1、廣漢老年公寓項目建議書目 錄廣漢老年公寓項目建議書1第一章 項目背景4一、我國老年住宅的市場需求巨大4二、中國老年公寓的特點5三、成都市老年公寓的市場分析6四、成都市老年公寓市場目前存在的問題8第二章 廣漢市成為“成都養老基地”的可行性10一、廣漢市分析10二、區域的SWOT分析11第三章 市場定位13一、項目定位13二、客戶定位13三、建設規模和建設內容14第四章 投資和收入估算19一、投資估算19二、收入估算20第五章 社會效益分析21一、對國家產業的促進21二、對區域經濟的利好21三、項目的實施對當地老齡社會福利事業的影響21四、對區域經濟的影響21五、項目與所在地互適性分析21附：國內

2、老年公寓案例借鑒231、北京東方太陽城232、綠地21城孝賢坊303、親和源老年公寓354、江南太陽城41國際市場中的老年公寓451、亞洲國家的老年住宅452、歐美國家的老年住宅51第一章 項目背景21世紀的中國，將是一個不可逆轉的老齡社會。從2001年到2020年是快速老齡化階段，中國將平均每年新增596萬老年人口，年均增長速度達到3.28%，到2020年，老年人口將達到2.48億，老齡化水平將達到17.17%。一、我國老年住宅的市場需求巨大中國已于1999年進入老齡社會，是較早進入老齡社會的發展中國家之一，世界上老年人口最多的國家，且老年人口比例仍不斷遞增。 計劃生育政策的實行，使得成年后

3、的獨生子女照顧雙方父母時分身乏術，需要新型的多功能老年生活區的出現。目前我國老年住宅的供應緊缺，住宅開發主要針對中青年人。 二、中國老年公寓的特點特點一：老年公寓能為中高經濟實力的老年人提供個性化的居住條件和人性化的服務內容。特點二：老年公寓屬于商業房地產范疇，具有“福利性事業、市場化經營”的特點特點三：老年公寓項目相對于一般房地產項目投資額大、資金回收期長。中高收入老年群體，普遍認為現有養老服務水平不能滿足他們日益提高的養老需求，因此他們逐漸關注能夠滿足其養老需求的新型養老模式老年公寓。因此，國內匱乏真正意義的老年公寓三、成都市老年公寓的市場分析1、巨大的“銀色市場”隨著我國進入老齡化社會,

4、 老年人口數量不斷攀升。據預測, 再過5 年, 我國老年人口將達到1.4億; 再過10 年, 將達到1.63 億; 再過20 年, 將達到2.3 億; 再過50 年, 將達到4.2 億, 屆時, 總人口中的27.4 %將是60 歲以上的老人。近10 年來我國空巢老人家庭上升也很快, 已占老人家庭的26 % ,一些大城市的空巢老人問題更為突出。全國獨居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11 % , 這給城市社區養老服務工作提出了嚴肅的課題。目前我國社區中的診所, 18.9 %的老人需要, 僅有0.5 %的老人得到服務；保健指導, 36.8 %的老人需要, 僅有9.3 %的老人得到服務；家

5、庭病床, 42.5 %的老人需要, 僅有14.8 %的老人得到服務； 定期體檢, 57.8 %的老人需要, 僅有7.6 %的老人得到服務； 應急服務, 45.1 %的老人需要, 僅有0.7 %的老人得到服務。成都市以及周邊地區有一些能夠提供一定養老服務的場所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養院、晚霞生態村養老托老、省六醫院老年中心、成華園緣老年電梯公寓等，以及市區內少量的片區提供的社區養老服務試點。不過，相較于專業的養老服務團隊，已有的服務無論是從基礎設施、人員素質，還是從服務質量等方面都無法滿足廣漢“銀色市場”的需求，這預示著“廣漢”的進入將面臨巨大的市場空間。來自成都市老齡委的數據：2009

6、年成都市老年人已突破165萬。在成都市現有的165萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養老服務社區怡養天年，最起碼要建設10個“廣漢”這樣規模的養老服務社區，才能基本滿足需求。2、政府的關注與支持隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現并不斷加重。人口總量過多、人口素質問題和老齡化的多重壓力將給經濟發展和社會保障帶來嚴峻挑戰。從我國的實際國情出發，如何解決老年人的養老問題，成為社會各界廣泛關注的問題，各級政府更是極為重視此問題。”廣漢市老年公寓”項目項目致力于解決社會的養老問題，必將得到政府的大力關注與支持。3、GDP的保障隨著經濟持續發

7、展，廣漢市城市居民家庭收支呈現出平穩增長態勢，市民生活質量得到進一步改善。2009年最新統計結果顯示，上半年成都市城市居民人均可支配收入達5816.79元，比去年同期增長12.4%。在國家統計局公布的15個副省級城市和4個直轄市中，位列西部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。 調查顯示，從收入構成來看，工薪收入仍是可支配收入構成的主體，但增長速度有所放緩，主導作用逐漸減弱。1-6月廣漢市居民人均工薪收入3889.73元，比去年同期增長9.3%，低于可支配收入增長速度3.1個百分點。 而另一方面，廣漢市社會保障制度逐步完善，國家加大了對低收入群體的保障措施，進一步落實了低保金的社會發放，居民

8、人均轉移性收入達1738.63元，比去年同期增長23.5%，居各項收入增幅之首。四、成都市老年公寓市場目前存在的問題1觀念落后, 意識不足雖然各級政府對于老齡化的問題相當重視，但是在少數個別地區，由于我國長期形成的是家庭子女養老觀念,因此面對我國人口老齡化的挑戰, 一些職能部門和社區管理與服務部門對開展和加強社區養老助老服務的重要性和迫切性認識不足,沒有把社區養老助老服務事業提高到反映一個社會文明進步水平和提高人民生活質量、保持社會穩定的高度來認識, 服務意識差。這些必然給社會公眾帶來了一些對于社區養老的負面心理影響，對于養老服務社區的開發產生一些阻力。2競爭者帶來的壓力有商機必然有商家，雖然

