地產(chǎn)-南京鳳凰街綜合地產(chǎn)項目前期定位報告(5-7章)（40頁）.doc

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地產(chǎn)-南京鳳凰街綜合地產(chǎn)項目前期定位報告(5-7章)（40頁）.doc

1、南京地產(chǎn)南京鳳凰項目市場定位報告1第五章第五章競爭及參考市場分析競爭及參考市場分析第一節(jié)第一節(jié) 板塊競爭分析板塊競爭分析一、高端住宅競爭板塊對比分析一、高端住宅競爭板塊對比分析板塊板塊名稱名稱板塊板塊定語定語主要項目主要項目主力戶型主力戶型價格水平價格水平客群分析客群分析板塊不足板塊不足城中城中板塊板塊市中市中心絕心絕版地版地塊塊金陵王府、金鼎灣、恒隆花園集中在 100-200 平米，戶型跨度從兩房到五房單價集中在10000 元左右醫(yī)院高級醫(yī)生,私營企業(yè)業(yè)主,政府機(jī)關(guān)干部,外貿(mào)人員,外籍人士.這部分客群基本上自住為主,年齡在 30-40 歲之間1、項目規(guī)模有限；2、道路設(shè)

2、施老化落后，出行不便；3、容積率高，小區(qū)環(huán)境擁擠；莫愁莫愁湖板湖板塊塊湖畔湖畔景觀景觀豪宅豪宅萬科金色家園,金基藍(lán)鉆集中在萬科的100左右的兩房,120-150的三房；金基藍(lán)鉆的138-145 的小四房單價在 9000左右,三房與四房的總價在 120 萬-180萬之間身份多為公務(wù)員,銀行高層職員,證券職員,醫(yī)生,大學(xué)教師及私營業(yè)主,其中萬科有部分外籍人士及海外歸國人員.客群年齡在 40 歲左右.多為 2 次置業(yè)自住1、地塊規(guī)模有限，難以形成社區(qū)；2、臨近南湖老居住區(qū)，居住環(huán)境受影響；玄武玄武湖板湖板塊塊絕版絕版湖景湖景豪宅豪宅天正湖濱,金陵御花園,新世界花園戶型

3、跨度較大,以天正的 110 的兩房到180 的四房,金陵御花園的700平方米的獨(dú)棟別墅,新世界花園的220平方米的躍層 5 房兩廳公寓單價10000 元 / 平米；總價 100300 萬；別墅單價1500020000 元 / 平米；總價最高達(dá) 600 萬主要來自城中,年齡在40-60 歲之間,職業(yè)集中在政府高級別干部,私營企業(yè)業(yè)主,高校教師,外企高管.外籍人士.以及在寧工作的臺灣香港人為主.1、中央門汽車站,來往人員較復(fù)雜，且生活配套設(shè)施不足；2、與市中心距離相對較遠(yuǎn)；3、和玄武湖相隔有一條城市干道；紫金紫金山板山板塊塊紫金紫金山下山下尊崇尊崇生活生活區(qū)區(qū)凱祥花苑,天泓山莊,鐘山高爾夫別墅,帝豪花園凱祥花苑74-98的兩房,以及122的三房；天泓山莊的 149-190花園洋房, 240 平米的疊加別墅；鐘山高爾夫330平米-650 平米獨(dú)棟別墅普通公

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