1、老年公寓開發模式探討市場部2008年9月目 錄前 言4一、基本概念51、相關產品概念52、“老年公寓”概念5二、老年公寓開發的市場機會點71、我國已進入老齡化社會階段72、“老年公寓市場”潛力巨大73、老年人養老逐步向集中養老轉移84、“421家庭”催生老年住宅的產生和發展85、國家鼓勵開發商進行老年人住宅地產的開發96、我國城市老年公寓發展現狀及存在的問題97、老年住宅在京、滬等地倍受熱寵108、我國城市老年公寓的發展方向10三、老年居住產品需求特點141、面積特點142、功能特點143、戶型特點154、設計特點155、特殊要求16四、國內老年公寓案例借鑒171、北京東方太陽城中國老年人保健

2、基地、學術基地172、綠地21城孝賢坊242、親和源老年公寓284、江南太陽城34五、國際市場中的老年公寓371、國外老年住宅市場的狀況372、國外老年公寓設計理念：433、國外典型老年公寓項目簡介45六、老年公寓項目選址特點47七、老年公寓規劃特點481、社區規劃482、社區組成493、綠化景觀494、交通布局50八、老年公寓產品特點511、住宅建筑規劃512、房間設計特色513、公寓設施514、房屋裝修56九、老年公寓配套特點601、智能化配置602、會所613、電梯614、商業625、配套626、老年醫院及護理院637、生活機能配備63前 言隨著常規房地產開發的競爭日趨激烈，旅游地產、老

3、年公寓地產、墓地地產等新型的房地產開發模式，走差異化道路，有望成為地產開發的藍海。本報告選取了老年公寓這一物業的開發模式進行研究，首先對開發老年公寓的市場機會進行挖掘，然后，對老年居住產品的需求特征進行分析，之后，對國內和國外一些成功的案例進行研究借鑒。在此基礎上，對老年公寓項目選址、小區規劃、產品和配套的特點進行總結。一、基本概念1、相關產品概念從老年人住宅的經營管理看，大致可分為三種模式：第一是公辦公營式，第二是公辦民營式，第三是民辦民營式。目前社會上出現的專為老年人提供長期居住場所的機構類型可分為傳統敬老院、福利院和新型老年公寓。福利院一般按照第一種模式，即公辦公營式進行經營，第二種公辦

4、民營模式則更像目前國內流行的敬老院，老年公寓應屬于民辦民營式的經營模式。經營模式民辦民營公辦民營公辦公營機構類型敬老院福利院老年公寓國內專門針對老年人的住宅用房除了社會福利院、敬老院外，純屬社會化經營的老年公寓目前還很奇缺。雖然，在上海打著“老年公寓”旗號的養老機構在最近幾年涌現出了不少，但由于這樣的“老年公寓”依然帶有強烈的社會福利色彩，所以它與真正意義上的作為一種商品房新產品出現的老年公寓還是有其本質差別的。不過，這種作為純老年居住住宅的“老年公寓”作為發展程度較高的新開發項目已成為一個引起有關方面充分關注的問題。2、“老年公寓”概念所謂“老年公寓”，就是專門為老年人建造的生活設施齊全、公

5、用設施配套不斷完善、具有時代氣息的城市老年人社區，是一種居家養老與社區服務相結合的模式。它既是一種新的老年人生活方式，又是一種民辦民營式的經營模式，更是一種城市老年人聚居形式。老年公寓是一種新的居家養老方式，不僅擁有分散的居家養老所沒有的各類保障服務設施，讓老人既住得安心、舒心；又能擁有一般養老機構所沒有的家庭氛圍。所以，優勢十分明顯：1）減輕子女養老壓力，提高社會效率。2）有利于老年人身心健康。3）服務專門化、系統化，使老年人生活質量大大提高。4）老人仍擁有自己的居所、配置自己喜歡的家具，讓老人既有“家”可歸，又能享受一般住家無法享受到的配套服務。老年公寓已成為國際風行的第三種養老模式，為老

6、年人服務已成為一種新興的產業。二、 老年公寓開發的市場機會點1、我國已進入老齡化社會階段按照國際標準，當一個國家或地區65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。據有關統計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總人口的11.2%，而且這個數字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據國家有關部門統計預測，到2025年，老年人將占全國總人口19.34%；到2040年，老年人將占全國總人口的27.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。另有調查顯示，中國約有1000萬名80歲以上的高齡老人

7、需要照顧，而城市老人中，98%依靠自我養老。2、“老年公寓市場”潛力巨大2000年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的1/3；另據中國老齡人協會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產業，尤其是老年人住宅產業是一個極待開發的產業。零點調查提供的分析顯示，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購買房屋產權的占調查總數的51%，打算租賃房屋使用權的占24%，希望購買產權式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。

8、目前租賃市場上的房源較為零散，適合老年人居住的房源就更少。這也表明通過租賃方式解決老年人居住問題的市場還不成熟，而產權式酒店購買受眾面也比較小。這也意味著為老年人量身定做的老年社區市場前景看好。3、老年人養老逐步向集中養老轉移受傳統觀念的影響（他們認為那些所謂的養老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內老年人養老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到

9、養老院開始向往養老院，養老觀念和居住觀念正在發生根本性變化。4、“421家庭”催生老年住宅的產生和發展自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。5、國家鼓勵開發商進行老年人住宅地產的開發面對我國進入老年化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。在2003年召開中共十六大三中全會上有關代表提及老年人養老一事，中央