9、目前廣漢的養老產業剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預見的將來，競爭者必將紛至沓來，這對于該行業的任何商家都將帶來一定的壓力與風險。在不久之后，面對的必將是一個競爭日趨激烈的市場，在這里為數越來越多的潛在競爭者轉化為現實競爭者，大家都希望在這養老產業的鍋里分一杯羹，任何行業內部的現存者、行業外部的潛在進入者都必須清楚的意識到這一市場環境，并做好充分的準備，迎接挑戰。第二章 廣漢市成為“成都養老基地”的可行性一、廣漢市分析廣漢市-“成都的后花園”廣漢市位于“天府之國”四川之腹心，隸屬德陽市。是成都平原以北的重鎮，自古有“蜀省之要衢，通京之孔道”之說。北臨德陽市區17公里，南距成都市區23公

10、里。境內地勢平坦，氣候溫和，河流縱橫，土地肥沃，市容整潔，風光秀麗，被譽為“成都的后花園”。廣漢-成都半小時經濟圈的重要組成部分廣漢地處四川“成德綿”高新技術產業帶中心，具有優越的地理位置和交通條件，南臨成都市區25公里，北距德陽市區19公里。交通要道：108國道、成綿高速公路、大件路（德陽-樂山）、北新干道（成都-新都-廣漢-德陽 ，開放式雙向八車道）、成青公路（成都-青白江-廣漢-德陽，開放式八車道）、城際列車（樂山-綿陽）和寶成鐵路經過廣漢，僅十五分就可以到達成都。廣漢距成都雙流國際機場僅68公里。因此，廣漢市已經成為成都半小時經濟圈的重要組成部分。廣漢市養老勝地在美國，有很多老人退休后

11、選擇到加利福尼亞和邁阿密居住，因為那里陽光充足，風景優美。以上兩地也因此被稱為“退休州”、“養老市”。 20年后，中國的哪個城市會成為退休老人的最佳養老地？一位投資養老公寓的業內人士認為，隨著我國老齡化進程的加快，一些城市成為退休老人喜歡的休閑養老城市，常年有大量外地退休居民居住肯定是一種必然。而廣漢市又具有5大優勢：第一，廣漢的氣候、自然環境在各地居民中具有很高的號召力；第二，廣漢市周邊旅游資源豐富，能夠滿足老年人對自然的喜愛；第三，廣漢經濟比較發達，生活便利；第四、廣漢市物產豐富，養老成本不高。二、區域的SWOT分析1、優勢-StrengthA. 區域：項目周邊環境適宜，綠化帶及水系環繞B

12、. 交通：項目交通體系發達，108國道、成綿高速公路、大件路、北新干道、成青公路、城際列車和寶成鐵路。東接成青快速通道，西接成綿高速、大件路，公共交通便捷；C. 區域景觀資源：三星堆博物館景區。D. 區域認可度：區域房地產正處于開發階段，發展潛力及提升空間大。靠近三星堆博物館景區，知名度極高。2、劣勢-WeakA. 生活配套：項目周邊目前生活配套尚待完善。3、機會-OpportunityA. 納入成都半小時經濟圈，區域將伴隨西部經濟中心成都逐步發展成熟；B. 政府著力打造西部物流園，廣漢地理位置優越，資金注入助推城市發展；4、威脅-ThreatenA. 區域內現實和潛在供應項目較多，供應體量較

13、大，市場競爭必將日趨激烈；B. 品牌企業已經進入廣漢市場。第三章 市場定位一、項目定位本項目打破傳統房地產市場的橫向分割趨勢，采用縱向分割法界定消費人群，為老年人度身打造真正的：“全方位休閑頤養生活樂園” 即全面的功能配套 、先進的運作理念、 符合老年習慣的產品設計、時尚的娛樂休閑體驗 二、客戶定位“廣漢市老年公寓”主要面向三類目標顧客群體：其一，本身文化程度、收入水平較高的企事業單位老年退休人群。主要分布在西南地區和青海、西藏的離退休人群。這類顧客較高的文化素質，決定了他們對于老年生活有著較高的追求，他們不但希望自己的老年生活擁有較好的醫療、家政等服務保障，更希望晚年生活能夠豐富多彩，滿足其

14、物質和精神的雙重要求。同時，這類顧客本身經濟基礎豐厚，可以獨立負擔起在專業養老社區購房的經濟開支，一般不需要子女的經濟支持，故他們在購買上具有更大的自主決定權。其二，經濟收入、文化素質較高的中年子女。這類人群一般工作較為忙碌，缺乏足夠的陪伴父母、照顧父母的時間，但他們非常孝敬父母，關心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在一個適宜的居住環境中安度晚年。這類目標顧客群既有購買專業養老服務社區住房的支付能力，又極其希望可以為父母購買這類住房作為養老之用。 其三，有一定收入、不喜歡城市中心區的喧囂生活環境、追求安逸平靜的老年生活的退休老人。這類老人也許收入并不豐厚，但他們對于養老生活有著自己的追求

15、，“廣漢市老年公寓”項目中開發的小戶型住宅樓正適合這類顧客群。三、建設規模和建設內容老年公寓設計理念： 突出“自由”的感受，滿足老人對自由感的要求； 考慮老人可以繼續在家中參與工作； 用積極、年輕的方法對待年齡； 隨著生活質量的提高和醫療條件的改善，關注老年人在生理和心理方面的健康狀況； 對環境的可持續發展； 有度假及護理功能的老年公寓； 可以有多處居所，方便外出旅游“廣漢市老年公寓”項目總占地面積約900畝，其中老年公寓及其配套區用地約800畝，社會養老院用地約100畝，整個項目社區容積率1.2，綠化率超過50%，提供了非常適于養老休閑居住的環境。項目合計新建建筑面積647560平方米，項目

