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Cross萬象匯_公寓精裝返租方案（7頁）.docx

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Cross萬象匯_公寓精裝返租方案（7頁）.docx

1、公寓精裝返租方案一、背景目地根據(jù)對(duì)區(qū)域的公寓產(chǎn)品分析和針對(duì)目前“CROSS 萬象匯”的項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，建議對(duì) 5樓公寓進(jìn)行全新的營銷包裝，制定獨(dú)有的銷售模式從而實(shí)現(xiàn)銷售去化。二、貨源盤點(diǎn)及產(chǎn)品分析1、貨源盤點(diǎn)：5共計(jì) 253 套，總面積 10350 ，毛坯可售貨值 8400 萬元，精裝可售貨值 9300 萬元。樓號(hào)類型總套數(shù)（套）總面積（）銷售底價(jià) （元/）總金額（萬元）5#毛坯2531035081008400精裝25310350900093002、產(chǎn)品優(yōu)化：將原先的 3T6 戶，重新分割為 3T11 戶。3、分割優(yōu)點(diǎn)：不限購，多套投資；低總價(jià)，投資回報(bào)率高；可商可居，靈活性強(qiáng)；便于出租，便于

2、出售；投資風(fēng)險(xiǎn)較低。三、銷售目標(biāo)2017 年公寓銷售任務(wù)月份4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月11 月12 月合計(jì)套數(shù)金額（萬元）四、公寓返租銷售1、返租模式針對(duì)公寓運(yùn)營公司前期洽談三家公司好熙家、拾光盒和青稞公寓，項(xiàng)目組經(jīng)過同等條件下對(duì)比三家公司裝修成本和運(yùn)營租金收益，拾光盒提供的運(yùn)營租金收益較高，我方建議引入運(yùn)營公司拾光盒進(jìn)行 5#整體的運(yùn)營及經(jīng)營工作，經(jīng)營主體與所有權(quán)分離，所有權(quán)者獲得相應(yīng)的租金回報(bào)收益。【公司介紹詳見 PPT】1)產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)歸屬屬于購買業(yè)主所有；2)產(chǎn)品精裝：確定了一種裝修標(biāo)準(zhǔn)，兩種裝修風(fēng)格的標(biāo)準(zhǔn)，通過提高銷售“表價(jià)”將精裝費(fèi)（裝修費(fèi)用由業(yè)

3、主承擔(dān)）用放進(jìn)“房貸”中；3)產(chǎn)品經(jīng)營權(quán)：經(jīng)營方經(jīng)業(yè)主同意，一次性買斷五年房屋的出租經(jīng)營權(quán)，五年后采取雙方自愿續(xù)約的方式進(jìn)行下階段運(yùn)營工作；4)返租租金：運(yùn)營方一次性將五年租金收益返還給購買業(yè)主，避免業(yè)主五年經(jīng)營權(quán)買斷的經(jīng)濟(jì)受到任何損失；5)購買業(yè)主權(quán)益：五年租金的總收益一次性享受及每年自住需求的享受（具體享受天數(shù)將在近期確定）。2、銷售經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算1)裝修成本測算在同等裝修標(biāo)準(zhǔn)下，客戶自己裝修和將裝修費(fèi)用放進(jìn) 50%“房貸”中的成本測算（后期由裝修費(fèi)用產(chǎn)生的月供提高基本可以忽略不計(jì)）。46 平米裝修成本類別業(yè)主自己裝修精裝公寓方裝修硬裝成本32000（700 元/）20700（900 元/）軟裝成本（家具、家電）15000合計(jì)4700020700差額-26300/2)租金收益測算依據(jù)現(xiàn)有市場自行出租租金收益同運(yùn)營方統(tǒng)一運(yùn)營租金收益對(duì)比（公寓運(yùn)營方拾光盒目前統(tǒng)一運(yùn)營租金暫為 12

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