10、領導對此十分重視。國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人，尤其是老年人養老與生活方面，并鼓勵開發商從事老年人住宅的開發。例如河南等地方政府采用養老服務機構建設用地可劃撥；多項稅費可減免；貸款條件放寬、利率優惠等政策鼓勵開發商開發老年住宅地產。6、我國城市老年公寓發展現狀及存在的問題 我國城市老年公寓的現狀我國第一個老年公寓于1986年6月誕生于安徽省安慶市，是由社會集資興辦并向全國開放的民營福利企業。北京市第一個老年公寓是1991年由清華園蘭照院改造而成的。1990年上海首家老年公寓在浦東落成，江澤民總書記為之題詞：“浦江夕陽詩如畫，秋色黃花送晚情。”據統計1998年1

11、0月我國有800所老年公寓社區，其中規模較大、設備齊全、知名度較高的有浙江省永嘉縣樂山莊、天津鶴童老年公寓、上海眾仁老年公寓、樂山夕陽紅老年公寓等。1996年9月，蓋州市決定建造“華夏桃源村”老年公寓，規劃用地60公頃，總建筑面積20萬平方米，可供1萬名老人居住，預計總投資8.17億元。上海的康樂小區，在設計前就預計出居住老年人口數，確定在小區內配套建造一處200平方米的老年人活動室和兩棟示范性的老年住宅，正式列入小區建設計劃，并按老年人的特殊需要進行專門設計。整個小區設計完成后曾在國家建設部召開的全國各省市示范小區設計評審會上受到專家們的好評。尤其是小區建設具有特色的老年社會專用設施引起者的

12、極大興趣，它體現了上海這個老年型城市的特點。小區建成后，不少報刊雜志都對小區新穎的設計造型、優美的規劃布局、完善的配套設施以及建有老年社會專用設施和老年住宅等建筑特點作了報道，深受人們贊賞。整個小區經國家建設部的專家評審，被評為全國參賽工程的優美住宅小區和全優工程。設備齊全、功能良好、符合老年人安享晚年需要的老年公寓，其示范效應已在一些地方掀起了開發“銀色產業”的熱潮。 我國城市老年公寓發展存在的問題首先，“銀色產業”浪潮雖已掀起，但其波及力度遠遠不夠。目前全國農村鄉鎮和城市街道興辦的敬老院4萬多所，所養不過75萬人。全國個體、私營和合營的福利事業中養老的老年人，據推算不超過20萬人，也就是說

13、，目前全國在養老設施里養老的老年人不過100萬人，不足老年人口總數的1%。矛盾便在于此，一邊是老年人口急劇增加，興建這些福利機構是一種必然趨勢，一邊是經濟收入有限，不可能把老年公寓當作高消費的場所，老年人的需求是舒適、安逸又價格適中的老人居，這對于想賺大錢的投資商而言大多還處于一種觀望態度，不想貿然斥資于收益微薄的老人產業中去。其次，從已建成的老年公寓來看，存在數目少、規模小、分布地區不廣等問題。前文已經提到，我國現有不同規模的老年公寓800家，規模都比較小，初具規模的只有浙江永嘉縣康樂山莊、天津鶴童老年公寓和上海市眾仁老年公寓等為數不多的幾家。很多城市的老年公寓建設尚處于啟動階段，北京市僅有

14、幾家房地產公司對這種新型房地產商品類型進行了調查摸底，許多房地產開發企業還未注意到這一具有相當生命力的房地產商品新類型。再次，市面上現有的老年公寓品質層次較低，一些地區存在名為老年公寓的住房，并未考慮老年人的生理行為特征，其居住小區不僅規模小，配套設施不齊全，而且多為原來的已開發住房，只冠以“老年公寓”之名進行銷售，從選址規劃，戶型設計到相關服務設施的建設與實際意義的老年公寓相去甚遠。即使是專為老年朋友開發建設的老年公寓單在物業管理方面也存在不足。老年公寓開發完畢后的經營不僅是一般的物業管理，而且是多種專業化經營和管理，更需要體貼入微的服務態度和質量。而大多開發商或物業管理單位對老年公寓的管理

15、卻是泛化、片面化，往往只流于形式，不能進行深入的管理。而科學合理的專業化經營和“以老人為中心”的愛心服務并建立信譽和知名品牌，是老年公寓項目建設進入良性循環的關鍵，這就要求開發商在具有較好的房地產開發水平的同時，聯合專業服務單位提高自身的管理服務水平，為住戶提供特殊的服務。7、老年住宅在京、滬等地倍受熱寵最早的老年公寓就出現在北京和上海。上世紀的九十年代初，在當時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應求，排隊預訂的場面時有發生。九十年代中期，北京的一些機構在吸取上海老年公寓的成功經驗后，結合本地區老年人生活習性建老年公寓，取得了良好的經濟效益和社會效益，而近年京、

16、滬、浙等地推出的中高檔老年公寓和度假型老年公寓均收到市場的青睞。8、我國城市老年公寓的發展方向 老年公寓將逐步從主城區向城郊轉移老年人進入養老社區的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環境質量要求較多，而現有的養老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當嚴重，相信隨著老年人對養老質量要求的提高，其老年住宅從主城區向城郊轉移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環境才能滿足老年人對居住環境的特殊要求。 “山水型老年公寓”將更受消費者青睞隨著居民生活水平的提高，老年人對居住的要求更加講究。他們年輕時由于競爭環境和迫于生計，終年奔波于城市中間，渴望回到自然卻又無法自主，退休后如釋重負，輕

