1、本文件及附件知識(shí)產(chǎn)權(quán)屬于漢博顧問(wèn)公司，本文件僅供客戶內(nèi)部使用。客戶方必須確保本文件沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。漢博顧問(wèn)漢博顧問(wèn)2009年年2月月華貿(mào)中心案例分析華貿(mào)中心案例分析2 2008 HanBroad Corporation.1.項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況華貿(mào)中心：華貿(mào)中心：“世界的商圈，北京時(shí)尚生活的引領(lǐng)者世界的商圈，北京時(shí)尚生活的引領(lǐng)者”3 2008 HanBroad Corporation.q北京華貿(mào)中心坐落于長(zhǎng)安街國(guó)貿(mào)橋以東900米處，由三棟高達(dá)百余米寫字樓、2座酒店、商城、國(guó)際公寓、商務(wù)樓和公園組成的地標(biāo)性百萬(wàn)平米超大規(guī)模商務(wù)建筑集群，已經(jīng)成為高端、時(shí)尚、現(xiàn)代的國(guó)際級(jí)商圈

2、。q 寫字樓：簽約入駐客戶包括德意志銀行、渣打銀行、法國(guó)匯理銀行、SAP、伊藤忠商社以及強(qiáng)生等行業(yè)領(lǐng)先的跨國(guó)公司。酒店：擁有兩座堪稱世界酒店業(yè)楚翹的麗思卡爾頓酒店、JW萬(wàn)豪酒店。兩座酒店可接待上千人的會(huì)議和活動(dòng)，配有北京獨(dú)一無(wú)二的“獨(dú)立式婚禮小教堂”，國(guó)際最頂級(jí)的俱樂(lè)部也在此落戶。國(guó)際公寓及商務(wù)樓：商業(yè)：華貿(mào)中心商業(yè)華貿(mào)商城包括四個(gè)部分：華貿(mào)購(gòu)物中心：位于華貿(mào)寫字樓裙房部分，建筑面積約4萬(wàn)平米；新光天地：國(guó)內(nèi)單體面積最大，約計(jì)18萬(wàn)平方米的百貨；華貿(mào)商業(yè)街：全長(zhǎng)300多米、寬15米的，面積約為2.2萬(wàn)平方米的 華貿(mào)廣場(chǎng)：擁有EMPORIO ARMANI（阿瑪尼）全新概念店及酒吧、咖啡店、溜冰場(chǎng)

3、4 2008 HanBroad Corporation.項(xiàng)目構(gòu)成示意圖項(xiàng)目構(gòu)成示意圖5 2008 HanBroad Corporation.2.區(qū)位環(huán)境區(qū)位環(huán)境CBD及及CBD核心區(qū)核心區(qū)北京華貿(mào)中心坐落于東長(zhǎng)安街，位于CBD東側(cè)，西距國(guó)貿(mào)橋900米，東臨東四環(huán)四惠橋，南望長(zhǎng)安街。6 2008 HanBroad Corporation.q 從華貿(mào)中心和CBD的位置關(guān)系來(lái)看，華貿(mào)中心位置并非規(guī)劃中的CBD區(qū)域，但由于華貿(mào)中心項(xiàng)目本身的強(qiáng)勢(shì)規(guī)劃及建設(shè)，拓寬了CBD區(qū)域的范圍和輻射力，并促使政府對(duì)華貿(mào)中心項(xiàng)目同時(shí)納入CBD政策優(yōu)惠范圍；q 從周邊環(huán)境來(lái)看，不僅有以國(guó)貿(mào)為代表的成熟商業(yè)物業(yè)，還有央視中

4、心、北京電視中心等代表未來(lái)的商業(yè)物業(yè)，各大商業(yè)銀行、郵局、餐飲等服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)密布；其周邊大型商業(yè)物業(yè)包括萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、SOHO現(xiàn)代城、藍(lán)堡國(guó)際公寓、陽(yáng)光100、金地中心、溫特萊中心等，西大望路則被規(guī)劃為CBD純居住區(qū)，聚集了大量中高檔居住區(qū)，使華貿(mào)中心區(qū)域成為商務(wù)辦公、居住及商業(yè)的混合帶和最重要的連接點(diǎn)；7 2008 HanBroad Corporation.q 從消費(fèi)群體來(lái)看，華貿(mào)中心覆蓋整個(gè)CBD商圈的商務(wù)人群和周邊高端居住人群。目前CBD區(qū)域的消費(fèi)人群超過(guò)50萬(wàn)，其中，年輕時(shí)尚的商務(wù)白領(lǐng)約32萬(wàn)。CBD常駐財(cái)富階層及涉外人士約有6萬(wàn)，商務(wù)旅行人群約2萬(wàn)，文化休閑人群約2萬(wàn)，觀光人群約8萬(wàn)人。因此

5、，新光天地的周邊對(duì)高檔消費(fèi)具有很強(qiáng)的支撐；q 從周邊商業(yè)物業(yè)構(gòu)成來(lái)看，綜合百貨、購(gòu)物中心、大型賣場(chǎng)、商業(yè)街及餐飲、休閑娛樂(lè)等各類業(yè)態(tài)，包括頂級(jí)百貨美美百貨、綜合百貨新世界、沃爾瑪、法寶超市、萬(wàn)達(dá)影城等，從而形成商圈業(yè)態(tài)豐富、高檔品牌及商業(yè)聚集的商業(yè)生態(tài)圈；q 從交通組織來(lái)看，華貿(mào)商圈區(qū)域交通組織系統(tǒng)與北京CBD地區(qū)最新交通規(guī)劃全面銜接，5000個(gè)停車位，交通便捷。輕軌、地鐵和多條公交構(gòu)筑了華貿(mào)中心的立體交通系統(tǒng)，出入極為便利。8 2008 HanBroad Corporation.3.業(yè)態(tài)定位及構(gòu)成業(yè)態(tài)定位及構(gòu)成q 整體定位：世界級(jí)，精品、高端、時(shí)尚商業(yè)消費(fèi)圈華貿(mào)購(gòu)物中心：定位為國(guó)際品牌聚集的

