大型購物中心業態定位與規劃及經營方式研究（68頁）.ppt
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大型購物中心業態定位與規劃及經營方式研究（68頁）.ppt
1、大型購物中心業態定位、業態規劃及經營方式研究工作步驟商業業態定位競爭業態機會挖掘通過詳細的市場調研，了解區域商業環境情況（人均商業面積、商業發展階段等）、了解商業建筑形態分布比例（獨體、街鋪）、商業業態業種比例、各商戶經營狀況等。主力消費群體挖掘通過詳細的市場調研和問卷調查，明晰項目的主力消費群體，把握項目的主要服務對象。以目標消費者的真實、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費層次、消費傾向等調研數據）。核心消費群：商圈半徑2公里范圍內。輻射消費群：商圈半徑5-10公里范圍。香港經驗借鑒：20分鐘商圈之內的客源要做80的生意，這一原則被稱為香港購物中心二八原則。項目自身分
2、析競爭業態機會挖掘和主力消費群體挖掘基本可以確定出項目的商業業態。此時，結合項目的自身條件，分析項目所處位置、地形條件、規模等，可對可選業態進行調整，定位出最適合本項目的商業業態。工作步驟業態規劃可依據項目的自身體量面積，參考項目當地商業發展的情況，針對各業態的經營面積作出預估。業態規劃一般規律業態樓層分布規律：縱觀我國的許多商業項目，它們的商業布局都驚人地相似，如負一層是超市、第一層化妝品、珠寶；二層女裝，休閑裝；三層男裝；四層娛樂電玩；五層美食等業態比重分配規律：目前常用的規劃黃金比例，即一個購物中心大型的商業成功的規劃經驗中購物、餐飲、娛樂的面積比為52：18：30。業態規劃需考慮的六個
3、微觀因素業態規劃需考慮的微觀因素之一：租金水平不同業種商戶的租金承受力各有差異。購物中心在進行業態規劃時，應考慮不同業種商戶的租金承受能力，從而進行合理的業態規劃，以達到租金收益的最大化。例如在購物中心規劃中，餐飲業態規劃大多往高層進行設置。將較多的小餐飲商家往高層放置，除了考慮到可以將人流往上帶動牽引外，還有一個重要的因素就是租金價格因素。一般而言，中式餐飲相對于服飾品牌旗艦等其他業態，整體可以承受的租金價格水平較低。而在一個商業項目里，首層的租金水平往往較高。租金測算的結果往往顯示出普通的小餐飲是無法承受較低樓層的租金價格的。所以它們在業態規劃時不宜放置在較低的樓層。業態規劃需考慮的微觀因素之二：面積要求面積要求是業態規劃的一個重要內部考慮因素。不同商家需要的面積不同，在進行業態規劃時就應充分考慮不同商家的經營面積要求的差異。如果規劃的面積太大，不適合引進商家的特定經營，則是一種資源的
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