1、項目案例研究項目案例研究產品策劃中心22 2深圳項目深圳項目1 13 3項目開發成績及商業模式解讀項目開發成績及商業模式解讀深圳項目經營現狀深圳項目經營現狀I.II.III.概況主體工程簡介開發分期I.II.III.IV.項目總投資項目租售收入項目一期項目二期IV.V.VI.VII.招商策略推廣策略啟動策略關鍵要素總結IV.V.VI.開發歷程取地方式盈利情況IV.V.項目三期項目配套I.II.III.IV.V.選址策略產業選擇資源整合政府扶持創新模式4 4西安、河源、南昌、南寧西安、河源、南昌、南寧全國各地的項目分析全國各地的項目分析3深圳項目分析深圳項目分析【基礎資料基礎資料】位于平湖物流基

2、地，總建筑面積位于平湖物流基地，總建筑面積260260萬平方米，逐步發展成為立足萬平方米，逐步發展成為立足深圳、依托珠深圳、依托珠三角、輻射全國、影響國際的超大規模綜合商貿物流平臺三角、輻射全國、影響國際的超大規模綜合商貿物流平臺n區位：區位：位于深圳龍崗區平湖物流園基地，位于深圳龍崗區平湖物流園基地，深圳市與東莞市的交界地，奠定其采購與深圳市與東莞市的交界地，奠定其采購與需求兩大基礎；需求兩大基礎；n規模：規模：占地占地1.51.5平方公里，總建筑面積平方公里，總建筑面積260260萬平方米，總投資萬平方米，總投資100100億。億。n 經營范圍：經營范圍：由紡織服裝、皮具皮革、電由紡織服裝

3、、皮具皮革、電子、印刷紙品包裝、五金化工塑料五個專子、印刷紙品包裝、五金化工塑料五個專業交易中心組成；業交易中心組成；n 運營時間：運營時間：項目一期建筑面積約一期建筑面積約5050萬萬平方米，平方米，20042004年年1212月陸續投入運營。月陸續投入運營。n 香港五香港五大財團傾力打大財團傾力打造：造：香港佳寧娜集團、民生集團、建業五金塑膠廠有限公司、力嘉國際集團及京暉國際五家公司攜手創辦。他們皆為深圳市的政協委員政協委員，相關行業的資深工業家資深工業家，擁有廣泛的行業網絡；4概況概況概況概況【功能構成功能構成】項目是集居住、休閑、商務、物流、商業于一體的現代綜合商項目是集居住、休閑、商

4、務、物流、商業于一體的現代綜合商貿物流平臺貿物流平臺功能功能居住商業商務物流輔料輔料交易中交易中 子工子工業原材業原材心心店店主體工程簡主體工程簡介介五大交易中心是項目的發展主體，對整個商貿物流城的集成化影響最大，其發五大交易中心是項目的發展主體，對整個商貿物流城的集成化影響最大，其發展結構如下展結構如下1 1、項目國際紡織服裝及面輔料交易中心、項目國際紡織服裝及面輔料交易中心總建筑面積：約43萬平方米展示位：約7400個首期建成開業面積：約10萬平方米主要經營：紡織原料、輔料、面料，家紡面料，皮草，各類服裝成品及床上用品等2 2、項目國際電子原材料及成品交易中心、項目國際電子原材料及成品交易

5、中心總建筑面積：約22萬平方米首期建成開業面積：約4萬平方米主要經營：電子元器件、電子工具、儀器儀表、電子材料及輔料、電子設備、電腦、通訊、數碼產品等。3 3、項目國際印刷紙品包裝交易中心、項目國際印刷紙品包裝交易中心總建筑面積：約37萬平方米首期建成開業面積：約5萬平方米主要經營：各類紙張、材料、油墨、耗材、印刷包裝設備、配件、印刷包裝成品等。五金化五金化工塑工塑料料交易中心交易中心4 4、項目國際皮革皮具及原輔料交易中心、項目國際皮革皮具及原輔料交易中心總建筑面積：約48萬平方米展示位：約9300個首期建成開業面積：約10萬平方米主要經營：合成革、制成革、鞋材、輔料、皮革五金配件、皮革化工

6、、縫制設備及皮具成品等5 5、項目國際五金化工塑料交易中心、項目國際五金化工塑料交易中心總建筑面積：約37萬平方米首期建成開業面積：約8萬平方米主要經營：五金工具、機械設備、模具磨料類，五金飾品、配件類，化工類、塑料類等皮革皮具原皮革皮具原輔料交易中輔料交易中心心印刷紙品包印刷紙品包裝交易中心裝交易中心華南西苑華南西苑紡織服裝原紡織服裝原華華麗城酒麗城酒料交易中心料交易中心會展中心會展中心辦公大辦公大樓樓倉倉儲儲區區72003年11月動工，2004年12月，首批商家進駐50萬平方米3200個交易展示位、兩幢三星級酒店、一座美食廣場、兩幢商務辦公樓的建筑，其余配套建設陸續投入使用。從正式開工到一

7、期50萬平方米五大市場試運營，項目實現五大交易中心總體入駐率超95%，一個現代化的綜合商貿新城出現在人們面前。時間時間規模規模產品產品效果效果開發分開發分期期共分共分2 2期開發，一期啟動期開發，一期啟動5050萬建面，主要為五大專業市場及配套商務設施；萬建面，主要為五大專業市場及配套商務設施；一期一期11 皮革皮具1 服裝紡織五金化工數碼廣場1 印刷制品118二期二期2007年7月動工，2009年，投入運營210萬平方米1號交易廣場、2號交易廣場、環球物流中心（商務辦公樓）、政府辦公區、保稅倉儲區、生活服務區和停車區同時，項目以更加驚人的速度在全國四處開花，短短數月間，廣西南寧項目、廣東河源

8、項目、陜西西安項目和江西南昌華南城就相繼大規模開工，得到各地各級政府的高度重視。時間時間規模規模產品產品效果效果二期主要增建二期主要增建兩大交易廣場兩大交易廣場 ，并升級和完善商業、，并升級和完善商業、商務和居住等功能商務和居住等功能1 皮革皮具數碼廣場印刷制品11五金化工21 服裝紡織2階段階段配套配套跟進跟進揚帆起航揚帆起航2003整體整體規劃規劃n12月6日，一期建成，首批商家正式進駐項目,總體入駐率超95%n華南西苑開工n華南西苑開盤n均價50005000元元/m2m22004200520062007200820092010周邊周邊住宅住宅價格價格n11.20項目開工奠基；n由香港五家

9、企業投資60億元打造n五大交易展示中心、三星酒店、美食廣場、商務辦公樓n一期50萬m2正式試營業，獲得五億美元的融資；n7月7日，二期全面動工，建面超過170萬m2快速發展快速發展培育過程培育過程角色確立角色確立四處開發四處開發n二期在主板上市，獲得30多億元的融資；n二期規模擴大，更向高端生產服務業延伸，成為輻射整個華南及東南亞地區的“世界工業原料及商品展示交易中心”；n啟動深圳二期二批建設；n啟動廣西南寧華南城、廣東河源華南城、陜西西安華南城和江西南昌華南城相繼大規模開工nshopping mall在建；n蘭桂坊酒吧街投入使用；n各種餐飲、銀行陸續進駐；n2011年五星級酒店開建；n華麗城

