1、營利性老年住宅研究報告目錄第一章北京老年住宅供給調查研究2一、房地產及相關行業關注程度21、行業聲音22、開發商動作2二、北京老年住宅供給情況31、老年住宅市場逐漸興起32、老年公寓、養（敬）老院嚴重不足4三、老年住宅的種類41、產品出售經營模式42、產品出租經營模式53、產品出售與出租相結合的經營模式54、金融產品經營模式（外國）5四、北京老年住宅案例借鑒61、東方太陽城公園式大型養老基地（只售不租）62、北京太陽城北京最早的綜合性養老社區（租售結合）103、北京匯晨老年公寓福彩基金投資建設的出租型較高端社區（只租不售）134、將府莊園澳洲模式引入，高端綜合性養老社區（只租不售）165、英智

2、老年公寓面向生活不能自理的老年人（只租不售）18五、各養老機構經營現狀19六、老年住宅規劃要求191、社區規劃192、社區組成203、綠化景觀204、交通布局21七、老年住宅的配套要求211、智能化配置212、會所223、電梯224、商業235、配套23八、老年住宅的服務（服務內容、團隊組織、資源配置）241、老年醫院及護理院242、生活機能配備24九、老年住宅的價格25十、老年住宅的投資（建設、園林、配套、人員）26第二章老年住宅經營模式研究26一、老年住宅推廣方式研究26二、老年住宅營銷方式研究（名稱探討：老年住宅、養老住宅、養生住宅、健康住宅）26三、老年住宅目標客群研究26四、老年住宅

3、訴求點研究26五、老年住宅經營方式研究（以舊換新、以租代購、長租、短租、返本銷售、基金型、股東型、增值服務）26六、老年住宅開發成本研究26七、老年住宅投資回報研究26第三章北京老年住宅的需求研究26一、老年人分類研究26二、意向客群研究301、入住老年公寓意愿302、在選擇老年公寓時，國有和民營是關鍵的選擇嗎31三、意向客群需求研究34四、購買行為調查36五、社會行為調查39六、老年住宅需求量預測42七、老年住宅能夠具有投資價值43第四章 老年住宅的相關政策44一、國家及相關部委頒布的指導性政策44二、老年住宅相關標準44三、國家及北京市對于部分福利性老年服務機構給予了稅收等方面的優惠政策4

4、4第五章 中國的養老和醫療保險體系45第一章 北京老年住宅供給調查研究一、 房地產及相關行業關注程度1、行業聲音在搜狐焦點地產昨天舉辦的“2010中國房地產調控回顧與前瞻”論壇上，全國工商聯房地產商會會長聶梅生呼吁開發商關注老年人的養老住房需求。他指出，房地產企業應該思考“十二五”期間如何轉型的問題，應該向綠色、低碳和環保轉型。隨著獨生子女家庭越來越多，中國社會老齡化加速，開發商更應專注老年住宅這一民生問題。 “中國老年人群上升的速度不亞于我們城市化的速度，老年公寓在中國屬于稀缺產品，如何解決這塊剛性需求很重要。”聶梅生認為，50歲以上的人群擁有人生最高的財富凈值，他們居家養老的住宅需求正在成

5、為房地產行業新的轉型領域之一。2、開發商動作除東方太陽城、北京太陽城等以養老住宅為主的開發企業外，目前已經多家知名房地產企業紛紛涉足老年住宅領域，如萬科、保利、珠江等知名房地產商。 中國房地產龍頭企業萬科地產早在2006年就對外介紹在老年住宅方面有所探索研究，并在2010年年底正式啟動了“活躍長者計劃”，而北京的項目幸福匯預計會在三期開盤時推出一棟老年公寓，成為萬科“活躍長者計劃”的首個試點項目。另外，萬科在杭州良渚文化村的老年公寓“隨緣嘉樹”項目正在規劃當中，更多萬科社區還會以配建形式植入老年住宅項目。而這些老年公寓項目將可能以出租或者會員制等方式運作。 保利地產和基金提出“善居養老”，把家

6、庭養老和機構養老的最佳結合點集中在社區，圍繞“一個隊伍服務，兩項資金捐助，三個中心建設”展開。全年，和基金善舉養老計劃實現覆蓋社區超過100個，服務超過10萬人次。而目前正在嘗試試點有兩個區域，其中一個位于上海周邊地區，另外一個位于長沙新火車站旁邊。 與其他地產商直接進入養老地產不同的是，珠江地產雖開始涉獵這一領域，但是范圍更為寬廣。去年珠江地產與從化市政府簽約，將在從化打造“珠江生命健康城及科技CBD”項目，這就是俗稱的從化珠江城。這一項目將集醫療、養生、教育、休閑、養老、總部經濟于一體。二、 北京老年住宅供給情況1、老年住宅市場逐漸興起隨著北京房地產市場的發展，樓盤之間的競爭日益激烈，導致

7、了房地產市場的細分。部分房地產開發商在市場競爭中注意到了中國人口的老齡化趨勢，將老年人作為目標客戶，主動將市場細分，針對老年人的特殊需求，開發建設了適宜老年人居家養老的住宅。老年住宅這市場上的特殊產品一經開盤銷售便取得了較好的銷售成績。目前在北京房地產市場上已經出現了東方太陽城和北京太陽城兩個針對老年客戶的樓盤，并且在市場上得到了較好的反響。分析這兩個樓盤，可以發現它們在開發建設上有很多共同點。 產品設計體現了老年住宅的特色住宅和社區設計上遵循老年人建筑設計規范，注重住宅內的陽光、通風、保溫條件，特別注意遮陽避雨連廊，無障礙通道，多層電梯，電梯、過道扶手，室內及過道防滑地板，室內聯網呼叫系統、

