1、養老模式專題研究 一、 我國老齡化現狀分析(一) 我國老齡化現狀 據統計，目前我國60歲以上的人口達到1.44億，占總人口的11%，在今后較長一段時期內，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長，從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，大約在40年代，人口老齡化程度達到頂峰；2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預計將增至4億左右，相當于現在歐盟15國的人口總和；到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數將分別達到4.5億和3.35億，這意味著每3個人中就有1個老人。 在上海，2005年，全市戶籍人口中60歲及以上老年人數量為266萬人，占全市總人口的19.

2、6%；北京目前60歲以上的老年人口已達188萬，占總人口的14.6%，據預測，到2025年，北京全市老年人口將達到416萬，占總人口的30%；2006年底，天津市戶籍60歲以上老年人口有148.81萬，占總人口比例達到15.68%。 據統計，老齡化水平超過全國平均值的有上海（19.6%）、天津（15.68%）、北京（14.6%）、江蘇（13.75%）、浙江（13.18%）、重慶（12.84%）、遼寧（12.59%）、山東（12.31%）、四川（11.59%）、湖南（11.51%）和安徽（11.18%）等省市。老齡化成為不得不面對的現實。(二) 我國老齡化特點 我國人口的老齡化呈現以下特點:（1

3、） 老年人口基數大。60歲以上老年人口已1.44億，世界上60歲以上人口超過1億的只有中國，是世界老年人口總量的15，是亞洲老年人口的12；（2） 老年人口增長速度快。據統計，大概到2045年左右，中國60歲以上人口將占到30%。從2005年的11%到30%，中國用了不到半個世紀的時間，而許多國家用了一百年的時間，我們的進程大大快于其他國家；（3） 高齡化趨勢明顯。近年來我國80歲以上高齡老人以年均約47的速度增長，明顯快于60歲以上老年人口的增長速度。目前80歲以上老年人口達1300萬，約占老年總人口的97；（4） 地區老齡化程度差異較大。上海的人口年齡結構早在1979年就進入了老年型，而青

4、海、寧夏等西部省、自治區預計要到2010年左右才進入，相差約30年；（5） 歷史欠帳較多。我們國家經歷了由計劃經濟向市場經濟的轉變，在計劃經濟體制下，當時是沒有養老積累的，這個包袱留到了現在，這是其他國家所沒有的；（6） 人口老齡化與社會經濟發展水平不相適應。歐美一些發達國家在進入老年型社會時，人均國內生產總值一般在500010000美元左右，而我國目前尚不足1000美元，是典型的“未富先老”國家。(三) 傳統養老方式面臨的挑戰 與老齡化相伴而生的一系列問題，使得我國最傳統的家庭養老模式遭遇困難。（1） 生育率下降直接導致家庭的供養資源減少，子女養老的人均負擔幾倍增長。夫妻兩人供養雙方4位老人

5、，撫養1個后代的“421”模式將成為中國今后幾十年主流家庭模式。據人口專家預測，未來10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成的獨生父母家庭（即421家庭）在我國至少會達到上千萬個。據一項京滬穗城市居民調查顯示，35%的家庭要贍養4位老人，49%的家庭要贍養2-3位老人；（2） 死亡率的下降推動壽命延長。1999年中國人口的平均預期壽命達到71歲，正在向發達國家的水平（74歲）邁進。隨著父母壽命的提高，贍養時間逐步延長；同時，高齡老人不斷增多，家庭里會出現兩代老人，贍養數量開始增多。另一方面，子女的年齡也在相應提高，供養者的老齡化，將導致低齡老人供養高齡老人的局面產生；（3） 2

6、1世紀將是老年人獨居的時代。1990年，我國老年人口中，有70%的人與子女同住。現如今，在許多城市老年人口中空巢家庭增長到40-50%，如北京市東城區安德里社區空巢化比例達到55以上，有的甚至達到70-80%,代際分離增加了家庭養老的困難；（4） 現代化生產節奏不斷加快，勞動強度增加。忠孝兩難全，由時間、精力所限，成年子女越來越感到照料老人的擔子沉重。尤其是對于臥床不起老人來說，他們的子女更難以承擔長期照料老人的責任。單獨依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不可能的；（5） 統計表明，無子女和獨生子女家庭中的老人是特困老人的多發群體。尤其是老年婦女，無退休金，長期依靠丈夫，喪偶后，失

7、去經濟來源，沒有地位，沒有依靠，更加容易陷入貧困。人口老齡化進程的加快及高齡老人的日益增多，急需突破原有的家庭養老方式，建立多種適合中國國情的養老模式，以彌補家庭養老功能的不足。目前我國社會養老服務體系仍不夠完善，與社會養老需求仍有較大差距。(四) 老齡化帶來的機遇 21世紀，世界許多國家面對的一項重大挑戰就是人口的老齡化。然而這對企業來說，卻意味著一個藏金蘊銀的大市場，這個市場被稱為“銀發市場”，養老產業正成為一項新興的朝陽產業。在一些發達國家，圍繞老年人消費市場應運而生的企業目前已經初步形成了一個現代商品和服務的產業延伸鏈，在老年餐飲、保健、文化娛樂、康復保健、旅游、住宅、社區服務業等產業

8、方面發展潛力非常巨大,其中，在銀發產業中，增長最快、最具潛力的是養老機構。 據調查，60歲以上老年人口余壽中有三分之二的時間處于帶病生存，需要不同程度的照料；5的老年人有入住養老機構的愿望。目前，發達國家的社會服務業收入占GDP總值的60以上，而我國僅占GDP的40左右，發展相對緩慢、潛力最大的恰恰就是養老服務業。二、 國外養老模式綜述 人口老齡化是社會經濟發展和科學技術進步的必然。早在1965年，法國成為第一個老年型國家，之后是瑞典。20世紀后，歐美一些發達國家相繼步入此行列。 由于有經濟實力的支撐和西方居家形態諸多方面的因素，這些國家養老對策的共同之處是依賴“社會養老”功能：在社會保障體制

9、中，老年人被賦予了獨立生活的經濟能力；在福利設施、服務體系以及居住環境等方面，針對老年人的生理情況，采用不同層次、不同類別的設計。以美國為例，老年人的居住設施大致分為五類：獨立式住宅、老年公寓、養老院、護理院、老年養生社區，每一類輔以相應的服務管理體制。 亞洲國家中，日本、新加坡等也逐步進入了老年型國家之列。因為有較雄厚的經濟實力，這些國家一方面汲取了西方社會福利養老的特點，充分賦予老年人優厚的社保；另一方面，基于傳統東方家庭觀念的延續，它們還致力于開發家庭養老的功能，如提倡和鼓勵“多代同居”（例如“兩代居”集合住宅和“多代同堂組屋”等）。(一) 國外養老社區 世界上較早進入“銀發”時代的國家

10、英國，對老年人采取的社區照顧的模式，取得了相當不錯的成效。這一模式，對于逐漸步入老齡化的中國，有相當大的借鑒意義。 現在，英國65歲以上的老年人超過1000萬，約占全國總人口的18，75歲以上的老年人亦有370萬。英國人的平均壽命，男性已增至71歲，女性更是增至77歲。如今英國已出現了一些“老年人城市”，如貝克斯希爾、海斯汀、伊斯特邦等，這些度假城市風景如畫，退休的老年人紛紛遷入安度晚年，城市中老齡人口已占2050。面對日益龐大的老年人群，英國是如何解決他們的養老問題的呢？從20世紀90年代開始，英國就將養老問題納入社區，對老年人采取了社區照顧的模式。社區照顧的主要內容包括： 第一，生活照料（

11、飲食起居的照顧，打掃衛生，代為購物等）。生活照料又分為：居家服務、家庭照顧、老年人公寓、托老所等4種形式。 居家服務，是對居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一種服務。具體包括上門送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、理發、購物、陪同上醫院等項目。目前英國約有13萬人從事這一服務，約10的65歲以上的老年人接受這一服務；家庭照顧，是對生活不能自理、臥病在床的老年人，在家接受親屬全方位照顧的形式；老年人公寓，是對社區內有生活自理能力但身邊無人照顧的老年夫婦或單身老年人提供的一種照顧方式；托老所，包括暫托所和老年人院。因家人臨時外出或度假，無人照料的老年人便可送到暫托所，由工作