6、中高端復(fù)合型時(shí)尚購(gòu)物中心新光天地：定位為以國(guó)際一線品牌為經(jīng)營(yíng)特色，集合時(shí)尚餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的綜合性高端百貨華貿(mào)商街：定位為SHOWROOM模式為零售特色，包括時(shí)尚餐飲、休閑娛樂(lè)的異域風(fēng)情特色商業(yè)街 華貿(mào)廣場(chǎng)：定位為風(fēng)情酒吧、咖啡廳，溜冰場(chǎng)及阿瑪尼全新概念店全新體驗(yàn)式休閑商業(yè)廣場(chǎng)。9 2008 HanBroad Corporation.q各物業(yè)面積比例構(gòu)成華貿(mào)商城商業(yè)面積總計(jì)約為25.4萬(wàn)平方米，其中百貨部分即新光天地18萬(wàn)平方米，約占項(xiàng)目面積的70%；華貿(mào)購(gòu)物中心4萬(wàn)平方米，占16%；商業(yè)街和商業(yè)廣場(chǎng)3萬(wàn)余平方米，約占14%。10 2008 HanBroad Corporation.4.

7、分物業(yè)業(yè)態(tài)比例及品牌構(gòu)成分物業(yè)業(yè)態(tài)比例及品牌構(gòu)成q華貿(mào)購(gòu)物中心 華貿(mào)購(gòu)物中心位于華貿(mào)寫字樓裙房部分，建筑面積約4萬(wàn)平米，營(yíng)業(yè)樓層共五層，包括地下一層和地上四層，B1層與新光天地及地鐵站連通。空間整潔明亮、現(xiàn)代時(shí)尚，購(gòu)物動(dòng)線流暢無(wú)礙，購(gòu)物環(huán)境寧?kù)o幽雅，提供高檔流行商品及尊貴服務(wù)，形成設(shè)施齊全、配套合理的時(shí)尚中心。主要業(yè)態(tài)比例：11 2008 HanBroad Corporation.樓層主題業(yè)態(tài)業(yè)種主要品牌B1時(shí)尚餐飲 餐飲、咖啡、個(gè)人護(hù)理、藥品、家居、禮品金鼎軒、SK-JEWELLERY、巧逸咖啡、合力屋、OLIO、南陽(yáng)香葉火鍋、漢拿山等90PLUS、珊瑚制衣、航空售票紫齊百合美甲、屈臣氏、美

8、麗田園T Care、絲碧雨中國(guó)家飾、LOCK&LOCK1F名品廊 男女服裝、鐘表飾品珠寶、鞋包、咖啡、銀行服務(wù)展示中心范思哲、Chrriol、Cantarelli、MOSCHINO、FERAUD、CANALI、MISSONI、LORO PLANA、Ascot Chang、寶姿1961、寶馬生活方式、布加力、布克兄弟積家、名士、DSC鐵獅東尼星巴克德意志銀行、渣打銀行、工商銀行2F時(shí)尚名品 男女服裝、鐘表飾品珠寶、鞋包、咖啡、銀行服務(wù)展示中心范思哲、JAVECE、REVES DE FLEURS、CYNTHINA ROWLEY、MOSCHINO、FERAUD、CANALI、MISSONI、LORO

9、 PLANA、Ascot Chang、寶姿1961、寶馬生活方式、布加力、TRANSIT曾永、VODE TINO、琦鈺星巴克德意志銀行、渣打銀行、工商銀行、愛普生影藝坊3F休閑空間 美容服務(wù)、男女服裝、鞋包、家居禮品FUENTECAPALA、SHARMOON、perane、葆露絲、Mankbose、think pink、Cotton Republic、MUJIAlod Brue、CallagHan、Republic&Co、豐意德、Hanbor House4F主題餐廳 餐廳、服務(wù)常勝鮑魚、日餐英孚教育12 2008 HanBroad Corporation.q業(yè)態(tài)及品牌構(gòu)成分析q業(yè)態(tài)構(gòu)成上，華貿(mào)

10、購(gòu)物中心零售部分所占比例較小，而餐飲、休閑及服務(wù)類業(yè)態(tài)占60%，其中餐飲部分占28%，包括特色餐飲、時(shí)尚餐飲、異域餐飲、中西快餐等，形成其餐飲經(jīng)營(yíng)的特色，吸引和帶動(dòng)人流；q從品牌構(gòu)成上，則由國(guó)際精品及街頭個(gè)性時(shí)尚品牌構(gòu)成，多個(gè)時(shí)尚品牌在北京的旗艦店或首家店建立在華貿(mào)購(gòu)物中心，更使其成為倡導(dǎo)提倡“DANDY”、“LOHAS”等潮流的生活方式 吸引了時(shí)尚群體的眼球；面積最大 Versace旗艦店 魅力Moschino 首家旗艦店 皇家御用MASUNAGA1905 特供禮服 Javace。13 2008 HanBroad Corporation.q從特色定位上，大膽定位中堅(jiān)男士，引入Brooks B

11、rothers布克兄弟、CANALI、EVISU牛仔褲、Tommy Hilfiger及主線男士休閑服，成為京城型男的特色衣櫥；q從經(jīng)營(yíng)定位上，鎖定時(shí)尚人士，為華貿(mào)中心及周邊CBD區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)群體提供高檔流行商品及尊貴服務(wù)，傳達(dá)和售賣著一種高品位的生活方式以及生活態(tài)度。提倡“DANDY”、“LOHAS”等潮流的生活方式，他們渴望擁有獨(dú)立的人生觀和獨(dú)特的審美觀，自由浪漫，積極進(jìn)取，富有個(gè)性，有文化內(nèi)涵，充滿不被外界忽略的生活張力，堅(jiān)持用有限的購(gòu)買力享受高品質(zhì)的生活。他們崇尚新潮，卻從不追逐流行，只選擇用自己的方式演繹屬于自己的個(gè)性。14 2008 HanBroad Corporation.q 新光

