馬上停機并切斷電源；檢查處理，并報告工程維修服務部經理。4.6泵房及控制柜干燥通風；顯示屏中無水氣。4.7如發現水泵填料密封處滲水超過標準（視水泵大小決定，通常每分數100滴），要停機處理。4.8設備長期不用時至少每7天將設備自動運行5分鐘；手動運行各泵5分鐘以防水泵銹死。4.9操作過程4.9.1自動運行方式：4.9.1.1萬能開關扳到“0”擋位置。4.9.1.2 空氣開關置：“合”擋。4.9.1.3萬能轉換開關扳到“1”擋的位置，系統開始自動運行。在自動控制過程中，要注意柜中的變頻器、PLC是否有異常現象，各電器零部件是否有誤動作，對不同的問題予以及時處理。4.9.1.4設備正常進入運行
4、后，觀察壓力表值是否穩定在所需的壓力值上，確認設備正常運行后方可鎖好門離去。4.9.2手動運行方式：4.9.2.1萬能轉換開關置于“0”擋。 碧桂園物業管理有限公司碧桂花城分公司公共設備管理制度二次供水及管網管理制度二次恒壓供水設備及管網綜合管理制度編制：梁 輝制度編號：花城公設供水01版本號：A頁碼：2/6批準：黃綺霞實施日期：2012-08-18修訂狀態號：0懸掛地點：供水機房4.9.2.2合上柜中的空氣開關。4.9.2.3萬能轉換開關置于“2”擋，系統待命，待命指示燈“紅燈”亮。4.9.2.4按啟動按鈕，系統開始工作。設備多臺泵時，現場操作人員自定泵的臺數，后方可啟動對應的水泵按鈕。4.
5、9.2.6手動操作時，現場必須有操作人員控制，壓力超高或水位過低時，必須按停止按鈕停水泵。4.9.3日巡時注意事項。4.9.3.1電控箱的安置要避開過冷、過熱、潮濕的環境，要確保周圍環境通風良好、無震動。4.9.3.2電控箱內要經常檢查螺絲有無松動，接線有無脫落。4.9.3.3當系統處于自我保護（過載、短路、欠壓、斷相、電機故障）時，要停止用，待故障排除后，方可正常使用。4.9.3.4當水池無水時，嚴禁啟動本設備。4.10 供水設備維修保養計劃的制定。4.10.1每年的12月20日之前，由工程維修服務部經理組織技工一起研究、制定下年度供水 設備維修保養年度計劃，經分公司經理審核后上報公司領導審
6、批。4.10.2 工程維修服務部經理根據批準的年度保養計劃，在每一季度前10天制定下一季度的 年 季供水設備維修保養計劃表；在每月20日前制定下一月度 年 月份供水設備維修保養計劃表報分公司經理審核。4.10.3 制定供水設備維修保養計劃的依據：4.10.4 供水設備使用頻度。4.10.5供水設備運行狀況(故障隱患)。4.10.6 相關設備技術資料、標準。4.10.7 合理的時間(避開節假日、特殊活動日等)。4.11 供水設備維修保養年度計劃應包括如下內容：4.11.1 維修保養項目、內容及組織實施人。4.11.2 備品、備件計劃。4.11.3 具體實施維修保養的時間。4.11.4 預計費用。
7、4.12技工對供水設備進行維修保養時，應按計劃進行。4.13 對部門無法解決的問題，可向公司品質管理中心設備組尋求技術支援或對外委托，外委應按設備委外維保管理制度執行。4.14設備的檢修與維護4.15電控箱內的電器元件在長期的運行中，由于反復吸合、釋放的振動，易使電器元件的松動，每周至少檢查一次。 碧桂園物業管理有限公司碧桂花城分公司公共設備管理制度二次供水及管網管理制度二次恒壓供水設備及管網綜合管理制度編制：梁 輝制度編號：花城公設供水01版本號：A頁碼：3/6批準：黃綺霞實施日期：2012-08-18修訂狀態號：0懸掛地點：供水機房4.16為了防止罐體整機管道的銹蝕，應按年度維修保養計劃涂
8、刷油漆。4.17 電動機維修保養：4.17.1 用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5M以上，否則應烘干處理或修復；4.17.2 檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承；4.17.3 檢查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理；4.17.4 清潔電動機外殼；4.17.5 檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。4.18水泵機組維修保養。技工每半年對園區所有水泵機組進行一次清潔、保養。4.19 水泵維修保養：4.19.1水泵軸承應每個月加一次黃油，水泵填料應做到不漏水或每分鐘100滴以內為好，如不能應更換填料。4.19.2 檢查水泵軸
