1、北京北宮老年頤養中心可行性研究報告北京北宮老年頤養中心可行性研究報告2010年5月北京北宮老年頤養中心可行性研究報告 目 錄P 2P 4P 6P 12P 14P 18P 24P 25P 35第一章 摘要 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 第二章 項目基本情況 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 一、合作公司簡介 第三章 養老產業市場分析 . . . . . . . . . .

2、 . . . . . . . . . . . . . . . . . .一、中國已進入老齡化社會階段二、養老需求三、中國的養老方式四、老年社區模式第四章合作企業國企改制 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .一、改制內部決策與方案審批二、資產評估與財務審計三、土地資產的評估與處置四、產權轉讓第五章政策環境 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 一、產業政策二、養老社會化發展方面存在的問題（親和源老年公寓項目實施中的問題）第六章 項目合作方案 . . .

3、. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 一、合作方案基本框架二、老年社區項目選址基本要求三、項目模式的選擇第七章 項目實施 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .第八章 項目財務效益分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .一、投入分析二、財務效益分析第九章 附件 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4、. . . . . . . 第一章 摘 要 北京東方銳波化工廠位于北京市豐臺區大灰廠東路甲1號，占地約300畝，工廠已多年處于停產或半生產狀態，需要通過改制，以土地為主要資產，引進投資人尋求發展之路，該地區是北京市正在規劃建設的城市休閑娛樂功能區的核心地帶，具備發展老年社區等項目的規劃基本條件。 中國已進入老齡化社會階段，北京是全國老齡化最高的城市，由于老年人群體需求的特殊性，傳統的養老模式凸顯了不適應性和落后性，產業前景很大。由于老年人群體的特殊性，尤其是老年人在人生后半期主要面臨的最大問題是如何養老以及如何更好的養老，在基本養老需求的同時還存在需求的層次性和差異性。 政策環境：政府出臺了許

5、多支持養老社會化事業發展的社會政策，但由于社會養老事業涉及土地、民政、交通、勞動等多個方面，各類法規、政策之間時有矛盾。由于條塊分割的管理體制、各級部門觀念認識的差異，所以使很多政策行同虛設，很難落實。沒有一套完整的法律來規定社會化養老所涉及各方面的法律責任和法定職責。一些政府職能部門對鼓勵社會力量參與社會公益事業的政策理解不一致，常在具體經辦中運作不規范、執行不到位，使許多政策無法得到落實。 老年社區：通過對老年生活社區的整體開發建設而能夠比較全面周到地解決老人的養老問題，是將居家式養老和機構式養老完美結合在社區養老中的一種新型養老模式。老人以戶為單位入住生活社區，完全是居家的概念，老人在這

6、里可以享受到居家的溫馨與舒適；同時，老人又置身于社區之內，又可獲得專業化的照料服務，尤其是這種老年生活社區可最大程度地提供老人娛樂參與與人際互動，從而可有效地解決老人的心理上的孤獨與衰老感。老年社區代表了我們國家未來養老模式的方向。這種社區由于規模大、配套設施完善而備受老年人的青睞。如美國的太陽城中心，太陽城中心坐落于佛羅里達西海岸，從1961年開始開發建設，現已成為全美最好的老年社區。有資料介紹該區老人較全國平均壽命多10年。 方案選擇：A方案：50%老年社區商品房和50%會員制老年社區（養老院）方案；B方案：全部中高端會員制老年社區；C方案（東方太陽城模式）：全部商品房形態老年社區方案。

7、以商品房方式的老年社區，商業操作模式是成熟的，會員制老年社區方案則屬于創新領域，國內僅有為數不多的幾家在探索，尚未能形成統一的經驗和經營模式，創新在前，政策滯后，三個方案的資金安排均有必要進行銀行融資，甚至是股權融資。 因本項目有眾多重要因素尚未落實，此次分析測算僅以目前估計判斷之假設因素進行測算，故只能作為分析參考，尚不能作為決策之依據；需依據項目進度和相關市場調查后，逐步完善測算。 經濟指標匯總表項 目單位A方案B方案C方案全部銷售收入萬元 200,000 69,444 350,000 直接成本萬元 76,207 62,761 154,759 總投資萬元 101,606 71,393 17

8、0,851 稅前利潤萬元 99,412 -591 149,286 稅后凈利萬元 66,606 -591 100,022 銷售毛利率%56.40%4.12%50.28%銷售凈利率%33.30%-0.85%28.58%總投資回報率%76.04%-0.90%56.20%全投資內部收益率%46.26%-23.66%42.04%自有資金內部收益率%97.16%-12.80%143.48%凈現值（自有資金）萬元 35,382 -3,851 71,050 獲利指數%34.82%-5.39%41.59%資金峰值比例%-31.21%-17.61%-44.27%保本售價（綜合）元 8,847 183,175 9,

9、785 第二章 項目基本情況北京東方銳波化工廠 北京東方銳波化工廠坐落在北京市豐臺區大灰廠東路甲1號，占地約300畝，周邊是北京市新建的環境優美的北宮國家森林公園，交通便利，廠區大門外緊靠六環路北宮出口，距三環路蓮花橋僅25公里。該地區是北京市正在規劃建設的城市休閑娛樂功能區的核心地帶。 北京東方銳波化工廠始建于1970年，原生產主要產品是烈性炸藥。1997年劃歸北京化工集團，現生產藥用及橡膠等化工產品，由于受外部地區規劃調整、環境保護及內部產品市場、技術設備等多種因素影響，工廠已多年處于停產或半生產狀態，經濟效益一直不好。 北京市城市總體規劃已將該地區規劃為城市休閑娛樂功能區，區域內凡涉及環

10、境污染的工廠和企業正在逐步停產和退出。因此，再繼續生產或發展化工產業已不適應環境和形勢的需要，企業要生存就必須轉換經營結構，尋求一條適應形勢需要，適合市場需求的發展之路。第三章 養老產業市場分析一、中國已進入老齡化社會階段 中國人口老齡化的發展態勢大致經歷三個階段：第一階段：從1982年到2000年是人口老齡化的過渡階段；第二階段：從2000年到2020年是人口老齡化的迅速發展階段；第三階段：從2020年到2050年是人口老齡化的高峰階段。 按照國際標準，當一個國家或地區65 歲以上人口占總人口7%或60 歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。據有關統計資料顯示，目前我國是世界上老年

11、人口最多的國家，60 歲以上的老齡人口約為1.73 億，占我國總人口的12.7%，而且這個數字每年都在以3%的速度增長。 人口老齡化是社會經濟發展的必然結果，也是當今世界人口發展的主要趨勢，21世紀被稱為人口老齡化的世紀。下世紀中葉，我國60歲及以上老年人口將達4億左右。 北京是全國老齡化最高的城市，至2009年底，北京市60歲以上老年戶籍人口已達到225萬人，占全市人口總數的17.7，并以每年3的速度遞增。 老齡問題關系到國家的穩定與和諧。人口老齡化對社會的影響和意義已經超越了老年群體內部本身，人口老齡化給社會帶來的主要挑戰就是養老問題。二、養老需求 由于老年人群體的特殊性，尤其是老年人在人

