1、XX國際會展中心運營 PPP 項目實施方案目錄一、項目概況11.1 項目名稱11.2 項目實施機構11.3 項目基本情況11.4 項目運作方式21.5 項目公司的成立31.6 項目采購方式31.7 項目實施的背景和必要性31.8 編制依據7二、項目運作方式102.1 實施主體102.2 操作模式102.3 項目合作期112.4 項目公司112.5 社會資本退出機制122.6 資產的權屬與處置12三、項目交易結構133.1 交易結構133.2 回報機制133.3 主要合同163.4 相關配套安排17四、項目監管架構184.1 政府部門監管184.2 公眾監管194.3 其他利益相關者監管19五、

2、項目風險及管控205.1 風險分配原則205.2 主要風險分配205.3 臨時接管215.4 退出機制215.5 專業審查22六、收入與成本測算236.1 測算依據236.2 測算方法236.3 測算說明246.4 假設條件256.5 收入估算266.6 成本測算286.7 測算結果38七、項目的采購方式397.1 采購方式397.2 基本程序40ii一、項目概況1.1 項目名稱XX國際會展中心運營 PPP 項目1.2 項目實施機構XX市XX生態城管理委員會（以下稱為“項目實施機構”）1.3 項目基本情況1.3.1 項目建設地點本項目建設地點位于XX市XX生態城，北至中心道，西至學院 南路，東

3、側為規劃XX大劇院，南側為規劃商務中心。1.3.2 項目建設內容及規模本項目總用地面積 59026.57 平方米，約合 88.54 畝。總建筑面積92661.75 平方米，其中，地上建筑面積 81913.74 平方米，地下建筑面積 10748.01 平方米。地上建筑包括 A 區（會展）建筑面積 43218.19 平方米，B 區（會議）建筑面積 21365.30 平方米，C 區（酒店）建筑 面積 16810.66 平方米，連廊等其他附屬配套建筑面積 519.59 平方米； 地下建筑為車庫和設備間。項目主要建設 1 棟連體建筑，A 區 3 層，B 區 4 層，C 區 10 層，局部地下 1 層。同

4、時建設室外管網、供電工程、場區道路、綠化工程 等。31.3.3 項目總投資本項目總投資 99174.01 萬元，其中建筑工程費 66522.89 萬元，設備購置費 4782.14 萬元，安裝工程費 573.86 萬元，工程其它費用19810.01 萬元，預備費 7335.11 萬元，鋪底流動資金 150.00 萬元。1.3.4 項目技術經濟指標表 1-1 項目技術經濟指標表序號項目名稱單位數量備注1項目用地m259026.5788.54 畝2總建筑面積m292661.752.1地上建筑面積m281913.742.1.1A 區（會展）m243218.193 層2.1.2B 區（會議）m22136

5、5.304 層2.1.3C 區（酒店）m216810.6610 層（共 229 間房，其中標準間 198 間，套房29 間，總統套房 2 間）2.1.4其他附屬建筑m2519.59連廊等2.2地下建筑面積m210748.01車庫和設備間3容積率1.394建筑密度%49.35綠地率%106機動車停車數輛2766.1地上停車位輛2016.2地下停車位輛751.4 項目運作方式為滿足 2016 年 4 月世界園藝博覽會的配套使用需求，引進先進會展中心管理經驗，本項目通過委托運營（Operations & Maintenance， O&M）方式與社會資本展開合作。1.5 項目公司的成立由XX市XX生態

6、城開發建設投資有限責任公司作為政府方出 資代表在XX市依法注冊成立項目公司，引進社會資本后進行增資擴 股。由項目公司作為法人實體，具體負責項目的日常運營管理和維護。XX市XX生態城開發建設投資有限責任公司在項目公司中的 持股比例為 40%，社會資本持股比例為 60%。1.6 項目采購方式本項目擬通過競爭性磋商的方式選擇合作社會資本，并由XX市 政府采購中心辦理具體采購事宜。1.7 項目實施的背景和必要性1.7.1 項目實施的背景會展是人們進行信息交流、洽談商業合作和進行市場營銷的場所， 它發揮的是一種橋梁和媒介作用。會展業通常被稱為“朝陽產業”、 “無煙產業”，經濟學家將會展業與旅游業、房地產

7、業并稱為新經濟 產業。會展業是一個新興的服務行業，影響面廣，關聯度高。會展業涉及工業、農業、商貿等諸多產業，對結構調整、開拓市場、促進消費、 加強合作交流、擴大產品出口、推動經濟快速持續健康發展等發揮重要作用，在城市建設、精神文明建設、和諧社會構建中顯示出其特殊 的地位和作用。XX國際會展中心的建設，是 2016 XX世界園藝博覽會重點配套服務項目。建成后，項目將成為 2016 年河北省經貿洽談會、中國-中東歐地方領導人峰會、第 25 屆金雞電影百花獎等大型活動的主會 場。由于缺乏會展中心運營管理經驗，且會展中心投入運營時間緊迫， 為保障項目正常運營，XX市政府擬采用政府和社會資本合作模式（P

8、PP 模式）開展XX國際會展中心運營工作，實現政府職能與社會 資本的有力合作。1.7.2 項目實施的必要性（1）轉變政府職能，提升公共服務質量 作為本項目的參與者，政府的基本職責是負責項目的質量監管和績效評價等，社會資本的基本職責是承擔項目運營管理和維護，權責 明晰的合作有利于推動政府職能由服務提供者向監管者轉變。采用 PPP 模式實施本項目，將政府從繁雜的運營管理工作中解脫出來，可 以更好的發揮政府的監管能力，履行監管職責，為社會資本提供良好 的監管環境，從而進一步保證會展服務行業的服務質量和效率，保障 社會公共利益。（2）引入先進經驗，提高運營管理效率 由政府直接經營管理的會展中心，一般存