8、煤氣報警器、煙感器，衛生間拉手等的配置。在細微之處體現老年住宅的設計特色，充分滿足老年人的日常活動需要。 位于城市近郊區，自然環境良好城市近郊區土地價格相對較低，可以允許開發商在保證利潤的前提下降低容積率，增加園林景觀和社區服務配套設施的建設，如建設大面積綠地、中心公園等園林綠化，醫院、健康娛樂中心、老年大學、家政中心等等社區服務配套設施等，滿足社區老年人日常生活的需要。并且城市郊區可以遠離市區的喧囂，周邊環境良好適宜老年人休養。 周邊配套較完善 老年住宅社區周邊配套需較為全面，尤其以醫院、商超、公園、老年大學、食堂、及其他配套商業最為重要。2、 老年公寓、養（敬）老院嚴重不足隨著我國社會經濟

9、的發展，老年福利事業面臨的形勢發生了極大的變化。人口老齡化、家庭小型化、經濟市場化、農村城市化和消費結構多元化的發展形成了對老年福利事業的巨大需求。但是，由于國家和集體長期包辦社會福利事業，資金不足，與日益增長的需求相比，我國現有的老年人福利設施嚴重不足，社會福利機構的總床位數僅占老年人總數的0.8%，與發達國家3-5%的比例相比差距相當大。總體供應情況北京市現有養（敬）老院308家，共計床位21157個（詳見下表），分布在所屬的18個區（縣），但分布極不均衡。近郊區中朝陽、海淀兩區養敬老院數量較多；遠郊區縣中昌平、順義等養敬老院數量較多。而在東城、西城、崇文、宣武四城區中，養敬老院數量共計3

10、5家，尚不及朝陽區的養敬老院數量，并且大多規模較小，床位數大于50張的養敬老院就寥寥無幾了。三、 老年住宅的種類目前國內開發商在老年分析老年住宅的贏利模式住宅的開發上在收益模式方面有三種形式：“出售”、“出租”和“出售與出租相結合”；對于大型綜合性老年住宅社區則存在住宅建設與社區管理相結合的經營模式以及住宅建設與社區管理相分離的經營模式。 1、產品出售經營模式 收益實現方式 以產品出售為主要收益方式。 收益水平及結構 按照行業發展規律，老年住宅產業在發展初期競爭較小且市場不規范，因此會存在較大的利潤空間，投資收益水平高于房地產業平均投資收益水平。隨著老年住宅產業的不斷發展，投資收益水平將不斷接

11、近房地產業平均投資收益水平。 在這種經營模式的收益中絕大部分為產品出售獲得的一次性收益，極少一部分為配套產品經營獲得的收益。 2、產品出租經營模式 收益實現方式 產品出租是投資收益的方式。 收益水平及結構 收益水平因產品的定位不同而不同，以產品出租的長期收益為主，以配套產品經營收益為輔。 3、產品出售與出租相結合的經營模式 收益實現方式 這種經營模式的收益有通過產品出售獲得一次性投資收益和產品出租獲得長期穩定收益兩種實現方式。 收益水平及結構 投資收益水平因產品的定位不同而不同，平均收益水平在行業發展初期高于房地產業平均收益水平。 收益結構為一次性收益與長期穩定收益相結合，兩種收益方式的收益比

12、例因項目定位中產品配比的不同而不同。 4、金融產品經營模式（外國） 收益實現方式 通過各種信托保險方式推出“以房養老”“以物養老”等金融產品。收益水平及結構通過各種特殊信托保險產品，可達到牟取長期利益的目的。但風險和收益并存，由于以抵押物為基礎，所以在抵押物的價值和保值性上需要尤其注意。四、 北京老年住宅案例借鑒1、東方太陽城公園式大型養老基地（只售不租）物業類別獨棟、聯體別墅、中式四合院以及四層電梯公寓項目特色復合地產,低密居所,景觀居所建筑類別板樓 多層裝修狀況毛坯環線位置六環以外所屬商圈馬坡鄉順義購房圈物業地址順義潮白河畔交通狀況 955路公交從東直門直達社區內；經望和橋走京承高速至后沙

13、峪出口，東行經羅馬環島至開盤時間2009-08-01入住時間現房占地面積 234萬建筑面積 80萬容 積 率0.80綠 化 率80%戶 數總共 2000 戶 當期 1196 戶房型 105-843物 業 費2.45元/月物業公司北京順欣陽光物業管理有限公司開 發 商東方太陽城房地產開發有限責任公司售樓地址順義區潮白河畔（項目現場）房價 均價16500元/，三期琴湖灣在售戶型包括110二居，139-170三居，190四居。東方太陽城，總占地面積234萬，內含16萬湖水、75萬運動休閑綠地，而建筑面積僅80萬，有點式公寓、板式公寓、連廊公寓、聯體別墅、獨棟別墅、四合院等，社區周邊更有7000畝10

14、萬株林木環繞。整個社區分三期建設。社區配備了高品質的社區中心、康體中心、商業街以及酒店度假場所，為社區的老人提供著多種多樣、豐富多彩的服務和文化活動。社區圖書館藏書近萬冊，在閱覽室里上網、看報、瀏覽雜志一應俱全。商業街開辟了藝術畫廊、精品茶莊。精彩紛呈的“老年大學”也陸續開課：隸書班、太極扇班、形體芭蕾班、電腦初級班、布貼畫班、高爾夫入門班、游泳初級班、門球入門班、圍棋班、陶藝班、瑜伽班、國畫班、鋼琴班、古箏班、二胡班等應有盡有。專業級的多功能劇場，不僅承擔了為社區居民放映電影、周末舞會等日常文化功能，還在各種節日、主題日中舉辦了多次大型晚會、展演以及文化論壇。l 環境系統約2000畝潮白河近