10、酒店開業n啤酒廣場營業2003以前均價均價20002000元元/m2/m22007年均價均價8500-90008500-9000元元/m2m2（茗萃園）（茗萃園）n華南西苑入住n目前華南西苑均價7000-8000元/m22009年均價均價15000-2000015000-20000元元/m2/m2（御峰（御峰園）園）2010年均價均價20000-20000-2500025000元元/m2m2（合正（合正中央原著）中央原著）9開發歷開發歷程程項目用項目用380380天創造了天創造了“項目速度項目速度”，用短短七年的時間打造成為蜚聲海外，用短短七年的時間打造成為蜚聲海外，名動珠三角的國際工業原料城

11、，并且名動珠三角的國際工業原料城，并且“項目模式項目模式”在全國在全國四處開花四處開花10取地方取地方式式以物流工業用地以物流工業用地價格取得土地，并與政府約定價格取得土地，并與政府約定30%30%物業銷售，物業銷售，70%70%物業租賃，物業租賃，以保證政府、企業和商戶的利益以保證政府、企業和商戶的利益酒店、辦公、公寓等配套只租不售；公寓等。實際操作中，另外的70%類物業出售使用權。目前周邊土地已上漲約3-4倍其中可出售的30%，僅限于商業物業，其余可建總樓面：260萬平方米保留的70%包括商業物業、酒店、辦公樓、取地方式：以物流工業用地取地，產權為50年。取地基礎信息取地時間：2002年取

12、地總價：3億元取地條件與政府約定三七模式：與政府約定三七模式：即，全部物業中，出售30%，保留70%。營利情營利情況況項目主項目主要盈利點在于物業銷售。截至要盈利點在于物業銷售。截至20112011年年3 3月，年度總收入較去年上漲月，年度總收入較去年上漲4242%，增長迅速，增長迅速億港元增加16.8%至約15.53億港元。每股基本盈利為25.95港仙，董事會建議每股派息2.5港仙。業績報告表示，深圳項目在報告期內表現出色，共就交易中心商鋪約9.4萬平方米訂立銷售合同及意向書，其中約8.56萬平方米已簽訂合同，并已算入年度收益表。交易中心商鋪的平均售價約為每平方米16750港元，較去年上升1

13、1.7%。11項目盈利點物流和配套服務物業經營前期，通過銷售一部分物業，快速回收投資。物業租賃項目營利構項目營利構成成物業銷售項目營利情況項目營利情況項目6月28日晚間公告，集團截至2011年3月31日止年度總收入由去年約15.7億港元增加42.3%至約22.34億港元。母公司擁有人應占溢利按年由約13.33深圳項目經營現狀深圳項目經營現狀20項目項目總投資項目項目總投資項目總占地1.6平方公里,拿地成本3億元(一畝地13萬元).總投資100億元。但由于地形復雜，山包溝壑較多，土地整理費用不菲。20項目項目租售收入項目項目租售收入銷售員說辭：09年、10年銷售收入為17-18億。租金收入為每年

14、1億左右。預期每年遞增中。20項目項目一期項目項目一期一期共分四大塊，以紡織、皮革、電子、印刷四大原材料的三層商鋪為主。商鋪面積劃分：70-80平方、150-180平方、270-300平方，出租率100%。好位置70-80元/平方/月，差位置30-60/平方/月。租金每年遞增約10%-15%2010年整個市場的貿易額800億（銷售員說辭）印刷五金20項目項目二期項目項目二期1號館33萬平方、2號館38萬平方；銷售價格13000/平方。均為地上六層，地下二層。負二層為停車場，負一層營業。目前入住率為30%-40%。1號館劃分有奧特萊斯店香港企業/臺灣企業/三個主題。20項目項目三期項目項目三期三

15、期五號館30萬平方是電子交易大廳在建、在售。售價24000-25000。投資客戶為主。占80%。自用客戶占20%。3號館16萬平方、4號館30萬平方目前未建。三期三期5號館號館三號館四號館在建三期五號館20項目項目配套項目項目配套2個四星級酒店已經投入運營,規劃中還有兩棟地超高層五星酒店.酒店、公寓、辦公、住宅、商業等多業態并存華南西苑項目占地39992平方米，總建面161341.25平方米，戶型以1房38m2、2房73m2、3房111m2為主，07年入市，08年交房。當時售價5000元左右，沒有產權，只有50年的使用權。底層租金5060元/平方/月高層租金70-80元/平方/月寫字樓寫字樓住

16、宅住宅20項目開發成績及商業模式解讀項目開發成績及商業模式解讀21項目控股有限公司已將項目控股有限公司已將深圳項目成功的業務模式復制到中國各個擁有戰略深圳項目成功的業務模式復制到中國各個擁有戰略位置的地區位置的地區包括包括 江西省南昌市（南昌江西省南昌市（南昌項目）、廣西壯族自治區南寧市（南寧項目）項目）、廣西壯族自治區南寧市（南寧項目）及西安（西安項目）及西安（西安項目）、廣東河源（河源項目）、廣東河源（河源項目）南南昌昌廣廣東東南南寧寧西安西安項目項目西西安安南昌南昌項目項目河源河源項目項目深圳深圳項目項目南寧南寧項目項目屆時，項目將成為中國乃至全球獨一無二、擁有建筑面積超過超過33763

17、376萬萬m2 m2。22全國項目總體發展概況全國項目總體發展概況項目目前在國內擁有項目目前在國內擁有5 5大基地，未來全部建成后總建筑面積將超過大基地，未來全部建成后總建筑面積將超過33763376萬萬m2 m2，成為全球首屈一指的世界綜合商貿物流中心。，成為全球首屈一指的世界綜合商貿物流中心。深圳項目260260萬萬mm2 2南寧項目488488萬萬m2m2河源項目300300萬萬m2m2南昌項目428428萬萬mm2西安項目18001800萬萬mm2n 到2011年6月，一期完成交易中心商鋪及住宅物業總建筑面積131萬平方米，其中會展中心已與2010年10月投入使用，作為“2010中國東

18、盟輕工產品展覽會”，江南華府一期建設已經完成，商貿預計2012年上半年投入運營。n 總投資80億元，已列入省重大建設工程項目。截至目前，該項目市政道路與水系工程正在進行土地平整。一期目前在售住宅售價5300。商貿市場預計將于2012年5月投入運營。n 總面積約1800萬平方米，在落實規劃及前期準備工作，預計2012年6月份一期投入運營。n商業未建，別墅先行。規劃第一期及部分第二期建設約22.3 萬平方米別墅單位，并已完成約8萬平方米的建筑面積。新落成的別墅單位已于2011年1月中開售，約5.02萬平方米已訂立銷售合同，每平方米的售價約為8391元；南寧項目南昌項目西安項目河源項目23一期即將投

19、入一期即將投入使用使用1 1、2 2號交易廣號交易廣場正在招商場正在招商住宅住宅正在銷售正在銷售一期五金機電項一期五金機電項目正在銷售目正在銷售住宅項目已開盤住宅項目已開盤全國項目總體發展概況全國項目總體發展概況【外地項目開發情況外地項目開發情況】外外地四家項目中，目前南寧項目已投入使用，河源地四家項目中，目前南寧項目已投入使用，河源和西安項目項目陸續建成銷售，南昌還在前期建設階段和西安項目項目陸續建成銷售，南昌還在前期建設階段24項目項目 的成功復制正是基于深圳項目的成功發展模式。因此，以下主要以深的成功復制正是基于深圳項目的成功發展模式。因此，以下主要以深圳圳 項目為研究對象，分析項目的成