12、人員代為照顧；而對那些生活不能自理，又無人照顧的老年人則送入老年人院。 第二，物質支援（提供食物、安裝設施、減免稅收等）。如，地方或志愿者組織用專車供應熱飯，負責為他們安裝樓梯、浴室、廁所等處的扶手，設置無臺階通道和電器、暖氣設備等設施，改建廚房和房門等。 第三，心理支持（治病、護理、傳授養生之道等）。如，保健醫生上門為老年人看病，免處方費；保健訪問者上門為老年人傳授養生之道，如保暖、防止癱瘓、營養及幫助老年人預防疾病等。另外，還規定了為老年人提供視力、聽力、牙齒、精神等方面的特殊服務。 第五，整體關懷（改善生活環境、發動周圍資源予以支持等）。如，由英國出資興辦具有綜合服務功能的社區活動中心，

13、為老年人提供一個娛樂、社交的場所。行動不便的老年人則由中心定期派專車接送。同時，為幫助老年人擺脫孤獨，促進心智健康，適當增加老年人的收入，社區為老年人提供力所能及的鐘點場所老年人工作室。 社區照顧與傳統的家庭養老和集中院舍養老相比，具有很大的優越性，它融合了傳統的家庭養老和集中院舍養老之長，更符合人道的原則，更注重對老年人心理和情感上的關懷，使老年人過上了正常化的生活，提高了老年人生活的質量。下表為國外幾種養老模式（社區）的比較: 國 家產 品 特 點借鑒之處美 國建筑規模大，有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動超過80種以上。代表樓盤：太陽城中心、鳳凰城。完善的配套設施與功能區劃分日

14、本日本的老齡人的生活質量是在良好的社會保險保障體系的基礎上實現的。提供無障礙設施的老齡人住宅產品、具有看護性質的老齡人住宅產品、能和家人共同生活(二代居)的住宅產品。代表樓盤：港北新城。老年人住宅產品與其他租售性質的住宅產品混合設計在一個生活社區內，突出自助自理。歐 洲國家政策傾向于讓老年人居住在獨立的公寓中。建筑將三種元素結合在一起：城市意味、社區功能和生態目標。代表樓盤：荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤獨。新加坡 一般興建在成熟的社區中。公寓戶型一般分為平方米和平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。住宅的戶型設計及內部結構設計標準的特殊化考慮。從國外的以

15、上產品來看，它們建造養老社區的理念、人文關懷的表現都值得我們借鑒。在建造中國特色的養老社區上應考慮兩方面內容：一方面，社區必須為老年人提供基本的養老設施與硬件配套，社區乃至老人居住的空間必須是特別為老年人設計、符合老年設計規范的居住設施和服務；另一方面，提出適合老人養老的健康環境以及為老年人配套的軟性服務。(二) 其他養老模式 在丹麥，目前最流行是自助養老社區（DIY）。在那里，老人們可以做自己想做的事，可以約上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一塊兒釣釣魚、養養花，共同建設屬于他們自己的家園，獨享的公寓，共享的餐飲、花園，個性化的小手工藝車間、小農場等，老人們只要想到的，在這兒都能得到充分地

16、滿足，他們還可共同租用特別的照料服務，這種社區在哥本哈根郊區每月要1000歐元。 舊的養老方式的打破，意味著為企業創造了新的發展機遇。一些國際大公司已經嗅到了世界養老產業發展的巨大商機。一家大型投資（Sanyres Mediterrane）公司計劃沿西班牙海岸建設大型養老社區，將配套建設商場、劇院、醫院、24小時安保等，每月費用在2000歐元左右，將于2008年正式開業，建成后不僅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北歐國家眾多喜歡陽光的老人。 異地養老、跨國發展養老產業在歐洲漸成潮流。挪威的卑爾根、奧斯陸、貝魯姆等市已經先后在西班牙南部開設了大型養老公寓，那里低廉的地產價格，充足的陽光，吸引著越來

17、越多的企業和老年人。北歐其它國家的老人到西班牙養老，看中的不僅是那里自然環境，還有功能齊全的養老設施、良好的公共醫療衛生服務、保險服務等。與此同時，西班牙的實業家們也盯緊了那些希望來西班牙養老的北歐人的“錢口袋”，異地養老實在是一項互利雙贏的好事情，已經被越來越多的國家、企業和老年人所認可。 歐洲養老產業的巨大發展潛力不僅僅吸引了歐洲的企業，許多歐美一流的大公司也開始搶灘登陸。全美最大的老年人生活服務提供商加國安老院，已在德國開辦9家聯合企業，在英國開辦了15家，正在開發西歐市場。該公司在倫敦附近開設的一家老年公寓，每月的費用雖高達4000英鎊（7917美元），但仍客源不斷，經營業績一路飄升，

18、截止現在該公司的股票已經上升了32%。 獨居老人增多，居家養老服務發展強盛，多數為私人控股公司所掌握。據歐盟和美國退休者協會2006年的一份報告，在挪威、荷蘭和丹麥，96%的老人獨居，居家養老服務需求巨大。在英國，居家養老服務是老齡產業最活躍的一個因素，價值110億英鎊的居家養老服務產業，多數被大公司控制。這個市場在德國也很強盛，目前有10000多家養老院為體弱的老人提供居家養老服務，近8年內上升了23%。在美國，社會非常發達，還是家庭養老為主。真正進入機構養老院的只有20%，其余都是家庭養老。很多美國老人都有拿著退休金到風景優美、適宜養老的國度、地區養老的人群，如美國的退休老人到佛羅里達、夏

19、威夷、墨西哥海濱購房長住，安度晚年。目前在美國一些地方，“以房養老”已被許多美國人認為是一種最有效的養老方式，美國，是“以房養老”模式的鼻祖。許多美國老年人在退休前10年左右就為了自己養老而購買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己的退休后生活。由于美國的房屋出租業比較發達，美國人支出的房租大約占個人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。 除此之外，美國政府和一些金融機構向老年人推出了“以房養老”的“倒按揭”貸款，至今已有20多年的經驗。“倒按揭”發放對象為62歲以上的老年人，有三種形式，前兩種與政府行為相關，后一種則由金融機構等辦理，不需政

20、府的認可手續： 其一，聯邦政府保險的倒按揭貸款，該貸款由美國聯邦住房管理局進行保險。大致是：62歲以上的老年人將房子抵押給銀行或專門的倒按揭公司，然后每月領取生活費。用戶可以盡可能長地生活在自己的住房內，但只在一定期限內按月分期獲得貸款。 其二，由政府擔保的倒按揭貸款，該貸款由美國聯邦全國抵押協會辦理。這種貸款有固定期限，老年住戶須作出搬移住房及實施還貸計劃后才能獲得貸款。 其三，是專有倒按揭貸款。一般由金融機構辦理，貸款對象資格不需政府認可。采用這種方式，發放貸款機構與住戶共同享有住房增值收益，但放貸款機構要求保留住房資產的25%-30%作為償還貸款的保證。這樣雖然就減少了放貸額度，但有利于

21、住戶對住房增值部分的受益。 除美國之外，加拿大也是倒按揭貸款業務發展比較快的國家之一。 在日本，據日本總務省2001年6月公布的人口統計，日本65歲以上的老人達2227萬，占總人口的17.5%。而隨著社會的發展，養老方式也逐漸由家庭走向社會，其中，把居家養老與社會養老結合起來，是目前日本流行的養老方式。 居家養老包括傳統的方式和現代方式。傳統的居家養老方式主要建立在老人自己營造的家庭環境之中，并與后代共同生活，其養老資源主要來自于家庭本身的收入和家庭成員的照顧；現代居家養老方式同樣是在“家”養老，但是這個家可能是老人自己的家，也可能是子女的家，老人養老生活主要不是靠家人照顧，而是來自于社會化的

22、服務，包括通過長期工、短期工、鐘點工等形式雇人進家侍奉老人，以及社會醫療、衛生、保健、文化、體育、娛樂機構隨時為老人提供服務等。現代居家養老方式不用離開“家”環境，也不用支付養老院的床位等費用，還可以自由選擇服務，這種“家庭養老院”是非常受歡迎的。 松下國際電子公司已經設立了專門的養老院部門，準備在大阪建造一所具有高科技含量的綜合型養老院。在那里，老年人可以和機器寵物玩耍，還能通過互聯網與親朋好友保持聯系。韓國三星等公司也在積極開拓針對不同消費層的老年公寓。三、 我國養老模式分析(一) 養老市場分析中國老年學學會養老與護理專業委員會最近對北京市場開展了老年養老需求的社會調查，主要調查結果如下：

