2016年商鋪返租經(jīng)營探討報告.pdf
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2016年商鋪返租經(jīng)營探討報告.pdf
1、曹將誠品POLY 2016商鋪返租經(jīng)營探討曹將誠品目錄C O N T E N T S曹將誠品 曹將誠品4一、商鋪市場發(fā)展趨勢當“一鋪養(yǎng)三代”已成往事：2005年到2011年全國銷售商業(yè)地產(chǎn)平均面積為6.7億平方米，而到2016年全國可售商業(yè)地產(chǎn)面積達到12.6億平米，而年均去化面積只從6500萬平方米增長到8000萬平方米，平均去化周期已經(jīng)達到14.8年。供求關(guān)系的失衡使商鋪庫存危機愈演愈烈 四大一線城市除北京以外，深圳、上海、廣州近10年來商鋪庫存量均持續(xù)走高，供求比分別達到2.82、1.33和1.36，二、三線城市商鋪積壓的情況則更為嚴重曹將誠品5“一鋪養(yǎng)三代”“講故事”銷售“眼見為實”賣
2、方市場均衡市場買方市場商鋪供應(yīng)量稀缺，市場飽和度低，商鋪銷售難度很低商鋪供應(yīng)量提升，競爭加劇，常規(guī)銷售難度較高，“造概念”營銷盛行商鋪供過于求，過度競爭，商鋪銷售及經(jīng)營難度高 全民搶鋪階段 講故事畫大餅階段 兌現(xiàn)投資價值階段 一、商鋪市場發(fā)展趨勢商鋪銷售經(jīng)歷了三個時代：曹將誠品一、商鋪市場發(fā)展趨勢商鋪投資者的進化過程：商鋪稀缺階段兌現(xiàn)投資價值階段地段、資金商圈規(guī)劃、周邊人流、項目定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃、項目運營計劃、招商情況講故事畫大餅階段項目地段、項目規(guī)劃、預(yù)期回報、資金投入全民搶鋪有閑錢投資的客戶專業(yè)商鋪投資客戶了解項目的小區(qū)業(yè)主自用客戶隨著商鋪投資價值減弱，投資商鋪的客群不斷收窄，投資的目的性和
3、專業(yè)性也不斷提升，現(xiàn)在購買商鋪的以本小區(qū)/周邊小區(qū)業(yè)主和專業(yè)的商鋪投資客戶為主，這些投資者的決策依據(jù)更趨向理智與細致，客戶最關(guān)注的是可預(yù)期實現(xiàn)的真實回報，而商業(yè)產(chǎn)品的未來升值空間關(guān)鍵在于商業(yè)運營。供求關(guān)系變化實體經(jīng)濟衰退導(dǎo)致投資風險增大投資回報減少曹將誠品商鋪運作模式的新思路1、輕資產(chǎn)化：通過發(fā)行商鋪的REITs，將商鋪輕資產(chǎn)化。通過REITs模式或許能部分解決營銷端的任務(wù)指標問題，但搭建REITs平臺對我們提出了考驗，前端整合金融資源，后端提升運營能力，同時堅持風險底線，才能實現(xiàn)快速穩(wěn)健的發(fā)展。 *REITs(Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。 REITs的收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)升值。2、返租經(jīng)營
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