20、功經驗。項目為研究對象，分析項目的成功經驗。鐵路鐵路京九、廣九線穿基地而過；平湖鐵路貨運編組平湖鐵路貨運編組站位于基地中心；日編組8000車次；原有16股道，未來規劃為18股；平湖編組站將升級擴容改造成華南地區最大的鐵路編組站，運輸能力成倍提高；高速高速水官、清平、南坪、機荷高速、莞深、廣深等十幾條高速公路在項目周圍縱橫交錯；機場機場香港國際機場1個小時；寶安國際機場20分鐘；港口碼頭港口碼頭葵涌碼頭：從項目可直接到世界集裝箱吐吞量第一的葵涌碼頭；鹽田港：15分鐘可到世界集裝箱吐吞量第四的鹽田港；25【選址策略選址策略】交通因素：交通因素：以平湖鐵路貨運編組站為中心，形成四通八達的立體交以平湖

21、鐵路貨運編組站為中心，形成四通八達的立體交通網絡，輻射范圍廣泛，貨物運輸可至全世界通網絡，輻射范圍廣泛，貨物運輸可至全世界15KMnu位于深圳龍崗區平湖物流平湖物流園基地，深圳市與東莞市園基地，深圳市與東莞市的交界地的交界地東莞市東莞市素有“制造業名城制造業名城”之稱，大量的工業原料需求為項目的發展奠定了充實的基礎。u平湖平湖緊鄰龍崗大工業區，150公里第一覆蓋區有幾十幾十萬家萬家制造工廠;300公里的第二覆蓋區囊括了珠三角90%90%以上的制造業，這是原材料就近采購的兩個臨界點。26【選址策略選址策略】產業因素：產業因素：與全世界制與全世界制造業發達的珠三角廣闊腹地相連，造業發達的珠三角廣闊

22、腹地相連，150150公里公里半徑范圍內聚集了數十萬間工廠及企業，具備強勁的原材料需求半徑范圍內聚集了數十萬間工廠及企業，具備強勁的原材料需求與供給保障與供給保障紡織服裝原料紡織服裝原料由于珠三角紡織服裝原材料供給市場有限，導致企業的原材料都從外省市購買從外省市購買，珠三角的紡織企業原料原料成本更高成本更高，企業生產過程中的創造利潤環節更少皮革皮具原料皮革皮具原料珠三角匯聚了30000多家皮革皮具企業，形成年需需450450億億皮革皮具原材料市場，僅華南城1小時經濟圈內，三大皮革基地深圳、東莞、惠州，每年就有300300億億皮革原材料和設備需求。五金化工塑料五金化工塑料珠三角是國內五金化工塑料

23、企業最大的聚最大的聚集地之一集地之一 ，存在著每年200200億億以上，且以10%10%的速度遞增的需求市場。目前已在廣東投產的外商投資和來料加工企業超過80,00080,000家印刷紙品包裝印刷紙品包裝印刷、紙品、包裝行業需求市場需求市場平均每年以1818的速度遞增，紙張一直供不應求。珠三角是中國印刷業珠三角是中國印刷業發展最快的區域發展最快的區域，目前廣東全省印刷企業超過2 2萬家萬家，居全國第一位。電子工業原料電子工業原料由于珠三角現有的物珠三角現有的物流供應相對有限流供應相對有限，導致總產值2300億元的珠三角電子工業，其其8 8成以上的原料都是成以上的原料都是從從珠三角以外的地方采珠

24、三角以外的地方采購的購的珠三角聚集了大量制造企業，他們既是產品制造商，也是原料提供商，但珠三角沒有統一的原材料市場，且采購分散、產業鏈條不完采購分散、產業鏈條不完整、沒有大規模配套整、沒有大規模配套等，而分散采購周期長、庫存大、成本高。現在珠三角的當地企業往往直接從國內廠家購入原料，但這些廠家是分散于國內各當地企業往往直接從國內廠家購入原料，但這些廠家是分散于國內各個城市個城市的，既無價格優勢又不便于質量的比較，無疑增加了企業的采購成本。27【產業選擇產業選擇】珠三角對如下五種原材料需求旺盛。但供給分散，缺乏完善原材料珠三角對如下五種原材料需求旺盛。但供給分散，缺乏完善原材料供應鏈，增加了企業

25、的采購成本供應鏈，增加了企業的采購成本28佳寧娜集團佳寧娜集團p經營范圍：經營范圍：達成集團的全資附屬公司，主要從事酒樓酒店、食品制從事酒樓酒店、食品制造、成衣、零售造、成衣、零售及中國內地房地產內地房地產開發業務。p董事董事長背景：長背景：馬介璋，馬介璋，全國政協委員全國政協委員 、深圳市僑商國際聯合會會長會長等多項榮譽，制衣商起家，制衣商起家，全世界設有服裝生產基全世界設有服裝生產基地，組成以生產牛仔褲地，組成以生產牛仔褲為主兼營布匹、拉鏈、為主兼營布匹、拉鏈、紐扣等副料的香港達成紐扣等副料的香港達成集團集團民生集團民生集團p經營范圍：經營范圍：香港首家上市珍珠企業，從事采購、加工、鑲嵌、

26、買賣及批發分銷珍珠及珍珠珍珠及珍珠首飾首飾產品產品業務p董事長董事長背背景：景：鄭松興鄭松興，深圳市政協委員深圳市政協委員 ，深圳，深圳市物流與采購聯合會會市物流與采購聯合會會長長 。建業五金塑建業五金塑膠廠膠廠有限公司有限公司p經營范圍：經營范圍：主主要經營要經營廚具及塑膠家庭用品系廚具及塑膠家庭用品系列，列，擁有建樂士品牌。p董事長董事長背景：背景：孫啟烈孫啟烈，五金加工廠起家，寧波五金加工廠起家，寧波市政協常務委員市政協常務委員，香港工業工業總會總會副主席，香港塑膠業廠商塑膠業廠商會會主席力嘉國際集團力嘉國際集團p經營范圍：經營范圍：是一間以生產優質紙制產品、彩紙制產品、彩印產品為主要業

27、務印產品為主要業務的國際性集團公司p董事長背董事長背景：景：馬偉武，馬偉武，中國包裝包裝聯合會聯合會副會長，香港瓦通紙業廠商會紙業廠商會主席，廣東省印刷復制業印刷復制業協會協會副會長，深圳市政政協委員協委員金暉國際金暉國際p董事長背景：董事長背景：梁梁滿林，滿林，從事服裝加工生產服裝加工生產起家，現工廠遍布世界各地，成為香港四大絲綢制造香港四大絲綢制造商商之一。深圳市政協委政協委員員、深圳市紡織行業紡織行業協會副會長、深圳市服裝服裝行業行業協會副會長、深圳市皮革行業皮革行業協會副會長、深圳市電子商會電子商會副會長、廣東省塑料工業塑料工業協會副會長【資源整合資源整合】企業結構：企業結構：自身由香

28、港五大實力制造商構成，具備雄厚的資金實力、自身由香港五大實力制造商構成，具備雄厚的資金實力、廣泛的產業資源，及豐富的市場開發運作經驗廣泛的產業資源，及豐富的市場開發運作經驗 項目五位主要創建投資者皆為香港資深工業家，在香港和國際市場上擁有較廣泛的人脈關系網絡 項目一期開業前，現任特首、時任香港特區政府財政司司長曾蔭權，以及四十多個國家的駐港總領事和商務代表機構都曾親自蒞臨華南城參觀考察。一期開業后，眾多香港和東南亞商會團體開始到項目尋找商機和進行采購。充分利用香充分利用香港資源港資源 2007年7月，一期開業僅兩年半時間，二期建設才剛開始，項目就以可轉換債券形式成功引進1.25億美元。2009

