1、項目商業部分項目商業部分 調研定位報告調研定位報告2項目項目SWOT分析分析城市宏觀市場環境分析城市宏觀市場環境分析項目定位建議項目定位建議項目地塊及周邊環境分析項目地塊及周邊環境分析商業市場環境分析商業市場環境分析目目 錄錄擬定業態專業人士訪談擬定業態專業人士訪談3一一 城市宏觀市場環境分析城市宏觀市場環境分析 4信陽市位于河南省南部，東與安徽為鄰，南與湖北接壤，素有“三省通衢”之稱，是南北經濟文化交流的重要通道。轄4區（浉河、平橋、羊山、南灣）8縣，總面積18915平方公里，總人口780萬。市區面積43.2平方公里，市轄區人口216.1萬，市區人口43.67萬。城市結構城市結構城市背景地理

2、狀況地理狀況交通狀況交通狀況信陽信陽 信陽交通便利，南距武漢214公里左右，距鄭州302公里。京廣、京九鐵路及寧西鐵路和國道106、107、312及京珠高速公路、西合高速公路縱橫交錯，是河南省重要的交通樞紐和連接東西部的主要通道。由于距武漢較近，根據2006武漢城市圈布局藍圖武漢城市圈布局藍圖，2010年武漢城市圈將把信陽納為其城市圈范圍。信陽信陽鄭州鄭州武漢武漢踞武漢214km踞鄭州302km5城市背景城市總體規劃城市總體規劃浉河區浉河區為信陽市傳統的政治、經濟、文化中心，以發展商業為主。平橋區平橋區以發展工業為主。羊山新區羊山新區將形成新的行政核心 和居住區。南灣區南灣區轄南灣湖，以發展旅

3、游業為主，不屬于城市發展方向。信陽城市主要發展方向為向北、向東擴展，以中心城市為核心，以縣城為紐帶，以小城鎮為依托，以國道、國鐵、高速為骨架的市域城鎮化發展新格局。南灣區南灣區浉河區浉河區平橋區平橋區羊山新區羊山新區城市功能分區城市功能分區未來城市總體布局未來城市總體布局南灣區位于市中心向西7公里，總面積190平方公里，總人1.96萬人，下轄南灣水庫管理局、南灣實驗林場、南灣鄉、南灣湖旅游發展有限公司、賢山開發辦等5個單位，轄區內有國家AAAA級旅游景區南灣湖旅游風景區。南灣區基本情況南灣區基本情況項目位置城市中城市中心區域心區域北擴東進6 人口環境狀況人口環境狀況-勞動力資源豐富，勞務經濟已

4、成勞動力資源豐富，勞務經濟已成為信陽農村的支柱經濟為信陽農村的支柱經濟。2005年末信陽總人口787.55萬人。其中，城鎮人口216.10萬人，占總人口的27.4%；鄉村人口571.45萬人，占總人口的72.6%。浉河區為信陽城區人口主要聚集區域，（獅河區非農人口26.37萬、平橋區非農人口17.3萬）市區人口市區人口43.67萬萬。項目所處南灣區常住人口僅常住人口僅1.96萬人。萬人。勞動力資源豐富，勞動力資源豐富，信陽全市781萬人，勞動力資源豐富，是勞務輸出大市。并且信陽的很多在外務工者已成就顯著，勞務經濟已成為信陽農村的支柱經濟。勞務經濟已成為信陽農村的支柱經濟。城市背景項目周邊常住人

5、口僅項目周邊常住人口僅1.96萬人；消費人口有限，消費力不足萬人；消費人口有限，消費力不足7經濟環境分析經濟環境分析城市背景2004年，信陽國民生產總值434.2億元，位居全省第11位；2005全年生產總值503.4億元，比上年增長13%，國內生產總值占全省的比重由5.1%變為4.2%。其中，第一產業增加值150.4億元，增長10.8%，；第二產業增加值193.5億元，增長16.0，；第三產業增加值159.5億元，增長11.8，三產業占GDP的比重為29.9：38.4：31.7。2005年全市城鎮居民人均可支配收入6784元，比上年增長14.2%。如左圖:8信陽人均信陽人均GDP、商品零售額、

