1、萬科老年地產萬科老年地產項目研究報告項目研究報告目錄目錄前言前言一、國外老年住宅分析一、國外老年住宅分析二、老年住宅研究成果二、老年住宅研究成果三、萬科老年住宅嘗試三、萬科老年住宅嘗試前言前言全球人口老齡化問題全球人口老齡化問題l全球進入人口老齡化的國家和地區已達到72個l1999年全球老年人口已達到5.93億l全球80歲以上高齡老人占世界老年人口總數的11%。l世界百歲老人約14.5萬備注：備注：進入老齡社會的標準標準是：0-14歲的少年在總人口中少于30%；65歲及以上的老年人口大于7%或60歲以上人口大于10%；中位年齡人口大于30歲。建設部住宅需求課題提供l 未來十年內，城鎮仍然是兩頭

2、小中間大的未來十年內，城鎮仍然是兩頭小中間大的良好人口結構良好人口結構l 往后，人口結構中的往后，人口結構中的 40 40 歲以上人口比例歲以上人口比例逐漸增加逐漸增加中國老齡化趨勢中國老齡化趨勢前言前言l 我國老年人口的絕對數量大。我國老年人口的絕對數量大。我國老齡人口絕對值為世界之冠，占世界老齡人口總數的。到年，我國老年人口總量將超過億。l 高齡化趨勢顯著。高齡化趨勢顯著。隨著我國經濟持續發展和人民生活水平的提高，我國人均預期壽命大大延長。我國人口老齡化已經表現出明顯的高齡化趨勢。l“未富先老未富先老”。發達國家在進入老齡化社會時，人均國民生產總值基本上在美元至萬美元，目前平均達到萬美元左

3、右。而我國在進入老齡化社會時，人均國民生產總值尚不足美元。l“空巢空巢”老人（即獨居老人和僅與配偶居住在一起的老年人）迅速增加。老人（即獨居老人和僅與配偶居住在一起的老年人）迅速增加。關于老年人居住情況調查結果顯示，“三代同堂”式的傳統家庭越來越少，“四二一”的人口結構（一對夫婦同時贍養個老人和個小孩）愈加明顯。隨著城市化的發展和人民生活方式的變化，空巢老人的比例還將進一步增加。l 城鄉老齡人口差異被填平，農村養老問題嚴重。城鄉老齡人口差異被填平，農村養老問題嚴重。農村青年勞動力大量外出，導致家庭養老功能降低。人口流動已經填補了城鄉在老齡化程度上的差異：鄉村年齡在65歲及以上人口的比例達到8.

4、1%，已經高于鎮6.0%和城市6.7%的水平。中國老齡化社會五大特點：中國老齡化社會五大特點：前言前言第一部分第一部分 國外老年住宅分析國外老年住宅分析1、發達國家老年住宅的背景、發達國家老年住宅的背景2、發達國家老年住宅的范例、發達國家老年住宅的范例3、結論、結論發達國家發達國家1、發達國家老年住宅的研究背景、發達國家老年住宅的研究背景建立在建立在“先富后老先富后老”基礎上的養老模式基礎上的養老模式l發達的生產力水平l良好的社會保障體系l從關注老年人的心理感受出發比較項比較項西方型社會西方型社會東方型社會東方型社會傳統家庭觀社會風尚是獨立自主，互不拖累社會公德應贍養老人，敬老愛幼主體家庭結構

5、親子分居小家庭為主體多代同堂大家庭為主體老年福利體制政府立法，社會保險政府立法，社會家庭共擔老年福利對策增強老人獨立生活能力增強家庭養老功能老年住宅形式低層獨立式住宅或公寓對層集合式住宅或公寓社區服務目標援護純老年家庭援護住宅養老環境老年居住福利設施滿足老人對居住環境多樣性需求開發社區服務網點，收養在宅養老有困難者1、發達國家老年住宅的研究背景、發達國家老年住宅的研究背景發達國家發達國家發達國家發達國家l與家人同住的老人僅占老年家庭總數的1/4l截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占德國總人口的24%l入住養老院的老年人以平均年齡為82歲的老年女性為主l20世紀90年代德國倡導“照料