9、承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常摩擦聲響，則應更換同型號規格軸承；4.19.3 轉動水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸；4.19.4檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓或更換盤根；4.19.5 清潔水泵外表；4.19.6 如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。4.19.7 檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換。4.19.8檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。4.20 控制柜維修保養。技工在每年的5月、11月應對園區水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。4.20.1 用壓縮空氣、
10、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物；4.20.2 檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換；4.20.3檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改；4.20.4消防泵要定期點動，15天左右一次，以防消防泵銹蝕抱死。4.20.5如水泵啟動后，壓力不能上升，原因：（1）水泵反方向運轉；（2）進出水管堵塞或閥門沒有打開；（3）水池無水；（4）水泵內有大量空氣；（5）壓力表失靈。技工現場處理，如無法處理，報告工程維修服務部經理。4.20.6如水泵停機后立即發生水泵倒轉現象，原因：（1）真空罐止回閥失靈；（2）水泵出 碧桂園物業管理有限公司
11、花城分公司公共設備管理制度二次供水及管網管理制度二次無負壓供水設備及管網綜合管理制度編制：梁 輝制度編號：花城公設供水01版本號：A頁碼：4/6批準：黃綺霞實施日期：2010-06-06修訂狀態號：0懸掛地點：供水機房水口止回閥失靈。4.21 交流接觸器維修保養；4.21.1 清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；4.21.2 清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭)，燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換；4.21.3 清潔鐵芯上的油污及臟物；4.21.4 檢查復位調簧情況；4.21.5 擰緊所有緊固件。4.22 每次供水設備的維修保養時間計劃不得超過8小時，如必須超過8小時，則應由工程維修服務部經理
12、填寫申請延時維修保養表經分公司經理批準后方可延時。4.23 對于計劃中未列出的維修保養工作，應由工程維修服務部經理盡快補充至計劃中；對于突發性的設備故障，經部門經理口頭批準后，可先組織解決而后寫出質量問題處理檔案上報分公司經理審批。4.24技工應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在供水設備維修保養記錄表內，工程維修服務部經理在每月5日前將上月記錄整理成冊后交部門資料室存檔，保存期為長期。4.25 供水設備大中修或對主要零部件進行更換，應填寫設備大中修及零部件更換記錄。4.26 停水管理。4.27 供水設備因維修保養等原因需要停水時，應由工程維修服務部經理填寫內部通啟，經分公司經理批準后通
13、知服務中心，由服務中心提前24小時通知相關業戶。4.28 如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關業戶作出解釋。4.29 供水設備設施異常情況的處理。4.29.1 主供水管爆裂的處置：4.29.2 立即關閉相關連的主供水管上的閘閥；4.29.3 如果關閉了主供水管上相關聯的閘閥后仍不能控制住大量泄水，則應關停相應的水泵；4.29.4 立即通知服務中心及工程維修服務部經理，工程維修服務部經理組織人員搶修；服務中心負責通知相關業戶關于停水的情況；如屬市政供水應立即通知供水公司搶修。4.29.5 如地下水管爆裂，維修服務部經理應立即組織技工盡快挖出所爆部位水管；4.29.6 供水管所爆部位