6、人均消費支出處于、商品零售額、人均消費支出處于較快的增長階段，居民消費潛力正在遞增。較快的增長階段，居民消費潛力正在遞增。信陽2003 20042005人均GDP 4462 53106407城市背景信陽2005年人均GDP為6407元，增速約12.7%。信陽人均信陽人均GDP和零售額雙雙增長，表明潛在消費能力增加。和零售額雙雙增長，表明潛在消費能力增加。信陽近三年社會消費品零售信陽近三年社會消費品零售總額保持快速增長態勢，總額保持快速增長態勢，2005全年累計實現社會消費品零售總額187.6億元，比上年增漲14.3%。2003人均消費支出3978元,比上年增長5.8%；2004城市居民人均消費

7、支出4282元,增長7.6%；2005年城市居民人均消費支出4971元，比上年增長16.1%，增速明顯加大；其中食品類支出1979.91元，比上年增漲5.5%，城市居民家庭恩格爾系數39.8%，比上年下降3.9個百分點，表明隨著信陽市民收入水平、消費水平持續增表明隨著信陽市民收入水平、消費水平持續增長，消費層次也隨之不斷長，消費層次也隨之不斷 上升。上升。9消費者特征分析消費者特征分析2005年城鎮居民階層消費分類表（數據來源于信陽市統計局）年城鎮居民階層消費分類表（數據來源于信陽市統計局）2005年城鎮居民分階層消費情況項目計量單位合計更低5%最低10%低10%較低20%中間20%較高20%

8、高10%最高10%更高5%可支配收入元/人678424532801367247276192786898941504917960消費支出元/人497126542462294536984743559565181045612713服務性消費支出元/人109146344452770510871143135128823626在外飲食元/人1993513105971501933106691048恩格爾系數%39.843.848.249.247.742.438.935.131.229.72005年城鎮居民人均可支配收入6784元，階層之間水平呈現明顯的梯度走勢，收入差距有加大的跡象。在收入差距逐步擴大趨勢影

9、響下，不同收入居民家庭的消費支出也隨之拉開了距離。2005年城鎮居民人均消費支出4971元，高收入組的人均消費支出是全市平均消費水平的2.6倍，是低收入組消費水平的5.2倍。消費方式的變化情況。恩格爾系數逐年下降，消費水平穩步提高。2005年信陽市城鎮居民消費恩格爾系數39.8%，較上年下降3.9個百分點，生活觀念變化，在外飲食消費增大。2005年在外飲食人均消費支出199元，較上年增長50.5%，普通居民也注重生活質量的提高，建立了敢于消費、喜愛消費、享受消費的觀念，但高收入家庭更注重一種高檔、豪華的消費方式。城市背景10高收入群體總體生活已進入比較富裕階段。消費特征是：在滿足生活必需品和高

10、檔消費品需要之外，還有大量剩余，生活寬裕，注重生活質量的全面提高，追求時尚和個性化消費。中等收入群體總體生活水平處于小康階段。消費特征是：基本生活消費需求已經滿足，吃和穿比重繼續下降，消費由“量”的滿足升級到對“質”的追求，正積聚資金向更高一層消費提升。低收入群體總體生活水平實現了溫飽，跨入小康。消費特征是：現期收入在滿足基本生活消費之后，結余很少。其中，5%更低收入組人均可支配收入2453元，而人均消費支出2654元，入不敷出，但食品消費仍是他們消費的主流，生活質量不高。2005年城鎮居民服務性消費支出1091元，占5%更高收入組的服務性消費支出3626元，而占10%更低收入群體的服務性消費

11、支出444元。更高收入群體的服務性消費支出是全市平均水平的3.3倍，是低收入組消費水平的8.2倍。消費者特征整體分析消費者特征整體分析 隨著信陽經濟發展，城市居民的消費能力大幅度提高，消費呈現多元化趨勢，不同階層擁有不同消費模式的分化日漸明顯。不僅在消費能力上表現出梯度性的差異，而且在消費觀念和消費方式上同樣表現出了梯度性消費差異。消費呈現明顯層次消費呈現明顯層次城市背景居民消費從傳統消費向發展型、享受型消費轉居民消費從傳統消費向發展型、享受型消費轉移移11二二 商業市場環境分析商業市場環境分析12市區商業供應特征分析市區商業供應特征分析-商業格局商業格局 “2+4”商業格局基本形成商業格局基