23、1. 在個人情況方面：（1） 性別比例：男性占46.57%，女性占53.43%。男女比例基本協調；（2） 婚姻狀況：有配偶所占比例最高，83.2%；排在第二位的是喪偶，僅占14.5%；最后是離婚和未婚，各占1.7%和0.5%。在所調查的總體樣本中，大多數老人還是有配偶的；（3） 文化程度：中小學、初中、高中、大專及以上所占的比例依次增加，分別為11.9%、21.8%、23.3%和43%。大專以上文化程度的占總樣本的43%,這說明調查中目標群體的選擇還是比較恰切的；（4） 家庭同住人員：配偶、兒子、女兒、孫子/女、其他、保姆和親友所占比例依次下降，應答人數百分比分別為40.4%、23.7%、16

24、.7%、13.1%、3.4%、1.8%和0.9%。配偶同住的比例最高，這就與圖1.2中有配偶的比例最高相一致；（5） 包括自己在內的家庭人數：家庭總人數中，三人、二人、五人及以上、四人和一人所占的比例依次下降，分別為26.9%、25.9%、25.2%、19.4%和2.6%；（6） 健康狀況：健康狀況一般所占的比例最高，達44.6%；其次是比較好，占37.8%；然后是不好，占9.1%；最后是非常好和很差，分別占7.8%和0.6%。大多數調查對象的健康狀況介于一般和非常好之間，只有不到10%的老人的健康狀況是令人擔憂的；（7） 自理情況：完全自理、需要一定的照顧和基本不能自理所占的比例分別為87.

25、9%、11.1%和1.1%；（8） 現住房類型：板樓高達64.3%；其次為塔樓，占20.9%；最后是其他和平房，各占7.5%和7.3%。大多數老年人住在板樓和塔樓中，只有很少數住在平房或其他類型的房屋中；（9） 現居住面積：現在居住面積為50平米以下、50-70平米、70-90平米、90-110平米和110平米以上的比例分別為16.6%、36.6%、22.8%、13.9%和10.2%。可見70%的老年人現在的居住面積在50-110平米之間；（10） 現在個人月均收入：1000-1500元的最多，占31.1%；其次為1500-2000元和1000元以下，分別占19%和18.2%；最后是依次遞減的

26、2000-2500元、2500-3000元、3000-3500元、3500-4000元和4000元以上，分別為13.5%、9.9%、5.2%、1.9%和1.2%。50%的調查對象的月平均收入在1000-2000元之間，2000元以上的占30%左右，只有18.2%在1000元以下；（11） 現在家庭戶月均收入：家庭戶月平均收入在500元以下、500-1000元、1000-1500元、1500-2000元、2000-2500元、2500-3000元、3000-3500元和3500元以上的分別占回答總數的2.63%、16.25%、17.89%、16.47%、11.09%、9.66%、7.68%和18

27、.33%。2. 在入住老年公寓意愿方面，調查結果如下：（1） 入住老年公寓意愿：有55.6%的調查對象考慮在一定的條件下或長期或短期居住在老年公寓，有44.4%的調查對象不考慮在老年公寓養老。（2） 在選擇老年公寓時，國有和民營是關鍵的選擇嗎：只要服務和設施好，都可以選擇的所占比例最高，占58.6%；只選國有的占26.7%；不能確定的占10.7%；民營的也沒關系的占4%。總體來講，只有26.7%的被試只選國家開辦的養老機構，除去不能確定的10.7%外，62.6%的調查對象有選擇民營機構來養老的傾向。（3） 養老住房考慮： 96人未對本題作答外，在做出回答的858名調查對象中，在經濟情況允許的情

28、況下，不考慮購買一套專為養老的住房的比例高達69.7%；考慮購買的占24.2%；不能確定的僅有6.1%。（4） 希望選擇的養老住房面積： 58.6%的調查對象希望居住在60平米左右的兩居室里；24.7%的人希望住在40平米左右的一居室里；只有16.7%的調查對象希望住在100平米以上的多居室里。 （5） 更喜歡的老年公寓類型： 59.24%的老人選擇住在樓高六層、帶電梯的A公寓中；40.76%的老人選擇住在樓高三層、不帶電梯的B公寓中。 （6） 更愿意選擇的房間類型：高達77.5%的調查對象更愿意選擇公用樓梯的平層式住宅；只有22.5%的調查對象更愿意選擇戶內帶樓梯的躍層式住宅。（7） 老年公

29、寓環境：在交通便利的情況下，選擇方便同時吵鬧的市區的調查對象占24%；選擇距離遠同時安靜的郊區的老人占68.3%；選擇其他類型的僅占7.8%3. 在老年公寓設施服務需求方面： （1） 醫療需求：老年公寓除擁有專業的醫務人員外，61.6%的調查對象認為還應具備老年專科醫院，36%的老人認為還應具備醫務室，只有2.4%的老人認為應該具備其他 （2） 老年公寓必備設施服務：如下表所示，在希望老年公寓必備的設施服務的諸選項中，以“應答人數百分比”為例，選擇餐廳的比例最高，達15.4%；其次為圖書室和健身房，各占14.3%和14.2%；然后是小賣部和棋牌室，分別占13.1%和11.4%；最后依次是美發室

30、、種植、茶室、垂釣、門球和其他。 老年公寓必備設施服務必備設施應答頻次應答人數百分比應答次數百分比圖書室54414.361.5健身房54114.261.1棋牌室43511.449.2垂釣1403.715.8門球1213.213.7餐廳58915.466.6小賣部50013.156.5茶室2225.825.1美發室3439.038.8種植3208.436.2其他601.66.8總計3815100.0431.1（4） 老年公寓房間必備設備設施：本題中，在做出回答的886名調查對象中，以應答次數百分比為變量比較依據，從高到低依次為電話、電視、呼救系統、冰箱、洗衣機、餐桌、安全扶手、浴缸、寫字臺、書柜

31、、電腦和其他，分別占應答人數的13.6%、13.3%、11.3%、9.9%、9.8%、8.8%、7.6%、7.4%、7.4%、5.5%、4.7%和0.6%。 老年公寓必備服務項必備服務必備服務應答人數百分比應答次數百分比定期體檢704 22.080.0日常保健477 14.954.2日常護理382 11.943.4送餐服務 40912.846.5定期郊游461 14.452.4定期聯歡32010.036.4老年大學2638.229.9法律咨詢175 5.519.9法律咨詢12 0.41.4總計3203100.0364.0（5） 廚房需求：老年公寓處提供公共餐廳外，54%的調查對象希望廚房里能備

32、有簡單灶具；15.3%的老人希望廚房備有全套灶具；29.%的調查對象認為房間有沒有廚房無所謂；1.4%的老人廚房里需要其他用具。 4. 在經濟承受能力方面：（1） 費用支付形式：在支付養老機構的服務費用時，有每月支付的也有一次性支付的，75.8%的老人只選擇每月支付；不考慮一次性支付的占10.6%；價格和服務有優惠時或可以獲得經濟回報時選擇一次性支付的分別占9.2%和2.4%。 （2） 費用承受能力：在基本的居住、飲食、醫療等要求得到滿足的前提下，55.5%的老人每月所能承受的費用在1000到1200元之間；26.7%的調查對象可以承受每月1200-1500元的費用；9.2%的老人選擇1500

33、-2000元；能每月承受2000元以上費用的很少，只占1.9%。 （3） 一次性費用支付能力：選擇不考慮的比例最高，占58.2%，以下依次為選擇15萬、20萬、25萬、30萬、35萬、40萬、45萬。（4） 費用支付來源：選擇用自己的積蓄負擔費用的占最大的比例為71.3%，以此為用住房置換、子女的資助和其他。（5） 目前擁有的理財方式：選擇銀行儲蓄作為里采訪時的比例最高為89.5%，其它依次為國債、基金房地產、信托。 （6） 未來投資計劃：在未來六個月的投資計劃中選擇儲蓄的比例最高為59%，其它依次為國債、人民幣理財、基金、房地產、氣候、信托。 （7） 期望的投資回報率：在期望的投資回報率中，