16、建成后達到設計規模為年均進駐戶數7480戶，進駐人數約1000015000人。社區分為養老居住區、生活服務區、健康活動區和養老院四個部分，其中養老居住區分為田園型養老區、陪護型養老區、家居型養老區、自助型養老區和集中型養老區等五種類，戶型分為60平方米260平方米不等，充分滿足各類目標顧客群的需求。除此之外，生活服務區還設有生態酒店、康樂中心、超市等商業設施滿足老年人日常生活需求。社區完善配套的醫療保健設施和文化娛樂設施是這里的顯著特色的健康活動區，其中包括：健身中心、保健中心和老年學校。社區不僅僅向老年人提供最佳居住環境，而且根據老年人生活特征，為他們提供全方位的養老服務。人車分離設計、無障

17、礙通道、四層院落式電梯設計、雙扶手、梯級低緩、方便輪椅、緊急呼叫系統一應俱全。這里有常年的寄宿式老年大學，是專為老年人設計的“老有所居，老有所養，老有所醫，老有所為，老有所樂”的生態園。社區物業根據老年人的生活實際，有針對性地提供老年文化娛樂、交通、安全保衛、家政、老年營養餐飲服務。充分體現了對老人周到齊全、無微不至的關愛。“廣漢市老年公寓”項目，將老年人在家中接受的幫助和關懷的各種家庭照顧,作為提供社區養老服務的參照標準，以倡導老年健康生活為己任，公益性服務為核心，實行綜合配套、多元經營，以提高社區的生活品質。凡租住、購買“廣漢市老年公寓”項目的老年朋友皆可享受以下八項服務：醫療保健與康復療

18、養：按會員制設立每位會員的健康檔案，定期進行全面體檢；免費保健療養咨詢；免費參加有關的保健講座；開辦小型的老年病醫院，設置門診、化驗、急診、觀察病房、家庭病床，送醫藥上門；全天候救護車及護士值班服務，在這方面總的要求應當是“小病不出門，大病不誤診，急癥及時救，慢病可療養，事事可咨”。心理咨詢：影響老人健康的重要原因是心理障礙，園區將組織心理醫生為大家進行心理咨詢與治療。交通服務：開設大巴專線往返于廣漢與園區之間，園區內手推車供免費使用，并準備一定數量的輪椅供出租使用。當地的三輪車與老年車可以進入園區，并可以代客戶租用各種用車。安全保衛：每戶都設置緊急呼叫裝置，服務人員24小時值班；園區內設置三

19、重安全保衛措施：紅外監視、門衛值班、保安24小時巡邏。家政護理：為客戶提供經過培訓之后持證上崗的養老護理員以不同方式（如全天、白天、鐘點、出行等）為老年人服務；此外還為客戶提供各種家政、維修、搬運等服務。購物：園區設有老年用品和日常用品商店并接受各種代購服務；園區內設有便民商店并接受各種電話購物、免費送物上門。報刊服務：代訂各種報刊，報刊投送到家。音像制品的出售與租賃：建立專門的服務部開展有關業務。幼兒入托：幼兒園可以全天入托，也可以臨時代管。園藝：為了滿足部分老年人對于園藝與種植的愛好，園區將辟出專門的地塊出租給老年人，供他們自己種花種菜，豐富晚年生活。旅游：園區與大型旅行社合作，經常組織夕

20、陽紅專項旅游；還將與北京、大連、海南等地的老年社區合作，舉行異地交換居住療養的業務，盡可能為客戶降低費用。房屋置換：為了方便部分在廣漢城內有房而又希望到園區居住的客戶，公司可以代為辦理城內房屋的出售或出租事宜。法律顧問：園區與有關的律師事務所合作，為客戶提供法律顧問與咨詢服務。老有所為服務：這是一個常常被忽視而又十分重要的服務，也就是說要盡可能地為還能夠服務社會的老人（特別是有一技之長的老人）提供一個老有所為的活動舞臺，提供必要的條件。鼓勵老年人盡可能“有所事事”，而不是“百無聊奈”；在老年大學中開辦自創中心讓老年人進行各種手工制作；如果有的老人能夠寫作詩文或能夠撰寫回憶錄，園區將代為推薦、聯

21、系出版與發表。第四章 投資和收入估算一、投資估算經計算，項目總投資為102898.39萬元。本項目主要工程內容及投資估算詳見下表：項 目建筑成本（萬元）建筑面積（平方米）單位成本（元/平方米）開 發 成 本76259.35 647560 1177.64 （一）、土地成本13905.00 647560 214.73 1、土地轉讓成本13500.00 647560 208.47 2、契稅405.00 647560 6.25 （二）建安工程成本65016.40 647560 1004.02 1、老年公寓建筑面積55640.00 556400 1000.00 2、生活服務區建筑面積5850.00 45

22、000 1300.00 3、健康活動區建筑面積2400.00 30000 800.00 4、養老院960.00 12000 800.00 5、輔助及公用工程項目166.40 4160 400.00 （三）前期工程費5574.26 647560 以下6項之和1、勘探323.78 647560 5 2、建筑及施工圖設計2590.24 647560 40 3、景觀設計1295.12 647560 20 4、室外綜合、智能化等專業設計1295.12 647560 20 5、試樁費20.00 647560 按照20萬估計、施工水電貼費、三通一平50.00 647560 按照50萬估計（四）開發期間費用3