17、松了，無牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過著“桃花源”式的田園生活，頤養天年。因此“山水型老年公寓”的出現將倍受他們的青睞。 老年公寓的設計應適合不同層次的老年人的需求根據老年人的生理特點，世界衛生組織對全球人口的身體和平均預期壽命的測定重新劃分了年齡組：其中6074歲為年青老人，7589歲為老年人，90歲以上為長壽老人。由于各個年齡組的老人對住宅的需求有所不同，因此開發修建一種適應不同年齡組老人特點的綜合性通用老年公寓，該住宅與其他相比最大的不同在于：在周密地考慮老年居住者的生理狀況基礎上，它能根據居住老人的實際情況，改善和增加必要的設施及醫護系統來幫助提高老年人的自主和自理能

18、力。針對老年人的生理特點，綜合性通用住宅的設計要點就是避弊趨利。樓層不能太高，6層以上必須設電梯，電梯間和樓梯適宜大，可放置輪椅和安裝升降椅。住宅入口及門口面積宜適當增大，便于輪椅通過，并在通過處安裝或預留裝扶手的埋件。室內地板應當平坦、防滑、沒有高差，不可設門檻等障礙物，防止老人摔跤和便于輪椅通過，浴池底也應防滑。廚房衛生間面積要適當加大，便于坐凳或坐輪椅時使用，日照采風要順暢。除了以上這些特點之外，通用住宅的一個顯著特點是依據老人在不同時期因生理變化帶來的不同需求而設計:l 年青型階段。這類型老人生活能夠自理，因此住房面積不必太大可開辟出一定面積作為儲物室，但要有相應的廚房、衛生間和相應的

19、服務網絡，如菜市、超市為這些老人提供生活方便。老人可以關門生活，不受外界干擾，也可以到附近的服務機構中參加活動或尋求幫助，服務人員可提供上門服務。l 老年型階段。這類型老人由于身體素質逐漸下降，導致生活不能完全自理，但還無須增設醫療康復設施，因此室內設計轉為無障礙設計，可將用于儲物的空間重新利用起來，拆除后以便增大活動空間；家具、器具和設備要配置在便于老人操作的位置；另外，住宅入口、衛生局、浴池、坐便器旁應增設扶手攜動；地板防滑措施再次鞏固；門最好改為推拉式并要有顯明的色彩標志，以提醒老人注意；房間照明要提高兩倍以上，便于老人靠視覺獲取信息。此外，改變方向或有高度的地方應用鮮明色彩；安裝警鈴以

20、便及時或自動地發出警報，使老人能夠得到幫助；增設專門家政服務人員為此類老人提供日常必需服務。l 長壽型階段。這類型老人是需要特別護理的。這段時間通用住宅除具備上述兩年齡組住宅設計的大部分功能外，還應開設治療、護理、康復及臨終關懷等較齊全的醫療康復設施。室內要給護理人員留下足夠的護理空間，特別是浴室和衛生間一定要放大尺寸，保證老人活動需要和協助老人所需空間。電話、電燈開關都要裝在老人床頭易觸摸的位置。室內應設有同整棟大樓安全警報系統相連的緊急呼救設施，以應付老人突發病和其它突發事件的發生。總之，要融服務、醫療、護理設施為一體，老人在這里能夠得到全方位的護理。 綜合性通用住宅的周邊環境應滿足老年人

21、的要求綜合性通用住宅是根據老年人的身體、生理、心理的特殊性而設置的。老年人一進入黃昏期，大多會產生失落感和憂傷感，這會極大地損害他們的身心健康。因此在設計人居環境時應充分認識到這一點，并在規劃設計時有選擇地與兒童、青年人的活動場所相結合而進行布置，以豐富老年人的生活內容，要讓老年人能看到青年人和幼兒的身影和嬉戲，這可造就他們的身心健康。除此之外還應加強家政服務建設，建立家政服務制度、健康管理制度、社會福利保險等，把工作做到每個老人的身邊。另外，由于老年人的身理特點，特別要求住宅應修建在城郊交界處，環境幽靜、依山傍水、空氣清新、交通方便的風景區并要有廣闊的綠化帶，做到見綠不見塵，抑制塵土飛揚，這

22、樣的環境能使老人心情舒暢。良好的生態環境能滿足老年人的生活行為性和操作性要求，又有安全感，具有健康性、靈活性、方便性、自然回歸性，讓老人在良好的環境中愉快地度過晚年。總結：如果說1.45億的老年人口基數是老年住宅建設的必要條件、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產生的重要原由，那么國家鼓勵和京滬等地老年公寓熱寵應該能使我們看到的老年公寓建設的希望。從今天老年人口基數、老年人社會問題及老年人養老觀念重大轉變的趨勢看，實施老年公寓建設應該說是一種機遇。老年公寓的建設，使許多家庭解除了后顧之憂，老人不再為家庭瑣事及晚輩之間的摩擦而煩惱，同時也消除了孤獨感和寂寞感，也有助于增強老年人獨立生活的能

23、力，還有助于帶動老年服務行業的興旺，可以培養一大批家庭護理人員，解決大批下崗職工的就業問題，有利于社會的安定團結。因此它是經濟發展的一個契機、一次挑戰。三、 老年居住產品需求特點1、面積特點1）老年人的居所一般都是一房一廳、一房兩廳、兩房一廳、兩房兩廳這幾種房型。2）據調查，在敬老院中，每位老人人均居住面積有15；而一般公寓中，老人平均居住面積可達30。2、 功能特點 居住方面老年人的居所大都鄰近醫院、菜場。因為老年人體力有限，從住所步行到菜場就增加了生活的便利性；而且老年人患病幾率較高，萬一有急事，可以及時就醫. 療養方面：老年人社區的醫療要比一般公寓社區規格高對于亞健康狀態的老人，要有常見