34、5%的回報率選擇最高為48.5%，其它依次為10%、2%、7%。 5. 在社會行為方面：（1） 入住人員要求：在共同生活的人群要求中，希望與自己相仿的比例最高占57.6%，其它依次為普通人群、高級知識份子。 （2） 合住意愿：選擇合住意愿中，愿意自己居住的比例最高為44%，其它依次為生活習慣相同和愿意合住。（3） 希望子女看望周期：在希望子女探望周期中，希望每月探望和每周探望的比例相對最高，分別為40.1%和39.3%，其它依次為半年和無所謂。 （4） 心理健康服務需求：在心理服務需求上選擇組織活動的比例最高為50.9%，其它依次為無所謂和需要專業人員。 （5） 參與工作的意愿：在選擇參與社會

35、工作的選擇上選擇可以的比例最高為50.4%,其它依次為無所謂、不完全、不愿意。 （6） 日常用品的使用：在使用日常用品的選擇上選擇使用自己的比例最高為71.3%，其它依次為無所謂、統一提供。 小結： 從入住意愿上可以看出，一半以上的老人能夠接受入住養老公寓，從絕對數量上來說，這是一個相當龐大的數字，北京的養老服務業大有可為；從老年公寓設施服務需求上看，老年人對醫療保障等方面要求比較高，說明養老機構在加強各種活動及精神撫慰等軟件方面要求很高；在費用支付來源中，自己支付的占絕對比例，以此，需結合老年人的消費習慣，開辦養老服務機構。(二) 老年人心態分析1. 心理特征 老年人群最明顯的生理特點是整個

36、機體功能的衰弱化，活動范圍、強度逐步減弱。因此，充分了解老年人群的生理特征是為其創造適宜生存環境的前提條件之一。 老年人因單身或家庭“空巢”而引發的心理不適現象,使他們在心理上很容易走入誤區，其中不健康心理主要表現為失落感、衰亡感、孤獨感、過分自責與病態性。還有一些老人雖然不在“空巢”家庭中生活，但仍然因為缺少親情、缺少與子女間的正常溝通交流而感到精神孤單無助。 據調查，在物質需求和精神需求上，95%的老人表示晚年更需要精神陪護和精神關懷，精神養老倍受老年人的關注，因此，這是需要引起人們重視的一大問題。2. 消費特征 同其它消費群體相比,老年群體由于在生理,心理,經驗等方面有著明顯的差異,因此

37、,老年市場的消費行為也具有了鮮明的自身特征。（1） 消費行為的習慣性 老年消費者有著幾十年的購買消費實踐,在長期的選擇和使用過程中,積累了豐富的經驗,而且老年消費者也往往非常相信自己的購買經驗,因而老年消費者對某些商品形成了比較穩定的購買消費習慣,對某些品牌更是產生了一定的偏好,具有較高的品牌忠誠度。這類習慣一旦形成,就較難變更,會在很大程度上影響老年消費者的購買行為。（2） 消費決策的理智性 人們進行消費的決策形式一般可以分為理智型和沖動型.由于年齡和心理的因素,老年消費者往往會再三思量,然后再進行購買消費.這一過程中,老年消費者的消費決策受情感沖動的影響是較少的,因而大量的廣告轟炸對于其購

38、買商品難以產生很大的影響。同時,由于自己是家庭中的長輩,在家庭中起到一定的表率作用,因此雖然購買消費是個人的行為,老年消費者也會較多地考慮家庭的整體利益。綜合這種因素,老年消費者的購買決策往往是趨于理智型的,特別是高值消費品的購買,決策的過程都會較長。（3） 消費目標的便利性 對于老年消費者來說,其消費的目標首先定位于方便實用上。老年消費者由于生理機能逐步退化,對商品消費的需求著重于其易學易用,方便操作,以減少體力和腦力的負擔,同時有益于健康；另外，值得一提的是價格便宜也是老年消費追求的一個重要目標，因為由于理性消費的原因，老年消費總的來說屬于節儉型消費。但是隨著生活水平的提高和高薪中年人加入

39、老年行列，價格因素在老年消費中發揮的決定作用逐漸趨弱。了解認識老年消費者的主要消費特征,企業可以抓住商機,有的放矢,針對這些特征制訂相應的營銷策略,開發銀發市場。(三) 我國現有養老模式 家庭養老、養老院養老和社區居家養老是我國目前三種基本的養老模式。家庭養老是傳統的養老模式；養老院養老是社會化的養老模式；社區居家養老是一種兼顧家庭和社會的養老模式。1. 家庭養老 中國是崇信儒家文化的國家，長期以來形成了“家庭養老”的傳統模式，養兒防老、家長的主導地位、幾代同堂等傳統觀念根深蒂固。選擇家庭養老的人們，他們生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，經濟上也比較劃算，從社會的角度考慮，家庭養老的社會硬

40、件設施成本幾乎為零。但家庭養老在新形勢下的脆弱性顯示出其歷史的局限性。現代社會的人際競爭加劇，生活節奏加快，工作負擔加重，致使家庭養老的人力成本劇增，一般家庭難以承受，贍養者疲憊不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等問題的出現，家庭養老這一傳統養老方式必將隨家庭結構的變化而逐步向社會養老過渡。2. 機構養老 機構養老是指由專門的養老機構（包括福利院、養老院、托老所、老年公寓、臨終關懷醫院等等）將老人集中起來，進行全方位的照顧。正規的養老機構，其日常管理均要嚴格。 以北京為例，北京目前共有養老機構340家左右,其中民辦的養老機構約有100家。這些養老機構可以分為三類：國家創辦的國營養老機

41、構，鄉鎮、社區、村、街道辦的集體所有養老機構，以及企事業單位或個人所創辦的民辦養老機構。在這些機構中，進入公立養老院的難度也是人所共知，北京市第一、第四、第五養老院的入住率常年為100%，目前有1600多人在排隊等候入住，城八區的公立養老院入住率也都在98%左右。而民辦養老院的床位已有近12000張，但平均入住率只有2/3。市民政局相關負責人表示，更多老人趨向于公立養老院，是出于對“國字頭”的傳統信任感，但在其他城市，狀況有所不同，各方面條件優越的養老機構，入住率較高。（1） 案例廣州友好老年公寓 廣州友好老年公寓是由廣州友好醫院興辦的養老機構，是全國最大的、集養護、托管、娛樂、康復和醫療等服

42、務于一體的大型老年人社會福利機構。公寓主要包括公寓和會所兩部分，會所內設老年大學、壽星農莊、懷舊館、壽星網吧、圖書室、老人文化廣場、大型歌舞廳、音樂茶座、自選商場等，并且每天都為老人安排豐富多彩的文化娛樂活動。 友好老年公寓環境優良、人情味較濃，因此，除本市市民外，還吸引了眾多的香港老人來此養老，是民辦養老機構中非常成功的一例。北京銀齡呵護中心位于西城區北草廠的銀齡呵護中心是北京市第一家無障礙老年公寓,是一家五星級標準的養老機構。居住在這里的老人行動主要靠輪椅,銀齡中心就把無障礙設施細化到了每一個角落,深入到老人們日常生活的每一個環節：這里所有的地面都是防滑的，所有的墻壁都有兩種高度的扶手，所

43、有的電梯都有盲文提示、語音提示。老人居住的每個房間都有數個呼救器，呼救器直通護理站，老人一按，工作人員就可以看到老人所處的方位，及時為老人提供各種服務。呵護中心還委托附近的復興醫院,對老年住養服務、日托服務、康復健身服務等進行全面管理,以及建立健康檔案，保證老人享有醫療服務的快速通道。 銀齡呵護中心的服務模式，得到社會的廣泛認可，已在更大的范圍內推廣開來。（2） 機構養老的盈虧分析 在全國眾多社會開辦的養老機構中，是怎樣的原因影響其入住率和盈虧？1) 盈虧現狀分析 有調研資料表明，不同投資主體，不同保障定位，不同服務項目，不同選址分布，不同經營規模，不同創辦時期，不同管理理念等因素均會影響到最

44、終的盈虧狀況。 相對而言,定位高收入的保障對象比定位中低收入的保障對象的養老服務機構效益更優；主要服務于高齡,生活難以自理者的康復醫療項目比主要服務于較年輕健康者的生活基本項目更能營利；選擇在交通便利,人氣旺盛,公用設施完善,環境優美的地方比邊遠鄉村,人員稀少,基礎設施缺乏,嘈雜喧鬧地址興辦的養老服務機構效益更優；床位較多,面積較大,投資較多的大規模養老服務機構比小規模養老服務機構效益更優；創辦期較長,市場經驗較豐富,顧客資源較穩定的養老服務機構比創辦期短,缺乏經驗,服務資源流動性大的養老服務機構效益要好；邊干邊學,人性化,規范化公司式管理的養老服務機構比盲目上馬,文本化,混亂化家族式管理的養