9、在著管理經驗不足，投入運營成本巨大，市場開拓積極性不足等問題，甚至會由于缺乏市場 競爭機制，導致經營管理上的政企不分，政事不分，使企業喪失市場4活力。本項目運營管理對于專業化要求比較高，更適合引入專業的社 會資本方來負責運營和維護。PPP 模式提倡“讓專業的人做專業的事”， 通過與社會資本合作，引入先進的運營管理技術和經驗，有效解決政 府缺乏相應運營管理人才的問題，同時有利于提高存量資產的運營管 理效率，滿足世界園藝博覽會的配套使用需求。（3）優化風險分配，降低全壽命周期成本 如果項目按照傳統的模式經營，那政府將需要承擔全部風險，再加上管理經驗不足，會大大增加項目失敗的概率。在 PPP 模式下

10、， 按照風險分配優化、風險收益對等和風險可控等原則，綜合考慮政府 風險管理能力、項目回報機制和市場風險管理能力等要素，在政府和 社會資本間合理分配項目風險，同時，在風險最優分配的激勵約束機 制下，社會資本也有足夠動力，統籌考慮項目的運營維護成本，在保 證服務質量的前提下切實降低項目全生命周期的成本，提高自身收益 水平。1.7.3 項目實施的可行性（1）政策上的可行性自 2013 年來，國家在基礎設施建設和公共產品、服務供給方面 相繼出臺了一系列政府與社會資本合作的有關政策。其中，國務院 關于創新重點領域投融資機制鼓勵社會投資的指導意見（國發 201460 號）明確提出：采取特許經營、公建民營、

11、民辦公助等方式， 鼓勵社會資本參與教育、醫療、養老、體育健身、文化設施建設。國 家發展改革委關于開展政府和社會資本合作的指導意見（發改投資520142724 號）提出：PPP 模式主要適用于政府負有提供責任又適宜 市場化運作的公共服務、基礎設施類項目。因此，引入社會資本參與會展行業屬于國家鼓勵與大力推廣的項 目范疇，項目在政策上可行。（2）實踐操作中的可行性 近兩年國家陸續出臺了一系列指導層面的 PPP 政策文件，為 PPP項目操作流程以及具體細節進行了指導和規范。主要文件有：關于 印發政府和社會資本合作模式操作指南（試行）的通知（財金 2014113 號）、關于規范政府和社會資本合作合同管理

12、工作的通知（財金2014156 號）、政府和社會資本合作項目政府采購管理辦法（財庫2014215 號）、政府和社會資本合作項目財政承受能力論證 指引（財金201521 號）、PPP 物有所值評價指引（試行）（財金 2015167 號）等。因此，項目采用 PPP 模式在操作上可行。（3）符合財政可承受力的安排2015 年 1 月 1 日起施行的新修訂的預算法要求財政部門實 行全口徑預算管理并建立跨年度預算平衡機制。政府和社會資本合作項目財政承受能力論證指引（財金 201521 號）規定：每一年度全部 PPP 項目需要從預算中安排的支出 責任占一般公共預算支出比例應當不超過 10%；“通過論證”的

13、項目， 各級財政部門應當在編制年度預算和中期財政規劃時，將項目財政支 出責任納入預算統籌安排。31新預算法及政府和社會資本合作項目財政承受能力論證指 引的相關規定均有利于提高政府方的財政支付履約保障能力。1.8 編制依據（1） 中華人民共和國預算法；（2） 中華人民共和國政府采購法；（3） 中華人民共和國合同法；（4） 中華人民共和國公司法；（5） 中華人民共和國政府采購法實施條例（國務院第 658號令）；（6） 財政部關于推廣運用政府和社會資本合作模式有關問題 的通知（財金201476 號）；（7） 財政部關于印發政府和社會資本合作模式操作指南（試 行）（財金2014113 號）；（8） 關

14、于印發的通知（財 綜201496 號）；（9） 財政部關于規范政府和社會資本合作合同管理工作的通 知（財金2014156 號）；（10） 國家發展改革委關于開展政府和社會資本合作的指 導意見（發改投資20142724 號）；（11） 政府和社會資本合作項目政府采購管理辦法（財庫2014215 號）；（12） 政府采購競爭性磋商采購方式管理暫行辦法的通知（財庫2014214 號）；（13） 關于市政公用領域開展政府和社會資本合作項目推 介工作的通知（財建201529 號）；（14） 關于進一步做好政府和社會資本合作項目示范工作 的通知（財金201557 號）；（15） 河北省人民政府關于推廣運用

15、政府和社會資本合作（PPP）模式的實施意見（冀政2014125 號）；（16） XX市人民政府關于推廣運用政府和社會資本合作（PPP）模式的實施意見（試行）（唐政發20158 號）；（17） XX東方XX國際會展中心項目申請報告，XX理 工建筑設計研究院，2015 年 3 月；（18） 路南發改準字20159 號核準證；（19） 市長辦公室會議紀要（201514 號）；（20） 關于“路南發改準字20159 號核準證”項目名稱及 建設主體變更的批復（路南發改字201558 號）；（21） XX市財政局關于采用 PPP 模式開展XX國際會展 中心運營工作的意見（唐財呈2015268 號）；（22

16、） XX市人民政府收文呈批箋（催 1349）；（23） XX市XX生態城管理委員會關于采用 PPP 模式開 展XX國際會展中心運營工作的請示（XX管呈201554 號）；（24） XX市人民政府收文呈批箋（催 1287）；（25） XX市XX風景名勝區總體規劃（2015-2030）；（26） 其他文件或資料。二、項目運作方式2.1 實施主體依據XX市XX生態城管理委員會關于采用 PPP 模式開展南 湖國際會展中心運營工作的請示（XX管呈201554 號）及XX 市人民政府收文呈批箋（催 1287），由XX市XX生態城管理委員 會作為本項目的實施機構，負責本項目的前期論證評估、實施方案編 制、合