24、疾病的中西醫門診；對于有老年慢性病的老人，要有跟蹤檔案，對其定期進行體檢，確保老人日常生活的安全；而專業的醫療服務機構，則可以提供老年人專業的治療和護理，護理人員可以上門為老年人服務，老年人也可以白天在醫院接受護理，晚上回家休息。同時，醫院可針對敬老院內的老人開出相應的“營養處方”、“醫療處方”等，具體來講，老年人在食堂就餐時可參考醫院“營養處方”和營養師給出的菜單配菜；如果老年人腿腳不好，在“運動處方”中便會讓老年人日常生活中多跳跳臺階，逐步進行鍛煉。 學習、休閑方面本市每年有近40萬老人到各類老年教育機構和社區學校學習，參加文化體育活動的老年人占老年人口總數的60以上。 交流方面本市老年人

25、需要每天問候服務的有11.94萬人，需每月一次以上精神慰藉服務的16.12萬人。老年公寓可以滿足這方面的需求。3、 戶型特點 房型以緊湊小房型為主。 主臥面積設計得寬闊舒適，而客廳通常比較小。 供老年人用的門把手、應擺把式、開鎖的鑰匙就應為錐形，以適應老年人握裹力和視力不強的特點。 有大陽臺，方便老年人曬太陽。 南北通透，便于通風。4、 設計特點 老年人居住的樓宇中最好設有可平展擔架的醫護電梯，同時走廊要寬，樓梯踏步要比一般踏步低；房屋由外至內，要完全采用無障礙設計；室內地面應采用防滑材料，例如：廚衛應采用防滑瓷磚，其他地面可采用木地板、塑料地板、橡膠地板或地毯。 裝飾材料的選擇，應協調配套，

26、符合老年人的心情，注重簡潔、典雅，不求華麗，此外墻面、地面除了注意安全外要便于清洗。室內裝飾的色彩要有利于老年人的心理與健康，老年人一般喜愛典雅、潔凈、安寧、穩重，加之體弱、心律減緩、視力減弱，一般宜采用淺色，如淺米黃、淺灰、淺藍等。忌用紅、橙、黃，因為紅色會引起心律加速，血壓升高，不利于健康。淺藍則給人以安寧感，適合減緩心律，消除緊張。淺米黃給人以溫馨感覺，有利于休息，消除疲勞。 家具應從實用出發，宜少不宜多。家具外露部分應盡量減少棱角；老人用的雙人床應兩面上下，有條件的應有手扶之處；床與沙發應該稍硬，不宜過軟、過深和過矮，更不要坐下去站不起來。 室內燈光應有弱有強。夜間最好有低度照明，便于

27、老人起夜如廁；老年人視力有所衰退，寫字、看書時燈光應強一些；室內電燈開關安裝部位，夜間使用要方便；家用電器設備應盡量采用智能型，如電鍋、電水壺等有自動保溫功能。 櫥衛設計要點：做飯的灶頭高度參照老年人的平均身高設計，老年人不必踮腳或哈腰便可完成生活所需；衛生間的潔具不宜用蹲坑，可選用專供老人久坐起身困難之用的能升降的馬桶蓋；浴缸不宜過高，較高應加墊，為老人坐立方便，浴缸要安裝扶手，浴缸底面要有防滑，以確保安全。5、 特殊要求在老年人居住的社區和房屋里，需隨處設計 “緊急按扭”和醫院聯網，如果老年人忽然感到身體不適，可通過“緊急按扭”尋求幫助。四、國內老年公寓案例借鑒1、北京東方太陽城中國老年人

28、保健基地、學術基地借鑒點：項目選址、內外景觀的呼應和產品多樣性、配套完善。可作遠郊老年公寓開發參考。建筑面積80萬地址順義潮白河畔占地234萬房型105-843建筑類別獨棟、聯體別墅、中式四合院以及四層電梯公寓綠化率80%東方太陽城，總占地面積234萬平米，是京城地產幅員遼闊之筆。內含16萬平米湖水、75萬平米運動休閑綠地，而建筑面積僅80萬平米，有點式公寓、板式公寓、連廊公寓、聯體別墅、獨棟別墅、四合院等，社區周邊更有7000畝10萬株林木環繞。整個社區分三期建設，計劃于2008年全部竣工。社區配備了高品質的社區中心、康體中心、商業街以及酒店度假場所，為社區的老人提供著多種多樣、豐富多彩的服

29、務和文化活動。社區圖書館藏書近萬冊，在閱覽室里上網、看報、瀏覽雜志一應俱全。商業街開辟了藝術畫廊、精品茶莊。精彩紛呈的“老年大學”也陸續開課：隸書班、太極扇班、形體芭蕾班、電腦初級班、布貼畫班、高爾夫入門班、游泳初級班、門球入門班、圍棋班、陶藝班、瑜伽班、國畫班、鋼琴班、古箏班、二胡班等應有盡有。專業級的多功能劇場，不僅承擔了為社區居民放映電影、周末舞會等日常文化功能，還在各種節日、主題日中舉辦了多次大型晚會、展演以及文化論壇。l 七重環境系統約2000畝潮白河近10萬株原生樹近20萬平米社區生態湖節能環保的水源地源熱泵系統75萬平米運動休閑綠地 高綠化覆蓋率高達4000個/立方厘米負離子含量