15、10萬株原生樹近20萬社區生態湖節能環保的水源地源熱泵系統75萬運動休閑綠地 高綠化覆蓋率高達4000個/立方厘米負離子含量，綠色生態系統，可比海濱、森林開放l 專屬定制全社區無障礙設計智能卡托管、電話探視、入住全程代理等諸項社區服務世界知名的景觀與建筑設計公司美國SASAKI鼎力打造“老年大學”，教室、閱覽室，豐富退休人生順欣陽光物業，高品質貼心服務，連續三年社區滿意度調查逾90%l 成品配置期、期，五組團成熟入住 東方太陽城醫院（一級綜合性醫院），醫療護航，守護健康東方嘉賓國際酒店，五星級標準大型超市進駐，商業一條街康體中心，各類球館、溫泉游泳池5萬太陽會所，商務會議，餐飲休閑匯佳幼兒園2

16、、北京太陽城北京最早的綜合性養老社區（租售結合）物業類別住宅、公寓項目特色宜居生態地產,低密居所,酒店式公寓建筑類別板樓 多層裝修狀況精裝修環線位置五至六環所屬商圈立湯路物業地址昌平小湯山東三旗馬坊橋東交通狀況老年公寓位于小湯山療養區，西臨立湯路、北畔溫榆河、東距首都機場17公里、南距亞運村開盤時間2011-05入住時間2010-05容 積 率0.80綠 化 率50%戶 數總共 3800 戶預售許可證京房售證字(2007)316號物 業 費2.50元/月物業公司北京寶氏華商物業管理公司開 發 商北京太陽城房地產開發公司售樓地址昌平小湯山東三旗馬坊橋東房價 均價15000元/，目前尾房戶型面積為

17、50-70一居，精裝修價格1500元/平，為40年產權。住宅部分已售完租金 銀齡國際，視醫療保證金預存數量，租金相應下降，不同房型租金約為2100-3600元/月不等北京太陽城座落于北郊昌平區小湯山鎮，西臨立湯路、北畔溫榆河、東距首都機場17公里、南距亞運村15公里。社區周邊有綠色長廊、百里長河、千畝果園、萬畝草坪。交通十分便利,912、949、358等公交車及規劃輕軌鐵道在此通過，乘車到達市區僅需20分鐘。其周邊地區現已成為北京市高新技術產業和高等文化教育的重點發展區，成為北京市現代農業科技示范園區和綠色食品的主要供應基地。太陽城二期金色池塘：社區配套十分全面，集搶救、治療、健康咨詢、安養四

18、大功能于一體的建筑面積達14800多的醫院已經投入使用，5000多的購物中心和業主餐廳都為居住者帶來極大的便利。公建設施近八萬，占整個社區建筑面積的30%。社區內有2萬的湖泊，加之以北側溫榆河形成社區濕地氣候。建筑類型：4層板樓 （醫用電梯、精裝修）北京太陽城三期：建筑用地面積為 25000；總建筑面積為 155300, 樓層狀況： 11棟六層、3棟九層。社區建有：北京太陽城醫院、國醫堂、文化宮、購物中心、家政服務中心、假日酒店、溫泉會館七大公建設施，讓業主不出社區，即可享受全方位的周到服務。l 銀齡國際收費標準押金（萬元）25北向單人間（元/月）25南向單人間（元/月）31西向雙人間（元/月

19、）37南向豪華間（元/月）102100280030003600201700240026003100注：合同1-3年一簽，以上費用不含餐費、采暖費3、北京匯晨老年公寓福彩基金投資建設的出租型較高端社區（只租不售）項目一期物業類別 公寓項目特色 低密養老公寓建筑類別 4層板樓裝修狀況精裝修環線位置 五至六環所屬商圈立湯路物業地址 昌平區北七家，立湯路以東入住時間 2007年入住時間現房占地面積 規劃占地54萬（一期約1萬）建筑面積 規劃總建筑面積30萬（一期約4萬）容 積 率0.55綠 化 率45%戶 數規劃3000套左右， 6000個床位（一期288套房，712個床位）房型 48-112租金 2

20、500-6300不等（隨押金數量、躉交年限不同而變化）項目定位：北京市老年社區是列入北京市“十五”時期老年人事業發展規劃，向老年人提供養老生活服務的大型綜合性社會福利設施。匯晨老年公寓是北京市老年社區的一期工程，屬國內首家具有國際水平的老年社區。服務理念：科學、人文、健康、尊嚴投資主體：匯晨老年公寓（項目一期）由北京福彩基金會投資建設，項目投資額約1.7億合作團隊：護理機構由日本來福宮集團創始人與北京匯晨陽光投資管理有限公司合資而成，前者是日本大規模、高檔次的養老服務機構之一，具有20多年的歷史，在東京有42家老年公寓，具有專業的護理技術及成熟的運作經驗經營現狀：288套房，712個床位，目前

21、已入住約300名老人項目規劃用地813畝，規劃總建筑面積30萬平方米，規劃建設老人住房3000套左右，可容納6000名老年人入住。項目一期2007年入住，由四棟建筑構成，包括公寓養老用房和近萬平方米的綜合服務中心，共占地147畝，其中公寓養老用房建筑面積29232平方米，有養老用房288套，可容納712位老人入住。項目二/三期投資主體尚未確定，預計未來5年內會啟動，規劃建設社區服務中心、大型康復醫院、老年活動大學、公寓式養老用房、老年社區休閑會館預計項目建成后將成為北京市規模最大的綜合性國際養老社區。 l 收費標準標準間（48.6平米）小套間（65.6平米）標準套間（80.5平米）大套間（11

22、2平米）押金（萬元）標準費用床位/月躉交1年躉交2年標準費用躉交1年躉交2年標準費用躉交1年躉交2年標準費用躉交1年躉交2年優惠8%優惠12%優惠8%優惠12%優惠8%優惠12%優惠8%優惠12%5435040023828528048584646630057965544630057965544104180384636785080467444706130564053946130564053942038503542338847804398420658005336510458005336510430351032293089444040853907546050234805546050234805502