29、年9月，項目紡織服裝、皮革皮具二期首批商家剛剛進駐，項目又在香港聯交所主板成功上市，集資近30億港元。為深圳項目其余三大交易中心的二期建設和內地項目項目的建設，提供了更多低成本資金。【資源整合資源整合】社會資源：社會資源：充分發揮五大集團的充分發揮五大集團的關系網，整合國內外資源關系網，整合國內外資源充分利用國際資本充分利用國際資本 項目注重同各行業協會、金融機構、中介組織、新聞媒體、研究機構及相關專家學者的合作。為國家、省、市及香港相關行業協會組織提供免費辦公條件和工作人員工資補貼。贊助各行業在項目舉辦各類活動 以最優惠的條件引進國家級產品檢驗檢測機構、研發設計機構和財會、法律、稅務、策劃、

30、媒體等中介服務機構。充分利充分利用用內地資源內地資源29n20032006年深圳重大建重大建設項目設項目n20032006年深圳首批重首批重點物流項目點物流項目n深圳首批綠色通道項目n深圳首個旅游局掛牌的旅游重點項目30【政府扶持政府扶持】連續連續4 4年成為深圳市重點年成為深圳市重點建設項目，從取地到運營過程中得到政府建設項目，從取地到運營過程中得到政府各相關部門的大力支持各相關部門的大力支持政府對項目的高度重視政府對項目的高度重視31征地拆遷基礎設施行政支持稅費優惠n對區政府直屬物流管理機構進行改革，設置平湖街道物流辦，調動街道辦參與園區建設的積極性。n 以專人服務的形式推進重點項目的選址

31、和用地手續辦理。n 通過組織專家評審，解決歷史遺留問題，理順了國土部門-街道（社區）-物流辦-企業的關系，形成四方共贏的良好局面。n建立基地聯席會議制度，完善園區基礎設施后續管理辦法。n 成立拆遷工作領導小組，協調解決道路的征地拆遷和補償等問題。n 開設機荷高速項目出入口。n 原長途汽車客運站改造現代化客運樞紐站。n 規劃建設大型中長途客運站。增加數十條巴士路線nn項目享受政府在工商、稅務、重點物流項目等方面的優惠政策。n 水、電費按政府規定的平湖鎮物流園區最低標準收費。n事業單位進駐海關、工商、稅務、金融（各家銀行及中國銀行華南城理財中心）、檢測中心（國際檢測中心等）、人才交流中心、深圳市龍

32、崗區鞋業（皮革）商會等相繼在項目設立辦公室或分所。n 政府機構進駐平湖派出所項目警務室，項目消防指揮中心，龍崗區平湖街道綜合行政執法項目工作室。【政府扶持政府扶持】政府對項目的支持表現在如下四個方面，其中交通道路改善和引政府對項目的支持表現在如下四個方面，其中交通道路改善和引進政府相關部門對園區建設起到極大作用進政府相關部門對園區建設起到極大作用【創新創新模式模式】“集成服務集成服務模式模式”：通過綜合物流商貿園區、會展經濟和電子商通過綜合物流商貿園區、會展經濟和電子商務，實現一站采購和一站式物流配送服務，務，實現一站采購和一站式物流配送服務，降低了企業采購成本和交易成本降低了企業采購成本和交

33、易成本制制 造業造業 集集 成服成服 務務 模式模式綜合物流商貿園區綜合物流商貿園區在工業原料交易做大做強的基礎上。根據市場需求，向產業供應鏈上下游延伸，整合產品設計、質量鑒定、策劃推廣、國際貿易服務、金融財會、稅務、法律服務等供應鏈的各個環節。全面滿足供應商和采購商的各種需求，從而有效降低了企業成本。32會展經濟會展經濟“展會市場展會市場”是一種創新“展會市場”的展貿模式。依托其自建的軟、硬件平臺，將固定的展示交易中心與定期的展覽緊密結合。依托現有市場，為參展商、采購商提供展前、展中、展后全方位服務，最大限度降低參展商和采購商的交易成本。電子商務電子商務“實體實體+網絡網絡”依托項目的實體市

34、場資源，通過整合互聯網營銷渠道，集中為企業提供網上貿易和品牌推廣服務。為每家商戶量身訂做自己的電子商務交易網站。實現網上網下商機、“有形市場與無形市場”的互動結合。相當于在網上再造一個項目。33【創新創新模式模式】“集成服務集成服務支撐體系支撐體系”：提供完善的金融、行政支持，建立線上提供完善的金融、行政支持，建立線上線下交易平臺，降低倉儲物流成本線下交易平臺，降低倉儲物流成本1建立順暢建立順暢的交易渠道的交易渠道方式：方式：通過會展、供需見面會等形式為供需雙方牽線;搭建信息平臺，為準確、全面的信息服務；效果：效果：商家快速找到客戶；客戶快速找到商品和服務。5打造電子交易平臺打造電子交易平臺方

35、式：方式：打造電子交易平臺，引導并促進線上交易。效果：效果：實現網上網下商機、“有形市場與無形市場”的互動結合，擴大營銷渠道。2建立低建立低成本、便捷成本、便捷的倉儲物的倉儲物流系統流系統方式：方式：通過合作與聯盟的方式，建立低成本、便捷的倉儲物流系供需雙方提供及時、統。效果：效果：做到商品不僅來得快，而且去得快。3疏通政府關系疏通政府關系方式：方式：疏通政府關系，推動政府為商家提供便捷的工商、稅務、海關、商檢等服務和優惠的經商政策。效果：效果：創設良好的政策環境，吸引商戶入駐。4健全金融服務體系健全金融服務體系方式：方式：通過建立、健全信用保證和金融服務體系。引進工商、農業、中國銀行。開發商

36、提供抵押擔保和小額貸款。效果：效果：保障交易順暢進行，防范信用風險。34交易展覽展示檢測電子商務倉儲配送貨運金融結算人才培訓信息化服務生產服務功能生產服務功能生活服務功能生活服務功能【創新模式創新模式】功能構成：功能構成：集合生產和生活服集合生產和生活服務功能，是一座現代化的城中之城務功能，是一座現代化的城中之城綜合商貿物流新城集合兩大服務綜合商貿物流新城集合兩大服務購物居住餐飲娛樂休閑旅游35【招商策略招商策略】招商渠道：招商渠道：與展會公司、行業協會、運營管與展會公司、行業協會、運營管理公司等機構合作，采理公司等機構合作，采用相應的招商模式用相應的招商模式運營管理公司運營管理公司運營管理公

37、司負責運營管理公司負責招招商、商、運營，雙方利益運營，雙方利益分配（如分配（如簡愛家居）簡愛家居）具體方式：開發商將某一區域整體出租給承租方，采取保底租金及彈性抽成的方式行業協會行業協會借助行業協會的商戶資源來招借助行業協會的商戶資源來招商、銷售，采用分銷模式商、銷售，采用分銷模式開發商將某一區域以較低價格整體賣給行業協會，協會利用其自身商家資源進行招商，多賺的售價由協會獲得展會公司展會公司借展會公司的借展會公司的參展方和采購方參展方和采購方資源造勢、招商資源造勢、招商(如深圳品牌內衣展承包內衣如深圳品牌內衣展承包內衣館館)前期，開發商免費提供場地辦展,通過展會造勢宣傳，便于招商展會公司負責召