12、生后半期主要面臨的最大問題是如何養老以及更好的養老，在基本養老需求的同時還存在需求的層次性和差異性。1、生理需求：老年人的生理需求在衣食住行上都有特殊性。a) 在衣著方面，老年人更注重實用性和保暖性，對老年人來說，生活的各個方面都需要便利，老年人手腳活動能力下降，因此老年的衣服需要穿脫方便。b) 在飲食方面，老年人由于生理機能的衰退，需要營養豐富并且便于消化的食物。c) 在居住方面，需要環境安靜并且距離活動場所較近。d) 在出行方面，老年入需要適度的外出活動，因此需要考慮便利與安全問題。e) 老人的這些需求，一般由家庭提供并且保障老人的這種基本生存需求。2、安全需求：老年人的安全需求較之其他人

13、群更為迫切，主要體現在對自身健康方面需求a) 老年人對自己的身體狀況最為看重，這是因為身體條件的好壞涉及到老人生活質量以及生活環境。b) 從我國保健行業的發展就可以看出，老年人作為最大的消費群體，形成了以老年人為主體的夕陽產業。因此這些老人一旦生病，對醫療護理和照顧的需求最為強烈。3、歸屬需求：老年人的這一需求也是強烈的，主要表現老年人與家庭和社會的關系上。a) 老年人需要更多的情感安慰，因此他們最需要家庭的溫暖，體會天倫之樂。b) 家人不僅可以在生活上滿足老年人的需求，更體現在精神上給予老年人關懷和慰藉c) 老年人與社會關系的交流。希望能夠找到心靈的寄托和歸屬感。4、尊重需求：老年人離開工作

14、崗位后可能會情緒緒低落，如果得不到尊重，就會產生悲觀情緒，甚至不愿出門，長期下去，則會抑郁和低沉，容易引發生理和心理上的疾病。5、自我實現需求：老年人的價值追求主要體現在社會交往上面，希望能夠繼續參與社會的發展。自我實現來自于體驗到成功的喜悅和滿足感，希望發揮自己的余力和潛能做一些力所能及的事情。6、需求的差異性：隨著經濟社會的發展，我國出現了社會階層的分化，出現了富有階層與貧窮階層等這樣的群體，老人也同樣出現分化。相對富有老人的養老需求要求更高。三、老年住宅定義 老年住宅是指老年人長期生活的包括經濟供養、生活照料和精神慰藉三個基本內容的居場所，包括老年公寓、干休所、老人院（養老院）、護理所和

15、托老所，也包括普通住宅中供老人居住或使用的部分。國內稱之為“老年住宅”，國外稱為“Elderly Apartment”或“Elderly Housing”。 各國在進行老年住宅開發運營時，通常采用國際慈善機構（HTA）的分類方法，但由于各國的國情不同，老年住宅的種類和特點也不相同，概括來說，國內外老年住宅主要有三種模式：老年公寓、老年社區、普通自住型老年住宅。1、 老年公寓：這種老年住宅形式多樣，情況比較復雜，如我們國家的敬老院、養老院、托老所、護理所等。概括起來，主要有3 種類型：第一種是獨立型老年公寓，主要供有自理能力的老人居住，造價較低，與城市社區服務設施距離較近，交通便捷。如荷蘭的Wo

16、ZoCo老年公寓。住獨立型的老年公寓和住家里相比有以下不同：一是住房面積較小，二是沒有了大量室內外勞動，三是做飯方便，四是醫護規范；第二種是集合型老年公寓，有專門的服務人員為老年人提供除醫療、護理外所需的服務，住宅內有方便、安全的社交娛樂場所和公共食堂等各類設施，并有完備的保衛和報警系統。第三種是護理型老年公寓，該類公寓提供全日制的護理和醫療服務，建筑按無障礙設計臥室衛生獨立，起居室和廚房共用。2、老年社區：主要是大規模的老年居住區，或老人村，包括獨棟別墅、雙拼別墅、高檔公寓、一般老人住宅等多種建筑形態，郵局、超市、護理機構、銀行等相關配套一應俱全。這種社區由于規模大、配套設施完善而備受老年人

17、的青睞。如美國的太陽城中心，太陽城中心坐落于佛羅里達西海岸，從1961 年開始開發建設，現已成為全美最好的老年社區。有資料介紹該區老人較全國平均壽命多10年。3、普通自住型老年住宅：老年人不用搬入老年公寓或老年社區，而是將自己原有的屋改造而成的老年住宅，國內通常稱為“居家養老”。這種方式適合各種各樣的老年人，尤其是夫婦倆人健在，身體健康的老人。四、中國的養老方式中國的養老方式主要分兩種：家庭養老和機構養老，目前城市98%依靠家庭自我養老。1、 家庭養老：一直是我國傳統的養老模式。家庭養老主要是指老年人居住在家庭中，由家人提供社會照料服務。這種模式不僅與我國以往的經濟發展水平、文化傳統相適應，而

18、與我國民族的價值觀、倫理觀相一致。2、 機構養老：專為老年人提供長期居住場所的機構類型可分為傳統敬老院、福利院和作為一種商品房新產品出現的新型老年公寓。福利院一般按照第一種模式，即公辦公營式進行經營，第二種公辦民營模式則更像目前國內流行的敬老院，老年公寓應屬于民辦民營式的經營模式3、傳統的家庭養老模式：在人口結構的變化中凸顯了與養老問題的不適應。a) 由于受我國養老的傳統觀念的影響，自古以來，家庭在養老中起著最重要的作用，這是與我國長期以來的文化傳統和價值觀念相適應的。b) 建立在血緣關系基礎上的養老模式，隨著社會和經濟的發展，正在面臨一系列的沖擊。c) 家庭結構日趨小型化。由于我國計劃生育政

19、策的執行，我國生育率持續下降，我國城市大部分家庭是四二一類型，也就是說，兩個年輕人組成的家庭不僅要承擔撫養一個小孩的責任，還要負擔四位老人的養老。d) 在城市高度勞動參與率的條件下，必將導致家庭養老人力資源的嚴重匱乏。傳統的家庭養老方式正面臨著來自家庭功能、照料資源、生活方式、思想觀念變化等方面的沖擊，其養老功能事實上在削弱。4、機構養老模式：機構養老處在一種尷尬的境地。a) 政府對養老機構的定位依然是福利性的，并沒有將養老提升到產業化的高度。養老機構由民政局主管，無論是政府辦還是企業辦，其注冊登記均為非營利性的福利機構。對養老機構的定性、投資產權的歸屬、再投入與發展、收費標準等重大問題缺乏可

20、操作性和統一的政策。有規劃無政策的局面和高投入低產出，甚至虧損經營的結果，嚴重地束縛了社會投資養老產業。b) 機構養老能減輕年輕人照顧老人的壓力，緩解各種生活矛盾，使老人得到較為集中的照顧和有規律的生活，而且老人還能夠在同輩群體中進行交流，從心理上來說建立了另一種社會支持網絡，避免了因“空巢家庭”給老人帶來的孤獨感，對老年人的身心健康等都有積極的幫助。c) 機構養老存在最大問題是由于目前養老機構無論是養老院還是所謂的一些老年公寓，普遍采取的是醫院的管理方式，把老人作為病人來管理，老人們沒有隱私，沒有私密，沒有活動自由，沒有屬于他們的獨立空間，這就帶來了老人尊嚴與自由的缺失。很多住在養老機構的老