17、作社會資本的采購與選擇、簽訂項目合同、維護監管及合作期 滿的移交等具體工作。2.2 操作模式本項目目前已完成主體結構施工，與社會資本合作適用于存量資 產項目的 PPP 操作模式。適用于存量資產項目的 PPP 操作模式主要 有服務外包（SC）、委托運營（O&M）、租賃-運營-移交（LOT）、轉 讓-運營-移交（TOT）、改建-運營-移交（ROT）、產權/股權轉讓及合 資合作等幾種方式。項目 PPP 操作模式的選擇應綜合考慮項目產品收費定價機制、 行業收益水平、項目風險分配、融資需求、合作期屆滿后的處置以及 形成合作的時間、項目的可持續性等因素。為滿足 2016 年 4 月世界 園藝博覽會的配套使

18、用需求，促使項目能夠快速形成合作，保障項目 正常運營，按財政部關于印發政府和社會資本合作模式操作指南（試 行）的通知（財金2014113 號）及相關文件要求，結合當前國家大力推進國有企業發展混合所有制等政策，擬采用 PPP 模式中的委托運營方式，引進社會資本負責XX國際會展中心的運營管理及維護。 項目合作期內，由項目公司按照 PPP 合同的約定負責XX國際會展中心的運營管理及維護；合作期滿后無償移交給XX市人民政府， 并保證所移交資產通過性能驗收，處于正常使用、正常磨損狀態。2.3 項目合作期本項目的合作期限定為 10 年，自 PPP 合同生效之日起算。2.4 項目公司根據運營需要，本項目由項

19、目公司作為法人實體，具體負責XX 國際會展中心的日常運營管理和維護。由于XX國際會展中心投入運營時間緊迫，在項目采購前由XX 市XX生態城開發建設投資有限責任公司在XX市依法注冊成立項 目公司，采購完成后由雙方對項目公司進行增資擴股。2.4.1 注冊資本2015 年 12 月 18 日，項目公司注冊成立，注冊資本為 100 萬元。 經采購確定社會資本后，XX市XX生態城開發建設投資有限責任公司與社會資本共同向項目公司增資，擴大項目公司注冊資本。2.4.2 股權比例XX市XX生態城開發建設投資有限責任公司在項目公司中的 持股比例為 40%，社會資本持股比例為 60%。2.5 社會資本退出機制項目

20、合作期滿，社會資本在項目公司中的股權按原值轉讓給政府 方出資代表。2.6 資產的權屬與處置項目合作期內，項目資產歸政府所有。三、項目交易結構3.1 交易結構項目交易結構設計如下：XX市XX生態 城開發建設投資 有限責任公司項目公司最終用戶XX市財政局社會資本XX市政府政府出資授權擔任項 目實施機構授權代表占股40%占股60%XX市XX生 態城管理委員 會PPP合同XX國際會展 中心運營管理 和維護使用者付費可行性缺口補助圖 3-1 項目交易結構由XX市政府授權XX市XX生態城管理委員會作為項目實施 機構，授權XX市XX生態城開發建設投資有限責任公司作為項目的 政府方出資代表。項目實施機構與項目

21、公司簽訂 PPP 合同，由項目 公司負責XX國際會展中心的運營管理和維護，并通過使用者付費及 可行性缺口補助獲得收益。3.2 回報機制3.2.1 付費機制本項目付費機制采用使用者付費與可行性缺口補助相結合的方式。由于本項目具有準經營性，使用者付費不足以滿足項目公司成本 回收。故除使用者付費外，由政府給予項目公司一定的經濟補助，以 彌補缺口部分。3.2.2 股東回報機制（1）政府方出資代表回報機制 XX市XX生態城開發建設投資有限責任公司按其在項目公司中所占股權比例獲得利潤分紅。（2）社會資本回報機制 社會資本取得投資回報的資金來源含兩部分，一部分為項目公司運營收入，按其在項目公司中所占股權比例

22、獲得利潤分紅；另一部分 為運營管理費。3.2.3 激勵相容機制項目實施機構設置運營考核指標及考核辦法，以有效激勵社會資 本通過改善管理、提升效率等以增加收益。激勵相容機制的設定，能充分發揮社會資本市場化運營的能力和 優勢，使社會資本方利己的經濟理性行為產生有利于政府和社會公眾 總體利益的結果。（1）考核指標 本項目考核指標分為基本考核指標、激勵考核指標。 1）基本考核指標本項目基本考核指標設置如表 3-1。表 3-1 基本考核指標設置基本考核指標名稱采購基準值響應基準值考核基準值會展場館年利用率1-5 年3.5%A1A16-10 年8%A2A2會議場館年利用率1-5 年20%B1B16-10

23、年30%B2B2年經營收入1-5 年4019 萬元C1C1*85%6-10 年5978 萬元C2C2*85%注：（1）采購基準值為第六章“收入與成本測算”中的數據；（2）響應基準值不得低于采購基準值，由社會資本自行逐年申報；（3）考核基準值最終以社會資本響應基準值為準。2）激勵考核指標 激勵考核指標設置為年實際扭虧額。年實際扭虧額定義如下： 年實際扭虧額=年可行性缺口補助上限-年可行性缺口補助計算值其中，年可行性缺口補助計算值=年運營成本+年基本管理費（- 年經營收入-營業稅及附加），年可行性缺口補助上限以第六章“收入與 成本測算”結果為準。（2）考核辦法 社會資本取得的運營管理費分為基本管理