30、，綠色生態系統，可比海濱、森林開放l 五重專屬定制全社區無障礙設計智能卡托管、電話探視、入住全程代理等諸項社區服務世界知名的景觀與建筑設計公司美國SASAKI鼎力打造“老年大學”，教室、閱覽室，豐富退休人生順欣陽光物業，高品質貼心服務，連續三年社區滿意度調查逾90%l 七重成品配置期、期，五組團成熟入住 東方太陽城醫院（一級綜合性醫院），醫療護航，守護健康東方嘉賓國際酒店，五星級標準大型超市進駐，商業一條街康體中心，各類球館、溫泉游泳池5萬平米太陽會所，商務會議，餐飲休閑匯佳幼兒園l 產品四合院產品別墅產品電梯公寓2、綠地21城孝賢坊項目借鑒點：細節人性化、社區配套完善。可作郊區大盤中部分規劃

31、為老年公寓參考。物業類別普通住宅低密度超大規模社區開發商綠地集團昆山置業有限公司裝修狀況毛坯建筑面積4.4693 平方米占地面積6.1523平方米總戶數230套物業地址上海周邊區昆山花橋鎮綠地大道555號開盤時間2005-12-1價格6000元/平方米容積率0.6樓層狀況高層、小高層綠化率45%建筑類別電梯公寓房型面積60-90平方米綠地21城孝賢坊為綠地國際家園第四期，綠地國際家園占地4000畝，以古典西班牙、英倫、北美等五種風格打造，社區內設置中福會幼兒園、大眾社區巴士、鄰里中心、四星級酒店等，社區配套完善。配備有2.82.2大進深電梯，可供專業醫療擔架入內；公共空間無障礙設計；公共走道及

32、樓梯間安全扶手；指紋鎖智能識別功能；可視對講系統；24小時緊急救助按鈕；社區配備有老年大學和老年特色服務醫院，新鮮果蔬供給中心和一站式裝修服務等人性化設施。區位交通綠地國際家園，位于大上海城郊上海市與昆山市交界處，312國道旁，鄰近國際汽車城、國際F1賽車場。距上海市中心35公里，距昆山18公里。從中山公園驅車到綠地21城需要半個小時左右時間。在地理位置上，該樓盤位于昆山靠近嘉定安亭鎮的花橋國際商務城，是規劃建設的專門面向老年人的人文新鎮，瀕臨吳淞江水系。在售的主要為聯體別墅和公寓房，雖然與安亭鎮相距很近，但價格上相對較低。小區內部設有循環巴士通往學校、農貿市場等，另外有直達中山公園和人民廣場

33、的班車，每日4班次。局部裝飾外立面采用傳統英式砌磚法樣板房分不同的裝修風格，有很多保護型裝修和護理型裝修的選擇。設計了無障礙通道，走道鋪地毯防滑，需鋪面磚的地面采用防滑面磚，設置了裝飾性腰帶扶手等。周邊配套該樓盤在去年年底引進同濟大學附屬同濟醫院綠地昆山醫院，相配套的“綠地家世界”也已正式開工建設。在綜合性醫院基本配置的基礎上，增設專門針對老年人的科室和相關功能；在普通大型超市的基礎上增設老年人購物專區；還會根據老年人體質特征需要，設立平價藥房，以老年人營養品和常見疾病用藥為主。此外，還將設立老年食堂，在小區設置郵局分理點，還有小區道路引導系統、老年文化中心、休閑中心等。2、親和源老年公寓借鑒

34、點：細節、人性化的設計。近郊老年公寓參考。建筑面積8.6萬占地8.37萬總套數838間房型60-140（小戶型為主）物業類別養老院綠化率51%裝修狀況全裝修物業上海親和源股份有限公司開發商上海建橋集團開園時間2008-4-1親和源位于上海市南匯區康橋鎮，建筑面積8.6萬平方米，設置有生活區、醫療區、商業區、活動區四大功能區域，總共建設14棟生活樓，房間800 余間，可容納1600余位老人。社區房型以多層、小戶型為主，配有電梯，居室建筑面積從60到140不等。社區采取無障礙化的設計，以確保老年人的安全。每棟老年公寓均配有公共浴室、閱讀室、活動室、餐廳等，每建筑組團均設置有多功能的活動空間。社區在

35、老人臥室、衛生間、浴室、各種活動場所以及室外活動區域均安裝有緊急呼叫系統、紅外線監視器等智能化系統，建立起全社區的安全監控體系。整個社區的設計使低密度的老年公寓、娛樂、健康生活廣場、公共服務大樓以及商業配套等建筑與水系、人工湖、公園等自然景觀精致結合，獨特的空中連廊構成全天候、泛社區的便捷通道，使社區內所有的建筑融為一體。地理位置區域圖該項目位于南匯康橋地區的秀沿路上，北接浦東新區，東靠川沙，西南臨南匯周浦。南側川周公路為連接川沙至周浦的交通主干道，東側申江路為規劃中環線延伸段，與外環線A20公路向望。滬南路、外環線（A20）、申江路、川周公路構成了井字形立體交通。距盧浦大橋、浦東國際機場約1