21、人并不滿意自己的生活狀態。而很多老人不愿入住養老機構這是其中重要的原因之一。d) 目前的機構養老在我國因為服務質量和功能參差不齊，養老設施和服務供給不足，又由于養老成本等問題使得難以承擔養老重任，因此機構養老處在一種尷尬的境地。5、普通自住型老年住宅-社區養老：a) 多數的觀點均認為社區養老是在社區內養老，即老人住在家里，通過增加社區內養老設施來滿足老人養老需求的一種模式。這種模式的好處是老人可以居住在自己的原住處，在自己所熟悉的環境里生活，在老人生理與心理機能日益退化的情況下，熟悉的環境能夠為老人提供生活上的安全。目前我國大部分大中城市開始初步形成了以設施服務、定點服務和上門服務為主要服務形

22、式，以生活照料、醫療保健、文化娛樂為主要服務內容的社區居家養老服務格局，b) 這種模式存在重大問題。即對社區養老設施的建設需要投入較大的資源，包括人力與物力，因為現有的許多社區無論在規劃設計還是在建設方面，均沒有考慮到人口老齡化的需求，所以要使所有的社區都能滿足人口老齡化的要求，這一投入的成本將是高昂的。另外，現有的一些社區養老設施的規劃建設并不科學，因為老年人口在社區中的分散性，對設施的布局要求非常高，這使社區養老設施的安排面臨困境。c) 這種模式不能解決老人所面臨的問題，尤其是在專業化建設和滿足某些老年人特殊需求方面存在著較大的缺陷，例如在對老人的精神慰籍、人際的互動與陪伴等問題上。6、機

23、構式專業養老模式老年社區。a) 這種模式因為通過對老年生活社區的整體開發建設而能夠比較全面周到地解決老人的養老問題，是將居家式養老和機構式養老完美結合在社區養老中的一種新型養老模式。b) 老人以戶為單位入住生活社區，完全是居家的概念，老人在這里可以享受到居家的溫馨與舒適；c) 同時，老人又置身于社區之內，又可獲得專業化的照料服務，尤其是這種老年生活社區可最大程度地提供老人娛樂參與與人際互動，從而可有效地解決老人的心理上的孤獨與衰老感。老年社區代表了我們國家未來養老模式的方向。四、 老年社區模式1、老年社區的優勢：a) 減輕子女養老壓力，提高社會效率。b) 有利于老年人身心健康。c) 服務專門化

24、、系統化，使老年人生活質量大大提高。d) 老人仍擁有自己的居所、配置自己喜歡的家具，讓老人既有“家”可歸，又能享受一般住家無法享受到的配套服務。2、老年社區的特點1) “機構養老”與“居家養老”模式的雙重優點。既提供機構養老的全面的專業化的照料服務，也同時實現了“居家養老”的私密、便利與溫情。2) 專業機構提供專業級服務：服務包括了家政服務、物業管理服務、餐飲服務、醫療健康服務、文化娛樂服務、社工服務等方面，全部由專業機構提供。為老年人提供高品質的養老生活，一方面它提供適合老年人居住的住宅環境，另一方面提供完善周到的人性化的社區服務，這是差異化經營的必備條件。3) 差異化服務：社區服務水平可以

25、分為必備層級、完備層級、完善層級。a) 必備層級是達到為老年人提供安全、便利的服務內容；b) 完備層級是為老年人提供尊重人性的規范的服務水平；c) 完善層級是開發具有前瞻性服務項目形成與其他同類型的養老機構差異化經營的基礎。4） 會員制模式。會員制是服務向高端發展的一種體現形式。會員制是指讓希望入住的老年人以成為會員的方式獲得一定的享受養老服務的資格。主要的目標是希望保證服務的高品質。a) 由于客戶確定，便于它科學安排年度計劃，統籌兼顧，保證重點服務品種，并不斷增加服務范圍。b) 由于與會員客戶建立了相對穩定的服務關系，可以建立更密切的溝通方式，從而使得服務內容更具針對性，更加個性化，顯然會提

26、升它的服務水平與服務質量。c) 會員是主人，他們提出服務的需求、主動選擇服務，而非在一般養老機構那樣被動的接受服務。所提供的不僅僅是一套全裝修的公寓，而是分門別類、專業細致、無微不至、包羅萬象的宜老式服務體系，提供的是一種帶有創造性的，健康快樂的生活方式。第四章 合作企業改制一、改制內部決策與方案審批1、國企改制方式 轉讓國有產權 股份制、股份合作制 國有控股、參股企業國有股權股轉讓 通過增資擴股提高非國有股的比例 2、改制方案制定 國有產權持有單位 委托中介機構3、改制方案批準程序 涉及財政、勞動保障的（分別審查，國資委協調） 涉及政府社會公共管理的（主管部門審批） 國資委出資企業改為非國有

27、的企業的（本級政府批）二、資產評估與財務審計 評估審計的決策與工作機構：資質單位確定 資產評估的方法 清算價格法現行市價法收益現值法重置成本法 資產評估的范圍：包括但不限予：專利權、非專利技術、商標權、商譽等 財務審計問題：離任審計；由收支審計轉向以支出審計為重點三、土地資產的評估與處置 處置方式 作價入股 依法出讓 租賃經營 保持劃撥 處置程序總體分案 申請報批 地價評估 具體方案 縣市初審 地價備案 資產登記 變更登記 處置方案的內容企業改制形式內容 企業現狀 擬處置土地狀況處置方式與價格 處置理由 四、產權轉讓1、法規和政策依據 國家體改委、計委、財政部國資局關于企業兼并的暫行辦法體改經

28、【1989】38號 國家經貿委、財政部、中國人民銀行關于出售國有小型企業中若干問題意見的通知國經貿中小企 【1999】 89號 財政部關于企業國有資產辦理無償劃轉手續的規定財管字【1999】301號 國資委 財政部企業國有產權轉讓管理暫行辦法【2003】第3號令 國辦發【2003】96號2、產權轉讓的場所 非上市企業國有產權 要進入產權交易市場 不受地區、行業、出資和隸屬關系的限制3、交易原則 公開信息，競價轉讓4、交易方式 拍賣、招投標、協議轉讓 國家法律法規規定的其他方式5、產權轉讓的價格 定價權限：批準改制單位 決定產權轉讓單位 定價依據：主要依據資產評估的結果；考慮因素：市場的供求 同

29、類資產的市場價格，職工安置 引進先進技術等。 第五章政策環境一、 產業政策 “十一五”期間是中國全面應對人口老齡化的關鍵時期，中國將積極引導民營資本和國外資本投入到老齡事業，逐步形成多元化的老齡事業的投入機制。 中國老齡事業發展“十一五”規劃提出了“十一五”期間老齡事業發展的總體目標：繼續增加財政對社會保障的投入，多渠道籌措老年社會保障基金，逐步建立廣泛覆蓋、持續發展、與經濟社會相適應、與其他保障制度相銜接的老年社會保障體系?；窘⑾鄬ν晟频睦淆g法律法規政策體系，健全與人口老齡化相適應的更加協調高效的老齡工作體制；積極推進方便老年人生活的基礎設施建設，建立健全適應家庭養老和社會養老相結合的為