12、本形成“2+4”商業格局即2個商業中心(東方紅大道、中心大道),3個商業街區(廣場東路、勝利北路、中山北路、北京路)；東方紅大道作為信陽商業核心街區集中了西亞和美廣場、亞興服飾廣場、一鴻百貨;廣場東路、勝利北路、中山北路為以商貿為核心的特色街區;北京路主要為餐飲及休閑娛樂消費所在地；現有商業雖整體檔次不高，但已經足以覆蓋城區及周邊消費人群。項目地塊項目地塊商業市場分析13 百貨商場相對集中，大百貨商場相對集中，大多處于轉型期多處于轉型期 信陽市百貨商場主要集中在南大街東方紅大道兩側,如西亞和美廣場、一弘百貨等；各百貨商場經過業態調整及相關經營策略改變,正從傳統百貨向新型百貨(品牌經營與特色主題

13、經營,注重環境改善與人文主義等)轉變;現有百貨店自身硬體條件已基本滿足后期調整需求；軟件方面亟待提高，其市場后期發展有一定空間。市區商業供應特征分析市區商業供應特征分析-百貨百貨141141141商業市場分析14141141141141141141141141141141市區商業供應特征分析市區商業供應特征分析-大中型超市大中型超市超市外擴趨勢明顯超市外擴趨勢明顯 信陽市大中型超市數量較多，分散于各居民區與商業區內；從信陽城市發展角度，結合居民住宅區及超市(含大中型超市及小型超市、便利店)分布情況,超市向東南方向、西北擴張趨勢明顯;西亞超市對本項目已有初步進駐意向。商業市場分析15市區商業供應

14、特征分析市區商業供應特征分析-餐飲餐飲 餐飲市場分析餐飲市場分析 信陽中型餐飲集中在北信陽中型餐飲集中在北京路兩側，京路兩側，菜系以信陽燉菜、火鍋、西餐（迪歐、金帝）、地方風味為主。北京路餐飲一條街是2004年自發形成的沿街底商（30多家餐飲）；信陽大型高檔餐飲集中信陽大型高檔餐飲集中在市區酒店內，在市區酒店內，菜系地方特色風味為主（消費地點位于火車站的其士酒店、市政府旁的陽光酒店）；高檔海鮮酒樓空缺。3850545556585962656667706363商業市場分析16市區商業供應特征分析市區商業供應特征分析-休閑娛樂休閑娛樂 休閑場所多以沿街商鋪呈現休閑場所多以沿街商鋪呈現,大慶路西段聚

15、集效應明顯大慶路西段聚集效應明顯 近兩年大量民營資本投入洗浴行業，信陽的洗浴企業數量快速增加，信陽目前有規模的洗浴企業共16家，但整體規模偏小、網點布局不合理、經營千篇一律、定位缺乏特色；隨著洗浴企業數量快速增加，行業有結構性飽和的趨勢，即普通洗浴中心竟爭激烈，大型休閑洗浴娛樂中心相對缺乏；由于信陽經濟發展水平不高，因此洗浴行業整體檔次較低；只有大慶路的沁園春洗浴中心經營規模大，處于一枝獨秀的地位，經營情況良好。141141141141141141141141141141商業市場分析17三三 地塊解析及周邊市場分析地塊解析及周邊市場分析18本項目位于信陽市南灣區南灣湖風景區附本項目位于信陽市南