23、850262225083780347833264800441642244800441642244、將府莊園澳洲模式引入，高端綜合性養老社區（只租不售）物業類別 別墅 公寓（無產權）項目特色 豐富配套養老環境建筑類別 雙拼別墅 小高層小戶型公寓裝修狀況精裝修環線位置 五至六環所屬商圈無物業地址 朝陽區將臺鄉鐵路大環內入住時間 2011年入住時間現房占地面積 規劃占地38萬建筑面積 11萬容 積 率0.33綠 化 率90%戶 數獨棟73棟，公寓516套房型 獨棟300-500，公寓50-110租金 分短租和長租，小戶型34-52短租，大戶型90左右三居室長租。短租價格在5300-7000元不等將府

24、莊園敬老院是經北京市民政部門批準，根據國家有關政策法規，由社會力量合作依法發起、興辦的非企業法人社會養老機構。將府莊園坐落于北京朝陽區環鐵綠化帶內，占地38萬平方米，擁有90%綠化率，千畝園林、3萬平米水域。4萬平米龐大配套體系，囊括體育健身中心、將府俱樂部、月犁中醫醫院、康復護理中心、長者國際會館、高爾夫球場、溫泉、泛舟、垂釣、散步、養花喂鳥、讀書對棋、品茗賞畫更有先進的醫療設備、名醫坐堂問診、養生、養老、醫療、娛樂多位一體，悉心呵護老人健康的同時，更加關注于銀發貴族的精神需求，讓夕陽人生更加絢麗多彩。 澳洲模式引入，打造高端護理服務 摒棄傳統“養老院”模式，斥資千萬跨海邀約Aspex、Ba

25、ss Care、AMRC三家知名公司，從規劃管理、運營執行、到資源引進，全方位創造中國老年護理國際品質。引入先進養老理念，充分汲取澳洲一個世紀的養老護理經驗與中國幾千年的敬孝理念,將居家養老與機構養老完美結合。 針對每一位住戶不同的價值、能力、健康、喜好以及住戶在身體、精神和社會各個層面的需求和選擇等，量身定制專屬護理方案，并提供一個安全，友好，和諧的老年社區，為入住老人提供全方位、多元化的護理服務。 完善醫療配備，實力保障無憂康健 精良的護理設備均由資深專家深入研究設計。除配備必要急救設備外，更加考慮老人日常生活細節，配備了適合不同老人的護理床,洗頭洗澡設備,移動式移位機等生活設備，以及幫助

26、生活不能自理及半自理老人的解決功能鍛煉和沐浴如廁等實際問題的人性設備等。方便老人生活的同時，更為父母提供了更多健康與舒心。 便捷居住空間，無障礙養老新體驗 70多座多戶村落式養老公寓，多層護理型養老公寓與多層自理型養老公寓環繞水域建成，獨享戶戶景觀視野的延展開闊。針對不同需求安置醫療護理系統，滿足長居與短住的階段健康要求。每樓層設有護理服務站，每個單元增設醫用電梯，室內設有可供輪椅進出衛生間、淋浴間，安全扶手馬桶間，輪椅進出加大門框、緊急救助按鈕。全部硬件設施以無障礙順達理念規劃，細膩設施，安全呵護每一個細節，讓養老24小時無后顧之憂。園內建筑：1、長者國際會館：130002、康復中心：650

27、03、月犁中醫醫院：18004、管理服務中心：50005、將府俱樂部：110006、水域面積：51000收費標準：出租類型短租類長租類居住類型單人間雙人間三居室房屋面積345290租價5300元/月7000元/月300萬元/50年餐費900元/月/人護理費2000-5000元/月 5、英智老年公寓面向生活不能自理的老年人（只租不售）物業類別 公寓項目特色 護理型養老公寓建筑類別 5層多層板樓裝修狀況 簡裝修環線位置 四至五環所屬商圈朝青板塊物業地址 朝陽區紅領巾橋東入住時間 2000年入住時間現房占地面積 1500建筑面積 7500容 積 率 - 綠 化 率 -戶 數共85個房間房型 20-3

28、0租金 單人間4000元/月，雙人間4800元/月（護理費3600元/月）項目定位：讓老人有所依靠，讓兒女無后顧之憂服務種類：英智老年公寓主要以護理為主，接收的都是喪失部分或是喪失全部自理能力的老人。主要服務有康復，護理，門診，簡單娛樂等。經營現狀： 目前公寓內房間全部出租，沒有空閑居所。 五、 各養老機構經營現狀六、 老年住宅規劃要求老年社區在規劃上要有針對性的為老年人的不便進行一些特殊的規劃，從社區規劃、綠化景觀和交通布局等等方面為老年人考慮，達到方便他們生活的目的。1、社區規劃l 道路人車分流，避免老人的行動不便而與車發生危險，l 無障礙設計，為老人的不方便生活提供處處提供方便，l 開闊

29、空間活動場所，提供老人的戶外活動空間，l 增加休息座椅，方便老人隨時休息。社區為老齡社區，在設計中充分考慮無障礙設計，在社區服務中提供高水準的服務，使之成為養老居住的理想家園。在規劃設計中結合地域的風土、氣候等自然因素，在設計中充分體現地域性的老齡居住社區。圍繞人與自然親和的理念，將社區內的建筑物以自由曲線的方式布局，集合道路設計，在社區內形成建筑與環境和諧的布局構成。為了給老人提供最好的日照，所有建筑均為南北朝向，用水系將社區內的建筑物連接，使得社區內的建筑物之間形成自然連接。2、社區組成l 多層公寓為主；l 多功能綜合樓（老年大學、老年活動中心）；l 配餐中心（就餐、配送）；l 休閑茶棧（