30、老服務網絡，滿足老年人特殊需求的老年用品市場。進一步營造敬老、養老、助老和代際和諧的良好氛圍，為實現“老有所養、老有所醫、老有所教、老有所為、老有所學、老有所樂”的目標創造更為有利的社會條件； 規劃提出，要把老齡產業納入國民經濟發展總體規劃，列入國家扶持行業目錄。制定引導老齡產業發展的稅收、信貸、投資等政策，采取稅收優惠、減免費用、信貸支持等措施，大力扶植尚在起步階段的老齡產業，積極鼓勵、引導和規范個體私營和外資等非公有資本參與老齡產業的發展，鼓勵吸引社會力量投資興辦不同檔次的養老服務機構，引導企業生產滿足老年人各種需求的門類齊全、品種多樣、經濟適用的老年用品。 規劃要求，逐步加大老齡事業投入

31、。各級財政要根據老齡事業發展需要，逐步增加對老年服務設施建設、老年文化教育、老齡科學研究和老年活動等方面的投入。在彩票公益金中要有一定比例用于老齡事業。充分發揮各級老年基金會和其他組織的作用，積極引導民營資本和國外資金投入老齡事業，逐步形成多元化的老齡事業投入機制。 2006年12月國務院新聞辦發表中國老齡事業的發展白皮書明確指出“在老年人口基數增大。人口老齡化加快而且發展不平衡的條件下，保障老年人的合法權益，促進老齡事業的發展，是社會發展中面臨的重大問題?！崩淆g事業是黨和國家事業的重要組成部分，解決老年人養老問題，讓老年人安度晚年，是落實科學發展觀、構建和諧社會的重要措施和基本要求。二、養老

32、社會化發展方面存在的問題（親和源老年公寓項目實施中的問題）1、政策前后矛盾，缺乏可操作性。 盡管政府出臺了許多支持養老社會化事業發展的社會政策，但由于社會養老事業涉及土地、民政、交通、勞動等多個方面，各類法規、政策之間時有矛盾。即使有一些支持政策，但由于條塊分割的管理體制、各級部門觀念認識的差異，所以使很多政策行同虛設，很難落實。由于沒有建立一個社會化養老工作的協調性領導機構，政府相關職能部門之間，包括與公用事業部門之間協調不暢。沒有一套完整的法律來規定社會化養老所涉及各方面的法律責任和法定職責，無法可依的困境使得養老機構苦不堪言。一些政府職能部門對鼓勵社會力量參與社會公益事業的政策理解不一致

33、，常在具體經辦中運作不規范、執行不到位，使許多政策無法得到落實。 例如：土地開墾費，民政規定社會福利機構可以減免，但土地部門一般不予減免；養老機構的水、電、氣等，民政規定按居民使用標準收費，但許多養老機構都無法享受到；許多稅收與費用的減免政策在實際操作中得不到兌現。2、對養老事業的發展缺乏統一整體的規劃。 盡管政府對人口老齡化以及由此所產生的養老問題有所認識，但由于認識得不夠深入以及由于缺乏對養老事業發展的深入研究，所以對于養老事業的發展缺乏比較全面與整體的規劃，現有的一些政策通常只是簡單的優惠支持，非常零星并帶有很多修補的性質，而非系統地對老年產業發展的支持。 沒有對養老設施的建設進行整體布

34、局考慮。由于缺乏整體規劃，所以社會力量對養老設施建設用地的獲得也異常困難。由于規劃的缺陷，所以對養老機構的建設標準也存在諸多問題。2、 社會支持系統的構建問題。養老機構的建設以及運營需要比較巨大的經濟投入，投資回報的周期也比較長，對于社會力量來說需要比較完善的社會支持體系予以支撐，否則很難有進一步的發展。國家辦的機構由于有政府財政以及政府信用的支持，所以提出不會面臨發展的危機，而民間的社會力量則存在很多具體的困難。4 對養老機構建設的融資擔保問題。老年社區建設，其投入更是巨大，社會力量是無法單憑自己的實力完成這一任務，必然要通過融資來解決建設的投入。但是在融資時，由誰提供擔保就成為一個非常重要

35、的問題。5、土地無法抵押的問題。由于養老機構建設需要巨大的資金投入，進行開發建設的單位必然需要向銀行貸款。但是，由于養老機構用地的福利屬性是其無法向銀行抵押，所以開發建設養老機構的社會力量便無法獲得來自銀行的資金支持。6、法律保障滯后。社會化養老的發展必須要有制度的保障，才能夠順利發展。沒有建立針對養老機構中老人的意外傷害保險機制等。此外，社會福利社會化的實踐中更多地依托于國家的政策目標或行政機關的規范性文件，具體形式包涵“意見”、“實施要點”、“辦法”等。這些行政規定對社會化養老機構的發展發揮重要作用，但也具有一定的不穩定性。7、醫療保險的資格問題。盡管在2001 年市政府出臺的關于加快實現

36、本市社會福利社會化的意見中指出：取得醫療保險定點醫療機構資格的社區醫療機構、社會福利機構內設醫療機構就醫所發生的醫療費用，可按基本醫療保險的規定支付。但實際上，社會力量開發建設的養老機構幾乎很難獲得醫療保險局的支持，醫療保險定點醫療機構資格通常只有公立的醫療機構與養老機構才能享受。8、沒有從產業的高度考慮對養老問題的解決。盡管政府提出“社會福利社會化”、“養老社會化”的理念，但是由于受計劃經濟思路的限制，政府對養老機構的定位依然是福利性的，并沒有將養老提升到產業化的高度。所以，在這種情況下，社會力量對養老機構的投入都是小規模的、低層次的，遠遠無法解決我們所面臨的養老問題。9、養老機構的屬性問題

37、。目前養老機構由民政局主管，無論是政府辦還是民營，其注冊登記均為非營利性的福利機構。由于對非營利的性質特點缺乏非常清晰的認識，所以對養老機構的定性、投資產權的歸屬、再投入與發展等問題缺乏可操作性的政策。這進一步束縛了社會化養老的發展。10、對“養老社會化”的理念不清晰。目前無論是政府還是民間，對“養老社會化”的理念非常不清晰。養老社會化的主體是誰？政府在這一過程中的責任是什么？養老社會化與市場化的關系如何等這些問題，都不是非常明確，這一點可以說進一步限制了養老社會化的發展。11、社會觀念的引導問題。作為一種新的養老模式，社會化養老所倡導的生活理念、服務理念都是全新的，這種全新的養老方式能否為社

38、會尤其是老人們所接受，對于社會化養老的發展來說將是一個非常重要的問題，甚至可以說是一種挑戰。由于政府資源的缺乏，所以依然比較強調傳統的養老觀念。對傳統養老觀念的強調使目前的老人及其子女往往很難接受新的養老理念與養老模式，這對于社會化養老的發展是非常不利的。詳見附件六：養老法規政策1、 中國老齡事業發展“十一五”規劃2、 中國老齡事業的發展白皮書3、 民政部社會福利機構管理暫行條例4、 關于加快實現社會福利社會化的意見5、 北京市“十五”時期老年人事業發展規劃6、 北京市養老服務機構服務質量地方標準7、 北京市養老服務機構管理辦法第六章項目合作方案一、合作方案基本框架 合作方式：1、東方銳波化工

