世聯-第五園房地產項目營銷推廣策劃報告（72頁）.ppt
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世聯-第五園房地產項目營銷推廣策劃報告（72頁）.ppt
1、萬科第五園策劃報告萬科第五園策劃報告20041028與之前諸多策劃報告有所不同的是，本提案的主旨不在于創造，甚至不在于提出建議，更多的是世聯地產基于對萬科的理解，而作出的相關分析和切實可行的操作方案Q1：房地產宏觀大勢將何去何從？必須明確的3個前提關于房地產泡沫：論據不足100120140160可支配收入與住宅銷售價格增長比較（中國）定基指數：1997年=100可支配收入定基指數住宅銷售價格定基指數155.05123.55商品住宅價格上漲幅商品住宅價格上漲幅度遠遠低于同期城鎮度遠遠低于同期城鎮居民家庭人均可支配居民家庭人均可支配收入增長速度收入增長速度1998-2003年，我國年，我國城鎮居民
2、住房的城鎮居民住房的“房房價收入比價收入比”呈現下降呈現下降態勢態勢（深圳：（深圳：20032003年房價收入比為年房價收入比為4.254.25）宏觀調控措施對市場產生了顯著影響數量型貨幣政策下的貸款月度增加額變動在數量型貨幣政策手在數量型貨幣政策手段影響下，貸款增速段影響下，貸款增速同比明顯減緩同比明顯減緩對于對于10月份實施的價月份實施的價格型貨幣手段格型貨幣手段基基準利率調整，尚無法準利率調整，尚無法觀察其帶來的效應觀察其帶來的效應億元03/603/803/1003/1204/204/404/6010001000200030004000500060002003年6月央行121號文件出臺2
3、003年9月存款準備金率上調1個點2004年3月央行實施差別存款準備金率制度地產行業前景：快速發展可持續數十年我國房地產業未來增長彈性與其占國內生產總值的份額1991-2003年，我國年，我國房地產業增加值平均房地產業增加值平均只占只占GDP的的1.8%20042010201320162019 20222022546789101120072025 2028 2031 2034增長彈性=1.5增長彈性=1.4增長彈性=1.31991-2001年，我國房年，我國房地產業增加值對地產業增加值對GDP增長彈性為增長彈性為1.09，未來，未來十幾年，房地產業增長十幾年，房地產業增長彈性將上升到彈性將上升到1.3，甚，甚至至1.5（即（即GDPGDP增長增長1%1%，房地產業產出增長，房地產業產出增長1.3%1.3%或或1.5%1.5%）美國40年來的穩定線微觀視角下：房地產業的增長空間巨大我國人均住
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