45、老服務機構效益更優。由于真正以經濟效益為標準的養老服務產業化試行時間還不久,從大部分的民辦養老服務機構的運營情況看,他們在短期內基本為保本微利經營。2) 盈虧原因分析 具體而言,制約養老服務機構贏利的主要因素可以歸結為以下幾點: 第一,產業化意識不強。以往由于養老服務方面主要以國有福利性養老機構對五保戶的養老方式和居家養老為主,對于集體養老及機構運營方面缺少適應市場化運作的實踐經驗總結； 第二,目標市場定位不準確。養老服務產業的服務群體較特殊,統稱銀發人群，但在具體創辦養老服務機構時,不能過于籠統，要深入研究不同地區,不同收入,不同職業,不同性別,不同家庭結構,不同生活經歷,不同入住原因,不同

46、服務需求等方面對于老年人的影響,在對市場的需求情況進行充分全面了解的基礎上,根據本身最有優勢的資源和最有把握的方向確定細分的目標市場。一旦在某方面形成了專業化分工,可以繼續擴大規模或擴大范圍,盡量提高該目標市場的占有率； 第三,規模效益不明顯。據民政部的資料,養老服務體系的投入資金平均要每張床位幾萬至十萬元,由此可見,要擴大規模,首先要有足夠的投入資金。在保證入住者的居住條件不惡化的情況下,如果適當的擴大規模并達到一定的入住率,則可以降低人均基礎設施使用成本,并形成聚集效應,可以增進對外輻射功能,減少對外宣傳開支等的人攤成本；在規模過小,分布零散的養老機構中,伙食標準與住宿條件已相當艱苦,在成

47、本無法再降的情況下,若提高收費水平又將減少入住率,進而抬高人均成本,從而難以長期持續快速發展.所以要積極地發揮規模經濟的作用,增加贏利的可能； 第四,服務方式較單一，由于服務人員不專業,對于養老服務的需求項目估計不足,基本停留在對于生活可以自理者提供住宿,衛生,飲食等服務,對于生活輕度不能自理者提供生活護理的服務,對于重度不能自理者提供康復服務,但服務水平較低下,服務內容多為滿足物質性需求,形成嚴重的結構雷同格局，最終出現一方面大量老年人入住養老服務機構的良好愿望難以落實,另一方面部分養老服務機構服務資源閑置的錯位現象，而且單一無特色的服務不能形成養老服務機構發展的源泉,對于收入增加形成瓶頸效

48、應,極大地制約了企業效益的提升潛力。 第五,風險評估不全面.養老服務產業本身有投資額大,回收期長,市場潛力大,不確定因數增加的特點，如果缺乏對養老事業的正確認識,忽略風險評價,往往會導致破產的不良后果。（3） 模式點評 機構養老曾被認為是現代化的社會養老模式，有人極力予以鼓吹，養老院有專職養護人員和配套的養老管理，專業水平比較高。但根據中國國情，從總體發展趨勢上看，養老院、老年公寓不可能成為中國社會化養老模式的主要選擇。有以下方面的原因： 第一，造成資源的浪費。老人原來都有自己的住所和完善的生活設施，老人進到養老院以后，這些都將閑置，而養老院要重新占用土地資源和水電資源，造成浪費； 第二，養老

49、院的收費相對來說是比較高的，并非多數家庭能夠承受得了，而且，越來越龐大的老年人口規模也是養老院難以容納的；第三，最關鍵的是絕大多數老年人并不愿意去養老院。老人離開了自己熟悉的家庭環境，來到相對陌生的地方，和原來并不熟知的人朝夕相處，這將增加他們的失落感。許多養老院里都是能活動的老人與患病的、臥床的、癡呆的老人混居，一進養老院就聞到一股濃濃的異味，讓人產生一種壓抑感。老人進到養老院，對于子女來說可能是一種解脫，但對老人來講，往往是迫不得已而為之。因此，機構養老雖然成為我國重要的養老模式之一，但不能滿足眾多其他需求的老年人群需要。3. 社區居家養老 社區居家養老的基本做法是：在城市各個社區建立養老

50、護理服務中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服務中心提供的營養和醫療護理以及心理咨詢，并由服務中心派出經過訓練的養老護理員按約定定時到老人家中為老人提供做飯、清掃、整理房間等家務服務和陪護老人、傾聽老人訴說的親情服務。所以，有人說：社區居家養老是一個無圍墻的養老院。開展居家養老服務相對于機構養老，更為適應我國老年人的生活習慣和心理特征、滿足老年人的心理需求、有助于他們安度晚年，也更為符合中國實際，符合大城市中心城區發展的社區為老服務的新路子。（1） 案例上海： 1997年開始，上海就設立了名為“88547”（撥撥我社區）的社區服務網，為老人提供全方位社區服務，支撐它的是各級社區服務中心和各種老

51、年活動室、老年茶室、敬老院、老年醫療咨詢室、家庭病床、老年互助組、老年食堂、老年浴室等等，幾年來，取得了良好的社會效益，也為眾多城市社區所仿效。廣州： 廣州市的社區服務網絡近年來也在不斷完善，不少街道都建立了敬老院、醫療站、老年活動中心等等，有的街道還為孤寡老人安裝了“生命鐘”，老人有緊急需要時只要一按“生命鐘”，鄰居就會過來給予幫助。（2） 模式點評 社區居家養老相對于家庭養老和養老院養老而言，可謂兼有兩者的長處又避免了兩者的短處，是一種揚長避短的理想養老模式。它的優越之處有以下幾點： 第一，社會成本低。不需要太大的基建投資，一個社區只要有幾間房屋略加改造即可成為養老護理服務中心； 第二，大

52、量的資源將得到充分利用。老人居住在自己的家里，飲食起居的一切物品都會繼續發揮作用，在一定意義上可以說是通過社區服務的方式把家居住房設施變成一個老年公寓； 第三，所需費用較低，服務方式靈活，可以自由選擇。養老護理服務中心提供的服務價格比較低廉，而且，可以根據自己的經濟承受能力選擇服務方式，經濟條件好的可以選更多一些的服務，條件差的可以選擇最基本的服務； 第四，老人不離開自己熟悉的社區，不離開自己多年居住的住所，又能得到充滿親情的養老護理服務，老人對這種養老模式是非常歡迎的，他們不會有失落感和壓抑感。但是這種模式仍然存在一些問題，主要表現在以下方面： 第一，人員專業化程度不高，具有醫學或護理學專業

53、知識背景的高層次護養人員奇缺。一些社區僅能配備一名專職醫生，這顯然不利于保證老年人日常保健目標的實現； 第二，所提供的服務內容有限，以簡單的家務勞動和情感溝通為主；第三，資金來源上過度依賴社會力量和慈善捐助，自身缺乏應有的積累； 第四，服務對象的覆蓋面不廣，很多有需求的老人得不到相應的服務。只有符合了一定標準的老年人（如困難老人、空巢老人等）才能成為居家養老院的成員，享受相應的服務，而由于資金和人員的限制，普通的老年人并為納入到服務目標人群中。(四) 新興的養老模式1. 臺灣長庚養生文化村 是社區，又像醫院；是醫院，又像社區，這就是臺灣最新推出的房地產概念養生文化村。 這個集養老、醫療、生活、

54、娛樂等功能于一體的養生文化村是臺灣“經營之神”、臺塑集團董事長王永慶的創意。它以長庚醫院雄厚的醫療資源為后盾，延伸出“銀發族”養生服務，今年3月樓盤一推出即被搶購一空，非常受客戶歡迎。據介紹，該文化村占地34公頃，內有養老住宅3600多戶，今年10月，第一期706戶入住，一旦全部入住，這里將成為全球最大的銀發社區之一。養生村內的健康服務內容包括：設立社區醫院，提供居民特約門診、康復及照顧護理等醫療服務；定期健康檢查、防疫注射與體能檢測；配備專業人員，提供周詳用藥管理服務；規劃居民個人健康計劃，并提供養生處方；建立個人健康資料庫；設置全天候監控中心并結合長庚醫療體系，確保高效率的緊急醫療救護功能