23、72.59 647560 以下5項之和1、預決算審核費97.52 647560 （二）*0.15%2、質監費130.03 647560 （二）*0.2%3、監理費65.02 647560 （二）*0.1%4、招投標代理費65.02 647560 （二）*0.1%5、前期物業管理費15.00 647560 15萬估計（五）室外配套費32521.23 647560 以下10項和1、室外市政道路工程費6475.60 647560 100 2、室外景觀工程費19426.80 647560 300 3、室外水電管線工程費2266.46 647560 35 4、電話管線工程388.54 647560 6

24、5、有線電視工程518.05 647560 8 6、安全監控1618.90 647560 25 7、管道煤氣工程971.34 647560 15 8、集中供熱777.07 647560 12 9、郵政信箱9.57 647560 150 10、雙路供電增容費68.90 647560 270元/KW，4KW/戶（六）、不可預見費3104.53 647560 (二+三+四+五)*3%（七）、開發期間規費15207.48 647560 以下9項之和1、市政設施配套費9713.40 647560 150 2、消防設施配套費1942.68 647560 30 3、勞保統籌費2308.08 647560 0

25、 4、新型墻體材料費388.54 647560 6 5、散裝水泥保證金323.78 647560 5 6、白蟻防治費103.61 647560 2 7、排污費388.54 647560 6 8、環衛費32.38 647560 1 9、結建”人防工程押金6.48 647560 0 開 發 費 用26639.04 647560 以下三大項之和（一）、管理費用2500.00 647560 按每年500萬估,按5年算（二）、銷售費用4651.60 647560 按總銷售收入*2%估（三）、財務費用19487.44 647560 計一年半息，8%年利合 計102898.39 647560 開發成本+開發

26、費用二、收入估算項目主要收入來源于老年公寓的銷售，本項目實現銷售收入232580萬元。詳見表下表：項目銷售面積（平方米）銷售單價（元/平方米）銷售額（萬元）養老居住區556400.00 4180.09 232580.00 田園型養老區100戶)26000.00 7000.00 18200.00 陪護型養老區（220戶）39600.00 5000.00 19800.00 家居型養老區(800戶）96000.00 4500.00 43200.00 自助型養老區（660戶）52800.00 6000.00 31680.00 集中型養老區5700戶）342000.00 3500.00 119700.0

27、0 第五章 社會效益分析一、對國家產業的促進發展老年產業對促進經濟發展和社會和諧有著十分重要的現實意義和深遠的歷史意義。通過政企聯動對產業鏈進行強力整合，將會為我國老年產業帶來一個全新的發展模式。二、對區域經濟的利好將會為地方政府創造高額稅收，提升區域經濟發展。多種業態的進駐，將會消化剩余勞動力，優化區域產業結構發展。加速區域特色產業的集聚，延長產業鏈條，推進區域整體建設和產業發展。三、項目的實施對當地老齡社會福利事業的影響圍繞老齡事業與全面建設小康社會協調發展要求，切實加強老齡工作，不斷完善老年人社會保障制度，發展老年服務業，建立健全社區管理和服務體系，增加老年福利設施，開展老年文化體育活動

28、，維護老年人合法權益。四、對區域經濟的影響(1)直接影響。本項目建設所需的大部分建筑材料和設備將由本地區供應，這將給建筑業和設備制造業帶來一定的發展機遇，這將直接促進區域經濟的發展。(2)間接影響。項目建成后，將對四川省乃至全國老年人社會福利事業產生積極而又深遠的影響，地方也可從與其相關的諸多產業中的潛在消費中獲取一定的收入，以此增加地方財政收入。五、項目與所在地互適性分析1、不同的利益群體對項目的態度及參與程度(1)老年人。老年人是本項目的直接收益者，項目建成后，可極大的滿足老年人對社會福利設施的需要。(2)項目的建設使城市的社會化養老服務體系建設更加完善，能夠在更高層次、更高水平上為廣大市

29、民提供全方位的服務。(3)地方政府。項目的實施得到了地方政府相關部門的積極支持，對需要地方提供的交通、電力、通信和供（排）水等基礎設施條件給予了積極的支持和配合，項目的建成將極大的推動老年福利事業的發展。通過以上分析可以看出，本項目的實施可以促進廣漢市乃至四川省內老年福利事業的長足發展，與所在地有較強的互適性，社會可行性良好。附：國內老年公寓案例借鑒1、北京東方太陽城中國老年人保健基地、學術基地借鑒點：項目選址、內外景觀的呼應和產品多樣性、配套完善。可作遠郊老年公寓開發參考。建筑面積80萬地址順義潮白河畔占地234萬房型105-843建筑類別獨棟、聯體別墅、中式四合院以及四層電梯公寓綠化率80

30、%東方太陽城，總占地面積234萬平米，是京城地產幅員遼闊之筆。內含16萬平米湖水、75萬平米運動休閑綠地，而建筑面積僅80萬平米，有點式公寓、板式公寓、連廊公寓、聯體別墅、獨棟別墅、四合院等，社區周邊更有7000畝10萬株林木環繞。整個社區分三期建設，計劃于2008年全部竣工。社區配備了高品質的社區中心、康體中心、商業街以及酒店度假場所，為社區的老人提供著多種多樣、豐富多彩的服務和文化活動。社區圖書館藏書近萬冊，在閱覽室里上網、看報、瀏覽雜志一應俱全。商業街開辟了藝術畫廊、精品茶莊。精彩紛呈的“老年大學”也陸續開課：隸書班、太極扇班、形體芭蕾班、電腦初級班、布貼畫班、高爾夫入門班、游泳初級班、