16、灣區南灣湖風景區附近近城市中心區域項目位置N占地面積占地面積：221.76畝，約15萬。土地用途土地用途：該地塊的規劃用途為95%的住宅用地，使用年限70年，5%的商業用地，使用年限為40年，容積率不大于1.5，建筑密度不大于25%。基本指標基本指標目前項目用地一、二、三期已拆遷完畢，達到三通一平。開發條件開發條件基本概況信陽是河南省最南邊的城市距離鄭州302km鄭州市鄭州市信陽信陽19地塊四至：地塊四至：周邊路網發達，但臨街面偏離周邊路網發達，但臨街面偏離主干道南湖大道主干道南湖大道宗地位于南灣區，中環路以東、松樹坦路以南（以上道路皆為規劃道路，目前為水泥小路），形狀大致為不規則正方形，長寬

17、均約398米，地勢起伏較大，高低落差約為24米。宗地南隔一土路為水利局家屬院，西邊隔規劃中的中環路是信陽市南灣管理區南灣村，東邊隔規劃中的松樹坦路是南灣管理區松樹坦村。目前該宗地現有原水泥廠拆除的部分建筑垃圾及未拆遷的家屬樓和居民，該宗地有一泄洪渠（寬度約為1018米）貫穿整個地塊。地塊解析N泄洪渠松樹坦路中環路 原水泥廠安置小區農田山丘松樹坦村松樹坦村水利局家屬院建業路天明路南湖大道小區主入口宗地位置宗地位置到達市區約十分鐘到達市區約十分鐘到達市中心約十五分鐘到達市中心約十五分鐘彩虹橋彩虹橋南灣風景區南灣風景區項目地塊距離南灣風景區700米，到達市區5公里大約十分鐘車程，距離市中心7公里大約

18、十五分鐘車程，項目地塊與市區沒有連為一體，中間有商業斷帶，在市民印象中南灣區屬于郊區，平時無來此地購物習慣。20地塊周邊現狀地塊周邊現狀商業氛圍不足，商業形象商業氛圍不足，商業形象參次不齊，但社區配套完善參次不齊，但社區配套完善地塊解析 項目地塊南部，南湖大道臨街分布有菜市場、小型醫療機構、小型超市、理發店、雙匯冷鮮店、小五金店、小服裝店、小型餐飲店、電信銀行郵政等公用設施配套齊全，滿足了周邊南灣居民的日常生活消費。但商戶整體經營檔次低；規模小（大部分商店只有25平方米左右，只有百佳超市有450平方米。進入南灣湖風景區約20家小型飯店，主要經營南灣魚和信陽本地特色菜，面積大部分在30平方米左右

19、，經營情況隨著景區游客數量有淡旺季之分，目前經營情況一般。項目周邊租金項目周邊租金項目位置在市區的南郊消費力不足，臨街門面租金范圍0.2-0.5元/天/；景區餐飲以當地風味菜系為主，生意旺季主要在旅游時段，租金水平較低只有0.16元/天/。21南湖大道周邊未來改造規劃南湖大道周邊未來改造規劃 南湖路周邊規劃南湖路周邊規劃分析：分析：南湖大道兩側改造重建，道路東側為臨街商鋪，道路西側政府規劃為旅游商業；道路兩側商業項目將于兩年內升級改造完畢，對項目商業沖擊較大。旅游商業政府綠化臨街商業景區大門景區大門松松樹樹坦坦路路南南湖湖路路項目地塊項目地塊規規劃劃中中環環路路南湖路周邊規劃改造衛星示意圖南湖

20、路周邊規劃改造衛星示意圖地塊解析22街區價值分析：地塊不臨入市主干道，目街區價值分析：地塊不臨入市主干道，目前車流、人流不暢。前車流、人流不暢。車流最大的節點車流最大的節點南湖大道（連接市區主干道）松樹坦路（未來連接高速與景區間的快速通道）人流量最大節點人流量最大節點南湖大道南湖大道未來建業路（進入周邊主要社區干道）地塊解析商業價值商業價值建業路、松樹坦路中環路、天明路 項目地塊項目地塊松松樹樹坦坦路路建業路建業路中環路天明路天明路小區入口南南湖湖大大道道區區區區從項目地塊商業價值分析角度出發，小區入口處臨近南湖大道及松樹坦路價值最高，松樹坦路及建業路價值次之，天明路及中環路價值最次。地塊臨街

