1、前言前言前言前言十分感謝貴司邀請我司參與本項目的全案策劃工作，使我司有幸與貴司共同探討、研究本項目未來之商業發展方向。自開始參與本項目以來，我司對本項目周邊區域、輻射范圍進行了大量的調查研究，并針對本項目進行多種可行性策劃案之研討。我司相信，憑借我司多次從事策劃工作積累之經驗，定能為貴司提供具有指導意義的專業建議。本項目全案策劃報告共包括四部分內容：市場調研報告、項目定位報告、產品定位報告及營銷推廣報告。我司堅信，上述報告所提供的全部內容將在貴司對本項目全案運作過程中提供極大協助。全案策劃報告將從客觀的角度、以科學的方法進行分析與論證，最大限度的排除市場對于本項目各種不利因素的干擾，充分挖掘和
2、發揮項目的強勢資源，實現項目開發經濟效益和社會效益的最大化。本部分報告（市場調研報告）的主要目的是利用詳細、深入、客觀、準確的市場調研，了解項目周邊市場環境、掌握與項目相關的市場信息，通過分析、研究得出有效結論，以此確定本項目商業物業的發展可行性，為項目市場定位和產品定位提供充分的支持和依據 。1 1 11. . .望京地區研究望京地區研究望京地區研究望京地區研究1.11.11.11.1望京區域概況望京區域概況望京區域概況望京區域概況望京居住區從 1992 年開始動工，到 1997 年起陸續開始交付使用，預計規劃至 2010 年基本結束。望京住宅社區位于東北四環外，首都機場與舊城區之間。望京居
3、住社區總占地面積 860 公頃，其中建設用地 510 公頃，總建筑面積約 1000 萬平方米。望京新城由中心區及外圍區組成，中心區包括 A、B 兩個部分，其中 A 區為住宅區，B 區為大型公共建筑和商貿區（主要包括金融、貿易、商業、旅游、文化娛樂等設施） 。經過近些年來的不斷建設與發展，望京社區現已基本符合成為一個市政基礎設施較為完善的新興大型住宅社區。1.1.11.1.11.1.11.1.1地區人口地區人口地區人口地區人口目前望京地區的住宅建筑面積為 500 萬平方米，總戶數約 7 萬戶，目前望京常住人口約 20 萬人左右，規劃居住人口為 35 萬。望京地區樓盤的中高價位客觀顯示出望京社區居民具有較高的收入水平，知識層次和職業層次相對較高，消費能力較強。社區居民年齡構成以 25-45 歲為主，演藝界人士、企業管理者、外企職工、律師、醫生、記者、外籍人士等較多，中產階層比重較大，其中外籍人
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