31、門球入門班、圍棋班、陶藝班、瑜伽班、國畫班、鋼琴班、古箏班、二胡班等應有盡有。專業級的多功能劇場，不僅承擔了為社區居民放映電影、周末舞會等日常文化功能，還在各種節日、主題日中舉辦了多次大型晚會、展演以及文化論壇。l 七重環境系統約2000畝潮白河近10萬株原生樹近20萬平米社區生態湖節能環保的水源地源熱泵系統75萬平米運動休閑綠地 高綠化覆蓋率高達4000個/立方厘米負離子含量，綠色生態系統，可比海濱、森林開放l 五重專屬定制全社區無障礙設計智能卡托管、電話探視、入住全程代理等諸項社區服務世界知名的景觀與建筑設計公司美國SASAKI鼎力打造“老年大學”，教室、閱覽室，豐富退休人生順欣陽光物業，

32、高品質貼心服務，連續三年社區滿意度調查逾90%l 七重成品配置期、期，五組團成熟入住 東方太陽城醫院（一級綜合性醫院），醫療護航，守護健康東方嘉賓國際酒店，五星級標準大型超市進駐，商業一條街康體中心，各類球館、溫泉游泳池5萬平米太陽會所，商務會議，餐飲休閑匯佳幼兒園l 產品四合院產品別墅產品電梯公寓2、綠地21城孝賢坊項目借鑒點：細節人性化、社區配套完善。可作郊區大盤中部分規劃為老年公寓參考。物業類別普通住宅低密度超大規模社區開發商綠地集團昆山置業有限公司裝修狀況毛坯建筑面積4.4693 平方米占地面積6.1523平方米總戶數230套物業地址上海周邊區昆山花橋鎮綠地大道555號開盤時間2005

33、-12-1價格6000元/平方米容積率0.6樓層狀況高層、小高層綠化率45%建筑類別電梯公寓房型面積60-90平方米綠地21城孝賢坊為綠地國際家園第四期，綠地國際家園占地4000畝，以古典西班牙、英倫、北美等五種風格打造，社區內設置中福會幼兒園、大眾社區巴士、鄰里中心、四星級酒店等，社區配套完善。配備有2.82.2大進深電梯，可供專業醫療擔架入內；公共空間無障礙設計；公共走道及樓梯間安全扶手；指紋鎖智能識別功能；可視對講系統；24小時緊急救助按鈕；社區配備有老年大學和老年特色服務醫院，新鮮果蔬供給中心和一站式裝修服務等人性化設施。區位交通綠地國際家園，位于大上海城郊上海市與昆山市交界處，312

34、國道旁，鄰近國際汽車城、國際F1賽車場。距上海市中心35公里，距昆山18公里。從中山公園驅車到綠地21城需要半個小時左右時間。在地理位置上，該樓盤位于昆山靠近嘉定安亭鎮的花橋國際商務城，是規劃建設的專門面向老年人的人文新鎮，瀕臨吳淞江水系。在售的主要為聯體別墅和公寓房，雖然與安亭鎮相距很近，但價格上相對較低。小區內部設有循環巴士通往學校、農貿市場等，另外有直達中山公園和人民廣場的班車，每日4班次。局部裝飾外立面采用傳統英式砌磚法樣板房分不同的裝修風格，有很多保護型裝修和護理型裝修的選擇。設計了無障礙通道，走道鋪地毯防滑，需鋪面磚的地面采用防滑面磚，設置了裝飾性腰帶扶手等。周邊配套該樓盤在去年年

35、底引進同濟大學附屬同濟醫院綠地昆山醫院，相配套的“綠地家世界”也已正式開工建設。在綜合性醫院基本配置的基礎上，增設專門針對老年人的科室和相關功能；在普通大型超市的基礎上增設老年人購物專區；還會根據老年人體質特征需要，設立平價藥房，以老年人營養品和常見疾病用藥為主。此外，還將設立老年食堂，在小區設置郵局分理點，還有小區道路引導系統、老年文化中心、休閑中心等。3、親和源老年公寓借鑒點：細節、人性化的設計。近郊老年公寓參考。建筑面積8.6萬占地8.37萬總套數838間房型60-140（小戶型為主）物業類別養老院綠化率51%裝修狀況全裝修物業上海親和源股份有限公司開發商上海建橋集團開園時間2008-4

36、-1親和源位于上海市南匯區康橋鎮，建筑面積8.6萬平方米，設置有生活區、醫療區、商業區、活動區四大功能區域，總共建設14棟生活樓，房間800 余間，可容納1600余位老人。社區房型以多層、小戶型為主，配有電梯，居室建筑面積從60到140不等。社區采取無障礙化的設計，以確保老年人的安全。每棟老年公寓均配有公共浴室、閱讀室、活動室、餐廳等，每建筑組團均設置有多功能的活動空間。社區在老人臥室、衛生間、浴室、各種活動場所以及室外活動區域均安裝有緊急呼叫系統、紅外線監視器等智能化系統，建立起全社區的安全監控體系。整個社區的設計使低密度的老年公寓、娛樂、健康生活廣場、公共服務大樓以及商業配套等建筑與水系、

37、人工湖、公園等自然景觀精致結合，獨特的空中連廊構成全天候、泛社區的便捷通道，使社區內所有的建筑融為一體。地理位置區域圖該項目位于南匯康橋地區的秀沿路上，北接浦東新區，東靠川沙，西南臨南匯周浦。南側川周公路為連接川沙至周浦的交通主干道，東側申江路為規劃中環線延伸段，與外環線A20公路向望。滬南路、外環線（A20）、申江路、川周公路構成了井字形立體交通。距盧浦大橋、浦東國際機場約15分鐘車程。周邊設施配套圖周邊配備有：郵局、銀行、電信局、派出所、貴族中學、貴族幼兒園、學術氣氛濃郁的大學、社區文化活動中心、便利生活的集貿市場、洗衣店、大賣場、風味餐廳、國際燒烤樂園、秉承傳統的高級五德會酒店、高檔別墅