21、面統計地塊臨街面統計道路松樹松樹坦路坦路建業建業路路天明天明路路中環中環路路合計合計街面長度398 m398m398m398m1592m23總結：總結：本項目屬于城市邊緣小型規模社區型項目本項目屬于城市邊緣小型規模社區型項目屬性屬性具象具象詮釋詮釋區位城市郊區p 區域市場不成熟，印象較為陳舊。交通組織便利p 北邊臨城市規劃主干道松樹坦路，地塊周邊路網發達，對外交通便捷。環境生活設施完善p 周邊有醫院、銀行、大學、中學、集貿市場、風景區等。有一定的商業氛圍p 南湖大道臨街集中了該區域所有的社區配套商業，商業形象較差，周邊消費人口有限。項目中等規模綜合項目p 占地15萬平方米，容積率大于1.5。地

22、塊入口不明顯、臨街面展示效果較差p 本項目踞入市主干道南湖大道40米、并且入口處不明顯，臨南湖大道展示效果較差。地塊解析24四四 擬定業態專業人士訪談擬定業態專業人士訪談25商戶名稱訪談對象經營業態選址要求對本項目經營意愿對本項目的看法迪歐咖啡張店長商 務 休 閑咖啡靠近商務區及中高檔居住區營業面積800-1000平方米周邊2萬固定消費群不考慮進駐項目承租面積在600-800平米左右項目人口支撐有一定難度很難將市區消費群體吸引過來消費金帝咖啡李店長生 活 休 閑咖啡居民及商務人員數量消費水平與周邊房地產市場發展地面二層或一層不考慮進駐項目承租面積在400-800平米項目目標消費群應以南灣區域居

23、民為主不太可能吸引市區居民前來消費阿佤山寨張經理地方風味較為成熟的居住及商業氛圍周邊人口結構與收入水平交通順暢,有足夠停車位待商業氛圍形成后可以考慮進駐承租面積在400-600平米建議項目做高檔餐飲店吸引市區客流特色風味餐飲只能滿足小區周邊就餐需求餐飲專業人士訪談餐飲專業人士訪談專業人士訪談26超市及茶樓專業人士訪談超市及茶樓專業人士訪談商戶名稱 訪談對象經營業態選址要求對本項目經營意愿對本項目的看法西亞超市蘇副董百貨+超市較為成熟的居住區及商業區周邊人口結構與收入水平較高營業面積500-1000平方米（社區型）一層或一帶二層商鋪對本項目發展社區超市經營意愿較強意向位置項目小區主入口承租能力在

24、10-13元/月/承租面積在500-800平米左右等項目規劃確定后在深入洽談周邊人口較少，目前整體消費力不足周邊環境較好適合居住，但周邊商業未來發展空間有限本項目打造高端住宅小區，目前市場缺乏，吸引市區及周邊地市高端購房群體待周邊人口基本入住后基本形成后,可以進駐百佳超市開 發 部 陳部長社區超市較為成熟的居住區柱距8米以上，進深15-20米，層高4.5米要有停車位一層或一帶二層商鋪承租面積在1000平米目前在項目周邊有經營門店450，租賃期限至2011年，周邊目前還支撐不起兩家超市，如現有店面未來拆遷，將進駐本項目經營租金承受在13元/月/未來2-3年項目周邊人口較少，消費力不足，等周邊高檔

25、小區建成后將有很大改善主要以周邊消費為主旅游為輔，但目前景區開發力度較小，對本項目商業拉動有限本項目周邊較缺乏高檔洗浴中心及茶樓品茗軒劉老板休閑茶樓靠近行政區、商務區及中高檔居住區次干道臨街門面交通順暢,有足夠停車位環境優美、僻靜一帶二層商鋪本項周邊沒有茶樓意向進駐本項目；承租面積在300-400平米；現經營面積300，租金26元/月/（和美旁）對項目租金承受10-14元/月/項目周邊環境較好，適合居住周邊較缺乏茶樓有市場機會專業人士訪談27商戶名稱訪談對象經營業態選址要求對本項目經營意愿對本項目的看法鼓浪嶼副總經理洗浴中心KTV、餐飲交通順暢區域發展規劃定位中高檔有充足停車位承租面積在900