12、天地作為中國(guó)單體面積最大的百貨公司，新光天地?fù)碛袑挸ㄊ孢m的購(gòu)物空間，其建筑面積為18萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積為12萬(wàn)平方米，地上六層，地下四層，周末假日的停車位能達(dá)到2700個(gè)；新光天地將國(guó)內(nèi)外百貨零售業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)整合在一起，除時(shí)尚食品超市外，經(jīng)營(yíng)品種主要是來(lái)自歐美等國(guó)家的世界頂級(jí)名品、國(guó)內(nèi)精致商品和全國(guó)各地的特色消費(fèi)品。并以獨(dú)特的“高感度國(guó)際百貨”經(jīng)營(yíng)理念，打造全新百貨品牌新概念；q主要業(yè)態(tài)比例：15 2008 HanBroad Corporation.樓樓層層主題定位主題定位業(yè)態(tài)配比示意業(yè)態(tài)配比示意主力店或代表性品主力店或代表性品牌牌F6F6美食天地 大型餐飲翡翠酒家、鼎泰豐F5F5時(shí)尚家居服務(wù)

13、兒童用品 零售 展示新光文苑F4F4運(yùn)動(dòng)天地服務(wù)餐飲 零售ADIDAS、NIKE、F3F3莊重典雅餐飲女士服飾配件 時(shí)尚名品DIESEL、MAX&CO.F2F2青春時(shí)尚 服務(wù)餐飲 零售 國(guó)際精品MONETA、AGNES B.F1F1國(guó)際精品服務(wù)餐飲零售國(guó)際精品PRADA、GUCCIB1B1國(guó)際精品美發(fā) 超市餐飲 零售肯德基、必勝客B2B2 車庫(kù)/B3B3 車庫(kù)/16 2008 HanBroad Corporation.品牌構(gòu)成及特色分析品牌構(gòu)成及特色分析n新光天地吸引了來(lái)自全球的938個(gè)品牌進(jìn)駐。其中：l香奈爾、古姿、普拉達(dá)等十大國(guó)際頂級(jí)品牌旗艦店光彩奪目；l登喜路、安娜蘇等42家國(guó)際名品新概

14、念店落戶其中；lFRED、FAUCHON、JIMMYSPA等首次在中國(guó)開設(shè)的24個(gè)品牌專柜先聲奪人；l以及MIKIMOTO、MARCJACOBS、FRANCKMULLER等53家北京品牌專賣店首次亮相。n在來(lái)自全世界938個(gè)品牌當(dāng)中，進(jìn)口貨品占61%，其中78家世界頂級(jí)品牌將首次在中國(guó)市場(chǎng)保持與世界同步上市。n從此，北京乃至全中國(guó)將與巴黎、紐約保持國(guó)際時(shí)尚“零時(shí)差”，追逐時(shí)尚的人們?cè)僖膊挥脫?dān)心自己穿的是“遲到的時(shí)尚”。17 2008 HanBroad Corporation.新光天地總結(jié)借鑒新光天地總結(jié)借鑒q作為中國(guó)單體面積最大的百貨公司，新光天地?fù)碛袑挸ㄊ孢m的購(gòu)物空間，其建筑面積為18萬(wàn)平方

15、米，營(yíng)業(yè)面積為12萬(wàn)平方米，地上六層，地下四層，周末假日的停車位達(dá)到2700個(gè)。q新光天地將國(guó)內(nèi)外百貨零售業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)整合在一起，除時(shí)尚食品超市外，經(jīng)營(yíng)品種主要是來(lái)自歐美等國(guó)家的世界頂級(jí)名品、國(guó)內(nèi)精致商品和全國(guó)各地的特色消費(fèi)品。并以獨(dú)特的“高感度國(guó)際百貨”經(jīng)營(yíng)理念，打造全新百貨品牌新概念。q注重顧客購(gòu)物休閑體驗(yàn)，包括舒適的購(gòu)物環(huán)境營(yíng)造、特色餐飲、最豐富的品牌以及新光天地家居區(qū)匯聚的全世界最具代表性的頂級(jí)家居品牌。功能齊全的“嬰兒室”、“親子衛(wèi)生間”、北京獨(dú)一無(wú)二的“前店后廠”完整“修改室”、殘疾人士專用衛(wèi)生間、試衣間、無(wú)障礙通道與客梯連接等都體現(xiàn)了一種人文關(guān)懷。q錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)只走高端，新光天地走的

16、是高端路線，大部分是國(guó)內(nèi)外知名品牌，尤其是大品牌不可能像其他商場(chǎng)一樣頻繁打折促銷，只有在換季時(shí)，部分品牌可能有適當(dāng)?shù)恼劭邸?jù)了解，新光天地將采取贈(zèng)禮、舉辦藝術(shù)展等手段來(lái)吸引高端人群，今后也將與國(guó)內(nèi)更多銀行聯(lián)合推進(jìn)會(huì)員制度，吸引貴賓客戶。18 2008 HanBroad Corporation.q 華貿(mào)商業(yè)街 華貿(mào)商業(yè)街位于華貿(mào)中路北側(cè)，總建筑面積約2.2萬(wàn)平米，與華貿(mào)新光天地、兩座超豪華酒店（麗思卡爾頓、JW萬(wàn)豪）共同組成全長(zhǎng)300多米、寬15米的繁華商業(yè)街區(qū)。華貿(mào)商業(yè)街將傳統(tǒng)零售方式升級(jí)到SHOWROOM模式，以開放式樓梯巧妙結(jié)合一層、二層零售陳列區(qū)與三層商務(wù)洽談區(qū)，為知名品牌量身訂造個(gè)性化

17、展示空間，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)者將產(chǎn)品零售與批發(fā)相結(jié)合的夢(mèng)想。白領(lǐng)、雅瑩、俏江南、成城店等多家知名品牌旗艦店鱗次櫛比，令人恍若置身巴黎香榭麗舍大道。2008年1月18日，白領(lǐng)華貿(mào)未來(lái)空間店隆重開業(yè)，開啟了華貿(mào)商業(yè)街的繁華時(shí)代。“白領(lǐng)”以人為中心，全方位塑造精英生活，大到豪華奢麗的裘皮地毯、工藝考究的床榻，小到色彩絢麗的蠟燭、絲巾，都透露出獨(dú)到的優(yōu)雅與品位。商業(yè)街的餐飲品牌中既有耳熟能詳?shù)墓_(dá)斯、俏江南，也有特色鮮明的彩色盤茶餐廳、味興源、金陽(yáng)海參、成城和品品豆撈店。其中，俏江南店總營(yíng)業(yè)面積1800平米，15間包房和380個(gè)餐位可同時(shí)容納400人用餐。19 2008 HanBroad Corporati