39、廠提供該廠廠區全部合法工業土地，并負責辦理該項目前期審批手續；工業園投入全部建設資金，并負責該項目規劃設計和全部工程建設。 2、雙方成立該項目聯建辦公室，共同實施該項目的建設和管理工作。 建設內容：醫院、護養院、集體公寓、家庭公寓、健身娛樂餐飲會所、商場超市、會議培訓中心、研究中心及附屬配套用房。 建設規模：按北京市對該地區的規劃要求，以1:1容積率計算，計劃在300畝廠區內建設20萬平方米左右的建筑面積。 建設標準：按大規模、多功能、中高檔、綜合性服務設施建設，基本達到45星級標準。 建設總投資：概算總投資約10億元。其中建設性投資按每平方米4000元綜合性造價計算，約需投資8億元。二、老年

40、社區項目選址基本要求：1.地形應盡可能平坦以減少陡斜的步道，坡道或踏步。相對平坦的現場可促進步行。2.周邊不應以主要交通干線為界。以便于購物，逛公園而不必穿過主要街道。3.基本的商業設施，如超市，干洗店，藥房等，應盡可能鄰近并易于前往。4.基本的地區公共設施如文化館，保健服務和娛樂設施等都要靠近。5.公共交通應直達建設場地，如專門的就醫條件，往往不在本區而在其它區。6.場地不宜直接鄰近學?；騼和螛穲龌驗榍嗄昱c成人所活躍出入的娛樂區。7.場地應有足夠的面積，以滿足開展戶外靜止性與運動性的娛樂活動的要求。8.地塊規模宜大不宜小，小則100200 畝，大則500800 畝，因為老年人雖需要安寧，但

41、更害怕孤獨，只有那種大規模的老年社區，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。9.地塊距離城郊35km，距離中心城區1015 km 為宜，老年人住宅不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡單的把老年住宅與社會隔離起來。 三、項目模式的選擇：A方案：50%老年社區商品房和50%會員制老年社區（養老院）方案B方案：全部中高端會員制老年社區C方案（東方太陽城模式）：全部商品房形態老年社區方案（一） A方案：50%老年社區商品房和50%會員制老年社區（或養老院）方案1、A方案的幾個基本前提條件： 東方銳波化工廠整體改制經批準，50%的土地變性為住宅用地，專門進行老年社區的商業化開發，50%土

42、地用于建設非商品房性質的老年社區或養老院。 變性為商品房的部分能夠以較低的價格實行將工業用地變更為住宅用地，根據測算和股權比例等因素，每畝變更費用在100萬以下，是可以考慮的方案選擇。并有可能分期分年支付土地變性費用。 項目整體具備股權融資和銀行融資的基本條件。1、 A方案的建筑面積 總建筑面積20萬m2其中：商品房的建筑面積10萬m2：多層住宅（帶電梯）5萬m2，聯排別墅（二層）2.5萬m2，獨立別墅（二層）2.5萬m2，公用建筑（養老院）10萬m2。可銷售面積10萬m23、A方案開發思路1）、社區規劃基本要求道路人車分流，避免老人的行動不便而與車發生危險，無障礙設計，為老人的不方便生活提供

43、處處提供方便，開闊空間活動場所，提供老人的戶外活動空間，增加休息座椅，方便老人隨時休息。社區為老齡社區，在設計中充分考慮無障礙設計，在社區服務中提供高水準的服務，使之成為養老居住的理想家園。在規劃設計中結合地域的風土、氣候等自然因素，在設計中充分體現地域性的老齡居住社區。圍繞人與自然親和的理念，將社區內的建筑物以自由曲線的方式布局，集合道路設計，在社區內形成建筑與環境和諧的布局構成。為了給老人提供最好的日照，所有建筑均為南北朝向，用水系將社區內的建筑物連接，使得社區內的建筑物之間形成自然連接。2）、社區組成初步設想多層公寓為主；多功能綜合樓（老年大學、老年活動中心）；配餐中心（就餐、配送）；休

44、閑茶棧（品茗、座談、棋牌等活動）；老年醫院及護理院；會所（游泳池、健身房、水療館、會務活動中心）；商業街（設有小超市、理發店、洗衣店、鮮花店、老年用品商店等）；綠化景觀，（綠化覆蓋率50%以上；喬木、灌木、花卉、草坪；假山、小湖、噴泉、涼亭等）；風雨連廊（公寓與公寓，公寓與會所、配餐中心、老年醫院及護理院之間相互連接）；戶外活動場地、停車場。3）、綠化景觀景觀設計上注意體現出小區內人與自然和諧的設計理念，綠化周線結合房屋布局，成自然曲線；用水系將建筑物之間聯系，使得該區域內的建筑和自然可以很好的統一和協調；在綠化設計上力求體現現代都市中人群對郊區的田園生活情趣的向往，在小區內用盡可能多的綠化使

45、小區內的生態環境與自然氣候相符合，達到一種田園生活的居住理念。在環境設計中還特別考慮到社區是針對老齡人群，在設計中按照無障礙規范設計，使得居者能生活愉快，心情舒暢。4）、住宅建筑規劃在充分通風、采光的基礎上，其建筑格局以“圍合狀”布置為主。圍合型空間可以充分提供公共交流的平臺，在建筑空間上充分賦予老年人交流和活動的平臺。底層架空，景觀陽臺，露臺空間，屋頂花園，擴大花園范圍。以特色水文化為景觀概念，使親情睦鄰概念成為住宅主體。比普通住宅相應的提高日照標準。出入口、通道應考慮輪椅通行和安置扶手，室內地面應平坦，無高差，并進行防滑措施，許多公共設施區應設扶手。商業布置以方便老年人為主。5）、戶型：

46、陽光公寓：以一房一廳一衛（面積：40-60 m2/間）、二房一衛（面積：60-80 m2/間）為主，、二房二廳二衛（面積：80-95 m2）房型。 睦親住宅：二室二廳二衛（面積在80-100 m2） 親子住宅：三房二廳（面積在120-140 m2）或少部分的二房二廳（面積在90-120 m2之間），少量大面積別墅。6）、配套特點 智能化配置:紅外線保安系統、對講門禁系統、閉路監控系統、門禁管理系統等安防系統；每戶（間）設置無線呼救系統，內部小總機；無線定位求助系統；社區一卡通服務；防盜緊急救助系統（防盜門磁、紅外線報警裝置）、防火煙感系統、煤氣泄漏報警裝置；寬帶網絡系統、數字電視；樓宇設備監控

47、系統；社區內較為密集的定點設置 SOS 的緊急呼叫系統；考慮部分殘障人士的需求，設置盲道等通道；電子公告板、背景音樂及緊急廣播系統；車輛管理系統；遠程抄表系統。 會所:除了常規的“洗衣中心、社區服務中心、醫療服務中心、家政服務中心等等之外，還應規劃設計有：“國際會議中心”：定期舉辦大型的國內、國際性的各類研討會和活動；多功能廳：滿足日常的觀看電影、唱歌、跳舞、晚會等；“創業天地”：充分調動老人參與社區管理的積極性，發揮老年人的專長，力爭滿足老人老有所為的心理；“幼兒園”：滿足 “含飴弄孫”的心理需求，并方便共居者的子女教育；文體娛競賽園地：滿足日常生活、文化、體育的活動需求；以單元幢或組團家長