6、護理式住宅照料護理式住宅”,并迅速發展為德國老年住房的主要模式。2、發達國家老年住宅的范例、發達國家老年住宅的范例德國德國發達國家發達國家“照料護理式住宅照料護理式住宅”不來梅老年住宅不來梅老年住宅2、發達國家老年住宅的范例、發達國家老年住宅的范例德國德國l護理理念l環境理念l建筑理念發達國家發達國家l60年代末美國進入老齡社會，截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占美國總人口的16%。l經濟實力強，70年代中開始社會養老設施的興建和老年社區的開發。l據統計，家人同居的老人很少，75的老人擁有自己的住宅，因此只是到年齡高到生活無法自理時才進入社會養老設施。2、發達國家老年住宅的范例、

7、發達國家老年住宅的范例美國美國l獨立式住宅l老年公寓（集合住宅）l養老院l護理院l老年養生社區（綜合老年人住宅小區）美國老年住房五種模式美國老年住房五種模式 發達國家發達國家l截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占日本總人口的24%，日本是世界上人口老齡化速度最快的國家之一。l目前，90以上的老年住戶現有居住的住宅標準高于政府規定的日本最低居住水平，95.5的老人在家中養老，4.2的老人住在療養院和老人中心等老人福利設施中。l日本雖有與子女同住的習慣，但近些年在逐步降低。日本老年住房三種模式日本老年住房三種模式 l在宅養老l機構養老l“兩代居”2、發達國家老年住宅的范例、發達國家老年

8、住宅的范例日本日本發達國家發達國家2、發達國家老年住宅的范例、發達國家老年住宅的范例日本日本日本老年住房日本老年住房“兩代居兩代居”模式模式 發達國家發達國家同居寄宿型同居分住型鄰居和住型完全鄰居型2、發達國家老年住宅的范例、發達國家老年住宅的范例日本日本日本老年住房日本老年住房“兩代居兩代居”模式模式 通過道具使參觀者模擬到老年的生理狀態，體驗積水在住宅的各個功能空間中針對老年人設計的設計細節。2、發達國家老年住宅的范例、發達國家老年住宅的范例日本日本發達國家發達國家3、結論、結論發達國家發達國家 把老年居住建筑的規劃納入居住區的規劃當中，是老年住宅的發展趨勢。日本、新加坡的老年建筑模式對中

9、國的老年住宅規劃設計更具有借鑒意義。老年住宅設計不僅關注老年人的居住環境，同樣關注老年人的心理感受。老年住宅設計應注重周圍配套設施以及護理體系的完善。l在財富積累充分、社會保障體系健全的情況下，以政府通過政策引導為主的方式解決老年人的居住問題。l企業需從建造以人為本的人居環境的層面上重視社區中的老年問題，并從專業上解決老年住宅實施中的技術問題。第二部分第二部分 老年住宅研究成果老年住宅研究成果1、規劃要求、規劃要求2、建筑設計、建筑設計3、景觀環境、景觀環境1、規劃要求、規劃要求研究成果研究成果1 1）老年住宅應當配備的基礎設施明細表）老年住宅應當配備的基礎設施明細表2 2）住宅選址與場地設計

10、）住宅選址與場地設計選擇環境質量良好、交通便捷的場地，作為規劃的先決條件。靠近基本的社區公共設施，同時遠離喧鬧的文娛場所。場地內的合理規劃與設計盡可能在樓內外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環境。場地應有足夠面積，以滿足開展戶外活動的要求。居住區內路網設置合理，人車分流，來自主干道的噪音少；處理好合設或鄰設的其他設施與住宅之間的關系，既提供公共交往空間，利于老人開展體育活動，又方便生活。研究成果研究成果容積率在1.00.1之間均可進行老年住宅開發；合適容積率的用地可做“兩代居”模式的老年住宅開發；低容積率的用地適合低密度的老年綜合社區的開發。入住對象的多樣性建筑形式的多樣性老

11、年公用建筑等設施服務醫療人員的配備3 3）容積率）容積率研究成果研究成果健康老年人日常活動半徑的設置為450米，以此設置服務設施。小區內專為老年服務的公用建筑的設置。例如以下：護理室：護理與日常監護活動基地。機能回復訓練室。醫務室：包含日常健康管理、咨詢、診察、配藥的設施。4 4）配套設施）配套設施研究成果研究成果空間布局體現老年人自立性、健康性、安全性。設備與設施按老年人的人體尺度和心理、生理特點進行設計。體現適用性，兼顧老人與照顧者的使用要求，空間具可改造性。2、建筑設計、建筑設計研究成果研究成果2.1 2.1 住宅公共空間的設計要點住宅公共空間的設計要點2.1.12.1.1住宅的坡道無障

