天津博智大沽路項目(高端綜合體項目)定位及物業(yè)發(fā)展建議報告(世聯(lián))（199頁）.ppt
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天津博智大沽路項目(高端綜合體項目)定位及物業(yè)發(fā)展建議報告(世聯(lián))（199頁）.ppt
1、1 1大沽路項目前期定位報告大沽路項目前期定位報告謹呈：天津博智置業(yè)發(fā)展有限公司謹呈：天津博智置業(yè)發(fā)展有限公司2報告結(jié)構(gòu)報告結(jié)構(gòu)目標分析目標分析本體分析本體分析核心問題構(gòu)建核心問題構(gòu)建項目背景項目背景住宅部分定位住宅部分定位公建部分定位公建部分定位經(jīng)濟測算經(jīng)濟測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議3目標分析目標分析經(jīng)營目標經(jīng)營目標n 小部分產(chǎn)品能夠承擔(dān)現(xiàn)金回流，以保證項目順利小部分產(chǎn)品能夠承擔(dān)現(xiàn)金回流，以保證項目順利滾動開發(fā)滾動開發(fā)n 項目整體追求利潤平衡和上升空間項目整體追求利潤平衡和上升空間 穩(wěn)中有勝穩(wěn)中有勝4本體分析本體分析區(qū)位區(qū)位指標指標地塊地塊四至四至交通交通配套配套資源資源位于河西區(qū)大沽南路
2、商圈中心地帶，地處城市中心區(qū)域核心中小規(guī)模/高容積率/設(shè)計受限/可塑性較強地塊不規(guī)則，遮擋問題突出，進入性差，沿街展示面小成熟居住區(qū)，居住氛圍濃厚，生活消費型商業(yè)豐富緊鄰城市主干道，軌道、公交系統(tǒng)發(fā)達，交通便捷各類生活、教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)配套完備，能很好的滿足居民生活需要臨近津河，占據(jù)稀缺水資源，但津河該河段水質(zhì)較差，河岸景觀較好5項目位于河西區(qū)大沽南路商圈中心地帶，地處城市中心區(qū)項目位于河西區(qū)大沽南路商圈中心地帶，地處城市中心區(qū)域核心域核心p 項目地塊位于河西區(qū)大沽南路商圈；p 距離天津火車站5.8公里；p 距離南京路3.0公里；p 距離小白樓商務(wù)區(qū)2.0公里。濱江道核心商圈大沽南路商圈天津火
3、車站小白樓商務(wù)區(qū)區(qū)位區(qū)位 6住宅：中小規(guī)模住宅：中小規(guī)模/ /高容積率高容積率/ /設(shè)計受限設(shè)計受限/ /產(chǎn)品可塑性較強產(chǎn)品可塑性較強商業(yè)：中大規(guī)模商業(yè)：中大規(guī)模限制條件限制條件p 要求公建外立面公建外立面p 大沽路東側(cè)3333米米范圍內(nèi)需符合地鐵規(guī)劃要求p 不能遮擋東側(cè)以及北側(cè)住宅利好條件利好條件p 不受90/70政策限制經(jīng)濟指標 占地面積：約3.55萬平米 容 積 率：2.3建筑面積：共約8.2萬平米 居住型公寓：6萬平米 商業(yè)：2-3萬平米 經(jīng)濟指標經(jīng)濟指標 沿街展示面短進入性較差 外輪廓不規(guī)則 高層對外部社區(qū)遮擋嚴重 可能受到南面高層的遮擋 地鐵上不可建造任何構(gòu)筑物 7本案本案大大沽沽南南路路商商圈圈 草草坪坪住宅：地塊不規(guī)則，遮擋問題突出；住宅：地塊不規(guī)則，遮擋問題突出；商業(yè)：地塊進入性差，沿街展示面小。商業(yè)：地塊進入性差，沿街展示面小。中原百貨獨立商業(yè)華潤萬家國美電器蘇寧電器地
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