24、費、激勵管理費兩部分。運營管理費的支付以基本考核指標完成情況及年實際扭虧情況為依 據。（1）當任一基本考核指標實際值未滿足考核基準值要求時，運 營管理費僅為基本管理費；（2）當所有基本考核指標實際值均滿足考核基準值要求時，運 營管理費=基本管理費+激勵管理費，且若年實際扭虧額0，激勵管理費為 0； 若年實際扭虧額0，激勵管理費以年實際扭虧額為基數進行計算，具體計算方法如表 3-2。表 3-2 激勵管理費考核辦法單位：萬元層級K 值獎勵 比例算例K 值激勵管理費第一級0K5050%5050*50%=25第二級50K10030%10025+（100-50）*30%=40第三級100K50020%5

25、0040+（500-100）*20%=120第四級500K100015%1000120+（1000-500）*15%=195第五級1000K15008%1500195+（1500-1000）*8%=235第六級15002000激勵管理費為 265 萬元注：（1）K 為年實際扭虧額；（2）激勵管理費根據 K 值在相應區間內采用差額定率累進法進行計算。例 如：年實際扭虧額為 480 萬元，則激勵管理費=40+（480-100）*20%=116 萬元。3.3 主要合同3.3.1 PPP 合同PPP 合同是政府與社會資本依法就 PPP 項目合作所訂立的合同。 其目的是在政府與社會資本之間合理分配項目風

26、險，明確雙方權利義 務關系，保障雙方能夠依據合同約定合理主張權利，妥善履行義務，確保項目全生命周期內的順利實施。PPP 合同是其他合同產生的基礎， 也是整個 PPP 項目合同體系的核心。本項目中，XX市人民政府授權項目實施機構與項目公司簽訂PPP 合同，將項目的運營管理和維護職責委托給項目公司。PPP 合同主要內容包括：總則、合同主體、合作關系、維護和管 理、項目移交、收入和回報、不可抗力和法律變更、合同解除、違約 處理、爭議解決和其他約定。3.3.2 股權協議政府方出資代表與社會資本簽訂股權協議，用以在項目公司股東 之間建立長期的、有約束力的合約關系。股權協議主要內容包括：項目公司的經營范圍

27、、股東權利和義務、 股權轉讓、股東會、董事會、監事會組成及其職權范圍、稅務、財務 與審計、違約、終止及終止后處理機制、不可抗力、保密、適用法律 和爭議解決等。3.4 相關配套安排3.4.1 相關稅費項目合作期內，運營管理產生的相關稅費由項目公司承擔。3.4.2 優惠政策項目合作期內，政府應執行國家、河北省及XX市現行對會展行 業的優惠政策。四、項目監管架構項目監管指政府通過建立獨立、透明、可問責、專業化的項目監 管體系，形成由政府監管部門、社會公眾、其他利益相關者等共同參 與的監督機制。4.1 政府部門監管由項目實施機構作為履約監管主體對項目公司實施績效評價及 合同監管等，由財政局等項目涉及的

28、其他政府部門協同進行行政監管， 并公開披露項目信息，接受公眾投訴和建議。政府在履行監管職能時， 可委托第三方監管機構對項目公司的履約情況進行監督或中期評估。績效評價 合同履行 履約監管 臨時接管 中期評估 準入監管 產品/服務質量 價格及調節機制 政府方 行政監管 安全生產 環境保護 勞動保護 公開披露項目信息 公眾監督 公眾投訴和建議 圖 4-1 政府部門監管架構4.2 公眾監管項目最終用戶作為公眾監管主體對項目公司提供的服務進行監 督，并有權就其服務向政府部門進行投訴或提出建議。4.3 其他利益相關者監管由于權益、風險的傳導機制，項目其他利益相關方依據各類合同 對項目公司的正常運轉和實際履

29、約情況予以監督和約束。五、項目風險及管控5.1 風險分配原則（1）承擔風險的一方應該對該風險具有控制力，降低風險發生 概率和風險控制成本；（2）承擔風險的一方能夠將該風險合理轉移（例如通過購買相 應保險）；（3）風險與收益匹配對等，承擔風險的一方對于控制該風險有 更大的經濟利益或動機，有效調動風險承擔方的積極性；（4）由該方承擔該風險最有效率；（5）承擔的風險要有上限，避免一方承擔過多的風險；（6）如果風險最終發生，承擔風險的一方不應將由此產生的費 用和損失轉移給合同相對方。5.2 主要風險分配表 5-1 主要風險因素分配表風險因素風險起源/后果風險責任主體法律變更風險相關法律條款的變更，導致

30、合同條件變化項目公司+政府政策風險當地政府不可控的政策調整，對項目公司運 營造成風險項目公司+政府當地政府依據上位政策出臺的相關政策，對 項目公司運營造成風險政府政府干預政府直接干預項目運營，導致項目公司的決 策效率降低，可能出現運營成本增加政府政治決策失誤/冗 長風險程序不規范、官僚作風、缺乏 PPP 的運作 經驗和能力、前期準備不足、信息不對稱等政府風險因素風險起源/后果風險責任主體造成項目決策失誤或過程冗長政府信用風險政府不履行或決絕履行合同義務和責任給 項目帶來直接或間接的危害政府不可抗力風險非雙方能夠預期或者抵抗的因素出現，導致 成本增加甚至項目終止項目公司+政府市場需求變化社會環境