18、on.q 業(yè)態(tài)及品牌構(gòu)成 男女服裝：影兒時(shí)尚、白領(lǐng)、雅瑩、米蘭站、報(bào)喜鳥、梁子、羅馬世家 餐飲：意大利廣場(chǎng)、哈根達(dá)斯、彩色盤、味興源、金陽(yáng)海參、成城、品品精品火鍋、俏江南20 2008 HanBroad Corporation.q 華貿(mào)廣場(chǎng) 華貿(mào)廣場(chǎng)商業(yè)由半開放式建筑小品構(gòu)成，薈萃異域風(fēng)情的酒吧、咖啡廳，圓形下沉式露天溜冰場(chǎng)，悄然匯聚一個(gè)城市的趣味與一個(gè)時(shí)代的風(fēng)情，成就時(shí)尚一族的最佳“聚點(diǎn)”。EMPORIO ARMANI（阿瑪尼）全新概念店落戶華貿(mào)廣場(chǎng)，面積約1500平米，產(chǎn)品涵蓋服裝、咖啡、家居等，為現(xiàn)代都會(huì)人仕提供全新體驗(yàn)。21 2008 HanBroad Corporation.5.消費(fèi)

19、群體分析消費(fèi)群體分析q 從華貿(mào)商業(yè)整體構(gòu)成來(lái)看，其消費(fèi)群體來(lái)自整個(gè)CBD商務(wù)辦公、文化休閑及其周邊高端居住、商旅群體，主要包括CBD商務(wù)白領(lǐng)、財(cái)富階層、酒店差旅人群等；基本上是CBD的全階層消費(fèi)群體，但各物業(yè)主打的消費(fèi)群體又不盡相同；q華貿(mào)購(gòu)物中心消費(fèi)群體主要面對(duì)鎖定為金領(lǐng)、白領(lǐng)中的時(shí)尚人士以及部分演藝界人士，為華貿(mào)中心及周邊CBD區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)群體提供高檔流行商品及尊貴服務(wù)；q新光天地主打的消費(fèi)群體則以CBD常駐財(cái)富階層、成功人士及商務(wù)、旅游人群為主，年齡層較高；q華貿(mào)商業(yè)則主要以項(xiàng)目配套為主，消費(fèi)群體主要為項(xiàng)目及周邊寫字樓和商務(wù)公寓的中高級(jí)白領(lǐng)消費(fèi)，消費(fèi)能力遜于購(gòu)物中心及新光天地22 200

20、8 HanBroad Corporation.定位對(duì)比消費(fèi)群體對(duì)比新光天地高檔百貨CBD常駐金領(lǐng)、財(cái)富階層、成功人士及演藝界人士、外來(lái)旅游、商務(wù)中的財(cái)富人士華貿(mào)購(gòu)物中心中高檔復(fù)合型時(shí)尚購(gòu)物中心CBD財(cái)富精英階層中的時(shí)尚人士及外來(lái)文化休閑、旅游的時(shí)尚群體為主美美百貨時(shí)尚百貨CBD商務(wù)白領(lǐng)及金領(lǐng)中是時(shí)尚消費(fèi)群體為主萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中高端百貨+大賣場(chǎng)+配套商業(yè)CBD商務(wù)白領(lǐng)及項(xiàng)目和項(xiàng)目周邊居住的中高收入群體為主總體來(lái)看，相較萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，華貿(mào)購(gòu)物中心及新光天地的消費(fèi)群體覆蓋更廣，包括CBD區(qū)域及外來(lái)的眾多消費(fèi)人群，而萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)則相對(duì)固定于CBD區(qū)域內(nèi)；從消費(fèi)水平來(lái)講，華貿(mào)及新光天地的消費(fèi)群體財(cái)富特征和時(shí)尚特征更明

21、顯，消費(fèi)能力更強(qiáng)；從消費(fèi)者的構(gòu)成來(lái)看，華貿(mào)及新光以高端時(shí)尚消費(fèi)為特征，而萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)則主要以C BD及周邊的商務(wù)白領(lǐng)和居住人群為特征。23 2008 HanBroad Corporation.小結(jié)小結(jié)q 國(guó)際頂級(jí)品牌對(duì)購(gòu)物中心特色定位的重要作用；星光和華貿(mào)購(gòu)物中心品牌店和旗艦店接近200多個(gè)，200多個(gè)品牌店占了銷售額占了70%的銷售營(yíng)業(yè)額，可想而知，品牌的巨大影響力。國(guó)際品牌的推廣有助于提高購(gòu)物中心的知名度，媒體的宣傳效果更加的廣泛；同時(shí)，國(guó)際頂級(jí)品牌使購(gòu)物中心長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的保障；q 多元化、豐富的業(yè)態(tài)和品牌構(gòu)成成為項(xiàng)目整體的關(guān)鍵；華貿(mào)商圈聚集了1100多個(gè)品牌，其中餐飲有70多家，華貿(mào)中心購(gòu)物

22、、休閑和就餐，咖啡館有30多家，對(duì)商務(wù)和生活都提供了方便，整個(gè)華貿(mào)購(gòu)物中心和華貿(mào)中心就是品牌的聚集地；q 特色化的經(jīng)營(yíng)定位模式；新光天地定位為創(chuàng)造“Happy New Life”的全新購(gòu)物體驗(yàn)，華貿(mào)購(gòu)物中心則以“DANDY”、“LOHAS”等潮流的生活方式為主題；華貿(mào)商業(yè)定位為全新“showroom”體驗(yàn)式街區(qū)，位于中心的華貿(mào)廣場(chǎng)則成為休閑時(shí)尚的聚點(diǎn)，使項(xiàng)目整體的群體消費(fèi)群體形成互補(bǔ)和互動(dòng)；本文件及附件知識(shí)產(chǎn)權(quán)屬于漢博顧問(wèn)公司，本文件僅供客戶內(nèi)部使用。客戶方必須確保本文件沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)25 2008 HanBroad Corporation.