48、制組織：給予人們在城市中的一種參與感與活動力。 電梯:電梯多采用醫院專用的長方形柜型電梯，方便擔架搭乘；電梯按鍵上也會有普通位置的按鍵設置，也會增加為殘疾人或是行動不方便的老人專門設置的電梯按鍵；電梯播報的聲音也會比普通電梯大，以照顧聽力不是很好的老人。 商業:以特色主題文化商業設施配合生活服務功能商業。除對一般居民外，需注入針對老年及休閑、文化、觀光的特殊商業服務。比如：當地特產店、特色餐飲店、花鳥店、古董藝品、戲曲茶樓、醫療保健用品商店、特色服裝店，書店等。 配套:養老、度假、居住、文化、休閑、娛樂、購物、學習、創業、健身于一體.生活配套設施：超市、菜場、美容美發、洗衣房;服務設施：醫療保

49、健中心、餐飲、茶室等等;娛樂設施：閱覽室、多功能娛樂廳、棋牌室等;醫療保健設施：診所、醫療室、醫療咨詢等;健身設施：室內游泳池、健身房等;文化設施：老年大學、藏書閣、書法繪畫廳等 老年醫院及護理院:老年醫院：位于親和源護理大樓1-3層，設門（急）診部、住院部。門診部設外科、內科、耳鼻喉科、皮膚科、康復醫學科、中醫科、檢驗科、醫學影像科、老年特色專科等。護理院：位于親和源護理大樓4-11 層，共設300 張床位，分甲等和乙等兩種床位。 生活機能配備:清潔服務：代購、代訂服務：公寓的醫護人員定期上門為老年人做保健及健康檢查，小病及時醫療，大病及時送醫院治療；寵物托管服務；郵政收發、定時提醒等服務；

50、旅游活動安排服務健身培訓、輔導及陪練;日常醫療保健指導;花卉、盆景藝術指導;聯誼沙龍、互助小組;其他為老年人提供的特殊服務。（二）B方案：全部中高端會員制老年社區1. 前提及目標 在無法取得住宅商業用地的情況下，研究報批此種方案； 建設一個向老年人提供終生、全方位養老服務的高品質、專業、現代、多功能的老年生活社區 實行會員制，入住者須符合會員條件，承認會員章程，購買會員卡，繳納年費等，擁有會員資格方可獲得物業的使用權。2. 建筑面積及套數 全部中高端會員制 建設用地20萬m2 ，建筑用地20萬m2 ，容積率1，綠化率50%。 建筑面積20萬m2，其中：陽光公寓A：60 m2/套，6萬m2，一房

51、一廳一衛，可住2人，卡均面積30 m2陽光公寓B：80 m2/套，4萬m2 ，二房一廳一衛，可住2人，卡均面積40 m2親子住宅A：90 m2/套，4萬m2，二室二廳二衛，可住家人，卡均面積90 m2親子住宅B：120 m2/套，4萬m2，三房二廳，可住家人，卡均面積120 m2公用建筑2萬m2。 會員總量：3778其中：陽光公寓A：2000人 陽光公寓B：1000人親子住宅A：444戶 親子住宅B：333戶 3. B方案開發思路1) 社區組成： 建筑面積10萬m2，設置有生活區、醫療區、商業區、活動區四大功能區域，總共建設20棟生活樓，房間1000余間，可容納3000 余位老人。社區房型以多

52、層、小戶型為主，配有電梯，居室建筑面積從60 到140 不等。 社區采取無障礙化的設計，以確保老年人的安全。 每棟老年公寓均配有公共浴室、閱讀室、活動室、餐廳等，每建筑組團均設置有多功能的活動空間。 社區在老人臥室、衛生間、浴室、各種活動場所以及室外活動區域均安裝有緊急呼叫系統、紅外線監視器等智能化系統，建立起全社區的安全監控體系。 整個社區的設計使低密度的老年公寓、娛樂、健康生活廣場、公共服務大樓以及商業配套等建筑與水系、人工湖、公園等自然景觀精致結合，獨特的空中連廊構成全天候、泛社區的便捷通道，使社區內所有的建筑融為一體。 20幢多層公寓，1000套全裝修全配置（含軟裝潢）居室；多功能綜合

53、樓（老年大學、老年活動中心）；配餐中心（就餐、配送）二處休閑茶棧（品茗、座談、棋牌等活動）一所老年醫院及護理院300 個床位）；會所（游泳池、健身房、水療館、會務活動中心）理發店、洗衣店、鮮花店、老年用品商店等）綠化景觀，生態小區，（綠化覆蓋率達51%，喬木、灌木、花卉、草坪、假山、小湖、噴泉、涼亭等）；風雨連廊（公寓與公寓，公寓與會所、配餐中心、老年醫院及護理院之間相互連接）；戶外活動場地、停車場。2) “機構養老”與“居家養老”模式的雙重優點。既提供機構養老的全面的專業化的照料服務，也同時實現了“居家養老”的私密、便利與溫情。3) 專業機構提供專業級服務：a) 隨著經濟的發展和人們生活水平

54、的提高，服務業中為滿足個人提高生活質量和拓展能力需要的部分，如教育服務產品、現代媒體產品和公共服務產品的生產和需求也在不斷地發展，由于它們的生產和供給都借助于現代信息技術和現代管理模式，且服務手段發生著日新月異的變化，并較多地采用專業化、社會化的分工和合作，因此它們也可以被稱為現代服務業。新型的養老模式也將廣泛應用現代信息技術，采用現代的管理模式，所以現代的養老服務業其實也可列入現代服務業的范疇。無論從硬件設施、環境規劃還是運營管理、服務理念，B模式都體現了現代服務業的一份精髓。b) 服務包括了家政服務、物業管理服務、餐飲服務、醫療健康服務、文化娛樂服務、社工服務等方面，全部由專業機構提供。為

55、老年人提供高品質的養老生活，一方面它提供適合老年人居住的住宅環境，另一方面提供完善周到的人性化的社區服務，這是差異化經營的必備條件。4) 差異化服務：社區服務水平可以分為必備層級、完備層級、完善層級。必備層級是達到為老年人提供安全、便利的服務內容；完備層級是為老年人提供尊重人性的規范的服務水平；完善層級是開發具有前瞻性服務項目形成與其他同類型的養老機構差異化經營的基礎。5) 會員制模式。會員制是服務向高端發展的一種體現形式。會員制是指讓希望入住的老年人以成為會員的方式獲得一定的享受養老服務的資格。主要的目標是希望保證服務的高品質。a) 由于客戶確定，便于它科學安排年度計劃，統籌兼顧，保證重點服