14、修復后，由技工開水試壓(用正常供水壓力試壓)，看有無漏水或松動現象；4.29.7 確認一切正常后，對檢修現場進行清理或回填土方，恢復原貌。4.30 水泵房發生火災時按火災、火警應急處理程序處置。4.31水泵房發生水浸時的處置： 碧桂園物業管理有限公司花城分公司公共設備管理制度二次供水及管網管理制度二次恒壓供水設備及管網綜合管理制度編制：梁 輝制度編號：花城公設供水01版本號：A頁碼：5/6批準：黃綺霞實施日期：2012-08-18修訂狀態號：0懸掛地點：供水機房4.31.1 視進水情況關掉機房內運行的設備設施并拉下電源開關；4.31.2 堵住漏水源；4.31.3 如果漏水較大，應立即通知程維修
15、服務部經理，同時盡力阻滯進水；4.31.4 漏水源堵住后，應立即排水；4.31.5 排干水后，應立即對濕水設備進行除濕處理，如用干的干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風、更換相關管線等；4.31.6確認濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后，開機試運行；如無異常情況出現則可投入正常運行。4.31.7 因設備故障等原因出現緊急停水時，應立即按緊急停水處理流程進行處理。4.32 水泵房管理。4.32.1 非值班人員不準進入水泵房，若需要進入，須經分公司經理批準，在技工的陪同下方可進入水泵房，在設備機房外來人員入室批準登記表上進行登記。4.32.2 水泵房內嚴禁存放有毒、有害物品；4.32.3 水泵房內應按規
16、定備齊消防器材并放置在方便、顯眼處。水泵房嚴禁吸煙。4.32.4 每周打掃一次水泵房衛生，清潔一次水泵房內的設備設施，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設備設施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好，整潔光亮；4.32.5 水泵房內通風良好，光線充足，門窗開啟靈活。4.32.6 水泵房應當做到隨時上鎖，鑰匙由值班人員保管，管理按設備機房出入及鑰匙管理制度執行。4.33 交接班要求。4.33.1 接班人員應準時接班。4.33.2 接班人員應認真聽取交班人交代，并查看相關記錄，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后方可接班。4.33.3 有下列情況之一者不準交班：4.33.3.1 上一班運行情況未交
17、代清楚；4.33.2 記錄不規范、不完整、不清晰；4.33.3 接班人未到崗；4.33.4 事故正在處理中或交班時發生故障，此時應由交班人負責繼續處理，接班人協助進行。5.0 相關制度5.1設備委外維保管理制度 （花城公設供水01） 碧桂園物業管理有限公司花城分公司公共設備管理制度二次供水及管網管理制度二次恒壓供水設備及管網綜合管理制度編制：梁 輝制度編號：花城公設供水01版本號：A頁碼：6/6批準：黃綺霞實施日期：2012-08-18修訂狀態號：0懸掛地點：供水機房5.2設備機房出入及鑰匙管理制度 （花城公設供水02）5.3緊急停水處理流程 （花城公設供水02）6.0 記錄表格6.1加壓泵房
18、日巡查記錄表 （花城公設供水表01）6.2供水設備月維修保養記錄表 （花城公設供水表02）6.3供水設備維修保養年度計劃 （花城公設制共表01）6.4 年 季供水設備維修保養計劃表 （花城公設制共表02）6.5 年 月份供水設備維修保養計劃表 （花城公設制共表03）6.6質量問題處理檔案 （花城公設制共表04）6.7設備機房外來人員入室批準登記表 （花城公設制共表05）6.8內部通啟 （花城公設制共表06）6.9設備大中修及零部件更換記錄 （花城公設制共表07）6.10申請延時維修保養表 （花城公設制共表08） 碧桂園物業管理有限公司花城分公司公共設備管理制度二次供水及管網管理制度緊急停水處理程序編制：梁輝制度編號：花城公設供水02版本號：A頁碼：1/1批準：黃綺霞實施日期：2012-08-18修訂狀態號：0懸掛地點：供水機房緊急停水處理程序
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