38、近在咫尺，四星級標準建造的鄉村酒店等等，能夠較好的滿足遠親近鄰的探訪需求。會員制卡種會員卡繳費標準年費繳費標準前一百名會員價銀杏A卡不記名卡大套50萬5萬/年中套50萬2.5萬/年小套50萬1.5萬/年銀杏B卡記名卡大套60萬2萬/年中套45萬2萬/年小套35萬2萬/年銀杏C卡大套8500元/月中套7000元/月小套6000元/月非持有國內身份證的會員卡費加收20萬人民幣親和源實行會員制，入住者須符合會員條件，承認會員章程，購買會員卡，繳納年費等，擁有會員資格方可獲得親和源物業的使用權。社區組成：l 12幢多層公寓，838套全裝修全配置（含軟裝潢）居室l 一幢多功能綜合樓（老年大學、老年活動中

39、心）l 一所配餐中心（就餐、配送）l 二處休閑茶棧（品茗、座談、棋牌等活動）l 一所老年醫院及護理院（300個床位）l 一座會所（一樓游泳池、二樓健身房、三樓水療館、四樓會務活動中心）l 商業街（設有小超市、理發店、洗衣店、鮮花店、老年用品商店等）llllll 綠化景觀，上海市一級生態小區，（綠化覆蓋率達51%；喬木、灌木、花卉、草坪；假山、小湖、噴泉、涼亭等）l 風雨連廊（公寓與公寓，公寓與會所、配餐中心、老年醫院及護理院之間相互連接）l 戶外活動場地、停車場藍色無障礙防撞扶手配合PVC地咖啡色無障礙防撞扶手4、江南太陽城借鑒點：項目選址較好，配套較全。可作省內二三線城市開發老年公寓參考。建

40、筑面積21萬平方米占地145833物業類別普通住宅售樓處地址上海接待：華山路600號丙裝修狀況毛坯售樓處華山路600號丙物業地址建國北路燃氣大廈1樓入住時間2006-10-31價格3400元/平方米綠化率50%交房2006年10月得房率80-90%開發商嘉興市太陽城房地產開發有限公司總套數1170套容積率1.44車位1050房型面積92-165（一房、兩房、三房）物業顧問上海東湖物業管理公司江南太陽城利用嘉興江南水鄉的自然資源，在現代化的居住社區里融入老年建筑組團，以三項實施策略及六項配套體系為依托，為上海創建的第一個新型的健康養老社區。 項目分二期開發，總量為21萬平方米，首期樓盤將于200

41、6年10月交付使用。整個社區三面環水，綠化面積占整個社區的50%。上海知名醫院在小區內常設門診。 地理位置江南太陽城位于浙江省嘉興市，基地三面環水，東臨東方路，三元路將基地分為兩塊，整個場地平整。規劃設計特點l 規劃結構較完整、清晰。將不同層次的住宅群體組織成三個片區，各片區又由多個住宅組群組成，各組群規模適宜，方便鄰里交往。l 小區道路，人行車行既有分離，又有混行，方便出行。機動車停放采用地面、架空和地下多種形式，停車率達到80%。l 環境設計充分利用自然水景，組織了放射性景觀軸和步行景觀軸，組群內有多種空間以及沿河的綠色景觀帶。全區綠色系統點、線、面結合，空間比較豐富。l 小區公建配套基本

42、齊全，東南角設有商業街，小區出入口內設有會所，小區內還設有次會所和泛會所，位置適宜。l 住宅布局大部分為南北朝向，部分底層架空，有利日照與通風。小區南側布置了兩個老人居住組群。住宅戶型多種，便于用戶選擇。住宅內部功能分區明確，空間尺度適宜，日照、采光、通風良好。周邊配套小區的配套設施非常完善，設置了各種功能的主會所，次會所及泛會所，以滿足居民生活的各種需要，設計中結合城市設計及環境設計的要求，將主會所分布在東方路及三元路交叉處，以起到豐富城市景觀的作用，同時不對居民的生活產生影響，次會所及汽會所結合居民的休閑、交流、活動健身等，有機布置在各組團周圍。在社區內設立醫療急救站，并與120急救中心聯

43、動。體能恢復中心提供理療、氧恢復、食療、深度睡眠、整體按摩等服務。藥物咨詢中心提供促進健康的藥物及營養品的咨詢服務。物業管理采用專業化的管家式物業管理服務，強調從基礎細節開始，倡導“有限管理、無限服務” ，為業主提供 從日常家政服務、商務服務、健康服務到包括精神需求、老年人特護在內的一系列個性服務，真正體現人性關懷，營造溫暖呵護。營銷策略該項目定位“上海人的養老天堂”的養老社區，推出“低價搶客”策略，以3500元/平方米在上海銷售。還推出一次性收取10萬元出租20年居住權、允許入住老人作為二房東出租公寓等吸引上海人前往置業。該案在銷售初期就取得了良好業績，目前70的業主都是上海購房者。國際市場

44、中的老年公寓國外老年住宅市場的狀況歐美各國由于傳統個人主義的影響注重發展社會養老設施，特別是美國迅速發展老年社區。而在東方受到儒家思想影響下的一些已開發或開發中國家，為避免重蹈西方福利國家所經歷的沉重財政負擔，試圖尋求維系傳統的家庭倫理觀念及尊老愛幼的社會風尚。因此，為了消除現代社會生活方式的改變、家庭觀念的變化和家庭結構小型化的趨勢對家庭養老環境的沖擊與功能的削弱，亞洲國家對維護和改善家庭養老環境及創造新的居住模式方面作了許多的努力。1、亞洲國家的老年住宅l 日本的老年住宅從居住模式上來說，日本為適應家庭核心化傾向，采取老少兩代在生活上適度分離，而研發建造了一批供老年人與家人同居的新型住宅。