56、務品種，并不斷增加服務范圍。b) 由于與會員客戶建立了相對穩定的服務關系，可以建立更密切的溝通方式，從而使得服務內容更具針對性，更加個性化，顯然會提升它的服務水平與服務質量。c) 會員是主人，他們提出服務的需求、主動選擇服務，而非在一般養老機構那樣被動的接受服務。所提供的不僅僅是一套全裝修的公寓，而是分門別類、專業細致、無微不至、包羅萬象的宜老式服務體系，提供的是一種帶有創造性的，健康快樂的生活方式。 (三) C方案（東方太陽城模式）：全部商品房形態老年社區方案1、A方案的幾個基本前提條件： 東方銳波化工廠提供該廠廠區工業土地全部或部分經批準轉為商業住宅用地。 能夠以較低的價格實行將工業用地變

57、更為住宅用地，根據測算和股權比例等因素，每畝變更費用在300萬以下，是可以考慮的方案選擇。并有可能分期分年支付土地變性費用。 具備股權融資和銀行融資的基本條件。4. A方案的基本構想 總建筑面積20萬m2，其中：多層住宅（帶電梯）10萬m2，聯排別墅（二層）4萬m2，獨立別墅（二層）4萬m2，公用建筑2萬m2。可銷售面積18萬m23、C方案開發思路（同A方案） 第七章項目實施雙方共同研究拿出方案，提供上級主管部門決策。確定方案后，雙方協商簽訂合作協議，成立聯建辦公室，明確責任分工和有關規定。展開正式的籌建工作。進行項目論證、申報立項、土地規劃、方案設計、規劃審批、工程招標及相關建設審批手續。分

58、三期進行工程建設，建設周期約需三年時間。第七章項目財務效益分析重要說明： 因本項目有眾多重要因素尚未落實，此次分析測算僅以目前估計判斷之假設因素進行測算，故只能作為分析參考，尚不能作為決策之依據； 需依據項目進度和相關市場調查后，逐步完善測算。一、投入分析 三個方案的資金安排均有必要進行銀行融資，甚至是股權融資。A方案：50%老年社區商品房和50%會員制老年社區（養老院）方案投資估算序號成本項目金額 （萬元）單位成本指標（元）總成本費用比例1土地成本 34,230 3,423 32.42%2開發前期準備費 3,301 330 3.13%3建筑安裝工程費 40,369 4,037 38.23%4

59、基礎設施建設費 14,000 1,400 13.26%5公共配套設施建設費 - - 0.00%6開發間接費 - - 0.00%7不可預見費 2,307 231 2.18%直接開發成本 94,207 9,421 89.22%8營銷費用 5,600 560 5.30%9管理費用 1,799 180 1.70%10財務費用 3,982 398 3.77%成本費用合計 105,588 10,559 100.00%序號項 目合計年度2010201120122013資金使用合計 101,606 46,419 23,508 25,027 6,653 1自有資金 10,000 10,000 - - - 2銷售

60、凈收入再投入 55,188 - 23,508 25,027 6,653 3借款 36,419 36,419 - - - 資金籌措合計 101,606 46,419 23,508 25,027 6,653 詳見附件一：A方案投資測算表、資金使用與籌措計劃表B方案：全部中高端會員制老年社區投資估算序號成本項目金額 （萬元）單位成本指標(戶）總成本費用比例1土地成本 - - 0.00%2開發前期準備費 2,549 6,746 3.56%3建筑安裝工程費 56,210 148,791 78.41%4基礎設施建設費 8,000 21,176 11.16%5公共配套設施建設費 - - 0.00%6開發間接

61、費 - - 0.00%7不可預見費 2,003 5,301 2.79%直接開發成本 68,761 182,015 95.92%8營銷費用 1,944 5,147 2.71%9管理費用 688 1,820 0.96%10財務費用 295 781 0.41%成本費用合計 71,689 189,764 100.00%序號項 目合計年度2010201120122013資金使用合計 71,393 6,183 26,499 19,674 19,038 1自有資金 10,000 6,183 3,817 - - 2銷售凈收入再投入 58,096 - 19,529 19,529 19,038 3借款 3,298

62、 - 3,153 145 - 資金籌措合計 71,393 6,183 26,499 19,674 19,038 詳見附件二：B方案投資測算表、資金使用與籌措計劃表C方案（東方太陽城模式）：全部商品房形態老年社區方案投資估算序號成本項目金額 （萬元）單位成本指標（元）總成本費用比例1土地成本 96,090 5,338 52.69%2開發前期準備費 3,310 184 1.82%3建筑安裝工程費 43,333 2,407 23.76%4基礎設施建設費 14,000 778 7.68%5公共配套設施建設費 - - 0.00%6開發間接費 - - 0.00%7不可預見費 2,426 135 1.33%

63、直接開發成本 159,159 8,842 87.28%8營銷費用 9,800 544 5.37%9管理費用 1,892 105 1.04%10財務費用 11,513 640 6.31%成本費用合計 182,364 10,131 100.00%序號項 目合計年度2010201120122013資金使用合計 170,851 109,210 26,025 26,208 9,408 1自有資金 10,000 10,000 - - - 2銷售凈收入再投入 61,640 - 26,025 26,208 9,408 3借款 99,210 99,210 - - - 資金籌措合計 170,851 109,210

64、 26,025 26,208 9,408 詳見附件三：C方案投資測算表、資金使用與籌措計劃表二、財務效益分析（一）A方案：50%老年社區商品房和50%會員制老年社區（養老院）方案1、基本假設條件： 50%老年社區商品房和50%會員制老年社區（養老院） 建設用地20萬m2 ，建筑用地20萬m2 ，容積率1，綠化率50%。 建筑面積20萬m2，其中：多層住宅（帶電梯）5萬m2聯排別墅（二層）2.5萬m2獨立別墅（二層）2.5萬m2公用建筑10萬m2（含養老院部分） 可銷售面積10萬m2 土地變性費用按300萬元/畝估計，合計3億元。 銷售價格估計：多層住宅（帶電梯）1.5萬元/m2聯排別墅（二層）

65、2萬元/m2獨立別墅（二層）3萬元/m2 建筑安裝工程造價估計：多層住宅（帶電梯）1800元/m2聯排別墅（二層）2000元/m2獨立別墅（二層）3000元/m2 公用建筑1800元/m2。 其他相關按現行法規及市場慣例估計。 2、A方案測算經濟指標匯總表（單位：萬元）全部銷售收入200,000 直接成本76,207 總投資101,606 稅前利潤99,412 稅后凈利66,606 銷售毛利率56.40%銷售凈利率33.30%總投資回報率76.04%全投資內部收益率46.26%自有資金內部收益率97.16%凈現值（自有資金）35382 獲利指數34.82%資金峰值比例-31.21%保本售價（綜

66、合）8847.22詳見附件一： 規劃經濟指標表 成本費用參數取值表、單位銷售面積全部成本費用分攤表 開發投資計劃表 銷售收入（回款）計劃表 自有資金利潤計算表、邊際利潤計算表 全投資現金流量表、自有資金現金流量表 借款還本付息計算表 盈虧平衡計算表（二）B方案：全部中高端會員制老年社區1、基本假設條件： 全部中高端會員制 建設用地20萬m2 ，建筑用地20萬m2 ，容積率1，綠化率50%。 建筑面積20萬m2，其中：陽光公寓A：60 m2/套，6萬m2，一房一廳一衛，可住2人，卡均面積30 m2陽光公寓B：80 m2/套，4萬m2 ，二房一廳一衛，可住2人，卡均面積40 m2親子住宅A：90