26、平米左右較認可大型綜合洗浴中心承租能力在10元/平方米/月以下看好項目規劃，有進駐意向對商務人群依賴程度較強聚浪潮老板桑拿洗浴地面一層至三層交通方便，有停車位標準層面積在1000平方米左右承租面積在3000平米只考慮租賃，不會購買非常認可綜合性洗浴中心，看好未來發展前景專業人士訪談休閑娛樂專業人士訪談休閑娛樂專業人士訪談28總結：專業人士訪談1、商戶認為項目位置緊鄰郊區，靠近風景區，其環境幽雅，交通比較便利，建議項目引進知名高檔餐飲，目前當地市場較缺乏，以便吸引當地高檔消費群消費；2、經營者認為項目部分商業適合經營小區配套設施（如超市、洗衣店、面包房等）、高檔綜合性洗浴中心、特色茶樓也被商家看

27、好；3、目前超市、洗浴中心、茶樓、社區配套商業對本項目看好進駐意向較強；4、因本項目位置較偏商家普遍租金承受力在8-13元/月/；5、餐飲、休閑娛樂、超市商家需求面積300-3000，社區配套面積需求在40-80，以一帶二商鋪為主；29五五 項目項目SWOT分析分析30商業部分商業部分SWOT分析分析優勢優勢 Strength 地塊周邊未來交通便利，松樹坦路和西環路可直接連通高速；項目周邊規劃有高檔住宅，未來周邊可行成高端客戶聚集區域，為項目提供客戶支撐；劣勢劣勢 Weak機會機會 Opportunity項目位置較偏，輻射力有限；距南湖路主干道還有約40米距離，入口不醒目；周邊商業氛圍不濃、該

28、區域人口只有1.96萬、人口有限，現有商業檔次較低并趨于飽和；周邊高檔小區建設需一定時間，23年內周邊高端消費群體無法形成；威脅威脅 Threaten南湖大道臨街商業改造重建，對項目商業沖擊較大；周邊規劃高檔小區臨街商業與本項目產生竟爭；SWOT31六六 項目項目定位建議定位建議32本項目商業不僅滿足社區及周邊需要，還本項目商業不僅滿足社區及周邊需要，還要著眼于服務整個城市及項目周邊景區。要著眼于服務整個城市及項目周邊景區。本項目規劃小區約20萬，入住人口預計超過5000人，而周邊1000m內生活人口更達2萬人以上，本項目主要使命應該是滿足其日常生活需要。周邊環境及城市發展規劃決定了本項目以滿

29、足社區及周邊周邊環境及城市發展規劃決定了本項目以滿足社區及周邊需要需要項目位于國家4A級景區南灣湖，從區位上而言應當承擔一定的城市功能。商業功能定位社區性功能社區性功能區域性功能區域性功能33商業業態定位商業業態定位 本項目業態主要根據項目周邊業態現狀、城市規劃以及潛在消費者來進行定位，最后根據商家實證來排除某些業態的可能。商業業態定位周邊業態現狀周邊業態現狀34業態定位的重要影響因素業態定位的重要影響因素周邊商業現狀：周邊社區配套完善但整體規模較小、檔次較低、缺乏特色商業。城市規劃：信陽的城市主要發展方向是向北、東擴展，項目所處南灣 區未來主要以發展旅游業為主。潛在客戶需求：項目商業將承擔項

30、目配套、服務城市與輻射周邊的三重功能，業態規劃上需要有針對性考慮。通過上述分析，本項目商業規劃為：特色商業特色商業+社區型商業社區型商業主要包括兩大區主要包括兩大區娛樂休閑餐飲區和便民服務區娛樂休閑餐飲區和便民服務區商業業態定位35特色商業區提供城市的精品休閑娛樂、餐特色商業區提供城市的精品休閑娛樂、餐飲為一體的綜合性休閑社區。飲為一體的綜合性休閑社區。位置：小區南湖大道小區入口處；功能：區域性；對象：服務周邊社區乃至輻射全城；業態：集休閑娛樂、餐飲為一體的綜合型中高檔洗浴中心，提升并補充現有商業形態；規模：3000左右；形式：1-2或1-3層街鋪、大店，保證充足的停車位。商業業態定位中高檔綜