31、的變化，導致項目收入減少或增加項目公司市場競爭同類項目的競爭，導致項目收入減少項目公司+政府合同設計不完善合同文件中對風險分擔方式、責任和義務范 圍不清晰，出現錯誤或沖突、設計缺乏彈性、 導致雙方出現糾紛甚至項目終止項目公司+政府費用支付風險政府或終端使用者拒絕支付費用，項目公司 運營收入拖欠或者無法回收，導致項目現金 流壓力增大政府殘值風險項目合作期結束后項目移交給政府后無法 繼續正常運營項目公司通貨膨脹風險貨幣貶值、整體物價水平上升，導致項目成 本增加項目公司腐敗風險政府官員的腐敗行為導致項目公司在關系 維持方面的成本增加，也加大了政府在將來 的違約風險政府5.3 臨時接管當 PPP 項目

32、出現問題時，項目實施機構應督促項目公司進行整 改。整改后達不到 PPP 合同要求的或者危及公共利益和公共安全的， 項目實施機構或政府指定機構實行臨時接管，后續相關工作由接管單 位承擔。5.4 退出機制由項目風險、不可抗力及違約事件等觸發的退出應嚴格按照 PPP合同約定的退出、接管機制，并制定相應的應急預案，保障公共利益。5.5 專業審查項目實施機構應委托律師對 PPP 各相關文件進行合法性審查， 并對履約情況進行必要的監督檢查，防范法律風險和履約風險。六、收入與成本測算6.1 測算依據（1） 中華人民共和國會計法；（2） 企業會計準則；（3） 建設項目經濟評價方法與參數（第三版）；（4） 國有

33、資產評估管理辦法（中華人民共和國國務院令 第91 號）；（5） 企業國有資產評估管理暫行辦法（國務院國有資產監督 管理委員會令 第 12 號）；（6） XX市統計年鑒 2014；（7） XX東方XX國際會展中心節能評估報告（修改版）， XX理工建筑設計研究院，2015 年 4 月；（8） 評審意見（唐節監評201527 號）；（9） 國家及地方現行的財稅制度和價格體系；（10） 其他相關資料。6.2 測算方法按照建設項目經濟評價方法與參數（第三版）及國有資產 評估管理辦法（中華人民共和國國務院令 第 91 號），引用國家和行 業相關財稅規定，測算經營成本、收入等費用，以供XX市XX生態 城管理

34、委員會及相關部門決策參考。6.3 測算說明（1）測算范圍會展中心總建筑面積 94312.44 平方米，其中 A 區（會展）43218.19 平方米，B 區（會議）21365.30 平方米，C 區（酒店）16810.66 平方 米。酒店共 229 間房，其中標準間 198 間，套房 29 間，總統套房 2間。停車場共設 276 個停車位。（2）計算期 計算期同項目合作期，為 10 年。（3）酒店等級 酒店等級為四星級。（4）出租價格 會展、會議區出租價格及酒店房間價格均以XX市及周邊同等級城市市場平均水平確定。（5）酒店租金企業國有資產評估管理暫行辦法（國務院國有資產監督管理 委員會令 第 12

35、 號）指出，企業整體資產或者部分資產租賃給非國有 單位，應當對相關資產進行評估。由于酒店為經營性資產，具有持續獲利的能力，且能夠用貨幣來 衡量其未來收益，故本項目成本測算中采用收益現值法評估項目合作 期內酒店價值，從而計算酒店租金。（6）項目移交 項目合作期結束后，本項目無償移交給XX市政府或其指定機構。6.4 假設條件（1）盈利模式 項目以場館租賃盈利模式進行收入與成本測算，不開展自辦展覽活動。根據項目使用功能，項目收入構成主要分為會展場館收入、會 議場館收入、酒店經營收入以及停車位收入。（2）場館年利用率會展類場館：下限 1-5 年為 3.5%，6-10 年為 8%； 會議類場館：下限 1

36、-5 年為 20%，6-10 年為 30%。（3）酒店根據調查目前國內四星級酒店業入住率 2014 年四季度為 57.75%， 2015 年一至三季度分別為 49.65%、55.61%、60.09%。根據XX市目前四星級酒店調查，項目酒店客房年平均出租率下限擬定 1-5 年為50%，6-10 年為 60%。餐飲部分（包括全中心各場館餐飲功能區）按同時最大用餐人數 為 1490 人計，餐飲上座率按 1-5 年 20%，6-10 年 30%計，不計翻臺 率。（4）停車場使用率停車場平均使用率為 70%，日均停車按 6 小時計。（5）考核指標以 1-5 年的測算數據作為項目基本考核指標基準值，測算結

37、果作 為年可行性缺口補助上限。6.5 收入估算6.5.1 經營收入（1）會展 會展場館出租收入=年利用率*年可出租天數*可出租面積*綜合單價會展場館其他收入=會展場館出租收入*10% 目前二線城市會展場館平均出租價格為 6-15 元/平方米/天，本項目會展場館平均出租價格定為 8 元/平方米/天。（2）會議 會議場館出租收入=年利用率*年可出租天數*可出租面積*綜合單價會議場館其他收入=會議場館出租收入*5%+精品展廳收入 根據建筑空間的不同，會議場館的會議室出租價格為 3000-10000元/天，宴會廳出租價格為 15000-30000 元/天，根據測算需要將會議場所出租價格統一折合為面積單

38、價，平均單價為 20 元/平方米/天。 會議場館中宴會廳等場館出租收入不含用餐費用，該部分費用在酒店餐飲部分中另行計算。表 6-1 本項目會議場館擬出租價格名稱面積（m2）最大使用人數數量（間）擬出租價格（元/ 天/間）小宴會廳472240115000大宴會廳1466720130000小宴會廳468240115000名稱面積（m2）最大使用人數數量（間）擬出租價格（元/ 天/間）大多功能會議廳1142670110000小多功能會議廳35018515000小多功能會議廳30318115000小會議室17123*333000（3）酒店 酒店客房經營收入=年平均出租率*年可入住天數*可供出租客房*平