23、項(xiàng)目概述項(xiàng)目概述q物業(yè)名稱：物業(yè)名稱：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)q建設(shè)投資商：建設(shè)投資商：大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在京項(xiàng)目公司北京萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司q項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于北京中央商務(wù)區(qū)核心地段，緊鄰東三環(huán)和國(guó)貿(mào)中心，坐北朝南，總建筑面積約50萬(wàn)平方米。商業(yè)建筑面積15.5萬(wàn)平方米，其中：新世界百貨約4萬(wàn)平方米沃爾瑪2萬(wàn)平方米萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城6000平方米大歌星KTV5000平方米神采飛揚(yáng)電玩城1000平方米其余為商業(yè)街鋪 長(zhǎng)長(zhǎng) 江江 西西 路路一一 環(huán)環(huán) 路路肥肥 西西 路路新世界百貨沃爾瑪國(guó)際影城大歌星KTV神采飛揚(yáng)電玩城商業(yè)街鋪商業(yè)街鋪26 2008 HanBroad Corporation.區(qū)位環(huán)境區(qū)位環(huán)境qCB

24、D位于朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)路與建國(guó)門外大街交匯的地區(qū)，距長(zhǎng)安街約5.8公里，距首都機(jī)場(chǎng)高速路出入口約5.8公里。西起東大橋、東至西大望路、南起通惠河、北至朝陽(yáng)路，區(qū)域面積約四平方公里。CBD現(xiàn)有工業(yè)、企業(yè)用地149公頃，居住用地84公頃，公建用地55公頃，市政用地13公頃，教育科研用地14公頃，道路及其它用地84公頃，區(qū)內(nèi)共有居住人口約5.4萬(wàn)人。CBD將建設(shè)包括國(guó)際一流的寫字樓、酒店、商場(chǎng)、會(huì)展中心等現(xiàn)代商務(wù)設(shè)施。27 2008 HanBroad Corporation.區(qū)位環(huán)境（續(xù)區(qū)位環(huán)境（續(xù)1）q截止到2008年底，北京CBD的規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目共有38個(gè)，包括國(guó)貿(mào)三期、中央電視臺(tái)新址、北京財(cái)富中心、

25、北京銀泰中心、北京電視中心等重點(diǎn)項(xiàng)目。預(yù)計(jì)到2008年底，北京CBD總建筑規(guī)模將達(dá)到802萬(wàn)，其中寫字樓竣工面積達(dá)370萬(wàn)。這些項(xiàng)目中，將至少有19個(gè)項(xiàng)目包含有商業(yè)面積，新增供應(yīng)量合計(jì)將不低于85萬(wàn)。加上2002年前已經(jīng)營(yíng)業(yè)的國(guó)貿(mào)商城1-2期和SOHO現(xiàn)代城等商業(yè)，總面積近百萬(wàn)。qCBD作為北京中央商務(wù)區(qū)，一定程度上就是北京潮流的風(fēng)向標(biāo)志。是商業(yè)頂級(jí)消費(fèi)地段，這也就造就了CBD昂貴的商業(yè)租金和商品。CBD的商業(yè)經(jīng)營(yíng)所面向的群體較為小眾，主要滿足高消費(fèi)人群的消費(fèi)需求，主要是滿足CBD區(qū)域內(nèi)高消費(fèi)人群及辦公人群的需求。目前CBD區(qū)域消費(fèi)人群超過(guò)50萬(wàn)，其中，年輕時(shí)尚的商務(wù)白領(lǐng)占32萬(wàn)。CBD常駐財(cái)

26、富階層及涉外人士約有6萬(wàn)，商務(wù)旅行人群約2萬(wàn)，文化休閑人群約2萬(wàn)，觀光人群8萬(wàn)人。28 2008 HanBroad Corporation.商業(yè)定位商業(yè)定位q總體定位：總體定位：商務(wù)配套+社區(qū)配套q客群定位：客群定位：區(qū)域年輕白領(lǐng)，寫字樓人群q類型定位：類型定位：ShoppingMallq經(jīng)營(yíng)定位：經(jīng)營(yíng)定位：中高檔消費(fèi)q形象定位：形象定位：時(shí)尚q風(fēng)格定位：風(fēng)格定位：現(xiàn)代主義q業(yè)態(tài)定位：業(yè)態(tài)定位：主力店+次主力店+散鋪（餐飲）29 2008 HanBroad Corporation.業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)q北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)匯聚了一大批包括沃爾瑪、時(shí)代華納、百勝餐飲等在內(nèi)的國(guó)際品牌。q南區(qū)：大型主力店次主力店滿足區(qū)

27、域?qū)懽謽侨巳阂话阗?gòu)物需求和休閑娛樂(lè)需求：新世界百貨沃爾瑪國(guó)際影城大歌星KTVq北區(qū)：主要是住宅及公寓底商組成的商業(yè)街，以大眾餐飲為主，加上部分服務(wù)設(shè)施，主要滿足項(xiàng)目自身及周邊住戶和寫字樓人群餐飲消費(fèi)需求。30 2008 HanBroad Corporation.萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新世界百貨業(yè)態(tài)樓層分布萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新世界百貨業(yè)態(tài)樓層分布1F：化妝品、香水、時(shí)尚女鞋、2008奧運(yùn)特許商品2F：職業(yè)女裝、珠寶、名表及配飾3F：女士上班裝、女士皮具、女襪、飾品、女士?jī)?nèi)衣、配鏡中心、RELOAD沙拉吧4F：淑女及流行女裝、流行飾品、彩妝、腕表、休閑包袋、莎茜美甲、美國(guó)31冰淇淋 5F：男士上班裝、男士商務(wù)休閑裝、男鞋