36、5分鐘車程。路線圖交通路線指引： （1）自駕： 秀沿路2999弄，A20外環申江路口下 轉秀沿路 （2）公交車路線： 軌道交通二號線至龍陽路站，換乘龍濱線至親和源站下 周邊設施配套圖周邊配備有：郵局、銀行、電信局、派出所、貴族中學、貴族幼兒園、學術氣氛濃郁的大學、社區文化活動中心、便利生活的集貿市場、洗衣店、大賣場、風味餐廳、國際燒烤樂園、秉承傳統的高級五德會酒店、高檔別墅近在咫尺，四星級標準建造的鄉村酒店等等，能夠較好的滿足遠親近鄰的探訪需求。會員制卡種會員卡繳費標準年費繳費標準前一百名會員價銀杏A卡不記名卡大套50萬5萬/年中套50萬2.5萬/年小套50萬1.5萬/年銀杏B卡記名卡大套60

37、萬2萬/年中套45萬2萬/年小套35萬2萬/年銀杏C卡大套8500元/月中套7000元/月小套6000元/月非持有國內身份證的會員卡費加收20萬人民幣親和源實行會員制，入住者須符合會員條件，承認會員章程，購買會員卡，繳納年費等，擁有會員資格方可獲得親和源物業的使用權。社區組成：l 12幢多層公寓，838套全裝修全配置（含軟裝潢）居室l 一幢多功能綜合樓（老年大學、老年活動中心）l 一所配餐中心（就餐、配送）l 二處休閑茶棧（品茗、座談、棋牌等活動）l 一所老年醫院及護理院（300個床位）l 一座會所（一樓游泳池、二樓健身房、三樓水療館、四樓會務活動中心）l 商業街（設有小超市、理發店、洗衣店、

38、鮮花店、老年用品商店等）l 綠化景觀，上海市一級生態小區，（綠化覆蓋率達51%；喬木、灌木、花卉、草坪；假山、小湖、噴泉、涼亭等）l 風雨連廊（公寓與公寓，公寓與會所、配餐中心、老年醫院及護理院之間相互連接）l 戶外活動場地、停車場藍色無障礙防撞扶手配合PVC地板咖啡色無障礙防撞扶手4、江南太陽城借鑒點：項目選址較好，配套較全。可作省內二三線城市開發老年公寓參考。建筑面積21萬平方米占地145833物業類別普通住宅售樓處地址上海接待：華山路600號丙裝修狀況毛坯售樓處華山路600號丙物業地址建國北路燃氣大廈1樓入住時間2006-10-31價格3400元/平方米綠化率50%交房2006年10月得

39、房率80-90%開發商嘉興市太陽城房地產開發有限公司總套數1170套容積率1.44車位1050房型面積92-165（一房、兩房、三房）物業顧問上海東湖物業管理公司江南太陽城利用嘉興江南水鄉的自然資源，在現代化的居住社區里融入老年建筑組團，以三項實施策略及六項配套體系為依托，為上海創建的第一個新型的健康養老社區。 項目分二期開發，總量為21萬平方米，首期樓盤將于2006年10月交付使用。整個社區三面環水，綠化面積占整個社區的50%。上海知名醫院在小區內常設門診。 地理位置江南太陽城位于浙江省嘉興市，基地三面環水，東臨東方路，三元路將基地分為兩塊，整個場地平整。規劃設計特點l 規劃結構較完整、清晰

40、。將不同層次的住宅群體組織成三個片區，各片區又由多個住宅組群組成，各組群規模適宜，方便鄰里交往。l 小區道路，人行車行既有分離，又有混行，方便出行。機動車停放采用地面、架空和地下多種形式，停車率達到80%。l 環境設計充分利用自然水景，組織了放射性景觀軸和步行景觀軸，組群內有多種空間以及沿河的綠色景觀帶。全區綠色系統點、線、面結合，空間比較豐富。l 小區公建配套基本齊全，東南角設有商業街，小區出入口內設有會所，小區內還設有次會所和泛會所，位置適宜。l 住宅布局大部分為南北朝向，部分底層架空，有利日照與通風。小區南側布置了兩個老人居住組群。住宅戶型多種，便于用戶選擇。住宅內部功能分區明確，空間尺

41、度適宜，日照、采光、通風良好。周邊配套小區的配套設施非常完善，設置了各種功能的主會所，次會所及泛會所，以滿足居民生活的各種需要，設計中結合城市設計及環境設計的要求，將主會所分布在東方路及三元路交叉處，以起到豐富城市景觀的作用，同時不對居民的生活產生影響，次會所及汽會所結合居民的休閑、交流、活動健身等，有機布置在各組團周圍。在社區內設立醫療急救站，并與120急救中心聯動。體能恢復中心提供理療、氧恢復、食療、深度睡眠、整體按摩等服務。藥物咨詢中心提供促進健康的藥物及營養品的咨詢服務。物業管理采用專業化的管家式物業管理服務，強調從基礎細節開始，倡導“有限管理、無限服務” ，為業主提供 從日常家政服務

42、、商務服務、健康服務到包括精神需求、老年人特護在內的一系列個性服務，真正體現人性關懷，營造溫暖呵護。營銷策略該項目定位“上海人的養老天堂”的養老社區，推出“低價搶客”策略，以3500元/平方米在上海銷售。還推出一次性收取10萬元出租20年居住權、允許入住老人作為二房東出租公寓等吸引上海人前往置業。該案在銷售初期就取得了良好業績，目前70的業主都是上海購房者。五、國際市場中的老年公寓1、國外老年住宅市場的狀況歐美各國由于傳統個人主義的影響注重發展社會養老設施，特別是美國迅速發展老年社區。而在東方受到儒家思想影響下的一些已開發或開發中國家，為避免重蹈西方福利國家所經歷的沉重財政負擔，試圖尋求維系傳