39、均房價酒店餐飲收入=最大用餐人數*人均消費*上座率*天數*2 根據對XX市現有四星級酒店房間價格調研，本項目酒店標間、套房、總統套房價格分別為 280、550、880 元/天/間，折合平均單價 為 300 元/天/間。餐飲部分分午、晚兩餐，人均消費為 60 元/人/餐。（4）停車 停車場收入=總停車位數*平均使用率*日均停車時間*天數*單價 停車場停車收費均價為 4 元/輛/小時。6.5.2 營業稅及附加（1）營業稅 根據中華人民共和國營業稅暫行條例及其實施細則有關規定，本項目營業稅稅率為 5%。（2）城市維護建設稅 根據中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例及其實施細則有關規定，本項目城市維護

40、建設稅稅率為 7%。（3）教育費附加 根據征收教育費附加的暫行規定（國發198650 號）的要求，本項目的教育費附加征收率為 3%。（4）地方教育費附加 根據中華人民共和國教育法的相關規定和財政部關于統一地方教育附加政策有關問題的通知（財綜201098 號）的要求，本 項目的地方教育費附加征收率為 2%。6.6 成本測算6.6.1 運營成本（1）酒店餐飲原輔材料 酒店餐飲原輔材料包括油、調料、干貨、肉類水產、蔬菜瓜果及其它用料。一般而言，餐飲總成本占餐飲營業收入的 40-50%，其中， 餐飲原輔材料成本占餐飲總成本的比例為 60-80%（其他為人工等成 本），考慮到本項目酒店等級，餐飲原輔材料

41、成本以餐飲收入的 30% 計。（2）外購燃料動力費 本項目外購燃料動力費含電費、水費、燃氣費及取暖費。電價按河北省 2016 年 1 月 1 日起的銷售電價執行，其他單價按當前收費標 準執行。（3）工資及福利費該項費用包括工資、福利費、社會保險及住房公積金，本項目職 工人數按 180 人，職工工資按年均 4.4 萬元/人，福利費按工資的 14% 計。（4）場館維護費用 該項費用估算方法按占建筑工程費及設備購置費之和的比率估列，本項目按 1%計列。（5）銷售費用 用于市場推廣及宣傳，按經營收入的 8%計。（6）物料及低值易耗品攤銷 低值易耗品指在一定價格范圍內，一次使用不改變其形態、性能，可重復

42、使用或出現正常損耗且不符合固定資產標準的物品。本項目物 料及低值易耗品含辦公用品、器皿、工具用具、廚具用具及酒店洗浴 用品等，按經營收入的 2%計。（7）酒店租金 按照國有資產評估管理辦法（中華人民共和國國務院令 第91 號），以收益現值法評估項目合作期內酒店價值，并在合作期內以 平均年限法計算酒店租金。1）酒店價值的評估 通過估算酒店在項目合作期內的預期收益并折算成現值，借以確定酒店的評估價值，計算公式為：10𝑡V = 𝑅𝑡/（1 + r）𝑡=1式中，V項目合作期內酒店評估價值；t項目合作年度； Rt酒店預期各年收益，以酒店經營

43、收入*毛利率計算，其中毛利率取值見表 6-2； r年度折現率，以河北省 2015 年 06 月 11 日發行的10 年期債券票面利率計，為 3.58%；表 6-2 酒店業毛利率公司名稱毛利率備注1華僑城 A（000069）51.87%2錦江股份（600754）90.96%住宿和餐飲業毛利率為 52.39%3華天酒店（000428）54.85%4云南旅游（002059）27.29%酒店板塊毛利率為 26.85%5峨眉山 A（000888）39.44%賓館酒店服務業毛利率為 11.77%6金陵飯店（601007）63.62%酒店服務毛利率為 78.33%7西安旅游（000610）6.72%酒店毛利

44、率為 32.68%8嶺南控股（000524）60.32%住宿和餐飲業毛利率為 38.69%9*ST 新都（000033）41.52%住宿和餐飲業毛利率為 41.52%平均值（本項目取值）：43.22%數據來源：酒店業行業上市公司收入狀況一覽表及各公司收入分布，會計年度：2015 年 06 月 30 日。2）酒店租金的計算 采用平均年限法計算項目合作期內酒店的租金，計算公式為：酒店租金=項目合作期內酒店評估價值/項目合作期。 經計算，項目年酒店租金以 1064 萬元計。（8）其他費用含房產稅、印花稅、車船使用稅、咨詢費、職工教育經費、運輸 費、裝卸費、包裝費、保險費、業務費等，按經營收入的 16

45、%計。 6.6.2 運營管理費含基本管理費及激勵管理費。（1）基本管理費 基本管理費以 180 萬元計。（2）激勵管理費 激勵管理費以表 3-2 為計算方法。表 6-3 收入估算表單位：萬元序號項目計算期合計123456789101經營收入499864019.304019.304019.304019.304019.305977.935977.935977.935977.935977.931.1會展場館收入485.86485.86485.86485.86485.861110.531110.531110.531110.531110.531.1.1會展場館出租收入441.69441.69441.69

46、441.69441.691009.581009.581009.581009.581009.58年利用率3.50%3.50%3.50%3.50%3.50%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%可展覽天數（天）365365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00場館面積（平方米）4321843218.1943218.1943218.1943218.1943218.1943218.1943218.1943218.1943218.1943218.19平均單價（元/平方米/天）8.008.008.008.008.008

47、.008.008.008.008.001.1.2會展場館其他收入44.1744.1744.1744.1744.17100.96100.96100.96100.96100.961.2會議場館收入805.18805.18805.18805.18805.181235.761235.761235.761235.761235.761.2.1會議場館出租收入732.92732.92732.92732.92732.921099.381099.381099.381099.381099.38年利用率20.00%20.00%20.00%20.00%20.00%30.00%30.00%30.00%30.00%30.