28、、高爾夫服裝/用品、男士?jī)?nèi)衣/襪帕/襯衫/領(lǐng)帶、男皮件/皮包、男飾品、雅瑪西餐廳 6F：運(yùn)動(dòng)/戶外旅游用品、男流行服飾、休閑牛仔服飾、紅都改衣 7F：童裝、童玩、家居用品、健康器材、數(shù)碼小家電、電子用品、旅行箱、名品折扣、文具 31 2008 HanBroad Corporation.北區(qū)底商，主要為大眾餐飲北區(qū)底商，主要為大眾餐飲32 2008 HanBroad Corporation.消費(fèi)群體消費(fèi)群體q 從萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)來(lái)看，它的消費(fèi)群體主要集中在是萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)本身的業(yè)主和在此辦公的客群，以及金地國(guó)際花園、陽(yáng)光100等周邊居住的業(yè)主及辦公的人群，這一部分人群相對(duì)穩(wěn)定。q CBD地區(qū)的消費(fèi)人群

29、特點(diǎn)主要有兩個(gè)方面：1、高端，但數(shù)量有限；2、客流量大，但難以形成固定的消費(fèi)群體。而萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)本身商業(yè)定位主要吸引的區(qū)域商務(wù)白領(lǐng)及時(shí)尚消費(fèi)群體，但整體檔次和消費(fèi)能力要低。目前，國(guó)貿(mào)以外，華貿(mào)中心已經(jīng)形成以本身為核心的商圈氛圍，吸引了周邊金領(lǐng)財(cái)富階層及部分商務(wù)白領(lǐng)和時(shí)尚消費(fèi)群體，對(duì)面的現(xiàn)代城已經(jīng)形成很好的商業(yè)氛圍，吸引了很多年輕的SOHO一族前來(lái)消費(fèi)，毗鄰的美美百貨也吸引了時(shí)尚群體的消費(fèi)。q 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)周邊也已形成成熟的商圈氛圍，但萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的整體定位和交通的限制，在消費(fèi)群體的競(jìng)爭(zhēng)上，是處于相對(duì)的劣勢(shì)的。33 2008 HanBroad Corporation.小結(jié)小結(jié)q CBD區(qū)域消費(fèi)人群大多是年輕

30、時(shí)尚的商務(wù)白領(lǐng)以及部分常駐CBD的財(cái)富階層及涉外人士，另外部分為商務(wù)旅行、文化休閑人群和觀光人群。q 項(xiàng)目商業(yè)主要采用大型主力店+次主力店+底商散鋪的形式，項(xiàng)目商業(yè)定位為商務(wù)配套與社區(qū)配套相結(jié)合。其中：南區(qū)百貨、賣場(chǎng)及影院滿足區(qū)域?qū)懽謽侨巳阂话阗?gòu)物需求和休閑娛樂(lè)需求；北區(qū)以大眾餐飲為主，加上部分服務(wù)設(shè)施，主要滿足項(xiàng)目自身及周邊住戶和寫字樓人群餐飲消費(fèi)需求。q 通常，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)通過(guò)訂單式開發(fā)，引入一大批國(guó)際知名品牌，有效的促進(jìn)了區(qū)域客群，同時(shí)也提升了企業(yè)品牌。但CBD萬(wàn)達(dá)商業(yè)定位及區(qū)位交通的影響，很難形成與華貿(mào)、美美的競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)定位主要表現(xiàn)在業(yè)態(tài)的不適應(yīng)，沃爾瑪?shù)觊_在CBD，主要是想吸引CBD現(xiàn)有

31、的高端人群，但高端人群能否在工作之余進(jìn)行一般生活性消費(fèi)，使其高端物業(yè)的定位形成矛盾。本文件及附件知識(shí)產(chǎn)權(quán)屬于漢博顧問(wèn)公司，本文件僅供客戶內(nèi)部使用。客戶方必須確保本文件沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。金源時(shí)代購(gòu)物中心金源時(shí)代購(gòu)物中心35 2008 HanBroad Corporation.項(xiàng)目概述項(xiàng)目概述q物業(yè)名稱：物業(yè)名稱：金源新燕莎Mallq地理地址：地理地址：遠(yuǎn)大路北側(cè)，世紀(jì)城三期西南角，藍(lán)靛廠大橋西北 q開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間:2004年10月q商業(yè)類型商業(yè)類型：SHOPPING MALL，集合多家主力店、涵蓋百貨、超市、體育運(yùn)動(dòng)、精品店街、專業(yè)市場(chǎng)、主題娛樂(lè)中心、各式餐飲等q建設(shè)

32、投資商：建設(shè)投資商：世紀(jì)金源集團(tuán)q總建筑面積：總建筑面積：68萬(wàn)平米（一期55萬(wàn)，二期13萬(wàn)）q樓層分布：樓層分布：一期共8層（地下2層，地上6層，第6層為夾層）q其它配套：其它配套：10,000個(gè)可用停車位，室內(nèi)停車位3000個(gè)q商業(yè)檔次：商業(yè)檔次：中至中高檔q目標(biāo)消費(fèi)群：目標(biāo)消費(fèi)群：區(qū)域周邊為主，面向全北京市所有消費(fèi)者 長(zhǎng)長(zhǎng) 江江 西西 路路一一 環(huán)環(huán) 路路肥肥 西西 路路36 2008 HanBroad Corporation.區(qū)位環(huán)境區(qū)位環(huán)境區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目情況區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目情況序號(hào)項(xiàng)目名稱商業(yè)類型開業(yè)時(shí)間建筑面積(m2)M1綠馨家園建材市場(chǎng)專業(yè)店-家具建材2000 17,000 M2金四季

33、購(gòu)物中心專業(yè)店-超市/家居/建材2003 132,400 M3世紀(jì)金源購(gòu)物中心購(gòu)物中心2004 550,000 M4酈城商業(yè)街2006200,000 M5世紀(jì)城三期底商-配套商業(yè)200660,000 M6世博項(xiàng)目商業(yè)街不詳44,000 合計(jì)合計(jì)1,003,400q金源時(shí)代購(gòu)物中心(金源Shopping Mall)位于北京海淀區(qū)中關(guān)村中心區(qū)西沿線，所處的地理位置優(yōu)越，與世紀(jì)城一、二期及世紀(jì)金源大飯店隔街相望。q以世紀(jì)城為軸心的周邊10公里范圍為核心商圈，以京西為核心，向全市延伸。37 2008 HanBroad Corporation.區(qū)位環(huán)境（續(xù)區(qū)位環(huán)境（續(xù)1）q 本區(qū)域商業(yè)概況：擁有大量消費(fèi)