38、集參展商家和采購方，向參展方收取費用后期開發商收取租場費用，例如15天20萬36【招商策略招商策略】招商方式：招商方式：以培育市場為主旨，少售多留。實行開發商與業主以培育市場為主旨，少售多留。實行開發商與業主共擔共擔風險制，有利于增強商家信心，控制業態，保證經營風險制，有利于增強商家信心，控制業態，保證經營“3+7”3+7”捆綁模式捆綁模式四大招商模式四大招商模式1 1、純收租金：、純收租金：適用于經營性散鋪.2、聯營扣點，收取保底租金。聯營扣點，收取保底租金。適用于統一收錢，且鋪位面積在1000平米以上。保底租金為：30元/平米/月3.先收取保底租金，半年后采用聯營扣點的方式先收取保底租金，

39、半年后采用聯營扣點的方式4、統一外包招商統一外包招商，給招商方提成（家具建材館）兩大銷售模式兩大銷售模式1 1、30%30%商鋪出售產權返租：商鋪出售產權返租：僅商鋪出售產權（50年），開發商與商戶簽3年返租合同但強制返租6年。頭三年按每年8%的回報率一次性付給商戶（或抵扣商鋪售價），后三年每年按9.2%的回報率一年一年支付給商戶。（上述比例為第二期，第一期返租回報率為7%）2 2、70%70%出售使用權：出售使用權：剩余70%商鋪和其他物業如公寓、寫字樓等出售使用權（50年）“筑巢引鳳、放水養魚筑巢引鳳、放水養魚、實現共贏、實現共贏”是項目的經營信條，具體體現在：嚴格控制銷是項目的經營信條，

40、具體體現在：嚴格控制銷售比例，確保項目經營；給于經營商戶切實的優惠，售比例，確保項目經營；給于經營商戶切實的優惠，統一實行兩年的免租期統一實行兩年的免租期37【招商策略招商策略】招商優惠盤點：招商優惠盤點：通過五大優惠方式加大招商力度，快速實現租售目通過五大優惠方式加大招商力度，快速實現租售目標，制造熱銷局勢標，制造熱銷局勢 一期開業頭兩年，所有進駐商家免租兩年。二期首批商家享受同樣優惠。免租免租補貼補貼廣告廣告活動活動 一期開業初期，統一租下周邊大片住宅，增加統一物業管理后，低價轉租給進駐商家。對進駐商家增加的市場推廣人員給予一定的工資補貼。每年投入一億元廣告費用，進行全球推介。與深圳報業集

41、團、南方都市報及新浪、搜狐等主流和新興媒體建立長期合作關系。出資在項目內舉辦各類展覽交易會、采購大會、商品發布會；組織項目商戶參加國內外各類展銷活動和相關協會活動。項目內設立采購中心的國際商家，年采購額達到2億元，可給予3年全部免租。獎勵獎勵費用費用 水、電費一律按工業用途標準收取，固話費用比市場價低10等。一期開業初期，公交路線未開通時，項目自己出資租車為商家開通到市內和各口岸、機場及各大工業區的免費交通。交通交通【推廣策略推廣策略】展會營銷：展會營銷：通過展會宣傳造勢，推通過展會宣傳造勢，推動市場的持續活躍，形成自身造動市場的持續活躍，形成自身造血系統血系統開發商免費免費提供場地辦展，同時

42、負責外圍廣告及物料準備；開發商不收取費用，但要求展會公司必須招滿商戶來參展（必要時可免費提供展位）宣傳造勢促進招商商貿平臺引爆商機適用于成熟、有知名度的展會(工博會、品牌內衣展)項目在啟動期及現階段均舉辦大量行業展會，成功宣傳造勢，引爆商機38，以形成火爆之勢火爆之勢用以宣傳造勢宣傳造勢展會公司負責召集參展商家和采購商，并向參展方收取費用適用于小型、培育期的展會展會開發商作為場地出租方參與展會舉辦，收取收取租場費用；由展會公司負責招展招商，所得收益由開發商及展會公司協商分成39【推廣策略推廣策略】工博會：工博會：是各類展會中，規模和是各類展會中，規模和影響力較大的展會，至今已舉辦四影響力較大的

43、展會，至今已舉辦四屆屆國際工業博覽會國際工業博覽會以“原料采購、成品交易、技術交流、合作共贏”為主題，每年春秋兩季，與廣交會同期舉辦。參參展展中國國際工業設計中國國際工業設計行行業業展展會會職職能能產品產品推介推介供需供需洽談洽談宣傳宣傳推廣推廣爆破式品牌推廣活動爆破式品牌推廣活動近億元近億元的推介費用，除了常規的報紙、期刊、電視、路牌、網絡等媒體媒體，還時常舉辦展示會、研討會、展示會、研討會、推介會、商業論壇推介會、商業論壇等同時還組織專門的港澳和海外海外和行業協會建立和行業協會建立良好關系良好關系吸引行行業協業協會進駐會進駐項目。國家、廣東省和深圳市的15家行業協會和兩家專業雜志社、國家級

44、紡織檢測中心同時進駐項目投資人充分利用投資人充分利用行業關系行業關系投資人利用深厚的行業關行業關系和港澳人脈資源系和港澳人脈資源內部宣傳項目推介推介活動40【推廣策略推廣策略】品牌營造：品牌營造：從品牌內涵、品牌塑造到品牌推廣等一系列過程中，華從品牌內涵、品牌塑造到品牌推廣等一系列過程中，華南城投入巨大的人力物力，推廣過億，達成大品牌造就大商機的成果南城投入巨大的人力物力，推廣過億，達成大品牌造就大商機的成果KPIKPI體體系系平臺，降低時間和費用成本。成功打造服平臺，降低時間和費用成本。成功打造服務生產和生活的城中之城務生產和生活的城中之城4.4.具有競爭力的運營模式具有競爭力的運營模式集成

45、商貿物流模式，實現集成商貿物流模式，實現“市市”的有形化和的有形化和“場場”的虛擬的虛擬化，無縫對接供應商與采購商的各種需求，為入駐商戶創造大量商機，構建良性循環的化，無縫對接供應商與采購商的各種需求，為入駐商戶創造大量商機，構建良性循環的交易系統交易系統5.5.強勢的行業資源整合強勢的行業資源整合五大股東均是香港及國內聞名的大型制造業廠商，都具備豐五大股東均是香港及國內聞名的大型制造業廠商，都具備豐富的市場運營經驗和相關產業客戶資源富的市場運營經驗和相關產業客戶資源6.6.品牌造勢品牌造勢國內外媒體推介，各國內外媒體推介，各類展會活動及關系網營銷使項目在較短時間內迅類展會活動及關系網營銷使項

46、目在較短時間內迅速提升知名度和影響力，建立國際形象速提升知名度和影響力，建立國際形象【成功關鍵要素成功關鍵要素總結總結】1.1.珠三角產業聚集地珠三角產業聚集地珠三角珠三角眾多產業集聚，為項目提供了堅實的行業基礎眾多產業集聚，為項目提供了堅實的行業基礎2.2.交通輻射面廣交通輻射面廣項目以平湖鐵路貨運編組站為中心，形成四通八達的立體交項目以平湖鐵路貨運編組站為中心，形成四通八達的立體交通網絡，輻射范圍廣泛，貨物運輸可至全世界通網絡，輻射范圍廣泛，貨物運輸可至全世界3.3.業態復合多元業態復合多元五大主營品類五大主營品類既互相獨立又互為補充，為采購商提供一站式供貨既互相獨立又互為補充，為采購商提