48、00%可利用天數（天）365365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00會議使用面積（平方米）50205020.005020.005020.005020.005020.005020.005020.005020.005020.005020.00平均單價（元/平方米/天）20.0020.0020.0020.0020.0020.0020.0020.0020.0020.001.2.2會議場館其他收入72.2672.2672.2672.2672.26136.38136.38136.38136.38136.381.3酒店經營收入2

49、31822559.022559.022559.022559.022559.023462.393462.393462.393462.393462.39序號項目計算期合計123456789101.3.1酒店客房經營收入1253.781253.781253.781253.781253.781504.531504.531504.531504.531504.53年平均出租率50%50%50%50%50%60%60%60%60%60%可入住天數（天）365365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00可供出租客房數（間）229229

50、.00229.00229.00229.00229.00229.00229.00229.00229.00229.00平均房價（元/天/間）300.00300.00300.00300.00300.00300.00300.00300.00300.00300.001.3.2酒店餐飲收入1305.241305.241305.241305.241305.241957.861957.861957.861957.861957.86最大用餐人數（人）14901490.001490.001490.001490.001490.001490.001490.001490.001490.001490.00綜合上座率20%

51、20%20%20%20%30%30%30%30%30%人均餐費（元/人/次）6060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.00日用餐次數（次）2.002.002.002.002.002.002.002.002.002.00用餐天數（天）365365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.001.4停車位收入169.24169.24169.24169.24169.24169.24169.24169.24169.24169.24停車位（輛）276276.00276.00276

52、.00276.00276.00276.00276.00276.00276.00276.00使用率70%70%70%70%70%70%70%70%70%70%日均停車時間（小時）6.006.006.006.006.006.006.006.006.006.00年停車時間365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00停車價格（元/輛/小時）4.004.004.004.004.004.004.004.004.004.00序號項目計算期合計123456789102營業稅金及附加2130225.08225.08225.08225.0

53、8225.08334.76334.76334.76334.76334.762.1營業稅（5%）1902200.96200.96200.96200.96200.96298.90298.90298.90298.90298.902.2城市維護建設稅13314.0714.0714.0714.0714.0720.9220.9220.9220.9220.922.3教育費附加576.036.036.036.036.038.978.978.978.978.972.4地方教育附加384.024.024.024.024.025.985.985.985.985.98表 6-4 總成本費用估算表單位：萬元序號項目合計

54、計算期123456789101酒店餐飲原輔材料4894.65391.57391.57391.57391.57391.57587.36587.36587.36587.36587.362外購燃料動力費11356.431135.641135.641135.641135.641135.641135.641135.641135.641135.641135.642.1電費6859.68685.97685.97685.97685.97685.97685.97685.97685.97685.97685.97年耗電量（萬 kWh）857.46857.46857.46857.46857.46857.46857.4

55、6857.46857.46857.46電價（元/kW）0.800.800.800.800.800.800.800.800.800.802.2水費885.3488.5388.5388.5388.5388.5388.5388.5388.5388.5388.53年耗水量（萬噸）15.1615.1615.1615.1615.1615.1615.1615.1615.1615.16水價（元/噸）5.845.845.845.845.845.845.845.845.845.842.3燃氣費729.2472.9272.9272.9272.9272.9272.9272.9272.9272.9272.92年耗氣量（

56、萬方）17.7017.7017.7017.7017.7017.7017.7017.7017.7017.70天然氣單價（元/方）4.124.124.124.124.124.124.124.124.124.122.4取暖費2882.16288.22288.22288.22288.22288.22288.22288.22288.22288.22288.22建筑面積（萬平方米）8.408.408.408.408.408.408.408.408.408.40取暖單價（元/平方米）34.3034.3034.3034.3034.3034.3034.3034.3034.3034.303工資及福利費用12573

57、.001257.301257.301257.301257.301257.301257.301257.301257.301257.301257.303.1職工工資總額7920.00792.00792.00792.00792.00792.00792.00792.00792.00792.00792.00序號項目合計計算期12345678910工資標準（萬元/人/年）4.404.404.404.404.404.404.404.404.404.40職工人數（人）180.00180.00180.00180.00180.00180.00180.00180.00180.00180.003.2職工福利費1108

58、.80110.88110.88110.88110.88110.88110.88110.88110.88110.88110.883.3社會保險費2356.20235.62235.62235.62235.62235.62235.62235.62235.62235.62235.623.3.1基本養老保險1584.00158.40158.40158.40158.40158.40158.40158.40158.40158.40158.403.3.2基本醫療保險554.4055.4455.4455.4455.4455.4455.4455.4455.4455.4455.443.3.3失業保險118.8011

59、.8811.8811.8811.8811.8811.8811.8811.8811.8811.883.3.4工傷保險59.405.945.945.945.945.945.945.945.945.945.943.3.5生育保險39.603.963.963.963.963.963.963.963.963.963.963.4住房公積金1188.00118.80118.80118.80118.80118.80118.80118.80118.80118.80118.804場館維護費用7130.50713.05713.05713.05713.05713.05713.05713.05713.05713.057

60、13.055銷售費用3998.89321.54321.54321.54321.54321.54478.23478.23478.23478.23478.236物料及低值易耗品攤銷999.7280.3980.3980.3980.3980.39119.56119.56119.56119.56119.567酒店租金10640.001064.001064.001064.001064.001064.001064.001064.001064.001064.001064.008其他費用8092.75650.72650.72650.72650.72650.72967.83967.83967.83967.8396

61、7.839運營成本（1+2+3+4+5+6+7+8）59685.955614.225614.225614.225614.225614.226322.976322.976322.976322.976322.9710運營管理費2831.08180.00180.00180.00180.00180.00386.22386.22386.22386.22386.2210.1基本管理費1800.00180.00180.00180.00180.00180.00180.00180.00180.00180.00180.00序號項目合計計算期1234567891010.2激勵管理費1031.080.000.000.