31、合洗浴中心高檔餐飲36社區型商業提供完善的生活配套，完美解社區型商業提供完善的生活配套，完美解決日常生活需求。決日常生活需求。配套服務型商業：配套服務型商業：社區超市、醫療診所、藥店、美容美發、干洗、蛋糕房、社區餐飲等。位置：在小區入口左邊臨街；功能：為社區增值，展示社區形象；對象：服務社區內業主以及周邊居民；業態：便利店、醫療診所、藥店、美容美發、干洗、沖印等；規模：以一般城市居住區標準推斷，面積不超過4000；形式：1-2層底商或街鋪。商業業態定位37南湖大道小區主入口商業業態規劃區域商業業態規劃區域商業業態定位特色商業區特色商業區業態：集休閑娛樂、餐飲為一體的綜合型中高檔洗浴中心，提升并

32、補充現有商業形態。便民服務區便民服務區業態：便利店、醫療診所、銀行、藥店、美容美發、干洗、沖印等。38本項目商業業態定位本項目商業業態定位定位定位條件條件區域型商業區域型商業休閑、娛樂（綜合洗浴中心）、餐飲功能以臨街街鋪、少量集中商業為主的商業形態1-2家品牌主力店帶動適當規模社區型商業社區型商業位于社區周邊臨街，主要服務于社區或者社區附近居民的商鋪以社區臨街街鋪為主的商業形態規模較小，服務鄰里商業業態定位39產品定位要基于市場和客戶需求產品定位要基于市場和客戶需求商業產品定位項目商業部分以街鋪為主，以街鋪街鋪為主要價值點；產品形式上，社區配套商業以1-2層結構層結構街鋪為主，特色商業大店以1

33、-3層結構挑高產品（如洗浴）；訪談顯示，經營者最認可臨街獨立產權街鋪。40產品定位產品定位p特色商業特色商業置于小區主入口的兩端，1-2或1-3層結構，2500-3000，以綜合性洗浴中心或高檔餐飲的形式，通過品牌效應和特色經營來拉動整個街區的人流，提升商業價值。p社區型商業社區型商業以街鋪形式出現，1-2層結構的街鋪，與住宅布局融合，單層面積40-60為主，一般不超過100，豐富和完善特色商業街的業態組合。建筑風格，領先于市場建筑風格，領先于市場,與住宅風格相匹配。與住宅風格相匹配。社區型商業街鋪由街鋪由1-2層層鋪組成組成商業產品定位注：產品定位參考經營者、業內人士訪談結果。1-2或或1-

34、3層結構，層結構，經營高檔餐飲或洗浴經營高檔餐飲或洗浴特色商業41項目總體量建議項目總體量建議：合理規避風險，僅在沿：合理規避風險，僅在沿街面排布街面排布6000-7000業態商業規模特色商業（大店）3000超市1000其他2000-3000合計6000-7000商業為商業為1-2層和層和1-3層結構，街鋪為主，層結構，街鋪為主，項目體量建議南湖大道小區主入口特色商業住宅區社區商業商業布局設計原則商業布局設計原則合理規劃原則：合理規劃原則：充分考慮周邊現有商業現狀及未來發展情況，合理規劃商業布局，控制商業體量，以達到最佳配比狀態；優化空間尺度優化空間尺度：利用空間尺度積聚人氣，形成商業氛圍，充分發揮特色商業的核心商業功能，帶動周邊商鋪的經營；融合性融合性：周邊商業設施與本項目融合互動。42招商建議招商建議招商先行招商先行 在項目規劃動工前應注重招商先行，尤其是特色商業大店，在與品牌主力店商家確定合作關系后，了解其建筑需求，再進行規劃設計及建設。品牌店帶動商業發展品牌店帶動商業發展 吸引能夠在城市樹立旗艦形象的品牌大店1-2家入駐，帶動其周邊商業。招商策略43報告結束，報告結束，ThanksThanks！