30、品茗、座談、棋牌等活動）；l 老年醫院及護理院；l 會所（游泳池、健身房、水療館、會務活動中心）；l 商業街（設有小超市、理發店、洗衣店、鮮花店、老年用品商店等）；l 綠化景觀，（綠化覆蓋率50%以上；喬木、灌木、花卉、草坪；假山、小湖、噴泉、涼亭等）；l 風雨連廊（公寓與公寓，公寓與會所、配餐中心、老年醫院及護理院之間相互連接）；l 戶外活動場地、停車場。3、綠化景觀 景觀設計上注意體現出小區內人與自然和諧的設計理念，綠化周線結合房屋布局，成自然曲線；用水系將建筑物之間聯系，使得該區域內的建筑和自然可以很好的統一和協調；在綠化設計上力求體現現代都市中人群對郊區的田園生活情趣的向往，在小區內用

31、盡可能多的綠化使小區內的生態環境與自然氣候相符合，達到一種田園生活的居住理念。在環境設計中還特別考慮到社區是針對老齡人群，在設計中按照無障礙規范設計，使得居者能生活愉快，心情舒暢。 4、交通布局人車分流，小區內應設無障礙環行步道人流入口處設置在離公交車站較近的位置。建設具有東方人文色彩和濃郁古典風情，又具現代時尚感的、靜謐的居住氛圍。綠化配置以東方古典園林常用的竹、松、梅等為主 集中綠化由開闊的草坪綠化和具有集合功能的大小型廣場組合而成合理的規劃布局是實現各種功能的基礎，對老年住宅而言，其主要的客戶為老年人，因此只有在功能布局、小區規劃等等各個環節體貼老年人的方便，才能真正實現的老年住宅。七、

32、 老年住宅的配套要求1、智能化配置圍繞人與自然親和的設計理念，將社區內的建筑物以自由曲線的方式布局，集合道路設計，在社區內形成建筑與環境和諧的布局構成。為了給老人提供最好的日照，所有建筑均為南北朝向，用水系將社區內的建筑物連接，使得社區內的建筑物之間形成自然連接。l 紅外線保安系統、對講門禁系統、閉路監控系統、門禁管理系統等安防系統；l 每戶（間）設置無線呼救系統，內部小總機； l 無線定位求助系統l 社區一卡通服務；l 防盜緊急救助系統（防盜門磁、紅外線報警裝置）、防火煙感系統、煤氣泄漏報警裝置；l 寬帶網絡系統、數字電視；l 樓宇設備監控系統l 社區內較為密集的定點設置SOS的緊急呼叫系統

33、； l 考慮部分殘障人士的需求，設置盲道等通道； l 電子公告板（中、英雙語）、背景音樂及緊急廣播系統l 車輛管理系統； l 遠程抄表系統。 2、會所除了常規的“洗衣中心、社區服務中心、醫療服務中心、家政服務中心等等之外，還應規劃設計有：l “國際會議中心”：定期舉辦大型的國內、國際性的各類研討會和活動； l 多功能廳：滿足日常的觀看電影、唱歌、跳舞、晚會等；l “創業天地”：充分調動老人參與社區管理的積極性，發揮老年人的專長，力爭滿足老人老有所為的心理；l “幼兒園”：滿足 “含飴弄孫”的心理需求，并方便共居者的子女教育；l 文體娛競賽園地：滿足日常生活、文化、體育的活動需求； l 以單元幢

34、或組團家長制組織：給予人們在城市中的一種參與感與活動力。3、電梯l 電梯多采用醫院專用的長方形柜型電梯，方便擔架搭乘；l 電梯按鍵上也會有普通位置的按鍵設置，也會增加為殘疾人或是行動不方便的老人專門設置的電梯按鍵；l 電梯播報的聲音也會比普通電梯大，以照顧聽力不是很好的老人。4、商業以特色主題文化商業設施配合生活服務功能商業。除對一般居民外，需注入針對老年及休閑、文化、觀光的特殊商業服務。 比如：當地特產店、特色餐飲店、花鳥店、古董藝品、戲曲茶樓、醫療保健用品商店、特色服裝店，書店等。5、配套養老、度假、居住、文化、休閑、娛樂、購物、學習、創業、健身于一體 l 生活配套設施：超市、菜場、美容美

35、發、洗衣房l 服務設施：醫療保健中心、餐飲、茶室等等l 娛樂設施： 閱覽室、多功能娛樂廳、棋牌室等 l 醫療保健設施：診所、醫療室、醫療咨詢等 l 健身設施：室內游泳池、健身房等l 文化設施：老年大學、藏書閣、書法繪畫廳等 八、 老年住宅的服務（服務內容、團隊組織、資源配置）1、老年醫院及護理院l 老年醫院：位于親和源護理大樓1-3層，設門（急）診部、住院部。門診部設外科、內科、耳鼻喉科、皮膚科、康復醫學科、中醫科、檢驗科、醫學影像科、老年特色專科等。l 護理院：位于親和源護理大樓4-11層，共設300張床位，分甲等和乙等兩種床位。2、生活機能配備l 清潔服務： l 代購、代訂服務： l 公寓

36、的醫護人員定期上門為老年人做保健及健康檢查，小病及時醫療，大病及時送醫院治療；l 寵物托管服務； l 郵政收發、定時提醒等服務；l 旅游活動安排服務 l 健身培訓、輔導及陪練 l 日常醫療保健指導 l 花卉、盆景藝術指導 l 聯誼沙龍、互助小組l 其他為老年人提供的特殊服務。 通過系統全面的服務，為老年人的生活的方方面面提供保證，使老人能夠在老年住宅里享受剩余人生歲月的快樂。九、 老年住宅的價格序號項目名稱產品類型押金或應急保證金租金、售價戶型1東方太陽城只售不租無售價16500元/110二居，139-170三居，190四居2北京太陽城租售結合無售價15000元/尾盤在售50-70一居10-2

