1、圍城困局，謹慎前行商業綜合體的發展趨勢及成功要素 RESEARCH 研究報告2如今中國商業地產正處于商業模式的轉型過程，各地如雨后春筍般涌出的商業綜合體帶來了一個個如同圍城般的困局。“外面的人想走進來，里面的人想走出去”，這是對于如今商業綜合體市場現狀的最好寫照。深耕于一線大城市的外資及港資開發商想要開拓二三線城市，卻因為二三線市場趨于飽和而躊躇不前。而占據二三線城市半壁江山的本土開發商，想要進軍一線城市卻頻頻受挫。本份報告旨在通過討論研究商業綜合體市場發展現狀來討論開發中可能遇到的問題。從城市發展的角度，通過分析城市與商業綜合體之間的關系，運用統計方法構造出的判斷標準萊坊城市發展綜合指數來研
2、究全國主要城市商業綜合體開發的分布以及體量，得出商業綜合體開發并不應該一哄而上，而應規劃出與自身條件相匹配的開發量的結論。其次，從開發商角度，了解主流開發商對于開發商業綜合體的態度，提出成功開發商業綜合體的三要素，即選址、業態組合以及資產運營。最后輔以典型商業綜合體案例研究，以期能夠找到商業綜合體項目成功的基本思路。最后，希望這份關于商業綜合體的研究報告能夠幫助開發企業對于目前國內綜合體開發情況有大致了解，以便今后更有針對性的拿地開發；同時，關于如何成功開發運營綜合體的關鍵因素，也希望能給發展商帶來一些啟發，進而避免陷入商業綜合體開發的圍城困局，淹沒在綜合體開發的大潮之中。摘要本 份 報 告
3、旨 在 通 過 研 究 商 業 綜 合 體 市 場 發 展 現狀 來 討論開發中可能遇到的問題。報告主要結論：全國各地都存在商業綜合體開發過量的現象，二、三線城市商業綜合體在短期內出現集中供應，供需失衡使商業開發運營日趨艱難。城市發展與商業綜合體關系密切，將帶動商業綜合體快速發展，經濟發展良好以及公共配套完善對于綜合體開發起到十分積極的推動作用。辦公、購物中心以及酒店三者的業態協同性最優，這三種業態是商業綜合體開發最普遍的組合，其它對于綜合體依賴較小的業態，比如文化藝術中心、會展等則具有錦上添花的效果。內地開發商后來居上，與外資開發商分庭抗禮，內地開發企業近幾年在綜合體開發上積累了豐富的經驗，很多內資企業已經可以操作大體量的綜合體項目。不過后期運營方面，與外資開發商（含港資）相比，依然存在經驗不足的短板。選址、業態組合、營運策略已成為商業綜合體開發的三大關鍵問題，這三個問題也是商業綜合體開
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