45、這種“兩代居”形態的親子家庭住房空間關系大致可分為：A、同居寄宿型：同戶門、同廚房及起居室，老人居室僅附廁所或簡易烹調設備。B、同居分住型：同戶門，廚房、浴廁及起居室全部分開各自配套。C、鄰居合住型：分戶門，同起居室，浴廁及廚房分用。D、完全鄰居型：分戶門，起居室相通，浴廁及廚房分用。隨著親子居室和輔助使用空間獨立成套程度的提高，兩代家庭的獨立性也逐步增強，因而上述四種形式其獨立性隨序增加，如此可適合于不同年齡和健康狀況的老年家庭使用。從居住形式上來說，日本的老年住宅又分為： A、國家建設地方管理的老年人住宅； B、押金式老年人住宅；國家建設地方管理的老年人住宅屬于福利型養老機構，由民間房產主

46、建設的專供老年人使用的集合住宅，由政府出資征用后，租給老年人居住并給予房租補貼。押金式老年人住宅由地方住宅供給公社出資建設，專供60歲以上的老年家庭使用，并以押金方式提供使用權。日本在老人福利與居住問題之對策上均表現了“先進”的姿態與成果。一方面是因為人口老化較嚴重，而且“家庭主義”在西化、都市化的沖擊下比其它亞洲地區似乎提早渙散。日本除了社福設施網絡較完善外，其最值得敬佩之處就是日本政府單位如東京都老人總合研究所，以及私人企業如積水社，均對老人居住的住宅設計花了相當的工夫，設想其設備依老人體能變化而彈性改變，以及與子孫家庭合住時，生活歷程與住宅室內空間設備的彈性適應。l 新加坡的老年住宅新加

47、坡的住宅數量以建屋發展局所建的組屋最多。據統計，1990年已有87%的人口住在公共組屋內，而自有率達79.0%，租賃的僅8.6%。新加坡政府透過建屋局以及眾多的組屋，對于鼓勵子女與老年父母合住提出了不少辦法，其作用、效果不可忽視，簡要說明如下： A、多代家庭組屋辦法（Multi-Tier Family Housing Scheme）：此辦法意在優先分配組屋給與父母同住之已婚子女，并給予其它各種優惠，如貸款可達售價的90%、較長的償還期、訂金額度減少、提前三年之優先權等。B、合選組屋辦法（Joint Selection Scheme）：此辦法在使已婚子女與父母（或兄弟姐妹）分別申請組屋，但得一起

48、抽簽，使兩家人可以住在隔壁或是同一棟或在鄰近地區，亦可貸款售價之90%。自1978年開始實施，反應甚佳。C、與父母鄰居補助辦法（Housing Grant for Family-Staying Near Parents/Married Child）：首次購買組屋者若想在與父母（或已婚子女）同一地區或2公里距離內購置二手組屋時，便可申請此項補助款。建屋局有鑒于一般民眾購買力增強，推出的組屋面積與房間數便愈大愈多，有四房、五房、Executive型及上下二樓型，面積約為105、120、145、165，附有二套至二套半的浴廁設備。這些大單元均可供三代同堂家庭居住。因為組屋價格比一般房屋市場的價格便宜

49、很多，目前很受歡迎。除此之外，建屋局更與政府社會福利部、社區發展部密切合作，在提供老人社區活動中心，社區老人服務及設施網絡上不遺余力。社區發展部在社區提供了以下多項老人服務項目：交友服務、輔導與顧問服務、日間中心、餐食服務、老人俱樂部、健康教育健康檢查、家庭護理、老人優待、居住照顧以上這些居住照顧之設施及社區服務，新加坡政府及學者專家均不斷在檢討，并且對未來的需求，以及各設施、服務未來發展亦有預測，并訂定相關計劃。l 香港的老年住宅香港是東亞人口老化第二高的地區，一方面其經濟發展蓬勃，另一方面英國社會福利制度的部分移植，亦促使其在老人問題上的應對經驗僅次于日本。二次大戰后香港社會急遽變遷，隨著

50、現代化、工業化、西方文化觀念的輸入，中國傳統的家庭主義被淡化，老人的地位低落，核心家庭愈來愈多。而另一方面，因為政府支配了房屋市場底層的結果，存在著50%的香港老人居住于公屋內的特殊現象，公屋每個單元的居住面積僅16至33平方公尺，這樣的面積大致也只能容許核心家庭居住。香港政府在鼓勵年輕人照顧長者的前提下又希望能使長者老得其所，能夠在熟悉的地方安享晚年，推出下列措施： A、提供長者更多的公屋香港近年來興建了一系列專為老者而設的單位，包括新式的小單位大廈和附翼大廈，把這些大廈納入新屋內，讓長者可與他們成年的子女分別于同但不同的單位里居住。同時進一步發展“長者住屋”大廈，這類大廈的設計可容納多類社

51、會服務設施，例如政府其它部門及志愿機構開辦的日間社區中心及診所。這些房屋提供“一應俱全”的服務，可讓身體壯健的長者在熟悉的環境安享晚年。另外房屋署正積極進行一些舊型屋的重建計劃，以確保所有希望留居原區的長者租戶，在可行的情況下，都能在區內的特定用途大廈獲得安置。某些大廈的設計與新屋混為一體，除了配備各種服務設施外，并保留了原有社區的歸屬感。B、高齡人士優先配屋計劃申請人及年老親屬成員雙方必須簽署一份意愿書，聲明以后一同居住，照顧其年老親屬的責任。若日后發覺違反此條款，則所獲的單位會被終止租約。 “家有長者” 優先配屋計劃申請書內成員應為不少于兩人的家庭組合，且其中必須包括最少一位年老親屬成員。

