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三分鐘搞懂房地產(chǎn)“并表”（3頁）.doc

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三分鐘搞懂房地產(chǎn)“并表”（3頁）.doc

1、三分鐘搞懂房地產(chǎn)“并表”！并表，對(duì)于很多房地產(chǎn)的朋友來講，是一個(gè)陌生而又覺得特別高端的詞匯。不經(jīng)意間地把并表掛在嘴邊，才似乎感覺自己做的是投資，但是聽過來聽過去好像又不是特別明白，談起來是真特么沒有底氣，比如這個(gè)并表到底是并什么表？并表對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展商有什么意義？在合作開發(fā)過程中是否都要去爭(zhēng)取并表權(quán)呢？感謝曉東這位朋友在星球（房地產(chǎn)）中問到這樣一個(gè)好問題：今天我們就來好好聊聊房地產(chǎn)“并表”，希望能花大概三分鐘的時(shí)間讓大家真正看懂并表，以后在談判桌上自然能夠縱橫馳騁了。如果要透徹地了解并表，那么就得先花一分鐘時(shí)間了解一下什么是“控股”。說到控股，很多人可能就要表示不屑了，控股誰不懂？是的，控股誰

2、不懂呢，我們只能說可能懂得還不夠深入。控股的含義在這里就不細(xì)表，從理論上說控股公司要達(dá)到對(duì)其它公司的完全控制，必須持有被控股公司絕對(duì)多數(shù)份額的股份，比如大家見得比較多的是 51%以上（兩方合作），2/3 以上（三方合作），3/4 以上（四方合作），但是在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，多家和諧底價(jià)摘牌的情況是在太多，一般持股比例能夠達(dá)到 3040%甚至更低便可以達(dá)到控股的目的；只有絕對(duì)控股以后這樣才能保證控股公司（母公司）在被控股公司（子公司）的股東大會(huì)上表決時(shí)處于絕對(duì)支配的地位，保證符合母公司利益的提案能夠順利通過。接下來我們?cè)賮碚f并表。并表其實(shí)是一個(gè)略詞，全稱應(yīng)該叫合并報(bào)表，再細(xì)一點(diǎn)說應(yīng)該叫合

3、并財(cái)務(wù)報(bào)表。在我們實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作過程中，往往是集團(tuán)母公司通過不斷地組建新的子公司來實(shí)現(xiàn)多級(jí)控股（在房地產(chǎn)行業(yè)中，通常是每獲取一宗土地，便成立一個(gè)項(xiàng)目公司），比如一個(gè)集團(tuán)公司（母公司）控制若干個(gè)區(qū)域公司（子公司），而某些區(qū)域公司又控制多個(gè)項(xiàng)目公司（“孫公司”），而“孫公司”又控制“孫孫公司”等。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由于母公司與子公司都是獨(dú)立的法律實(shí)體或會(huì)計(jì)主體，因此他們必須編制各自的財(cái)務(wù)報(bào)表。但是集團(tuán)的最高管理層為了解公司整體的運(yùn)營(yíng)情況，就需要將母公司與子公司的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行合并，通過合并的財(cái)務(wù)報(bào)表提供綜合全面的信息。同時(shí)，集團(tuán)外部信息使用者（如投資者、債權(quán)人、金融機(jī)構(gòu)、政府部門等）而言，為了避免企業(yè)集團(tuán)利用對(duì)子公司的控制關(guān)系，通過內(nèi)部交易、轉(zhuǎn)移價(jià)格等手段人為操縱集團(tuán)利潤(rùn)，也要求編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表。除此之外，企業(yè)將所有控股子公司的業(yè)績(jī)合并財(cái)務(wù)報(bào)表以后，可以體現(xiàn)自己的銷售規(guī)模，可進(jìn)一步

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