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地產(chǎn)-南京鳳凰街綜合地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位報(bào)告(2章)（18頁(yè)）.doc

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地產(chǎn)-南京鳳凰街綜合地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位報(bào)告(2章)（18頁(yè)）.doc

1、南京地產(chǎn)南京鳳凰項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告1第二章第二章市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析第一節(jié)第一節(jié) 宏觀政策環(huán)境宏觀政策環(huán)境一、國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)及宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)一、國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)及宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)從近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況看，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體形勢(shì)較好，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值保持持續(xù)增長(zhǎng)，物價(jià)穩(wěn)定，居民消費(fèi)價(jià)格總水平不斷上漲，國(guó)家經(jīng)濟(jì)處于平穩(wěn)快速的增長(zhǎng)階段。目前房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系已經(jīng)基本形成，房地產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的比重也已上升到一個(gè)不可或缺的地位。為了控制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，抑制投資過熱，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)了兩次“國(guó)八條”，然而房?jī)r(jià)上升之勢(shì)依舊不減，之后“國(guó)六條”應(yīng)運(yùn)而出

2、，表明政府整治房地產(chǎn)行業(yè)的決心。二、相關(guān)房地產(chǎn)政策本項(xiàng)目可能產(chǎn)生的影響相關(guān)房地產(chǎn)政策本項(xiàng)目可能產(chǎn)生的影響【可能的不利影響】“自 2006 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。 ”該條政策將會(huì)對(duì)大面積住宅的市場(chǎng)供應(yīng)造成影響，抑制消費(fèi)者購(gòu)房信心。對(duì)本項(xiàng)目而言，須解決大體量的高端住宅供應(yīng)通過規(guī)劃審核這一問題。“加強(qiáng)拆遷計(jì)劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度。 ”拆遷進(jìn)度和規(guī)模的控制是否得當(dāng)，很大程度是影響本項(xiàng)目能否順利發(fā)展完畢，獲得預(yù)期效益的關(guān)鍵。營(yíng)業(yè)稅的征收增加了短期投機(jī)者的

3、交易成本，同時(shí)對(duì)長(zhǎng)線投資者的信心也有一定程度的影響。對(duì)首付比例的提高一方面控制了投資性購(gòu)房者的數(shù)量，另一方面也促使購(gòu)房者對(duì)面積的追求更加理性。近期南京取消了對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售許可證的發(fā)放，這使得商業(yè)地產(chǎn)又喪失了一個(gè)的經(jīng)營(yíng)和銷售的途徑，而本項(xiàng)目商業(yè)面積較多，這一政策南京地產(chǎn)南京鳳凰項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告2的實(shí)施，無疑增加了該項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作的難度。【可能的有利影響】大戶型供應(yīng)減少，市場(chǎng)機(jī)會(huì)凸現(xiàn)。面對(duì)政策調(diào)控力度的加強(qiáng)，眾多開發(fā)企業(yè)紛紛將產(chǎn)品面積調(diào)整到 90 平方米以下。而從南京上半年市場(chǎng)供銷情況來看，大面積戶型產(chǎn)品供銷兩旺，城中片區(qū)更是出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，因此本項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)大幅增加。隨著拆遷規(guī)模的進(jìn)一步控制，政府對(duì)市區(qū)拆遷土地的出讓將越來越謹(jǐn)慎，本項(xiàng)目土地資源稀缺的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸現(xiàn)。二手房交易的成本的增加間接被轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，在一定程度上促使很多購(gòu)房者轉(zhuǎn)向商品房市場(chǎng)，如何增強(qiáng)本項(xiàng)目的市

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