55、；定期舉辦健康講座、養生咨詢等。 村內的養生休閑生活也多姿多彩，包括運動養生（太極拳、乒乓球、臺球等）、娛樂交誼（麻將、棋類、卡拉、電影欣賞等）、藝文技藝（書法、繪畫、音樂、戲曲等）、民俗活動（春節、元宵、端午、中秋等節慶活動）、宗教活動（禪修法會、禮拜彌撒、回教聚會等）。村內綠地廣闊，甚至還可提供種菜的菜地。 村里還擁有完整的社區功能，設有超市、銀行、書店、圖書館、餐廳、體育館、水療池等；如有家屬來探訪，也有招待所可供住宿。村里還提供有償工作，老人如有園藝農藝指導管理、簡易水電維修等專長，都可通過為大家服務而按勞取酬。養生文化村的入住資格是：年滿60歲、配偶年滿50歲且接受長庚醫院身體檢查證

56、明健康狀況合格者。至于管理費標準，一房一廳（面積約46平方米）的單人價為每月1.8萬元新臺幣，一房兩廳（面積約73平方米）的單人價為每月2.6萬元新臺幣，雙人價再略增，膳食費及水電費按實際消費結算。這種價格在臺灣被視作平價。臺塑集團初步規劃，除林口之外，還將在嘉義、宜蘭建設第二、第三個養生文化村，三地的初步投資總額超過400億元新臺幣。模式點評： 第一，臺灣長庚養生文化村以高質量的服務定位，重視優質、尊榮、休閑與健康等條件，區別于老人院、療養院等在大眾心中的負面刻板印象，強調安全、人際及健康管理； 第二，長庚醫院完整的醫療護理，而且平價但高級的定位，為其它銀發住宅所不及的； 第三，強調以長庚醫

57、院為基礎的醫療系統，為高齡者健康的把關，并首采連續式的照護讓高齡者不至于受遷移之苦，能在不同的身體狀況下接受不同的照護，以作為和其它業者比較的最大優勢； 第四，透過房屋中介、媒體、講座等，讓消費者了解銀發住宅所要傳達的精神。2. 北京太申祥和山莊 太申祥和山莊采用中國傳統古典園林建筑，輔以蘇州園林式山水，是集養老、康體、娛樂、餐飲、住宿、醫療為一體的大型綜合性服務機構，是全國首家推行會員制新型養老模式的國際敬老院，會員老人可享受優惠價位及為其提供的各項服務。山莊的“太醫館”是一所創新而不離宗的特型醫館，匯集多名曾經擔任毛澤東、鄧小平等黨和國家領導人的保健醫生和現任保健專家，享受國務院頒發的政府

58、特殊津貼的專家；中國“四大名醫”及國家級中西醫專家的后代及嫡傳弟子，中國中醫科學院博士生導師、主任醫師、教授等40多位“皇城國醫”，為會員們提供一流的、特色醫療保健服務。其他娛樂、住宿、及針對老年人設置的無障礙設施一應俱全。專為老年人設計的養老會籍有：祥和會籍、太申養老會籍、太申尊老會籍、太申至尊尊老會籍共計四種。祥和會籍和太申養老會籍會員在山莊居住，可享受會員房價；太申尊老會籍會員可享受免費專屬標準房間的居住權；太申至尊尊老會籍會員可享受我院提供的免費專屬一居室套房的居住權。模式點評：第一，太申祥和是全國首家推行會員制新型養老模式的國際敬老院，它開創了敬老院與俱樂部相結合的嶄新模式；第二，山

59、莊將傳統文化與現代養老敬老事業相結合，創立了中醫藥健康養生新模式，匯集了多位“皇城國醫”，為會員提供服務；第三，山莊的環境及文化氛圍。區別于其他的老年服務機構，這里采用中國傳統古典園林建筑，輔以蘇州園林式山水，使人體驗到中華民族五千年文明史的優秀傳統和文化底蘊，營造出一個天人合一、養生保健、修身養性的絕妙之地。3. 以房養老 “以房養老”通常也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，作為一種新型的養老模式，“以房養老”的概念從西方國家介紹到中國之初，就受到了來自社會各界的熱切關注。很多人認為，在老齡化現象日益突出、獨生子女負擔加重的中國社會，采用反向抵押的逆按揭方式“以房養老”，無疑是未來老

60、年人減輕養老負擔的一種很好的方式，但事實到底怎么樣呢？案例： 但早在2005年4月初，位于江蘇省南京市江寧區的湯山留園養老公寓，作為國內首個“吃螃蟹的人”，推出了一套“以房換養”的操作方案，一度引起了多方關注。然而時至今日，歷時兩年，該方案并無一人簽約。有消息說，此養老公寓即將進行工商注銷，這表明：南京的“以房養老”試點已瀕臨夭折。 目前，北京太陽城國際老年公寓也采取了類似“反按揭”的方法，即在征得老人同意后，由其將老人原有住房出租，以租金收入入住太陽城；或采取置換的方式，將老人的原有住房與“太陽城”的老年公寓進行等價換房，到老人去世之后，再將原置換的房產折價返還給其法定繼承人。目前已有許多老

61、人對此種銷售方式表示了濃厚的興趣。 模式點評： “以房養老”模式目前在我國遇到的最大問題是傳統觀念的羈絆。盡管不少老人都覺得這是一種理想的養老方式，但是實際愿意參與的人并不是很多。在中國，歷來都是“養兒防老”的觀念占據著統治地位；現代經濟的發展和獨生子女的增加，使得養老負擔加重，是不爭的事實。但是，中國人重視安身立命的家園的傳統，讓老人將自己的房子抵押給民間機構、銀行或是保險公司，以換取養老費用的時候依然存在很多顧慮。大多數老人都表示，難以真正義無反顧地將舍棄“家園”，甚至覺得這樣做有負于自己的子女。子女們在感情上也很難接受老人的遺產變成保險公司財產的現實。這些可能導致“以房養老”難以打開市場

62、。 但任何一種新生事物，總要經過人們一定時間的認識和接受過程，從當初南京推出住房倒按揭到今天的北京太陽城模式，人們的觀念在逐漸改變，要被大多數人接受，肯定也要時間的。4. 異地養老 異地養老又可稱之為移民養老、移居養老。是利用移入地和移出地不同地域的房價、生活費標準的巨大差異和氣候、環境自然養老資源的巨大差異，實施老人移民養老。異地養老又分為幾種類型：（1） 異地購房 異地購房主要出現在海南、大連、青島等氣候、環境宜人的城市或大城市的周邊地帶。以海南為例，海口島外購房者的比例是73%，三亞島外購房者的比例是85%。這些購房者，主要有上海、浙江、江蘇、山西、北京、天津、遼寧、吉林、黑龍江、新疆、

63、陜西等省市。2004年海口積壓的房地產中有35%左右由省外購房者購買，其中很大一部分購房是用于度假和養老。據有關人士介紹，海南房地產項目在上海頗受養老型消費者的青睞，其中，養老型消費者在所有購房者中占60%的比例。在蓬萊，外地購房者占蓬萊房地產銷售市場20%30%的份額，其中60%以上的異地購房者購房目的是養老。 因為這些異地購房者的存在，大連、青島、海口等城市，都曾提出建立全國性養老基地的設想。另一種情況出現在上海、北京等特大城市。在上海，一份關于“養老型”住宅購買意愿的調查顯示，在上海月收入8000元以上的人群中，過半數愿意購買“養老型”住宅，其中，9.9萬被訪者希望購買郊區或周邊城市的“

64、養老型”房產。近兩三年來，類似主攻上海市場的“養老型”樓盤日趨升溫，太倉、昆山、吳江、南潯、嘉興等地“遍地開花”，從地圖上看，這些樓盤連在一起，形成了一個環繞上海的“養老房產帶”。 目前，大多數推出“養老型”房產的開發商都限定了入住居民的年齡。比如，上海首家集居家與機構養老為一體的養老社區“親和源老年公寓”就要求居住者為男性60歲以上，女性55歲以上。對房產開發商而言，年齡上的硬性限制，既有可能是該處房產占據細分市場、保值增值的關鍵，也有可能成為“曲高和寡”的門檻。在北京，銀齡（Silver Age）是首批進入大陸新興養老院產業的公司之一，它計劃在北京市中心西北40多公里的小湯山建立擁有525