12、礙設計要點住宅的坡道無障礙設計要點在有臺階的地方應設置坡度平緩的臺階和斜面，標準見下表。在坡道的起點及終點，應留有深度不小于1.50m的輪椅緩沖地帶。坡道側面凌空時，在欄桿下端宜設高度不小于50mm的安全檔臺。研究成果研究成果設置斜坡引道有臺階時應設置斜坡，斜坡的寬度應為輪椅可通行的寬度，斜面坡度應平緩。設置扶手樓梯和斜坡應設置連續式扶手，扶手應安裝牢固，同時還應注意扶手的手感和耐久性。坡度平緩的臺階 踏步踢面高不宜大于120mm，踏面寬不應小于380mm。設置房檐出入口及斜坡上方宜設置房檐。鋪設防滑地面材料地面鋪設應平坦，不應出現積水現象，使用浸水也防滑的地面材料。設置排水溝時，應配水溝蓋，

13、水溝蓋不應妨礙輪椅乘坐人的通行。研究成果研究成果2.1.2 2.1.2 樓廳和電梯的設計要點樓廳和電梯的設計要點留足輪椅可轉身的空間地面鋪設防滑材料地面鋪設浸水后也防滑的材料，地磚之間的縫隙不應過寬。方便的出入口寬度要確保輪椅可以通過，門寬大于等于800mm，出入口不設置臺階，宜選用推拉門、自動門。設置信箱和留言板設置位置不應妨礙通行，使用高度要方便所有用戶。設置電梯超過3層要配備電梯。電梯尺寸要適應擔架的長度。電梯與樓面無高差。電梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D)設置休息椅可設置椅子，方便等候電梯時，可以坐下休息或放置行李。電梯內部設置轎廂壁上離地0.9m和0.75m處有扶手設

14、置；正對電梯轎廂門的壁上懸掛傾斜的鏡面。電梯按鈕操作盤設在適合乘輪椅者使用的高度，且兩側都可進行操作。電梯開門時間較長，且門口裝有光電管裝置，防止夾傷。研究成果研究成果2.1.3 2.1.3 公用走廊設計要點公用走廊設計要點設置連續扶手在0.9m和0.75m高處宜設圓桿橫向扶手，扶 手 離 墻 面 4 0 50mm。防滑地面使用浸水后也能防滑的地面材料。窗門不應妨礙通行門、窗的開啟扇不應妨礙走廊的通行。無突出的墻壁滅火器、留言板等應設置在不妨礙走廊通行的位置上。無臺階地面取消電梯到電梯廳的出入口以及門廳部分的臺階，地面存在高差的時候，應設置斜坡。走廊寬度設置考慮輪椅和行人并行通過，因此寬度不應

15、小于1.2m。研究成果研究成果2.1.4 2.1.4 公用樓梯設計要點公用樓梯設計要點易識別的臺階面為避免臺階面產生陰影，應考慮采光與照明的情況，改變臺階的顏色和材質，可便于識別。設置扶手樓梯的扶手應安裝牢固。采用近似圓形的扶手，沿樓梯兩側連續安裝。端部向下方或墻壁彎曲。如果有可能最好與走廊連接在一起。坡度平緩的樓梯為盡可能縮短萬一跌落下來的距離，可采用帶平臺的折跑樓梯。踏面高度不應大于150mm，踏面寬度不應小于300mm。樓梯的寬度充足考慮樓梯可并行通過使用拐杖的老人和攙扶 人，寬 度 約1200mm。踏步的防滑措施臺階面使用防滑材料，臺階面邊沿設置防滑條，要和臺階面保持在同一平面。研究成

16、果研究成果2.1.5 2.1.5 院落設計要點院落設計要點防滑地面材料的鋪設引道和臺階斜面的地面鋪設應平坦，不應產生積水情況。注意鋪地材料選用浸水后仍防滑的材料。路中央設置井蓋時，不應突出地面，注意井蓋不要突出。設置車庫車庫應設計在戶門附近，從車棚到大門處不被雨淋到。房檐的設置在戶門處可設置寬大的房檐。充足的照明門廊要保持充足的照明，為了防止樓梯上產生濃重的陰影，注意照明的位置和角度，可設置低位燈。設置對講話筒設置扶手臺階邊應設置連續式扶手。坡度平緩的臺階存在地面高差時，應在臺階附近設置斜坡。研究成果研究成果2.1.6 2.1.6 細部空間設計要點細部空間設計要點1）墻壁墻壁轉角部分作圓角處理

