觀海閣豪宅房地產項目營銷策略總綱（58頁）.ppt
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觀海閣豪宅房地產項目營銷策略總綱（58頁）.ppt
1、復地西絨線26號項目 3#樓項目銷售策略豪宅突破之路！內城核心豪宅區，城市絕對核心的交通及配套資源絕對的不可復制性/權利象征意義的高度地段價值產品細節產品條件產品附加價值景觀價值奢華大師設計公共大堂空間5梯三戶，電梯入戶，主仆分離全石材鋪裝立面與威斯汀相同俯瞰中南海、故宮、大劇院的絕對唯一景觀價值小規模，僅17000余平米，42套產品378平米至533平米三居至四居產品為主戶型空間尺度舒適。擁有權利象征高度/不可復制/內城核心豪宅產品本體理解本體優劣勢判斷絕對的頂級稀缺地段價值優勢。 項目唯一的景觀價值優勢。 大尺度空間戶型，舒適奢華。 小規模，相對于大規模豪宅營銷費用有限。展示、推廣力度無法
2、與之抗衡。 3#樓產品總價升級至1500萬，2#樓客戶、形象、渠道均無法提供支持，3#樓面對的是一個新項目首次開盤的狀態。 區域內稀缺型大戶型、最牛景觀匹配頂級客戶產品需求。 紫御府月均1.1億的銷售速度，證明項目存在市場爆發的機會。 項目銷售現場服務、氛圍營造對于總價1500萬產品的銷售存在不足機會 威脅 優勢 劣勢 核心營銷問題定義問題一：小規模，高總價（1500萬），高單價（40000元/平米）如何進行銷售突破？困境1：營銷費用有限，如何突破。項目僅17000余平米的規模，僅42套。在推廣上不可能象大規模豪宅一樣大規模推廣造勢，不能花費幾百萬建造奢華的銷售中心，在展示力度及推廣力度我們面
3、臨困境。困境2：新項目入市，如何起勢，如何造勢。項目產品條件發生的變化導致我們必須作為一個新項目入市，入市期內迅速的引起市場關注、有效的積累意向客戶成為我們的困境。困境3：面對推廣費用有限、1500萬總價的高端豪宅客戶，我們如何保證在渠道上能夠令錢花在有效的渠道上，每個渠道都能夠為項目帶來客戶價值。問題二：面對高總價、高單價、推廣費用有限的情況，如何保證客戶量足夠，如何保證客戶合適？機會與方向的思考豪宅產品一定要大面積、奢華裝飾、價值幾百萬的銷售中心嗎？不是，銀泰中心、亞運新新等千萬級豪宅產品也用簡陋的銷售中心銷售。御園、星河灣等千萬級大盤的銷售模式我們能夠效仿嗎？不能，我們沒有如此龐大的營銷費用去改造銷售中心、推廣。關鍵在于如何營造豪宅銷售的氛圍關鍵在于造勢和精準的客戶渠道營銷面對營銷重重困境及問題，項目有沒有市場突破的機會，我們應該如何思考？釣魚臺7號的銷售速度、項目地段及產品素質決定
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