37、0萬元不等1700-3600元/25-37大開間3匯晨老年公寓只租不售5-50萬元不等2500-6300元/48-1124將府莊園只租不售20萬元小戶型短租： 34-52，5300-7000元/不等；大戶型長租： 90三居室，300萬元/50年公寓50-1105英智老年公寓只租不售押一付三單人間4000元/月，雙人間4800元/月（另：護理費3600元/月）20-30 北京的大型老年住宅均集中在朝陽、昌平、順義等區域； 售價集中在15000-16500元/之間，戶型1-4居不等，主力戶型為50-110的1-2居室； 租金集中在2500-5000元/月之間，大部分均需要交納約10-20萬不等的押

38、金或應急保證金。十、 老年住宅的投資（建設、園林、配套、人員）第二章 老年住宅經營模式研究一、 老年住宅推廣方式研究二、 老年住宅營銷方式研究（名稱探討：老年住宅、養老住宅、養生住宅、健康住宅）三、 老年住宅目標客群研究四、 老年住宅訴求點研究五、 老年住宅經營方式研究（以舊換新、以租代購、長租、短租、返本銷售、基金型、股東型、增值服務）六、 老年住宅開發成本研究七、 老年住宅投資回報研究第三章 北京老年住宅的需求研究一、 老年人分類研究2011年底，中國老年學學會養老與護理專業委員會對北京市場開展了老年養老需求的社會調查，主要調查結果如下：1、性別比例男性占46.57%，女性占53.43%。

39、男女比例基本協調；2、婚姻狀況有配偶所占比例最高，83.2%；排在第二位的是喪偶，僅占14.5%；最后是離婚和未婚，各占1.7%和0.5%。在所調查的總體樣本中，大多數老人還是有配偶的；3、文化程度中小學、初中、高中、大專及以上所占的比例依次增加，分別為11.9%、21.8%、23.3%和43%。大專以上文化程度的占總樣本的43%；4、家庭同住人員配偶、兒子、女兒、孫子/女、其他、保姆和親友所占比例依次下降，應答人數百分比分別為40.4%、23.7%、16.7%、13.1%、3.4%、1.8%和0.9%。配偶同住的比例最高；5、包括自己在內的家庭人數家庭總人數中，三人、二人、五人及以上、四人和

40、一人所占的比例依次下降，分別為26.9%、25.9%、25.2%、19.4%和2.6%，2-3口家庭占到了50%以上；6、健康狀況健康狀況一般所占的比例最高，達44.6%；其次是比較好，占37.8%；然后是不好，占9.1%；最后是非常好和很差，分別占7.8%和0.6%。大多數調查對象的健康狀況介于一般和非常好之間，只有不到10%的老人的健康狀況是令人擔憂的；7、自理情況完全自理、需要一定的照顧和基本不能自理所占的比例分別為87.9%、11.1%和1.1%；8、現住房類型板樓高達64.3%；其次為塔樓，占20.9%；最后是其他和平房，各占7.5%和7.3%。大多數老年人住在板樓和塔樓中，只有很少

41、數住在平房或其他類型的房屋中；9、現居住面積現在居住面積為50平米以下、50-70平米、70-90平米、90-110平米和110平米以上的比例分別為16.6%、36.6%、22.8%、13.9%和10.2%。可見70%的老年人現在的居住面積在50-110平米之間；10、個人月均收入1000-1500元的最多，占31.1%；其次為1500-2000元和1000元以下，分別占19%和18.2%； 50%的調查對象的月平均收入在1000-2000元之間，2000元以上的占30%左右，只有18.2%在1000元以下；11、家庭月均收入家庭月平均收入在1000元以下、1000-1500元、1500-20

42、00元、2000-2500元、2500-3000元、3000-3500元和3500元以上的分別占回答總數的18.88%、17.89%、16.47%、11.09%、9.66%、7.68%和18.33%，由此可見，50%以上的家庭月收入在2000元以下，當然也有近20%的家庭月收入在3500元以上。二、 意向客群研究1、 入住老年公寓意愿有55.6%的調查對象考慮在一定的條件下或長期或短期居住在老年公寓，有44.4%的調查對象不考慮在老年公寓養老。2、在選擇老年公寓時，國有和民營是關鍵的選擇嗎只要服務和設施好，都可以選擇的所占比例最高，占58.6%；只選國有的占26.7%；不能確定的占10.7%；

43、民營的也沒關系的占4%。總體來講，只有26.7%的被試只選國家開辦的養老機構，除去不能確定的10.7%外，62.6%的調查對象有選擇民營機構來養老的傾向。3、養老住房考慮96人未對本題作答外，在做出回答的858名調查對象中，在經濟情況允許的情況下，不考慮購買一套專為養老的住房的比例高達69.7%；考慮購買的占24.2%；不能確定的僅有6.1%。4、希望選擇的養老住房面積58.6%的調查對象希望居住在60平米左右的兩居室里；24.7%的人希望住在40平米左右的一居室里；只有16.7%的調查對象希望住在100平米以上的多居室里。 5、更喜歡的老年公寓類型59.24%的老人選擇住在樓高六層、帶電梯的

44、A公寓中；40.76%的老人選擇住在樓高三層、不帶電梯的B公寓中。 6、更愿意選擇的房間類型高達77.5%的調查對象更愿意選擇公用樓梯的平層式住宅；只有22.5%的調查對象更愿意選擇戶內帶樓梯的躍層式住宅。7、老年公寓環境在交通便利的情況下，選擇方便同時吵鬧的市區的調查對象占24%；選擇距離遠同時安靜的郊區的老人占68.3%；選擇其他類型的僅占7.8%從入住意愿上可以看出，一半以上的老人能夠接受入住養老公寓，從絕對數量上來說，這是一個相當龐大的數字，北京的養老服務業大有可為；從老年公寓設施服務需求上看，老年人對醫療保障等方面要求比較高，說明養老機構在加強各種活動及精神撫慰等軟件方面要求很高；在