43、統的家庭倫理觀念及尊老愛幼的社會風尚。因此，為了消除現代社會生活方式的改變、家庭觀念的變化和家庭結構小型化的趨勢對家庭養老環境的沖擊與功能的削弱，亞洲國家對維護和改善家庭養老環境及創造新的居住模式方面作了許多的努力。 亞洲國家的老年住宅l 日本的老年住宅從居住模式上來說，日本為適應家庭核心化傾向，采取老少兩代在生活上適度分離，而研發建造了一批供老年人與家人同居的新型住宅。這種“兩代居”形態的親子家庭住房空間關系大致可分為：A、同居寄宿型：同戶門、同廚房及起居室，老人居室僅附廁所或簡易烹調設備。B、同居分住型：同戶門，廚房、浴廁及起居室全部分開各自配套。C、鄰居合住型：分戶門，同起居室，浴廁及廚

44、房分用。D、完全鄰居型：分戶門，起居室相通，浴廁及廚房分用。隨著親子居室和輔助使用空間獨立成套程度的提高，兩代家庭的獨立性也逐步增強，因而上述四種形式其獨立性隨序增加，如此可適合于不同年齡和健康狀況的老年家庭使用。從居住形式上來說，日本的老年住宅又分為： A、國家建設地方管理的老年人住宅； B、押金式老年人住宅；國家建設地方管理的老年人住宅屬于福利型養老機構，由民間房產主建設的專供老年人使用的集合住宅，由政府出資征用后，租給老年人居住并給予房租補貼。押金式老年人住宅由地方住宅供給公社出資建設，專供60歲以上的老年家庭使用，并以押金方式提供使用權。日本在老人福利與居住問題之對策上均表現了“先進”

45、的姿態與成果。一方面是因為人口老化較嚴重，而且“家庭主義”在西化、都市化的沖擊下比其它亞洲地區似乎提早渙散。日本除了社福設施網絡較完善外，其最值得敬佩之處就是日本政府單位如東京都老人總合研究所，以及私人企業如積水社，均對老人居住的住宅設計花了相當的工夫，設想其設備依老人體能變化而彈性改變，以及與子孫家庭合住時，生活歷程與住宅室內空間設備的彈性適應。l 新加坡的老年住宅新加坡的住宅數量以建屋發展局所建的組屋最多。據統計，1990年已有87%的人口住在公共組屋內，而自有率達79.0%，租賃的僅8.6%。新加坡政府透過建屋局以及眾多的組屋，對于鼓勵子女與老年父母合住提出了不少辦法，其作用、效果不可忽

46、視，簡要說明如下： A、多代家庭組屋辦法（Multi-Tier Family Housing Scheme）：此辦法意在優先分配組屋給與父母同住之已婚子女，并給予其它各種優惠，如貸款可達售價的90%、較長的償還期、訂金額度減少、提前三年之優先權等。B、合選組屋辦法（Joint Selection Scheme）：此辦法在使已婚子女與父母（或兄弟姐妹）分別申請組屋，但得一起抽簽，使兩家人可以住在隔壁或是同一棟或在鄰近地區，亦可貸款售價之90%。自1978年開始實施，反應甚佳。C、與父母鄰居補助辦法（Housing Grant for Family-Staying Near Parents/Mar

47、ried Child）：首次購買組屋者若想在與父母（或已婚子女）同一地區或2公里距離內購置二手組屋時，便可申請此項補助款。建屋局有鑒于一般民眾購買力增強，推出的組屋面積與房間數便愈大愈多，有四房、五房、Executive型及上下二樓型，面積約為105、120、145、165，附有二套至二套半的浴廁設備。這些大單元均可供三代同堂家庭居住。因為組屋價格比一般房屋市場的價格便宜很多，目前很受歡迎。除此之外，建屋局更與政府社會福利部、社區發展部密切合作，在提供老人社區活動中心，社區老人服務及設施網絡上不遺余力。社區發展部在社區提供了以下多項老人服務項目：交友服務、輔導與顧問服務、日間中心、餐食服務、老

48、人俱樂部、健康教育健康檢查、家庭護理、老人優待、居住照顧以上這些居住照顧之設施及社區服務，新加坡政府及學者專家均不斷在檢討，并且對未來的需求，以及各設施、服務未來發展亦有預測，并訂定相關計劃。l 香港的老年住宅香港是東亞人口老化第二高的地區，一方面其經濟發展蓬勃，另一方面英國社會福利制度的部分移植，亦促使其在老人問題上的應對經驗僅次于日本。二次大戰后香港社會急遽變遷，隨著現代化、工業化、西方文化觀念的輸入，中國傳統的家庭主義被淡化，老人的地位低落，核心家庭愈來愈多。而另一方面，因為政府支配了房屋市場底層的結果，存在著50%的香港老人居住于公屋內的特殊現象，公屋每個單元的居住面積僅16至33平方

49、公尺，這樣的面積大致也只能容許核心家庭居住。香港政府在鼓勵年輕人照顧長者的前提下又希望能使長者老得其所，能夠在熟悉的地方安享晚年，推出下列措施： A、提供長者更多的公屋香港近年來興建了一系列專為老者而設的單位，包括新式的小單位大廈和附翼大廈，把這些大廈納入新屋內，讓長者可與他們成年的子女分別于同但不同的單位里居住。同時進一步發展“長者住屋”大廈，這類大廈的設計可容納多類社會服務設施，例如政府其它部門及志愿機構開辦的日間社區中心及診所。這些房屋提供“一應俱全”的服務，可讓身體壯健的長者在熟悉的環境安享晚年。另外房屋署正積極進行一些舊型屋的重建計劃，以確保所有希望留居原區的長者租戶，在可行的情況下