52、符合資格的家庭將提早三年獲得配屋。 “新市樂天倫” 優先配屋計劃年輕家庭可以與年老父母或受其扶養的年老親屬，以一戶或兩戶一同或分別申請新市鎮公共屋內同一棟大廈的其中兩個獨立單位。符合資格的家庭將提早二年獲得配屋。另外有居屋及自置居所貸款計劃，若申請人與年長親人一并申請，優先資格將獲提高。C、提供特別服務為照顧長者的特殊需要，主要靠志愿機構提供服務。公屋撥出地方，供有關機構開設日間護理中心之類的設施。此外，亦舉辦一個屋主聯絡主任計劃。房屋署的屋主聯絡主任會與長者保持聯絡，盡量了解他們的需要，并鼓勵他們參與社會活動。現在這計劃已在25個長者租戶較多的公共屋中推行。另有鑒于老人服務工作已日趨專業已將

53、長者住屋的管理工作外包專業機構或公司。總之，香港政府與民間團體在老人服務上，前者負擔經濟支持，或以經費補助后者之各項服務。雖然在亞太區域香港的安老服務設施僅次于日本，但在各項措施中，照顧孱弱老人的養護機構最缺乏。今后如何強化老人自立生活及支持家庭照顧老人，也就是貫徹“社區、家居照顧”之政策是重要課題。2、歐美國家的老年住宅與亞洲國家最大的差別是，歐美國家的老年人社區是以老年人的單獨居住為設計前提的，不強調與家人的合居模式。l 美國的老年住宅美國人意識到銀發產業帶來的機會，首先是老年住房業的需求。老年人口的增多意味著適應這一人群住房需求的增多。1980年到1990年間，護理院、中長期照料和其它老

54、年住房增加了24%。輔助生活機構是老年住房市場里近期發展最快的部分。1990年該部分的收入為125億美元，2000年約300億美元。盡管這個行業的70%是以媽媽爸爸式的運營方式運營，類似于我們目前的民辦家族式養老院，排行在前的卻是一些著名的房地產商。據統計，排在前30名的輔助生活機構供應商擁有全國約24%的床位數。1999年時排在前5位的每個輔助生活機構，在全國各州的床位數均超過了10000張。比如排居第三的Marriott，總共擁有11603張床位分布在全國29個州150家Marriott品牌的養老院里。美國養老住宅業作為一個產業持續發展的重要原因，是在法律上有一套鼓勵、監督機制來保證養老機

55、構的高質量服務。該鼓勵監督機制體現在兩個方面：一是一套完整和不斷發展的評估體系，一是相對獨立的監察員體制。政府給老人的醫療保險和醫療補助可以支付老人們在護理院入住的部分開銷，這筆費用由政府發放到護理院。護理院想要得到政府的錢，就必須符合政府的各項規定，并且在每年的質量評估中達標。政府的主管部門每年對養老機構進行審查，只有符合審核標準、質量評估達標的護理院才有可能得到政府的醫療保險和醫療補助。由于聯邦和州政府的錢是通過各種稅收得到的，實際用的是納稅人的錢，因此每一個納稅人都有權要求政府對養老機構采取鼓勵和監督措施，最終得到高質量的服務。對輔助養老機構而言，如果要想得到某些醫療補助資助的項目，也要

56、符合規定和標準。大部分輔助機構，沒有政府的支持，主要遵守市場競爭的原則。一方面是政府對養老機構的直接監察監督，另一方面是政府施行美國老人法，撥款給監察員項目。由監察員和入住養老機構的老人直接接觸交流，來保護老人的合法權益，以及監督改善養老機構的服務質量。如果老人對入住的養老機構服務質量不滿意，一般來說，先在養老機構內部設法尋求解決。如果仍然不能滿意，可以在監察員那里申訴。美國養老住宅產業是一個發展了幾十年并比較成熟的行業。產業的主體是社會的營利機構這一事實，值得我們仔細研究和探討。l 丹麥的老年住宅丹麥為老年人提供居住和福利的基本政策有三個概念，即“居住連續性”、“自行決定”、“充分發揮自立能

57、力”。這種80年代初建立起來的要領被稱為“老年福利三原則。” 而丹麥的老年人住宅法對住戶標準作了規定：老年住宅應設有廚房、浴室、衛生間，住宅內部必須是無障礙設計，必須保證平均每戶建筑面積在67平方米以上，必須有24小時緊急通訊聯絡裝置，必要時設有公共娛樂室，方便老年人交往。德國的老年住宅德國的老年住宅分為兩種體系。社會住宅體系里的老年住宅，內部多為無障礙設計，政府對老人住房采取補貼措施。在生活援助方面，老年住宅房產主與民間福利團體簽訂提供服務的合同。該合同可成為房產主獲得建設資金貸款的融資條件，養老院體系里的老年住宅，以生活能夠自理的老人為居住對象，是一種接近住宅形式的養老院。在規劃上，設計者把社會體系的老年住宅和養老院毗鄰建設，以便在設置服務網點和急救站時，兩者能共用。l 法國的老人住宅人類歷史上最早進入老齡化社會的就是法國，當1850年歐洲產業革命即將勝利的時候，法國60歲以上老年人已占人口的10%，進入了老齡化社會。法國也是歐洲人口老齡化國家的典型。特色鮮明的老年酒店式公寓是法國解決老年人住房問題的主要模式。在這種酒店式公寓中，配套設施完全依據老年人的需要設計，如防滑設施和無障礙設施等，服務人員遠遠多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根據自己的需要選擇長住或短住。55