47、供一站式供貨3全國各地的項目分析全國各地的項目分析西安、河源、南昌、南寧西安、河源、南昌、南寧12西安項目分析西安項目分析西安項目西安項目新筑新城新筑新城公路碼頭公路碼頭體育運動中體育運動中心心職業技術培職業技術培綜合保稅區綜合保稅區西北醫藥物西北醫藥物流中心流中心通訊物流產業園通訊物流產業園大明宮倉儲物流大明宮倉儲物流基地基地新加坡訊通集團西安基新加坡訊通集團西安基地地西北圖書物西北圖書物流城流城訓學院訓學院鐵路集裝箱鐵路集裝箱中心站中心站CBDCBD【選址條件選址條件】位于西安市東北部，國際港位于西安市東北部，國際港務區內，周邊交通便利，項目內部規劃務區內，周邊交通便利，項目內部規劃2 2

48、條地鐵線穿過條地鐵線穿過西安市東北部，國際港務區園內，是港務區最大的一個項目，在港務區的西南角，規劃面積10平方公里，是港務區的四分之一。區位區位路路108108國道國道西安西安-鄭州鄭州高速高速公路公路310310國道國道312312國道國道鐘樓鐘樓西安經城高速西安經城高速西安蘭州西安蘭州高速高速西安西安-成都高速成都高速三環高三環高速速西安咸陽國際機場西安咸陽國際機場312312國道國道繞城高速繞城高速交通交通西安西安-包頭高速公包頭高速公東銜港務大道、南接北三環路、西鄰灞河、北抵潘騫路，便利的交通，公交九公司將落戶于此，地鐵1號線、3號線也將從中穿過。13西安西安-北京北京高速公路高速公

49、路西安項目西安項目秦始皇兵馬秦始皇兵馬俑俑14項目全部建成后，可容納入駐商戶10萬戶實現營業額1500億元至2000億元稅收50億元以上可提供創業機會10萬個直接就業崗位40萬個，間接就業崗位100萬個工工程程指指標標效效益益預預估估【項目指標項目指標】建成后將成為中國西部經營規模最大，經營商品種類最多，建成后將成為中國西部經營規模最大，經營商品種類最多，服務功服務功能最全的工業原輔料、商品集散中心和綜合性物流中心能最全的工業原輔料、商品集散中心和綜合性物流中心占地面積：約10平方公里建筑面積：1800萬平方米總投資：超過200億元人民幣首期建筑面積：約400萬平方米開工時間：2009年12月

50、9日開發主體：香港上市公司項目控股與新豪德控股聯合開發建設15【規劃布局規劃布局】以交易展示區為核心，配備生產和生活配套區以交易展示區為核心，配備生產和生活配套區，打造一個超大規模，打造一個超大規模的現代綜合商貿物流園的現代綜合商貿物流園核核心區：交易展示區心區：交易展示區12001200萬平米萬平米主要為紡織服裝、電子、皮革皮具、五金、化工、機電、建材裝修及裝飾、汽車及汽車用品、醫藥及保健品、農副產品與土特產、農用機械設備及配件、小商品等十二大行業門類的原材料及產品進行展示交易生活性服生活性服務配套區務配套區200200萬平米萬平米建設城市綜合體，集學校、社區、市場、體育場、醫院等完備的功能

51、配套設施為一體；生活住宅區毗鄰灞河，打造大型生態居住區。生產性服生產性服務配套區務配套區400400萬平米萬平米為整個西北提供倉儲配送、第三方物流、會展、品牌營銷、研發、創意、貿易、人力資源管理、管理咨詢、金融、通訊等各類生產性配套服務，為引進制造業企業提供全方位的生產性服務。現代綜合商貿物流園功能構成現代綜合商貿物流園功能構成展示展示信息信息物流物流品牌推廣品牌推廣工業旅游工業旅游交易交易市場拓展市場拓展技術創新技術創新【現狀開發情況現狀開發情況】共擬分三共擬分三期建設完成。一期預計期建設完成。一期預計20122012年建成使用，現開工主年建成使用，現開工主體工程為交易展示中心一區體工程為交

52、易展示中心一區西安項目一期概況總投資額：總投資額：超過60億元占占地面地面積：積：約3平方公里建筑面建筑面積：積：約400萬平方米建設建設周期：周期：2009年2012年已開工項目：已開工項目：招商辦公中心、交易展示中心一區、交易展示中心一號館及10棟單體品牌館。開工面積：開工面積：55萬平方米16可入駐可入駐商戶：商戶：2.5萬至3萬可實現營業額：可實現營業額：500億元稅收：稅收：20億元以上可提供創可提供創業機會：業機會：2.5萬3萬個直接就業崗位：直接就業崗位：15萬個間接就業崗位：間接就業崗位：45萬個階段階段時間時間數量數量第一期2009年7月480畝第二期2010年4月90畝第三

53、期2010年11月630畝第四期2011年11月700畝合計1900畝17【征地情況征地情況】共分四期征地，目前已共分四期征地，目前已完成三期征地，第四期征地工作預計完成三期征地，第四期征地工作預計20112011年年1111月底完成月底完成征地過程完全由政府主導：征地過程完全由政府主導：目前正在進行西安項目四期征地工作，計劃征用700畝，涉及灞橋區新筑街辦蘭家村（296畝）杏園村（300畝）和灞橋街辦段家村（100畝）。該宗地于2011年5月10日由港務區土地局向勘界定點放線，正式啟動征地。截至目前蘭家村300畝被征地中，群眾已簽字并對付地面附著物約260畝，剩下近50畝土地，正在加緊做最后

54、的思想工作。新筑街辦杏園村和灞橋街辦段家村因村兩委員會班子不健全，考慮到穩定的因素，計劃近期拉開兩村的換屆工作，待兩委會換屆結束，力爭在11月底將該宗地剩下400畝土地移交港務區管理。征征地地明明細細【運營模式運營模式】以集中商貿為以集中商貿為經營理念，整合經營理念，整合5 5個項目與個項目與2222個豪德商貿城，建立個豪德商貿城，建立國內超大規模的商貿物流中心，結國內超大規模的商貿物流中心，結合實體和網絡平臺，實現全球營銷合實體和網絡平臺，實現全球營銷全球網絡在線交易平臺以項目網上平臺、全球呼叫中心、衛星VSAT系統、GPS 定位系統為依托建立，連結分布全國的5座項目和22座豪德商貿城；24

55、小時在線，為客商提供市場信息交流、網上交易、電子配送、信息發布、咨詢、查詢、交易申報、營銷支持等全面服務。18一站式商貿采購平臺，從原材料到成品，貫穿整個產業鏈一站式商貿采購平臺，從原材料到成品，貫穿整個產業鏈深入開展行業信息交流、貨物訂單調配、供求形勢互享、物流資源共通全方位合作，通過西安港務區進入國際貿易平臺，讓生意一夜之間通達世界。5 5座座項目、項目、2222座豪德城實體座豪德城實體與兩大網絡交易平臺互聯互通與兩大網絡交易平臺互聯互通全產業鏈式交易平臺全球網絡在線交易平臺20個大型商貿交易中心50個交易主題涵蓋現代工業全部供銷門類的全產業鏈式交易平臺接入全國5座項目及22座豪德商貿城組