45、費用支付來源中，自己支付的占絕對比例，以此，需結合老年人的消費習慣，開辦養老服務機構。三、 意向客群需求研究1、 面積需求 老年人的居所需求一般都是一房一廳、一房兩廳、兩房一廳、兩房兩廳這幾種房型。 據調查，在敬老院中，每位老人人均居住面積有15；而一般公寓中，老人平均居住面積可達30。2、 戶型需求 房型以緊湊小房型為主。 主臥面積設計得寬闊舒適，而客廳通常比較小。 供老年人用的門把手、應擺把式、開鎖的鑰匙就應為錐形，以適應老年人握裹力和視力不強的特點。 有大陽臺，方便老年人曬太陽。 南北通透，便于通風。3、 醫療需求老年公寓除擁有專業的醫務人員外，61.6%的調查對象認為還應具備老年專科醫

46、院，36%的老人認為還應具備醫務室，只有2.4%的老人認為應該具備其他 4、必備設施需求如下表所示，在希望老年公寓必備的設施服務的諸選項中，以“應答人數百分比”為例，選擇餐廳的比例最高，達15.4%；其次為圖書室和健身房，各占14.3%和14.2%；然后是小賣部和棋牌室，分別占13.1%和11.4%；最后依次是美發室、種植、茶室、垂釣、門球和其他。 老年公寓必備設施服務必備設施應答頻次應答人數百分比應答次數百分比圖書室54414.361.5健身房54114.261.1棋牌室43511.449.2垂釣1403.715.8門球1213.213.7餐廳58915.466.6小賣部50013.156.

47、5茶室2225.825.1美發室3439.038.8種植3208.436.2其他601.66.8總計3815100.0431.15、必備設備需求在做出回答的886名調查對象中，以應答次數百分比為變量比較依據，從高到低依次為電話、電視、呼救系統、冰箱、洗衣機、餐桌、安全扶手、浴缸、寫字臺、書柜、電腦和其他，分別占應答人數的13.6%、13.3%、11.3%、9.9%、9.8%、8.8%、7.6%、7.4%、7.4%、5.5%、4.7%和0.6%。 老年公寓必備服務項必備服務必備服務應答人數百分比應答次數百分比定期體檢704 22.080.0日常保健477 14.954.2日常護理382 11.9

48、43.4送餐服務 40912.846.5定期郊游461 14.452.4定期聯歡32010.036.4老年大學2638.229.9法律咨詢175 5.519.9法律咨詢12 0.41.4總計3203100.0364.0四、 購買行為調查1、 費用支付形式在支付養老機構的服務費用時，有每月支付的也有一次性支付的，75.8%的老人只選擇每月支付；不考慮一次性支付的占10.6%；價格和服務有優惠時或可以獲得經濟回報時選擇一次性支付的分別占9.2%和2.4%。 2、 費用承受能力在基本的居住、飲食、醫療等要求得到滿足的前提下，55.5%的老人每月所能承受的費用在1000到1200元之間；26.7%的調

49、查對象可以承受每月1200-1500元的費用；9.2%的老人選擇1500-2000元；能每月承受2000元以上費用的很少，只占1.9%。 3、 一次性費用支付能力選擇不考慮的比例最高，占58.2%，以下依次為選擇15萬、20萬、25萬、30萬、35萬、40萬、45萬。4、 費用支付來源選擇用自己的積蓄負擔費用的占最大的比例為71.3%，以此為用住房置換、子女的資助和其他。5、 目前擁有的理財方式選擇銀行儲蓄作為里采訪時的比例最高為89.5%，其它依次為國債、基金房地產、信托。 6、 未來投資計劃在未來六個月的投資計劃中選擇儲蓄的比例最高為59%，其它依次為國債、人民幣理財、基金、房地產、氣候、

50、信托。 7、 期望的投資回報率在期望的投資回報率中，5%的回報率選擇最高為48.5%，其它依次為10%、2%、7%。 五、 社會行為調查1、 入住人員要求在共同生活的人群要求中，希望與自己相仿的比例最高占57.6%，其它依次為普通人群、高級知識份子。 2、 合住意愿選擇合住意愿中，愿意自己居住的比例最高為44%，其它依次為生活習慣相同和愿意合住。3、 希望子女看望周期在希望子女探望周期中，希望每月探望和每周探望的比例相對最高，分別為40.1%和39.3%，其它依次為半年和無所謂。 4、 心理健康服務需求在心理服務需求上選擇組織活動的比例最高為50.9%，其它依次為無所謂和需要專業人員。 5、

51、參與工作的意愿在選擇參與社會工作的選擇上選擇可以的比例最高為50.4%,其它依次為無所謂、不完全、不愿意。 6、 日常用品的使用在使用日常用品的選擇上選擇使用自己的比例最高為71.3%，其它依次為無所謂、統一提供。 六、 老年住宅需求量預測2000年北京市60歲及以上的老年人口已達170.2萬人，在總人口中的比重為12.5%，與1990年相比，老年人口總量增加了60.8萬人，增長幅度為55.6%，年平均增長率為4.4%，在總人口中的比重上升了2.4個百分點。北京已經進入老年型城市。人口的老齡化對傳統養老觀念造成了沖擊，也為老年住宅和老年公寓市場帶來了需求。1、 隨著人口結構的變化，居家養老的觀

52、念也在發生著變化“養兒防老”、“三、四代同堂”的傳統觀念在人口老化的今天不斷受到沖擊，與此同時，小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。目前“4：2：1”的供養關系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關心生活質量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。據中國老齡科研中心調查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現在住進老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬（北京晚報2002年10月19日）。武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占65.2。有47的老人希望與子女共同生活，52.4的老人希望與子女