34、人群，主要為居住人口。該區(qū)擁有中國(guó)最大的購(gòu)物中心。交通狀況較好。q 周邊2.5公里之內(nèi)有三十多個(gè)中高檔住宅小區(qū)，如世紀(jì)城、曙光花園、酈城、紫竹花園等，入住人口達(dá)40多萬(wàn)。q 世紀(jì)金源作為該地區(qū)的主要商業(yè)項(xiàng)目，目前的消費(fèi)者主要來(lái)自于附近地區(qū)。38 2008 HanBroad Corporation.商業(yè)定位商業(yè)定位q總體定位：總體定位：集百貨零售、大型超市、家居建材、餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化等于一體q客群定位：客群定位：家庭消費(fèi)者q類型定位：類型定位：Shopping Mallq經(jīng)營(yíng)定位：經(jīng)營(yíng)定位：一站式購(gòu)物q檔次定位：檔次定位：中至中高檔39 2008 HanBroad Corporation.

35、整體商業(yè)業(yè)態(tài)情況整體商業(yè)業(yè)態(tài)情況樓樓層層樓層主樓層主題題業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)6F6F5F5F運(yùn)動(dòng)休閑娛樂(lè)美食健身俱樂(lè)部餐飲、電影城4F4F未來(lái)生活童裝及用品、工藝品、科教數(shù)碼、家居生活、特賣區(qū)、特色餐飲3F3F健康生活運(yùn)動(dòng)新天地、休閑戶外、健康家園、家居生活、餐飲休閑2F2F時(shí)尚生活名牌服裝及服飾，主通道左側(cè)為燕莎商場(chǎng)，西側(cè)為貴友大廈1F1F精品世界世界頂級(jí)品牌專賣店街、國(guó)際品牌街、珠寶店、國(guó)際名牌化妝品、飾品經(jīng)營(yíng)區(qū)及銀行B1B1綜合生活國(guó)美電器、易初蓮花超市、溜冰場(chǎng)、花卉市場(chǎng)、茶城、居然之家、高爾夫俱樂(lè)部B2B2綜合生活金源時(shí)代購(gòu)物中心各業(yè)態(tài)比例圖金源時(shí)代購(gòu)物中心各業(yè)態(tài)比例圖 q金源Mall的租戶多為面

36、積比較大的商家，主力店面積占總建筑面積的1/3多。q餐飲業(yè)態(tài)是金源Mall的一大特色，占13%，經(jīng)營(yíng)狀況良好。40 2008 HanBroad Corporation.整體商業(yè)業(yè)態(tài)情況（續(xù)整體商業(yè)業(yè)態(tài)情況（續(xù)1）q 主要商業(yè)業(yè)態(tài)及客戶：百貨業(yè)：新燕莎集團(tuán)，18.2萬(wàn)。包括1-3家主力賣場(chǎng)、5個(gè)商品專營(yíng)區(qū)、400個(gè)專賣店（包括國(guó)際名品街、燕莎友誼商城、貴友大廈、大型超級(jí)市場(chǎng)、茶餐廳等多種業(yè)態(tài)）大型綜合超市：易初蓮花，1.8萬(wàn)。專業(yè)市場(chǎng)：居然之家，其中建材超市（1.6萬(wàn)）、建材專賣店（4萬(wàn)）娛樂(lè)業(yè)：星美院線1.2萬(wàn)，冠軍溜冰場(chǎng)，紅人俱樂(lè)部等10多家娛樂(lè)業(yè) 圖書文化市場(chǎng)：紙老虎文化廣場(chǎng)（包括書籍、雜

37、志、書吧等），0.6萬(wàn) 餐飲業(yè)：姜鴨仔等100多家各式中西餐廳 其它：國(guó)美電器、600多家專賣店構(gòu)成的室內(nèi)商業(yè)街、體育休閑和產(chǎn)品展示區(qū)等41 2008 HanBroad Corporation.F1樓層分布圖及業(yè)態(tài)比例樓層分布圖及業(yè)態(tài)比例q品牌列舉：Belli Ssima、JC COLLEZIONE、奧運(yùn)紀(jì)念品、CAMENAE、星巴克、東方夫人、CANTO MOTTO、夢(mèng)妮爾丹、中國(guó)聯(lián)通、Hilary Jo42 2008 HanBroad Corporation.F2樓層分布圖及業(yè)態(tài)比例樓層分布圖及業(yè)態(tài)比例q品牌列舉：EST+II、3721銀匠世家、納帕佳、流行美、Swatch、KALAKAL

38、A、歐時(shí)力(OCHILY)、第一夫人、Max Faerie、翠貝卡(TRIBECA)43 2008 HanBroad Corporation.F3樓層分布圖及業(yè)態(tài)比例樓層分布圖及業(yè)態(tài)比例q品牌列舉：ESPRIT、SPORTS、Suunto(松拓)、Charles River(查理士河)、匡威、NewBalance、FUBU、衫國(guó)演義、King Camp、夢(mèng)工坊、沐蘭 44 2008 HanBroad Corporation.F4樓層分布圖及業(yè)態(tài)比例樓層分布圖及業(yè)態(tài)比例q品牌列舉：王麻子、Roberta di Camerino、戴月軒、MoonStar、哈哈尼(hahani)、蘋果(ipod)、

39、九合食品、王麻子45 2008 HanBroad Corporation.F5樓層分布圖及業(yè)態(tài)比例樓層分布圖及業(yè)態(tài)比例q品牌列舉：沙漠皇宮、云南原生態(tài)膳府、六合居烤鴨、蘇娃帝諾、巴西自助烤肉(第五道餐吧)、韓國(guó)料理46 2008 HanBroad Corporation.B1/B2樓層分布圖及業(yè)態(tài)比例樓層分布圖及業(yè)態(tài)比例q品牌列舉：國(guó)美電器、易初蓮花超市、溜冰場(chǎng)、花卉市場(chǎng)、茶城、居然之家、高爾夫俱樂(lè)部47 2008 HanBroad Corporation.消費(fèi)群體消費(fèi)群體q 項(xiàng)目的消費(fèi)群體主要是周邊居民，這一點(diǎn)在周末的時(shí)候尤其突出。集百貨零售、大型超市、家居建材、餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化等于一