17、除扶手外，墻壁上無凸出物。消火栓埋入墻里。扶手連續性處理，距地高700800mm,采用手感好的材料如木材，截面直徑40mm，轉角也要作圓角處理。轉角圓角處理墻面無凸出物研究成果研究成果2）地面選用吸音浸水后也防滑的材料；耐磨損。2.2 2.2 住宅室內空間的設計要點住宅室內空間的設計要點2.2.12.2.1門窗的設計要點門窗的設計要點門的寬度滿足輪椅進出，不設門檻，外門凈寬不得小于1.1m，內門通行寬度不得小于0.8mm；門輕易于開啟，宜用推拉門代替平開門，不許使用玻璃門；門的把手應選用旋臂較長的拉柄，拉柄高度在0.9m1m之間；居室窗臺的高度在750800mm左右；窗臺的寬度要適當增加，一般

18、不少于250300mm；矮窗臺里側應當設置高0.91m的安全欄桿研究成果研究成果易開閉的戶門當平開門時，應考慮調節自動關閉裝置，拉柄易于老年人的操作，避免采用圓形拉柄。適當照明和易操作的開關考慮換鞋和上下臺階，門廳具有足夠的亮度，不應產生濃重的陰影部分。采用醒目的開關。扶手的設置為了方便換鞋和上下臺時，應設置扶手。扶手的斷面采用易抓握的半圓形。臺階的處理臺階上下采用不同的材質和顏色，以便識別。防滑地面采用浸水后仍防滑的地面材料。地磚接縫不要太寬。戶門門檻高度處理戶門門檻高度應控制在2cm左右。2.2.22.2.2門廳的設計要點門廳的設計要點研究成果研究成果2.2.3 2.2.3 室內走廊的設計

19、要點室內走廊的設計要點連續扶手使用近圓形的扶手。扶手端部向下方或墻壁方向彎曲。光線充足的照明設計不應和其他房間產生亮度差。洗手間入口和有臺階的地方應設置位置低的壁燈。使用方便的開光裝置應設置帶指示功能的大面板開關。走廊長的房間，應在多處設置控制開關。便于使用的扶手高度和材料設置扶手高度約700800mm，注意材料的手感和耐久性。防滑地面地面使用防滑材料。考慮跌到的可能性，避免采用堅硬的材料。寬敞的走廊方便老年人依靠拐杖或與攙扶人共同通過，寬度不應小于1m。進房間的入口的寬度不得小于800mm。無階差地面地面應無階差，各房間地面的高差應控制在3mm以內。研究成果研究成果2.2.4 2.2.4 樓

20、梯的設計要點樓梯的設計要點樓 梯 的 寬 度 不 應 小 于1200mm，滿足兩人攙扶通過；平臺凈寬不應小于樓梯凈寬，踏步沿口不應突出，作成圓角，樓梯帶有500600mm的暗示區；扶手半徑以3040mm為宜，扶手與墻之間應有4050mm的空隙；扶 手 可 設 置 為 雙 重 高 度（900和750mm兩種）研究成果研究成果寬敞樓梯樓梯可并行通過使用拐杖的老人與攙扶人。扶手的設置安裝牢固，近圓形的扶手沿樓梯兩側安裝。扶手端部向下或墻壁彎曲。臺階面和臺階高度臺階面使用防滑材料。設置防滑條時和臺階在一個平面上。臺階垂直部分應設置擋板，臺階邊沿不應突出。方便的開關除感應燈外，安裝帶暗示功能的大面板開關

21、，使用上下樓兩側都可操作的雙路開關。充足照明為了不產生濃重的陰影，可設置多個照明燈具。樓梯形狀樓梯坡度平緩，宜帶休息平臺。避免上層樓梯縮進走廊或下層樓梯露出走廊的情況。研究成果研究成果2.2.5 2.2.5 衛生間設計要點衛生間設計要點無障礙設計，面積比普通住宅的廁所大。獨用衛生間應設坐便器、洗面盆和浴盆、淋浴器。選用潔具便于乘輪椅者使用，平底防滑式淺浴盆。地面材料防滑并易清洗。冷、熱水混合式龍頭宜選用杠桿式或掀壓式開關。研究成果研究成果浴室設計要點浴室設計要點開關方便且安全的門最好采用拉門或折疊門。門上應安裝安全玻璃等不易破碎的玻璃。看護用空間浴室應保證看護時必要的空間。防滑地面材料應選用防