53、分開居住；現與子女同住的老人中，有64.8認為這種方式很理想，而有35.2的老人則希望能分開住；現與子女分開住的老人中，有84.6仍愿與子女分開住，有15.4的則希望與子女同住（城市規劃2002年第3期）。可見，中國老人“養兒防老”的觀念正在發生變化。而且老人的不同組群選擇養老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養天年之所”。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。2、 社會上的“空巢家庭”逐漸增多在高等學校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上

54、180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達到90。如天津市內六區的空巢老年人家庭，占總老年戶的62.4，其中獨居老人為13，偶居的占49.4（老看住房專題會議論文集2002年）。可見，隨著人口老齡化的發展，空巢家庭的不斷增長，這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。3、 目前的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化隨著年齡的增長，目前的中青年人也將逐漸進入老年，因此他們的代表了老年住宅和老年公寓的潛在需求。據調查，現在的青年人（2025歲）僅有28.5、中年人（4050歲）有42.8希望將來與子女住在一起（城市規劃200

55、2年3期）。當他們進入老年時，由于我國各種老年機構已經完善等原因，其中很多人會選擇社會養老的方式。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。隨著老年人數量的不斷增加，老年住宅和老年公寓的需求也將不斷增長。在上海市，根據調查制定出的2010年老年公寓發展規劃確定，老年公寓的入住人數以占老年人口總數的3例為宜，而發達國家這個數字通常可以達到45。由此可見，在未來老年住宅和老年公寓的需求十分可觀，老年住宅和老年公寓產業在未來將得到極大的發展。七、 老年住宅能夠具有投資價值1、老年住宅的投資價值界定這里所指的老年住宅主要是指有獨立產權，且面向市場出售或長租而不是短租的老年住宅，要想了解老年住宅的投資需求，首

56、先要將老年住宅的價值特征進行界定。比較來說，老年住宅的價值特征與產權酒店類似，兩者都是以服務配套作為核心價值，在物業權屬上即可由開發商統一持有，然后面向市場出售，也可直接將產權出售給個體法人。兩者不同點在于老年住宅的個人租期會明顯長于產權酒店，投資者的風險相對較小。2、老年住宅的投資需求發展前景 我國老年人比例和數量增長速度迅猛，相比之下，老年住宅在市場上供不應求，老年住宅相比普通住宅更具備投資價值。然而當前市場上并沒有將老年住宅市場打開的原因，主要是由于政策導向不明確，老年住宅一直沒有被單獨立法考量，政策的頒布極為滯后，使得老年住宅市場一直處于不溫不火的狀態。 如果在政府明確老年住宅的開發政

57、策及發展方向后，規范老年住宅市場，那時的老年住宅市場將如雨后春筍般迅猛發展。 第四章 老年住宅的相關政策目前，我國針對老年養老居住問題的政策、法律法規和制度很不健全。對于民間興辦養老服務機構，在涉及相關養老服務的護理、收費標準等方面還不完善。雖然我國也出臺了一些鼓勵民間資本進入養老事業領域的稅收方面的優惠措施，但這些都針對具有福利性的機構，對商業化運作的老年住宅的土地、稅收、融資等方面的具體法規幾乎沒有，但企業在發展養老地產時可以通過和地方政府協商，獲得地方政府在資金和土地等方面的支持。一、國家及相關部委頒布的指導性政策中國政府先后頒布實施中國老齡工作七年發展綱要（19942000 年）、19

58、96 年通過了中華人民共和國老年人權益保障法、關于加強老齡工作的決定、關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知、中國老齡事業發展“十五”計劃綱要（20012005 年）和中國老齡事業發展“十一五”規劃。這些政策都是一些宏觀的指導性文件，缺乏具體的可操作性。二、老年住宅相關標準為保障老年建設適合老年人的需求，國家分別于1999 年頒布了老年人建筑設計規范、2002 年頒布了城市居住區規劃設計規范及2005 年頒布了住宅建筑規范。這些都對老年住宅做出了一些原則性規定，但因沒有從老年人的年齡和健康狀況考慮進行細分，在建設中對老年人的需求考慮也不多，因此具體實施很困難，基本沒有得到落實，使老年住宅在建

59、設和開發中發展緩慢。目前部分地方已經制定了具體的細則：2010 年1 月27 日，上海市質監局和市民政局發布將于2 月起實施的社區居家養老服務規范上海地方標準，標志著上海市今后社區居家養老服務將獲得統一的技術支持和服務質量的控制依據。北京市也制定了北京市無障礙設施建設和管理條例，其中第六條規定本市對在無障礙設施建設和管理工作中做出顯著成績的單位和個人給予表彰和獎勵。三、國家及北京市對于部分福利性老年服務機構給予了稅收等方面的優惠政策1、營業稅方面根據中華人民共和國營業稅暫行條例規定，托兒所、幼兒園、養老院、殘疾人福利機構提供的育養服務，婚姻介紹，殯葬服務免征營業稅。2、所得稅方面財政部、國家稅

60、務總局關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知和北京市財政局、北京市地方稅務局,在所得稅方面給予的優惠有：（1）對由民政部門審核批準，并核發北京市養老機構執業許可證的老年服務機構及核發社區服務設施證書的社區服務中心的老年服務中心（含為老年人提供服務的場所），暫免征收企業所得稅，其自用的房產、土地車船暫免征收房產稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅。（2）對于其他部門和單位、個人主辦的老年服務中心、老年活動中心，經所在地主管稅務機關參照民政部門審核標準進行核實，凡屬于福利性、非盈利性的機構，暫免征收企業所得稅，其自用的房產、土地車船暫免征收房產稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅。3、部分地區給予符合條件的福利性服務機構給予補助北京市民政局資助社會力量興辦社會福利機構實施細則（試行）第六條規定：凡屬資助范圍內、符合資助條件的，由法人（非政府機構）、自然人及其他組織舉辦的，自收自支、自負盈虧經營的養老服務機構，按入住滿一個月的托養人員實際占用床位數，每月每張床位補助100 元。第五章 中國的養老和醫療保險體系