40、體的Shopping Mall涵蓋了家庭消費(fèi)的各個(gè)方面。q 家庭就餐和超市生活必需品采購(gòu)是金源各業(yè)態(tài)中人流量最大的，而這也在一定程度上促進(jìn)了其他業(yè)態(tài)的發(fā)展。48 2008 HanBroad Corporation.經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)狀況q 項(xiàng)目位于三環(huán)和四環(huán)之間，連接三、四環(huán)的遠(yuǎn)大路道路寬闊，路況較好，且社區(qū)路網(wǎng)密集，交通通行順暢。q 項(xiàng)目毗鄰世紀(jì)城、萬(wàn)柳居住區(qū)等超大型高檔、中高檔居住區(qū)，周邊消費(fèi)力極強(qiáng)，同時(shí)項(xiàng)目緊鄰中關(guān)村核心區(qū)，上班商務(wù)人群和相關(guān)產(chǎn)業(yè)也將帶來(lái)相當(dāng)?shù)南M(fèi)力。q 發(fā)展商資金實(shí)力雄厚，社會(huì)資源豐富，積累大量的大型物業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。q 項(xiàng)目集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等于一體，可做到一次購(gòu)足，一站

41、式購(gòu)物，給消費(fèi)者以全新的購(gòu)物體驗(yàn)，對(duì)消費(fèi)者有較大的吸引力。q 同時(shí)，在建筑設(shè)計(jì)上，分層設(shè)立停車場(chǎng)，同項(xiàng)目的整體規(guī)模相適應(yīng)，方便客戶的進(jìn)出；同時(shí)明顯的層高優(yōu)勢(shì)、方正的平面布局和合理的層數(shù)組織，加之1萬(wàn)個(gè)左右的停車位，項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)硬件設(shè)施十分優(yōu)良。q 組織專門管理公司，協(xié)調(diào)各個(gè)大型主力租戶之間的經(jīng)營(yíng)及品牌、產(chǎn)品、檔次的協(xié)調(diào)，維持整體物業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平及業(yè)主對(duì)物業(yè)的控制。49 2008 HanBroad Corporation.經(jīng)營(yíng)狀況（續(xù)經(jīng)營(yíng)狀況（續(xù)1）q 項(xiàng)目面臨的主要問(wèn)題是，新燕莎高檔百貨的入住使其零售業(yè)的檔次過(guò)高，消費(fèi)人群受限，導(dǎo)致人氣不旺。q 目前來(lái)看，居然之家、易初蓮花、國(guó)美電器、紅人俱樂(lè)

42、部、時(shí)代俱樂(lè)部等主力店以及五樓餐飲營(yíng)業(yè)狀況都比較好，而且處于不斷上升的趨勢(shì)中。而作為購(gòu)物中心最大主力店的新燕莎商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況不甚樂(lè)觀，新燕莎也在根據(jù)市場(chǎng)狀況進(jìn)行自我調(diào)整。50 2008 HanBroad Corporation.小結(jié)小結(jié)q 世紀(jì)城位于北京西三環(huán)與西四環(huán)之間，并非城市傳統(tǒng)繁華地段，金源MALL的開發(fā)建設(shè)，使本來(lái)可能零星分散的各種商業(yè)設(shè)施聚集一處，贏得了可觀的規(guī)模效益。q 金源Shopping Mall提倡“一站式”購(gòu)物方式，它提供了包括購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等各項(xiàng)設(shè)施，主體空間由主力店、主題游樂(lè)園、環(huán)球美食中心、大型商店、專賣店、步行街、室內(nèi)廣場(chǎng)、汽車展廳、屋頂花園等構(gòu)成。q 餐飲

43、業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)較好，尤其是周末，幾乎是家庭消費(fèi)為主。q 金源mall的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)在于規(guī)模，但弱點(diǎn)卻是缺少獨(dú)特品牌資源，引進(jìn)品牌的戰(zhàn)略也不清晰，導(dǎo)致很多國(guó)內(nèi)外知名品牌供應(yīng)商看好這里卻不敢進(jìn)駐。q 金源時(shí)代購(gòu)物中心還擁有北京最大的室內(nèi)停車場(chǎng)，其中共有3000多個(gè)停車位，若加上室外停車位，則可同時(shí)停放1萬(wàn)部汽車。q 入駐的大型主力店有新燕莎集團(tuán)、居然之家、易初蓮花、星美院線、華強(qiáng)集團(tuán)、紙老虎文化廣場(chǎng)、紅人運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部等國(guó)際國(guó)內(nèi)知名業(yè)態(tài)，以及其他眾多人們耳熟能詳?shù)臉I(yè)態(tài)，涵蓋了吃喝玩樂(lè)、衣食住行等等各類經(jīng)營(yíng)內(nèi)容。51 2008 HanBroad Corporation.小結(jié)（續(xù)）小結(jié)（續(xù)）q 總體來(lái)看，金源時(shí)代購(gòu)

44、物中心的租戶多為面積比較大的商家，金源時(shí)代購(gòu)物中心沒有直接參與小商鋪的招租，這可以充分利用大商家的資源，短期內(nèi)把購(gòu)物中心招滿。q 同時(shí)這種招商策略、業(yè)態(tài)組合也存在弊端，整體上講大主力商家的租金水平較低，從而使開發(fā)商從租金收入上損失不小。q 此外，小商鋪經(jīng)營(yíng)者從轉(zhuǎn)租方手中租賃商鋪，中間多了一個(gè)環(huán)節(jié)，經(jīng)營(yíng)成本增加，這部分成本勢(shì)必會(huì)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，從而降低整個(gè)購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)力。q 更重要的是，金源時(shí)代購(gòu)物中心很難從整體上控制購(gòu)物中心的風(fēng)格、檔次，因?yàn)橘?gòu)物中心的大部分面積是由眾多的小商鋪組成，而這些小商鋪的選擇權(quán)掌握在大的主力商家手中。調(diào)整大主力商家的成本要高很多，操作上也會(huì)有很大的障礙。52 2008 HanBroad Corporation.