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上海親和源老年公寓項(xiàng)目淺析(13頁).ppt

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上海親和源老年公寓項(xiàng)目淺析(13頁).ppt

1、養(yǎng)老地產(chǎn)案例上海親和源1.項(xiàng)目概況p 占地面積: 83680平米p 總建筑面積:10萬平米 老年公寓: 72355.3平米 健康會所: 8000平米 頤養(yǎng)院: 9736.1平米 配餐中心: 2574.6平米p 樓棟:共16棟,包括12棟公寓,以及會所、頤養(yǎng)院、配餐中心、商業(yè)街、管理及活動中心p 總投資:從07年12月至今已投資5.6億;投資大頭主要是土地(產(chǎn)權(quán)在公司)、會所、醫(yī)院、餐廳、配套 ;物業(yè)、保潔均外包;老年文化、護(hù)理公司都是從外面請,核心人員是公司的,如秘書等p 地址:浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)秀沿路2999弄親和源,位于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)南挨秀沿路北靠川周公路東鄰申江路西貼創(chuàng)業(yè)路(橫新公路)距

2、浦東國際機(jī)場12公里,虹橋機(jī)場22公里距離上海市中心人民廣場12公里距離周浦鎮(zhèn)3公里“親和源”老年公寓構(gòu)想于2003年,親和源的創(chuàng)立者奚志勇便從政府辭職下海,目標(biāo)直指自辦民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu),并于2005年組建親和源股份有限公司,全力從事親和源項(xiàng)目開發(fā)。幾經(jīng)周折于次年獲得土地,但由于土地性質(zhì)特殊,促使親和源轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式,變產(chǎn)權(quán)銷售為服務(wù)和權(quán)益銷售。并直接促成了以會員制為主要形式的服務(wù)式養(yǎng)老社區(qū)的誕生。關(guān)于土地性質(zhì):親和源項(xiàng)目用地是以工業(yè)用地的性質(zhì)出讓,出讓年限僅為50年。不過,由于土地性質(zhì)特殊,每畝土地的價格僅為50萬元,遠(yuǎn)低于當(dāng)時同地區(qū)住宅用地的價格,僅相當(dāng)于約每平方米樓面750元的土地成本。項(xiàng)目的

3、規(guī)劃卻并非以工業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)。親和源養(yǎng)老公寓所處地塊于2006年辦理土地使用權(quán)出讓,土地用途為公共建筑,并在浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理過房地產(chǎn)登記。這塊養(yǎng)老土地之所以曲線報批、性質(zhì)模糊,是因?yàn)椤俺鞘幸?guī)劃用地里沒有規(guī)劃養(yǎng)老用地,不管是老人公寓還是住宅”。2.歷史淵源3.初期市場反應(yīng)起初,“親和源”變賣產(chǎn)權(quán)為賣權(quán)益的做法并未引起預(yù)期的市場反響,在2008年到2009年的市場表現(xiàn)并不盡如人意,產(chǎn)品推不出去。來參觀的人很多,但真正掏錢購買的很少。2007年,親和源項(xiàng)目正式開盤。第一期的A卡首繳僅50萬元,管理費(fèi)也以略低于成本價的價格用以促銷。不過,最初市場對這個創(chuàng)新產(chǎn)品并未體現(xiàn)出多大的認(rèn)同。首批建造的公寓落成后,整個社區(qū)總共才有11戶人家。親和源會員卡繳費(fèi)表:4.轉(zhuǎn)機(jī)讓親和源銷售困局得以逆轉(zhuǎn)的一大利好是,2009年,南匯并入浦東新區(qū)。親和源所處康橋板塊的房價從每平方米不足1萬元迅速飆升至2萬元左右。最


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