56、成的國內超大規模聯合平臺硬件支持硬件支持軟件支持軟件支持&19【作用與影響作用與影響】建成后，將成為西部經營規模最大、經營商品種類最多、服務功建成后，將成為西部經營規模最大、經營商品種類最多、服務功能最全的商品集散中心和綜合性物流中心能最全的商品集散中心和綜合性物流中心承接西安現有市場承接西安現有市場承接西安現有的各類已拆遷、正拆遷和待拆遷市場；有利于相關市場更好地擴張與升級；有利于西安交易市場的整體發展和升級；彌補了西安原材料交易市場的不足；豐富西安商貿物流業業態。提升陜西承接提升陜西承接東部及東部及國際市場能力國際市場能力有助于提高陜西商貿物流業競爭力，改善產業配套環境，提升陜西承接東部地

57、區和國際產業轉移的能力。為西北提為西北提供生供生產性配產性配套服務套服務為西安及西部地區引進與發展制造業提供了有利平臺。為整個西北提供倉儲配送、第三方物流、會展、品牌營銷、研發、創意、貿易、人力資源管理、管理咨詢、金融、通訊等各類生產性配套服務，為引進制造業企業提供全方位的生產性服務。12河源項目分析河源項目分析概況概況12河源項目分析河源項目分析河源項目（又名“東江商貿物流城”）位于河源市紫金縣臨江工業園，由項目控股全資投資開發建設。項目占地約4平方公里，總規劃建筑面積300萬平方米，總投資100億元，分二期建設,預計三至五年建成。12河源項目分析河源項目分析河源項目項目計劃建成集物流倉儲配

58、送、商品貿易、專業會展、商業配套服務、電子商務以及信息流、金融結算等功能于一體的大型綜合商貿物流平臺，包括輕紡、電子、五金、塑料、化工、建材、家具、醫療器械、汽配、日常用品、小商品等工業原料及其產品展示交易中心、展覽館、商業辦公樓宇、酒店賓館等。項目建設內容主要包括綜合市場、倉儲物流、商業配套三大塊。項目將充分依托河源連接珠三角地區和粵東北、江西、華中地區的交通樞紐優勢，著力建設成為輻射周邊、面向泛珠三角地區，連通粵東北、江西、華中地區，集交易、展覽、物流、商貿以及相應商業住宅配套服務為一體的現代綜合商貿物流基地。一期住宅：十里東岸別墅一期住宅：十里東岸別墅12一期配套商業住宅位于臨江鎮東環路

59、以西、桂山大道以南，規劃占地面積約3平方公里，建筑面積約200萬平方米，計劃分兩期開發。一期占地面積約2.6平方公里，計劃利用當地山形、地形，錯落有序建設各種不同風格、高檔次的住宅小區，同時配套商業步行街、購物中心、健身娛樂設施及商務配套酒店等，主要為東面的東江商貿綜合物流提供完善的配套設施。二期物流：二期物流：12二期東江商貿綜合物流位于臨江鎮東環路以東，規劃占地面積約1平方公里，建筑面積約100萬平方米。計劃建成集工業原材料市場、建筑材料、成品市場、信息服務、物流配送、展覽展示、物業管理以及金融結算等功能于一體的超大規模綜合商貿物流平臺，同時集產品采購、購物、旅游、餐飲、休閑、娛樂、高級商

60、業住宅等配套設施于一體的現代綜合商貿物流城。12南昌項目分析南昌項目分析項目區位項目區位12星級區位：長、珠、閩地區共同腹地的區位優勢，水、陸、空發達的交通網絡，形成了以南昌為中心的6小時通達滬、浙、粵、閩、鄂、湘、皖等周邊省市的“大經濟圈”。南昌項目位于紅谷灘新區九龍湖及紅角洲片區交匯處，生米大橋西延線即城市二環線以南，320國道以東、向莆鐵路以北、昌樟高速及建設中的西客站和地鐵2號線終點站以西區域內，交通流轉非常便利。星級資源：南昌項目投資者，均為各相關行業的資深工業家，實力雄厚、商譽超著，各自擁有廣泛的行業資源及行業網絡，是的南昌項目擁有雄厚的客源優勢。項目規劃項目規劃12 南昌項目占地

61、2平方公里，總建筑面積約428萬平方米，是一個龐大的財富聚集地。其中綜合物流市場145萬平方米、綜合物流倉儲90萬平方米、綜合商務配套59萬平方米、商住配套134萬平方米，為2萬家實力商客提供商品展示、交易、辦公、生活等全方位的綜合服務大平臺。南昌項目一期綜合市場面積約68.66萬平方米。市場由4大交易市場組成：其中1號市場為服裝服飾皮革皮具成品及原輔料交易中心，2號市場為小商品交易市場，1、2號市場面積為37.77萬平方米，3號市場為建材家居交易市場，4號市場為五金機電交易市場，3、4號市場面積為30.98萬平方米。一期住宅部分一期住宅部分南昌項目一期住宅面積近：38.37萬平方米(其中住宅

62、約31萬平方米，地下室及架空層面積約7萬平方米)。總共12棟，近3000套住房。南昌項目一期臨時商業街約2萬平方米。由大型餐飲、酒店、酒吧、超市等生活配套所組成。一期高層住宅，均價5300元/，戶型為87-126兩房三房、143四房、213-259復式。鉑金會員客戶95折（已購商鋪），鉆石會員客戶97折，全款97折，7天內簽約98折；高層7#樓面積為86-229平米推出時間待定。1號、2號交易廣場商鋪，面積25-60不等，均價15000元/，經營戶享76折，折后均價11000元/，送1000元/開業基金，全款另享97折優惠；預計上半年或將推出3號、4號交易廣場。發展前景發展前景12前景前景：在

63、南昌專業市場亟待改造升級、重新布局之時，項目強勢登入南昌，以全新的理念、超前的規劃打造與世界經濟接軌的市場交易平臺，它將改變南昌綜合商貿市場的物流格局，引領中部地區綜合商貿流通新潮流。建成后的南昌項目，必將成為南昌市專業市場的超級“核源地”，對江西省各地市層級批發及零售市場定將擁有絕對壟斷的輻射力；同時，也必將成為立足江西、推動中部、輻射全國、影響國際的世界綜合商貿物流中心。配套配套：南昌項目集綜合商貿市場、綜合物流倉儲、綜合商務及商住配套三大功能于一體。將綜合商貿、現代物流、信息傳遞、金融結算、保稅倉儲、貨運配送、通關服務、電子商務、國際會展、產品展示、品牌推廣、技術創新、人才交流、商品交易

64、、政策服務、行業互動、辦公居家、購物休閑等有機融合，按照商家對經營、工作、生活、休閑等多方位的心理需求，設置科學、完備的配套服務體系。南昌項目擁有一流、完備的配套設施及管理服務體系，憑借物流、金融、電子商務、國際會展、物業、營銷及運營等12大中心及生活配套綜合優勢，通過高科技的手段、高水平的管理、高質量的服務、多資源的整合、多渠道的信息、多功能的配置為商家客戶提供一個集商品展示、采購、倉儲及配送為一體的、一站式全方位的現代綜合經營、管理、服務的高端平臺。12南寧項目分析南寧項目分析12南寧項目位于南寧市江南區沙井片區中心，至江南區委、區政府5公里，緊鄰西南最大的鐵路編組南寧火車南站，距南寧火車

65、站僅3公里，距南寧吳圩國際機場僅半小時車程。沙井大道以及規劃中的站前路穿城而過，由于比鄰城市主干道，使基地與城市交通樞紐的聯系更加緊密其北部規劃的邕江南岸城市生活中心區，南部為規劃的城市工業園區，都預示著一個城市次中心的即將形成12公路方面：公路方面：與通往云貴方向的南百高速公路、都南高速公路相連。通過南友高速公路直達中越最大的口岸城市憑祥，南北高速公路、欽防高速公路通達北海、防城港、欽州等北部灣港口城市。同時與通往廣州和香港柳南高速公路、南梧高速公路相連，形成較為完善的西南地區公路出海通道 網絡。鐵路方面：鐵路方面：與湘桂線、南昆線、南防線、欽北線相連，通達憑祥、北海、防城港、欽州等等北部灣

