1、 購物中心成功的基因解讀購物中心成功的基因解讀：規劃設計規劃設計 文文/ /熊杰熊杰 購物中心項目的規劃設計包括購物中心項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。項目規劃與設計對于項目的成敗有極大的決定作用，其中，尤其以方案設計為重中之重：方案設計可以稱之為宏觀設計，牽涉到用地分配、功能分區和規劃、外部交通設計、及城市環境設計，將決定購物中心項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計， 即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。購物中心規劃設計必須體現設計師的建筑美學概念和市場概念，如
2、 果不能實現這樣的目標，無疑其設計是失敗的，投資商、開發商將承受因此造成的損失。 為什么規劃設計對購物中心如此重要為什么規劃設計對購物中心如此重要？ 原因很簡單，購物中心規模龐大，業態復合程度極高，客流量大，所面對的兩級客戶零售商、消費者有復雜的需求組合，這些對購物中心的規劃設計提出了要求。購物中心牽涉到的經營業態有主力店、半主力店、專賣店、娛樂設施、餐飲設施等。不同規模的購物中心里面的業態類型有多有少，其中超級購物中心 SHOPPING MALL 里面的業態組合最全、最多。以上各種經營業態的經營商基本上都是采取租用商鋪的方式，其中主力店作為購物中心重要的組成部分，往往有一定的獨立性；半主力店
3、、專賣店、餐飲、娛樂等設施基本上都以獨立鋪位商鋪的形式分布其中。 購物中心的規劃設計不僅僅體現的是建筑美學概念,更重要的是要和市場的現實與潛在的需求充分結合， 因此,需要認真思考解決大量客流和與定位相匹配的廣泛類型各種業態商家所帶來的復雜需求，這些就是購物中心規劃設計的特點。 一一設計參數高取值設計參數高取值 商業地產購物中心的開發與住宅“買家即用家”不同，商業物業購物中心面向商家與消費者兩級客戶，所以在前期規劃設計時，既要考慮到未來租戶的差異化需求，又需深入分析未來消費者對空間的心理感受。筆者在實際工作中發現越來越多的購物中心開發商開始重視前期規劃設計本應提倡，但值得注意的是時下各商業地產企業在通道、層高等細節方面均要求設計師以“高標準”取值，這種“高標準”通常對于定位高端、創造優質物業硬件當然有益，但也需在具體操作中做到因地制宜，要有一 “度”的把握，以避免發生“矯枉過正”的狀況，限制
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