67、m2/套，4萬m2，二室二廳二衛，可住家人，卡均面積90 m2親子住宅B：120 m2/套，4萬m2，三房二廳，可住家人，卡均面積120 m2公用建筑2萬m2。 會員總量：3778其中：陽光公寓A：2000人 陽光公寓B：1000人親子住宅A：444戶 親子住宅B：333戶 如不作為住宅商業開發土地，免交土地變性費用。（需進一步落實） 會員卡銷售價格估計：陽光公寓A：10萬元/卡（不記名，可轉讓）陽光公寓B：15萬元/卡（不記名，可轉讓）親子住宅A：40萬元/卡（不記名，可轉讓）親子住宅B：50萬元/卡（不記名，可轉讓） 建筑安裝工程造價估計：陽光公寓A：2500元/m2（含裝修成本）陽光公寓

68、B：2500元/m2（含裝修成本）親子住宅A：3000元/m2 （含裝修成本）親子住宅B：3000元/m2 （含裝修成本）公用建筑：3000元/m2（含裝修成本） 其他相關按現行法規及市場慣例估計。 運行期間成本收益估算：a) 通常運行收費部分分為兩類，一類為服務管理費，按年或月收取，根據服務內容差異，一般在2000-8000元/月，其利潤率尚不了解，（服務管理內容差異較大，且屬企業嚴格保密范圍），我們按企業長期經營合理的毛利潤率30%估計。另一類為會員提供的其他收費項目，如餐飲、旅游、專業醫療等，這部分服務應該是可選擇的和額外的，是會員必須自費的，測算暫不考慮這部分收益。b) 管理服務費標準

69、：陽光公寓A：4000元/月.卡（含裝修成本）陽光公寓B：4500元/月.卡（含裝修成本）親子住宅A：5000元/月.卡（含裝修成本）親子住宅B：6000元/月.卡（含裝修成本）2、 本方案的幾個基本判斷1) 因此模式為新興企業模式，國內僅有為數不多的幾家在探索，尚未能形成統一的經驗和經營模式，創新在前，政策滯后，同時因時間的關系，我們尚未進行深入調研，認識有限，尚不能完全確切地把握項目的實質和精髓。2) 初步判斷：在沒有地價款的條件下和較大會員規模下，會員費尚能基本涵蓋投入支出，靠會員費盈利的空間較小，項目實現盈利只能通過持續運行收取管理服務費來完成。因此此方案項目完全不能以房地產項目模式看

70、待，更接近于城市管道燃氣項目和高爾夫項目運作模式。3) 市場的承受能力和政策空間因素對此方案的影響至關重要。這一方面需要進一步調研。4) 運行收益的關鍵是規模化經營，如達不到基本的規模，將可能出現虧損，上海親和源項目和北京匯晨項目均有在媒體上反復強調這一點。3、B方案測算經濟指標匯總表（單位：萬元）全部銷售收入69,444 直接成本62,761 總投資71,393 稅前利潤-591 稅后凈利-591 銷售毛利率4.12%銷售凈利率-0.85%總投資回報率-0.90%全投資內部收益率-23.66%自有資金內部收益率-12.80%凈現值（自有資金）-3851 獲利指數-5.39%資金峰值比例-17

71、.61%保本售價（綜合）（卡）183174.92 項目運行期間成本收益估算表序號項 目陽光公寓A陽光公寓B親子住宅A親子住宅B合計1年服務管理費標準 48,000 54,000 60,000 72,000 2銷售會員卡數 2,000 1,000 444 333 3,778 3年銷售額 9,600 5,400 2,667 2,400 20,067 4銷售稅金 528 297 147 132 1,104 5銷售成本（營運成本） 6,720 3,780 1,867 1,680 14,047 6稅前利潤總額（3-4-5） 2,352 1,323 653 588 4,916 7所得稅（25%） 588

72、331 163 147 1,229 8稅后利潤（6-7） 1,764 992 490 441 3,687 9銷售凈利潤率（6/1）18%18%18%18%18%詳見附件二： 規劃經濟指標表 成本費用參數取值表、單位銷售面積全部成本費用分攤表 開發投資計劃表 銷售收入（回款）計劃表 自有資金利潤計算表、邊際利潤計算表 全投資現金流量表、自有資金現金流量表 借款還本付息計算表 盈虧平衡計算表 項目運行期間成本收益估算表（三）C方案（東方太陽城模式）：全部商品房形態老年社區方案1、基本假設條件： 全部商品房形態老年社區 建設用地20萬m2 ，建筑用地20萬m2 ，容積率1，綠化率50%。 建筑面積2

73、0萬m2，其中：多層住宅（帶電梯）10萬m2，聯排別墅（二層）4萬m2，獨立別墅（二層）4萬m2，公用建筑2萬m2。 可銷售面積18萬m2 土地變性費用按300萬元/畝估計，合計9億元。 銷售價格估計：多層住宅（帶電梯）1.5萬元/m2聯排別墅（二層）2萬元/m2獨立別墅（二層）3萬元/m2 建筑安裝工程造價估計多層住宅（帶電梯）1800元/m2聯排別墅（二層）2000元/m2獨立別墅（二層）3000元/m2 公用建筑2200元/m2。 其他相關按現行法規及市場慣例估計。2、C方案測算 經濟指標匯總表（單位：萬元）全部銷售收入350,000 直接成本154,759 總投資170,851 稅前利

74、潤149,286 稅后凈利100,022 銷售毛利率50.28%銷售凈利率28.58%總投資回報率56.20%全投資內部收益率42.04%自有資金內部收益率143.48%凈現值（自有資金）71050 獲利指數41.59%資金峰值比例-44.27%保本售價（綜合）9785.45詳見附件三 規劃經濟指標表 成本費用參數取值表、單位銷售面積全部成本費用分攤表 開發投資計劃表 銷售收入（回款）計劃表 自有資金利潤計算表、邊際利潤計算表 全投資現金流量表、自有資金現金流量表 借款還本付息計算表 盈虧平衡計算表第八章 附件附件一：北京北宮老年頤養中心A方案測算表附件二：北京北宮老年頤養中心B方案測算表附件

75、三：北京北宮老年頤養中心C方案測算表附件四：老年社區的典型項目簡介附件五：國外老年住宅市場的狀況附件六：法規政策1) 中國老齡事業發展“十一五”規劃2) 中國老齡事業的發展白皮書3) 民政部社會福利機構管理暫行條例4) 關于加快實現社會福利社會化的意見5) 北京市“十五”時期老年人事業發展規劃6) 北京市養老服務機構服務質量地方標準7) 北京市養老服務機構管理辦法8) 國務院辦公廳轉發國資委關于進一步規范國有企業改制工作實施意見的通知9) 國資辦2003企業國有產權轉讓管理暫行辦法附件七：相關資料1) 關于社會養老服務和設施的調研報告（中國老齡協會）2) 北京市老年公寓發展的市場化研究（北京科學學研究中心）附件八：前期工作關于轉變經營結構合作開發老齡產業的方案（前期工作） - 36 -