65、幢房屋的養老住宅區，被命名為自在人家老年公寓（敬老院，養老機構）。作為項目的一部分，該公司還將為需要不斷接受治療的老年人建立一所療養院，并為來訪者建一所擁有20個房間的賓館。首批300幢房屋將于2008年4月完工。由于政府的減稅措施和該項目低廉的土地成本，預計，4年內股東們將得到37%的回報率。該公司總投資估計達到2300萬美元。（2） “候鳥式”養老 一種異地置換旅游模式（候鳥式養老）也在國內非常流行：“飛”到南方過冬，“漂”到北方避暑，吃住在老年公寓比住旅館劃算得多，養老的同時還能旅游這種新型的互動式異地養老模式可以通過全國養老機構對接的形式，構建全國異地養老服務平臺和網絡，組織老年人到外

66、地休閑度假、旅游觀光、特色治病等。這種模式已悄然在一些大城市興起。其中，大連互動式異地養老服務中心首先策劃了“快樂夕陽之旅”系列活動，大連至北京，北京至大連兩地老人互動養老，“大連至海南”互動養老、“日本至大連”互動養老、“香港至大連”互動養老等多次活動。由于參與活動的老人到異地入住養老院，消費水平不高，服務水平不低，而且在照顧老人方面，養老院比酒店更具有一定的優勢。加之人們普通有尊老愛老的心理和團體活動景區、景點多數予以優惠的低消費結果，該項目一經推出便深得老人的歡迎。（3） “季節性”養老 所謂“季節性”養老，就是空巢老人們有選擇地在炎熱的夏季和寒冷的冬季，不再為每天的衣食所困擾，臨時住到

67、養老院或老年公寓去，享受一段有人照料和服侍的生活，而在春秋一年中最美好的時節，又回到家庭中，去享受家的靜謐、溫馨和歡樂。在天津市開發區的泰達國際養老院，像這樣選擇季節性養老的老人，如今已占入住老人的半數以上。季節性養老多為高齡空巢老人，而候鳥式養老則以低齡健康老人為主。（4） 海外華人回國養老 “異地養老”涉及最廣的，恐怕要數海外華人葉落歸根回國養老了，尤其在中國經濟日益發展之后，海外華人回國養老漸成熱潮。據新加坡華文媒體報道，現在，中國已經取代了澳大利亞的珀斯成為新加坡中產階層華人的理想退休之地。北美600萬華人中，對到中國買房有著強烈意愿的一度占15%至20%。他們中有些是為了投資；有些是

68、因為與國內有生意往來，需要經常回國，買套房子既經濟又方便；不過，在回國買房大軍中，人數最多的還是希望葉落歸根的第一代移民。在洛杉磯，去年到總領館辦理簽證手續的華人有1.5萬人，其中2/3與回中國購房有關；有人算了一筆賬北美約有600萬華僑華人，只要有10的家庭回中國購房，就達20萬套，以每套50萬元計價值1000億元人民幣，其市場潛力相當可觀。據有關調查顯示，上海和北京高端房產市場的購買者中，海外華人尤其是北美的華人占了相當大的比例。不久前，被稱為中國頂級豪宅的“上海湯臣一品”終于打破連續8個月零銷售紀錄，以1.3億元的成交價格創下全國公寓樓盤成交價的最高紀錄，買主是來自東南亞的華人；而此前，

69、被稱為“中國樓王”的上海紫園8號別墅，同樣也是以1.3億元賣給了境外華人。此外，價格從二三十萬美元到上百萬美元的房子，華人購買者的數量更是無法統計。華人購房者幾乎都將目光鎖定在精裝修、高價位的樓盤。 在華人聚居的紐約，主要中文報紙上經常出現大幅的國內商品房廣告，不僅如此，不少國內的房地產商還在那舉行了推廣介紹會，由中介代理詳細介紹房地產情況，聽者十分踴躍。有的房地產商甚至在華人中組織了“購屋旅游團”，專門吸引在美華人回中國買房。除了購房置業，還有不少華人住進了中國的養老院。據了解，在北京、上海，不少養老院都住有從海外回來的老年華人。這是一種巨大的中華文化親和力和牽引力使然，他們需要的是一種歸屬

70、感。模式點評：人們選擇“異地養老”，往往基于以下幾方面的考慮： 第一，追求更高品質的退休生活。人們往往選擇環境優美、氣候適宜、空氣清新、物產豐富、生活方便的宜居城市，作為自己“異地養老”的目的地； 第二，異地房價低廉。異地低廉的房價，往往對經濟不太富裕的老年人，有著強烈的吸引力。可以較為輕松地解決自己甚至子女（將原住房騰給子女）最基本的安居問題； 第三，生活成本低。“異地養老”即可享受高工資、高退休金，又可以享受到低廉的生活成本； 第四，很多傳統的海外華人有著“葉落歸根”、歸國養老的情結。他們長年漂泊海外，強烈尋求歸屬感，在溫暖的親情之中，安享晚年； 第五，購房投資。“異地養老”一般需要“異地

71、置業”，而購房本身也是一種投資。 “異地養老”是我國目前正在探索的新型養老模式。它體現了老人養老能力的增強、養老觀念的更新和養老需求的多樣化。從國內外經驗看，“異地養老”應該遵循經濟規律，實施政府扶持、市場化運作的發展模式。“異地養老”是一個復雜的社會工程，不僅包括為老人提供集中養老的居住環境，還包括一系列的配套服務，如老年人保險、房產轉讓抵押、養老信息中介等，所以，它的完善成熟需要一個漫長的過程。5. 度假養老基地連鎖（1） 北京金港家苑 金港家苑是由中國老年學學會北京東方陽光國際老年頤養中心、北京絢麗陽光老年服務有限公司承辦的老年綜合性服務機構。它實施以北京為中心，把對老人的服務模式推向全

72、國，在經濟較發達的沿海城市，風景優美的旅游勝地，如上海、海口、衡山、成都、桂林等地設立分部，屆時入住老人可在全國各分部異地居住，旅游休閑，度假養老。金港家苑建立的是一套高標準的服務模式，力求切實符合人心發展和需求的具有高品位、真情感、開拓新視野、集保健、養生、康復、護理、健身、娛樂、文化、送終為一體的養老幸福家園。（2） 江蘇生態養老連鎖 這種結合休閑農業興起的“度假式養老”基地連鎖模式已經在長三角地區出現。 從事生態養老連鎖經營的上海艷陽集團表示，其在江蘇太倉現代農業園內興建的一處休閑農業基地，正在拓展“度假式”養老服務，并計劃在長三角地區建立連鎖模式，實施“異地換房、一卡通行”。 目前休閑

73、農業在長三角地區發展迅速，“農家樂”式的旅游已成為城里人假日旅游的一個選擇。這些休閑農業基地在旅游淡季時，餐飲、住宿和娛樂設施往往處于閑置狀態，這些資源可以利用起來，吸引城里老年人前來，向他們提供度假式的養老服務。在旅游淡季，城里老年人只要花費正常價格的1/5左右，就可以到休閑農業基地一邊度假，一邊養老。到了旅游旺季，老人們就可以回城和家人團聚。 并且，這種休閑度假式養老，將在長三角地區形成連鎖經營模式。 模式點評： 度假養老基地連鎖模式是一種將養老和度假旅游完美結合的一項全新產品。它以基地連鎖的擴張形式來完成整體運作，以統一的經營模式、全包式的服務，高性價比的度假養老產品贏得客戶，與其他度假

74、產品不同，它的特點是針對老年人養老需求的，是高品質的度假養老，并集往來路程、住宿、用餐、運動和娛樂于一體，對這類產品的市場定位是具有支付能力和活動能力的健康老人。 在整個連鎖基地建設的進程中，一個獨立的連鎖基地可能不營利或者虧本，但當整個連鎖機制啟動起來、并形成品牌之后，整體營利模式能達到一個非常好的水平。我們認為：在多樣化的養老模式不斷涌現的今天，這種全新的養老概念必將以其獨特的產品、經營模式和準確的市場定位迅速打開市場，大有可為。6. 分時度假式養老（1） 云南臥云仙居 云南金曦（國際）老年俱樂部有限公司斥資1.68億元，在西山區谷律鄉建設占地703畝的養老俱樂部臥云仙居，以其獨特的分時度