66、城市，形成了以南寧為中心的一小時經濟圈。另外，重點建設南寧廣州鐵路，構建連接珠三角的高標準、大能力鐵路通道，都將為進入越南、柬埔寨、馬來西亞和新加坡等東盟國家提供了便 捷的通道。機場方面：機場方面：吳圩國際機場配套設施完善，不僅有通向國內主要城市的干線航班，還開通并增加連接東盟、日韓、歐美等國家的國際航線航班。12概況概況12一期項目：南寧項目首批開工建設的工程是：將在今年10月份投入運營的建筑面積3萬平方米、為中國東盟博覽會服務的會展中心，3個單體建筑面積均超15萬平方米的物流商貿展示交易中心，34萬平方米的住宅配套設施，約13.7萬平方米的金融商務配套設施。按計劃，2012年年初南寧項目項

67、目完成一期工程130萬平方米的建設并投入運營。在一期項目中將專門設立面向東盟各國的東盟特色商品展示交易區，并且擬在5年時間里免費為東盟各國提供5萬平方米的展示交易區，為實際推進東盟自貿區經濟，聯通東南亞經濟圈做出貢獻。南寧項目將成為立足南寧、面向泛北部灣地區、輻射東南亞，品種齊全、現代化程度最高的工業原材料及產品展示交易中心之一、現代綜合商貿物流中心和高端生產服務業基地。12新鄭項目分析新鄭項目分析【選址條件選址條件】位于鄭州市南部，新鄭市龍湖鎮內位于鄭州市南部，新鄭市龍湖鎮內，周邊交通便利，周邊交通便利項目周邊交通優勢明是顯：東部距京廣鐵路、石武高鐵只有3公里，京港澳高速及四港聯動大道6.9

68、公里；南部緊鄰新老107國道連接線，距豫04省道8.5公里西部緊鄰鄭新快速通道,距107國道5.9公里;北部緊鄰雙湖大道,距西南繞城高速只有2.4公里.項目周邊主要快速交通包括四橫三縱,即港登高速、雙湖大道、西南繞城高速、新舊107連接線和龍湖大道、鄭新快速通道、中華路（107輔道）。5公里半徑內有六個高速口。13號和2號輕軌在此交匯。項目內部交通系統主要為四縱四橫：鄭新快速通道、求實路、創新路、中華路和雙湖大道路、祥安路、泰山路、107國道。四至四至：西起鄭新公路，北至雙湖大道，東至潮河，南至新老107的連接線。總用地面積為10.42平方公里，規劃為“三軸、四心、六區”的空間結構13鄭州市區

69、鄭州市區龍龍湖湖鎮鎮區區商貿片區商務片區倉儲片區居住片區居住片區中心片區開發步驟開發步驟【開發開發】分四期開發分四期開發項目最新信息項目最新信息:十一中已經確定調出項目范圍；林錦店107畝建設用地調整至鄭新快速路以西；目前一期土地指標已經有 1800畝（200多畝已經具備，1500畝手續已經走之省國土廳規劃處，等指標批復），后續土地最好統一規劃報批，然后土地按照分期分批次進行出讓；項目涉及到孟莊鎮（2030萬/畝）、龍湖鎮（7080萬/畝）、郭店三鎮的土地，土地基準價需要國土局盡快擬定報市里批準；根據規劃大致劃定項目四期范圍，分別為2.57、2.77、3.3、2.38平方公里；鄭新路東側國防光

70、纜，鎮政府協助企業共同解決移位問題。為方便環評報告通過，項目整體地塊東南角（漕河以西）將修建8-10噸的污水處理廠，選址建議即將報相關部門審批；一期一期2.57平方公里平方公里3855畝畝二期二期2.77平方公里平方公里4155畝畝四期四期3.3平方公里平方公里4950畝畝三期三期2.29平方公里平方公里3435畝畝【開發開發】開發進度表開發進度表項目最新信息項目最新信息:十一中已經確定調出項目范圍；林錦店107畝建設用地調整至鄭新快速路以西；目前一期土地指標已經有 1800畝（200多畝已經具備，1500畝手續已經走之省國土廳規劃處，等指標批復），后續土地最好統一規劃報批，然后土地按照分期分

71、批次進行出讓；項目涉及到孟莊鎮（2030萬/畝）、龍湖鎮（7080萬/畝）、郭店三鎮的土地，土地基準價需要國土局盡快擬定報市里批準；根據規劃大致劃定項目四期范圍，分別為2.57、2.77、3.3、2.38平方公里；鄭新路東側國防光纜，鎮政府協助企業共同解決移位問題。為方便環評報告通過，項目整體地塊東南角（漕河以西）將修建8-10噸的污水處理廠，選址建議即將報相關部門審批；簽訂正式合同（2012.4.9）企業名稱核準（2012.3）工商營業執照2012.3組織機構代碼證2012.4稅務登記證2012.4銀行開戶重點項目聯審聯批會議招拍掛取得土地成交確認書2012.5項目立項（2012.3）林木采

72、伐許可證2012.4文物勘探2012.6環境影響評價2012.4建設用地規劃許可證土地使用證2012.6消防意見書2012.6建筑工程規劃許可證2012.7建設工程報檢審批建設工程招標投標南水北調位置確認書（王建民市長落實）土地預審會議2012.4項目對于區域的影響項目對于區域的影響項目最新信息項目最新信息:配套居住用地占所有用地面積的配套居住用地占所有用地面積的15%。即即1.5平方公里平方公里,容積率指標為容積率指標為2.5.住宅用地性質住宅用地性質為出讓為出讓.地價不詳地價不詳.住宅建筑體量為住宅建筑體量為:1.5*1500*667*2.5=375萬平方米。萬平方米。項目的影響：項目的影

73、響：宏觀影響：宏觀影響：項目將成為華中區的一大物流中轉樞紐站。項目將成為華中區的一大物流中轉樞紐站。建成后，將成為中部經營規模最大、經營商建成后，將成為中部經營規模最大、經營商品種類最多、服務功能最全的商品集散中心和綜合性物流中心。品種類最多、服務功能最全的商品集散中心和綜合性物流中心。微觀影響：微觀影響：1、項目將加速龍湖鎮的區域成熟度，大幅增加對各類物業（住宅、商業、辦公等）的需求。項目將加速龍湖鎮的區域成熟度，大幅增加對各類物業（住宅、商業、辦公等）的需求。2、項目的落位，對于林錦店北部的商業，公寓等銷售來說是一個利好。項目的落位，對于林錦店北部的商業，公寓等銷售來說是一個利好。3、以鄭新快速路為界，將形成兩個城區。即鄭新快速路以西的宜居教育城區和鄭新快速路以東的商以鄭新快速路為界，將形成兩個城區。即鄭新快速路以西的宜居教育城區和鄭新快速路以東的商貿物流城區。貿物流城區。4、以南昌為例，在售項目一期住宅部分，均價以南昌為例，在售項目一期住宅部分，均價5300，同區域周邊樓盤均價同區域周邊樓盤均價7000-9000。但相比品但相比品質方面有較大差距。說明項目在住宅業態方面，走的是低成本低售價的路線。質方面有較大差距。說明項目在住宅業態方面，走的是低成本低售價的路線。THANKYOU42