62、000.000.00206.22206.22206.22206.22206.2211總成本費用合計（9+10）62517.035794.225794.225794.225794.225794.226709.196709.196709.196709.196709.19其中：可變成本32173.522759.872759.872759.872759.872759.873674.843674.843674.843674.843674.84固定成本30343.503034.353034.353034.353034.353034.353034.353034.353034.353034.353034.35

63、6.7 測算結果依據收入與成本測算，項目總收入不足以滿足成本支出，需由政 府給予項目公司一定的經濟補助，項目可行性缺口補助金額見表 6-5。表 6-5 可行性缺口補助測算結果表合作期項目1-5 年6-10 年會展場館年利用率3.5%8%會議場館年利用率20%30%總收入（萬元）40195978稅金及附加（萬元）225335總成本（萬元）57946709其中運營成本56146323運營管理費180386其中：基本管理費180180激勵管理費0206可行性缺口補助（萬元）20001066由于激勵管理費的多寡與年實際扭虧額有關，可行性缺口補助金 額隨實際經營情況不同而異。由測算結果可見，可行性缺口補

64、助上限 為 2000 萬元；隨著第 6-10 年場館年利用率的上升，可行性缺口補助降低為 1066 萬元。七、項目的采購方式7.1 采購方式據XX市財政局關于采用 PPP 模式開展XX國際會展中心運 營工作的意見（唐財呈2015268 號）及XX市人民政府收文呈批 箋（催 1349），本項目社會資本的引入采用政府采購方式，由XX 市政府采購中心辦理具體采購事宜。根據中華人民共和國政府采購法、基礎設施和公用事業特許 經營管理辦法（發改委201525 號令）、政府和社會資本合作模式 操作指南（試行）（財金2014113 號），以及政府和社會資本合作 項目政府采購管理辦法（財庫2014215 號）等

65、相關規章制度的規定， PPP 項目可以采用公開招標、邀請招標、競爭性談判、競爭性磋商和 單一來源的方式進行項目采購。為滿足 2016 年 4 月世界園藝博覽會的配套使用需求，促使項目 能夠快速形成合作，項目擬采用競爭性磋商采購方式，但項目實施機 構應當在采購活動開始前，報經主管預算單位同意后，依法向XX市 財政局申請批準。由于項目公司已成立，性質為國有企業，引入社會資本增資后其 在項目公司中占股 60%，涉及國有企業股權轉讓。項目實施機構應當 在采購開始前，報項目公司上級主管部門同意后方可進行采購相關活 動。7.2 基本程序7.2.1 資格預審按照政府和社會資本合作項目政府采購管理辦法（財庫

66、2014215 號）要求，本項目需進行資格預審，并在中國采購與招標 網、河北省政府采購網發布資格預審公告，邀請社會資本參與資格預 審，驗證項目能否獲得社會資本響應和實現充分競爭。項目實施機構、XX市政府采購中心成立評審小組負責項目采購 的資格預審工作。評審小組由項目實施機構代表和評審專家共 5 人以 上單數組成，其中評審專家人數不得少于評審小組成員總數的 2/3。 評審專家可以由項目實施機構自行選定，但評審專家中至少應當包含 1 名財務專家和 1 名法律專家。7.2.2 采購文件的編制資格預審后，項目實施機構、XX市政府采購中心應按政府采 購法 、 政府和社會資本合作項目政府采購管理辦法 （

67、財庫 2014215 號）等相關法律法規的規定編制項目采購文件，其中 PPP 合同須報請XX市人民政府審核同意。7.2.3 采購文件的響應采購文件發出后，項目實施機構、XX市政府采購中心可組織社 會資本進行現場考察或者召開采購前答疑會，也可組織對符合條件的 社會資本的資格條件進行考察核實。為了規避在項目執行過程中的風險，當社會資本提出需要進行盡職調查時，實施機構及項目相關單位應予以積極配合。7.2.4 采購評審項目實施機構、XX市政府采購中心成立評審小組對社會資本的 運營管理能力、類似業績經驗、履約信用格等內容進行綜合評審。評審小組由項目實施機構代表和評審專家共 5 人以上單數組成， 其中評審

68、專家人數不得少于評審小組成員總數的 2/3。評審專家可以 由項目實施機構自行選定，但評審專家中至少應當包含 1 名財務專家和 1 名法律專家。項目實施機構代表不得以評審專家身份參加項目的 評審。7.2.5 公示談判確定預成交社會資本后 10 個工作日內項目實施機構與預成 交社會資本簽署確認談判備忘錄，并將預成交結果和 PPP 合同文本（涉及國家秘密、商業秘密的內容除外）在中國采購與招標網、河北 省政府采購網進行公示，公示期不少于 5 個工作日。7.2.6 合同簽署公示期滿無異議后 2 個工作日內，實施機構、XX市政府采購中 心將成交結果在中國采購與招標網、河北省政府采購網進行公告，同 時發出成交通知書。并在成交通知書發出后 30 日內與成交社會資本 簽訂經XX市人民政府審核同意的 PPP 合同。7.2.7 合同公告實施機構應當在 PPP 合同簽訂之日起 2 個工作日內，將 PPP 合同在中國采購與招標網、河北省政府采購網公告（涉及國家秘密、商 業秘密的內容除外）。