75、假式養老，成為全國首創的養老模式。 據介紹，臥云仙居按五星級賓館的標準建設，是集老年公寓、別墅、賓館、會所為一體的綜合性老年俱樂部。在考察過上海、杭州等城市后，公司決定把這個項目放在昆明，希望利用昆明適宜居住的獨特氣候資源，利用這里森林覆蓋率高的生態環境，力爭成為國內首家、在東南亞地區具有較高知名度和國際特色的高級老年人度假、休閑、養老俱樂部，吸引國內外的老年人到昆明養老。目前，已有來自中國臺灣、新加坡等地的老年人決定入住臥云仙居。（2） 浙江城仙居 農家樂公寓“城仙居”，是浙江聯眾鄉村資源開發有限公司在浙江臨安興建的新型養老模式。公司在生態良好、風景優美的村落，與村民簽訂協議，由公司出資，按

76、統一標準對他們的住房進行改建裝修。改建后的“城仙居”，房間按賓館標準間建造，房子的產權仍歸農民所有，農民可任選兩間居住，一樓的餐廳也由農民經營。其余房間30年的使用權和經營權則歸聯眾公司所有，期滿后歸還村民。在30年使用期內，聯眾公司把這些房間用于休閑產業。“城仙居”的客人只需花5-6萬元，就可以獲得其中一間房間30年的居住權。在這30年中，投資者可以定期或是長期居住，也可以請聯眾公司代為出租，獲得租金收益。公司還提供了一個會員交換平臺。天目山“城仙居”的主人，可以根據自己的喜好，到莫干山的“城仙居”小住幾天，到黃山的“城仙居”住個把月，到千島湖的“城仙居”住一陣子而且，這種易地居住是免費的。

77、目前，公司在天目山當地相繼開發了九思湖畔、西坑云海、立塔人家、大有桂谷四個休閑養生公寓項目，莫干山、千島湖和黃山的項目也已經開工。模式點評： 分時度假式養老是借鑒分時度假旅游模式而出現的養老新模式，是一種將房地產業、酒店業、旅游業、養老業結合在一起的一種商業新概念，它引入時空經濟學原理，對旅游業、房地產業、金融資源進行整合，擴大了資源邊際效用，實現了資源共享。但在我國，尚處在萌芽狀態的分時度假模式，我們認為，可以有一些作為，但不具有普遍意義。7. 遼寧連鎖養老超市在遼寧出現的這種養老超市并不是一個營利的經營性超市，它是設在各市民政部門的一個老年人服務平臺。這種超市提供包括涉老法律咨詢及維權求助

78、服務；居家養老、社會機構養老咨詢服務；老年保健，醫療知識咨詢服務；老年公益活動推廣及信息傳播服務；異地養老推薦及旅游咨詢服務；提供老年產品配送服務。這種集多功能于一身的新型養老服務超市，全方位地滿足了廣大老年朋友的各種需求，其宗旨是協助黨和政府更加系統地研究老年社會的有關問題。模式點評： 這種連鎖超市服務功能強，介入門檻較低，有廣闊的客戶市場和服務群體，目前，雖為非營利性機構，但隨著市場化的運作，社會資金逐步介入養老產業，此項目可通過向社會提供優質、高效、廉價的各項養老服務最終成為市場化運作的項目，實現經濟效益與社會效益的統一。養老模式代表案例典型特征模式點評“社區+醫院+地產”模式臺灣長庚養

79、生文化村以長庚醫院雄厚的醫療資源為后盾，建成了全球最大的銀發地產社區1.是全國首家推行會員制新型養老模式的國際敬老院，它開創了敬老院與俱樂部相結合的嶄新模式；2.將傳統文化與現代養老敬老事業相結合，創立了中醫藥健康養生新模式；3.山莊的環境及文化氛圍，獨具中國傳統特色。會籍制的養老俱樂部北京太申祥和山莊采用中國傳統古典園林建筑，建成的集養老、康體、娛樂、餐飲、住宿、醫療為一體的綜合性服務機構，是全國首家推行會員制新型養老模式的國際敬老院1.是全國首家推行會員制新型養老模式的國際敬老院，它開創了敬老院與俱樂部相結合的嶄新模式；2.將傳統文化與現代養老敬老事業相結合，創立了中醫藥健康養生新模式；3

80、.山莊的環境及文化氛圍，獨具中國傳統特色。以房養老南京湯山留園養老公寓、北京太陽城老年公寓采用反向抵押的逆按揭方式“以房養老”這種模式的最大問題是我國傳統觀念的羈絆，需要隨著時間和社會發展人們觀念逐漸的改變。 異地養老異地購房海南、大連、青島等地部分樓盤、北京銀齡公司以養老為目的的異地購房是一種將養老和度假旅游完美結合的一項全新產品。它以基地連鎖的擴張形式來完成整體運作，以統一的經營模式、全包式的服務，高性價比的度假養老產品贏得客戶，與其他度假產品不同，它的特點是針對老年人養老需求的，是高品質的度假養老，前景將十分廣闊。“候鳥式”養老大連的互動式異地養老服務中心不同城市老年公寓之間的置換式異地

81、度假養老“季節性”養老天津的泰達國際養老院炎夏和寒冬住到養老院，春秋回到家中海外華人回國養老新加坡華人、北美的購屋旅游團炎夏和寒冬住到養老院，春秋回到家中度假基地連鎖北京金港家苑、江蘇生態養老連鎖將養老與度假旅游結合起來，在全國各地建立連鎖基地形成的連鎖經營模式是一種將養老和度假旅游完美結合的一項全新產品。它以基地連鎖的擴張形式來完成整體運作，以統一的經營模式、全包式的服務，高性價比的度假養老產品贏得客戶，與其他度假產品不同，它的特點是針對老年人養老需求的，是高品質的度假養老，前景將十分廣闊。 分時度假式養老云南臥云仙居、浙江城仙居將分時度假旅游與養老結合起來，亦可連鎖是借鑒分時度假旅游模式而

82、出現的養老新模式，是一種將房地產業、酒店業、旅游業、養老業結合在一起的一種商業新概念。我們認為，可以有一些作為，但不具有普遍意義。連鎖養老超市遼寧連鎖超市是一種新型的老年服務型機構這種連鎖超市服務功能強，介入門檻較低，有廣闊的客戶市場和服務群體。雖為非營利性機構，但以后可市場化的運作。四、 創新養老模式的建議 中國在經濟在不太發達的條件下進入了老齡型社會，并且已經形成了一個龐大的群體。老年人的生理需求、安全需求、歸屬與愛的需求、尊重需求、自我實現的需求既有普遍性又有特殊性，根據這些需求，借鑒世界上其他國家和地區的經驗，結合我國國情，創新養老模式已成為我國養老產業的當務之急。我們認為，創新養老模

83、式需要注意以下問題：(一) 養老產業必須走社會化的道路目前，社會參予養老產業已是繞不開的門檻。主要包括： 1、服務主體社會化。即服務機構、服務設施的社會化； 2、服務客體社會化。也就是服務對象既突出重點又要面向社會全體老年人，增大服務的受益面； 3、資金籌措社會化。改革資金來源的單一渠道，多渠道籌措資金，采取財政撥款、社會集資、有獎募捐、各方捐助、街道和居委會出資等方式解決養老助老服務資金問題； 4、服務隊伍社會化。建立一支由專職人員、兼職人員和志愿者組成的服務隊伍。以專職人員為主體，兼職人員為輔助，青年志愿者為基礎，形成龐大的服務隊伍；充分動員公眾和年輕型的老年人參與自愿助老服務；增強老年人

84、的自助能力和代際間的互助意識。(二) 養老產業必須走產業化的道路 養老產業不能等同于慈善事業，而是具有中國特色社會保障體系內不可缺少的一項重要內容。必須在政府的扶持下納入社會發展的總體規劃積極發展，走產業化道路，逐步形成自我服務、自我管理、自我積累和自我發展的動力機制。(三) 養老產業必須走專業化的道路 養老產業是一項長期的具有豐富內涵的工作，要把它作為一個專業來研究和發展，實行勞動準入制度，提高專業工作者隊伍的質量和服務水平。通過以上專業化措施，為養老產業的發展提供最基本的人才保障。人口老齡化是挑戰也是機遇，是一場政府、社會、全民支持，三位一體的新養老運動、新社會運動，這就需要社會共同努力，克服現有養老模式的不足，順應社會需求，探索出多種滿足老年人基本需求與深層次需求的養老模式，創造出多個“以人為本、終生關懷”的親情養老模式，多個更適合我國國情的養老模式。27