22、水防滑地面鋪設材料。設置扶手浴室出入口附近、浴缸邊以及水龍頭一側的墻壁上應設置水平和垂直扶手。操作性好的水龍頭噴頭安裝在觸手可及的位置，選擇使用方便且可調節水溫的水龍頭。設置緊急告警裝置為了便于安裝緊急告警裝置，應事先設置備用配置管線。盡量少設置臺階不得以設置臺階時，應設置扶手高度適當的浴缸浴室地面到浴缸邊的高度 避 免 過 高，應 為30cm50cm。研究成果研究成果2.2.62.2.6廚房設計要點廚房設計要點使用方便的操作臺設計合理的操作流線設計。操作臺高度適合老人坐著操作。安全操作裝置煤氣灶上方應安裝安全裝置，以應付煤氣中途熄滅或者忘記關煤氣的情況發生。盡量使用沒有明火的電磁等廚房器具。

23、安裝告警裝置安裝防火告警裝置或預留安裝告警裝置的配管配線。光線充足的照明在考慮廚房整體照明的同時，還應考慮操作臺局部的照明。使用方便的雜物柜雜物柜使用頻率高，應設置在使用方便的位置。方便使用的開關安裝便于操作的大面板開關操作性好的水龍頭應操作簡單并且容易調節。防滑防污地面使用浸水后仍能夠防滑的地面材料。廚房面積要求使用面積不宜小于6m2。最小短邊凈尺寸不應小于2.1m。研究成果研究成果2.2.7 2.2.7 居室設計要點居室設計要點冷暖空調的設置為了方便安裝，事先設置配管孔和專用電源。避免使用燃油、燃氣式取暖器。安全并且使用方便的窗飾框窗戶直接對外采光；在玻璃門上加裝橫條，以便視力下降時方便識

24、別；選用易于操作的門鎖。與各房間的連接處的臺階設置盡量少設置臺階，如需設置，注意高差控制在3mm以內。防滑地面材料地面應鋪設防滑材料。使用方便的開關、電源插座大面板開關的設置以及電源插座應安裝在便于使用的位置。光線充足的亮度充分獲取自然光，注意適當的亮度設計。開關方便的門最好采用平開門形式，采用平開門時，選用便于使用的握柄式把手。研究成果研究成果2.32.3物理環境物理環境室內采暖、熱水及空調降溫設備地設置。家具選配，考慮老人逗留式活動以及家具圓滑、牢固的造型。房間色彩，以柔和淡雅的顏色過渡配置為主。室內照明，選用柔和的自然光，房間照度需比一般住宅同類房間提高倍以上，避免采用眩光。住宅通風，標

25、準應保持1012回/小時。研究成果研究成果3.13.1老年人室外居住環境的分類老年人室外居住環境的分類供老年人社會交往使用的室外場所供老年人享受自然風光的的室外場所供老年人健身鍛煉使用的室外場所供老年人從室內觀賞的室外環境3、環境景觀、環境景觀研究成果研究成果3.2 3.2 老年人室外休憩場所的設計要點老年人室外休憩場所的設計要點庭院的朝向應避開強風和日曬等不良氣候因素的影響，注意庭院與室內、外的關系。庭院中步行通道的位置應與設置座椅的休憩區分區，避免干擾。庭 院 與 室 內的關系庭 院 與 室 外的關系研究成果研究成果3.3 3.3 老年人室外活動場所的細部設計要點老年人室外活動場所的細部設

26、計要點室外座椅和桌子的設置應按照老年人體的特點制作，還要考慮老人們交談的需要。花壇和種植地應高出地面至少75cm，預防老年行人被絆倒。室外標志地設計應考慮老年人視覺退化的特點，為行人設置的標志應與從時速25km汽車上觀看的標志尺寸相同。研究成果研究成果第三部分第三部分 萬科老年住宅嘗試萬科老年住宅嘗試設計舉措設計舉措規劃設計考慮人車分流的設計要點，保障老年人的行動安全。實踐嘗試實踐嘗試實踐嘗試實踐嘗試設計舉措設計舉措小區入口的無障礙設計設計舉措設計舉措小區道路的無障礙設計實踐嘗試實踐嘗試設計舉措設計舉措組團的圍合式布局以及封閉式管理，增加老人的歸屬感，形成利于溝通的鄰里空間。實踐嘗試實踐嘗試設計舉措設計舉措每個組團端頭的“五合一”（集休息躲雨、門禁、信報、牛奶取用、告示為一體）的小型場所的設置。實踐嘗試實踐嘗試設計舉措設計舉措以物業管理人員為老年人組織各種文化沙龍等。風箏學堂文藝演出實踐嘗試實踐嘗試謝謝欣賞！謝謝欣賞！