50、，都能在區內的特定用途大廈獲得安置。某些大廈的設計與新屋混為一體，除了配備各種服務設施外，并保留了原有社區的歸屬感。B、高齡人士優先配屋計劃申請人及年老親屬成員雙方必須簽署一份意愿書，聲明以后一同居住，照顧其年老親屬的責任。若日后發覺違反此條款，則所獲的單位會被終止租約。 “家有長者” 優先配屋計劃申請書內成員應為不少于兩人的家庭組合，且其中必須包括最少一位年老親屬成員。符合資格的家庭將提早三年獲得配屋。 “新市樂天倫” 優先配屋計劃年輕家庭可以與年老父母或受其扶養的年老親屬，以一戶或兩戶一同或分別申請新市鎮公共屋內同一棟大廈的其中兩個獨立單位。符合資格的家庭將提早二年獲得配屋。另外有居屋及自

51、置居所貸款計劃，若申請人與年長親人一并申請，優先資格將獲提高。C、提供特別服務為照顧長者的特殊需要，主要靠志愿機構提供服務。公屋撥出地方，供有關機構開設日間護理中心之類的設施。此外，亦舉辦一個屋主聯絡主任計劃。房屋署的屋主聯絡主任會與長者保持聯絡，盡量了解他們的需要，并鼓勵他們參與社會活動。現在這計劃已在25個長者租戶較多的公共屋中推行。另有鑒于老人服務工作已日趨專業已將長者住屋的管理工作外包專業機構或公司。總之，香港政府與民間團體在老人服務上，前者負擔經濟支持，或以經費補助后者之各項服務。雖然在亞太區域香港的安老服務設施僅次于日本，但在各項措施中，照顧孱弱老人的養護機構最缺乏。今后如何強化老

52、人自立生活及支持家庭照顧老人，也就是貫徹“社區、家居照顧”之政策是重要課題。 歐美國家的老年住宅與亞洲國家最大的差別是，歐美國家的老年人社區是以老年人的單獨居住為設計前提的，不強調與家人的合居模式。l 美國的老年住宅美國人意識到銀發產業帶來的機會，首先是老年住房業的需求。老年人口的增多意味著適應這一人群住房需求的增多。1980年到1990年間，護理院、中長期照料和其它老年住房增加了24%。輔助生活機構是老年住房市場里近期發展最快的部分。1990年該部分的收入為125億美元，2000年約300億美元。盡管這個行業的70%是以媽媽爸爸式的運營方式運營，類似于我們目前的民辦家族式養老院，排行在前的卻

53、是一些著名的房地產商。據統計，排在前30名的輔助生活機構供應商擁有全國約24%的床位數。1999年時排在前5位的每個輔助生活機構，在全國各州的床位數均超過了10000張。比如排居第三的Marriott，總共擁有11603張床位分布在全國29個州150家Marriott品牌的養老院里。美國養老住宅業作為一個產業持續發展的重要原因，是在法律上有一套鼓勵、監督機制來保證養老機構的高質量服務。該鼓勵監督機制體現在兩個方面：一是一套完整和不斷發展的評估體系，一是相對獨立的監察員體制。政府給老人的醫療保險和醫療補助可以支付老人們在護理院入住的部分開銷，這筆費用由政府發放到護理院。護理院想要得到政府的錢，就

54、必須符合政府的各項規定，并且在每年的質量評估中達標。政府的主管部門每年對養老機構進行審查，只有符合審核標準、質量評估達標的護理院才有可能得到政府的醫療保險和醫療補助。由于聯邦和州政府的錢是通過各種稅收得到的，實際用的是納稅人的錢，因此每一個納稅人都有權要求政府對養老機構采取鼓勵和監督措施，最終得到高質量的服務。對輔助養老機構而言，如果要想得到某些醫療補助資助的項目，也要符合規定和標準。大部分輔助機構，沒有政府的支持，主要遵守市場競爭的原則。一方面是政府對養老機構的直接監察監督，另一方面是政府施行美國老人法，撥款給監察員項目。由監察員和入住養老機構的老人直接接觸交流，來保護老人的合法權益，以及監

55、督改善養老機構的服務質量。如果老人對入住的養老機構服務質量不滿意，一般來說，先在養老機構內部設法尋求解決。如果仍然不能滿意，可以在監察員那里申訴。美國養老住宅產業是一個發展了幾十年并比較成熟的行業。產業的主體是社會的營利機構這一事實，值得我們仔細研究和探討。l 丹麥的老年住宅丹麥為老年人提供居住和福利的基本政策有三個概念，即“居住連續性”、“自行決定”、“充分發揮自立能力”。這種80年代初建立起來的要領被稱為“老年福利三原則。” 而丹麥的老年人住宅法對住戶標準作了規定：老年住宅應設有廚房、浴室、衛生間，住宅內部必須是無障礙設計，必須保證平均每戶建筑面積在67平方米以上，必須有24小時緊急通訊聯

56、絡裝置，必要時設有公共娛樂室，方便老年人交往。l 德國的老年住宅德國的老年住宅分為兩種體系。社會住宅體系里的老年住宅，內部多為無障礙設計，政府對老人住房采取補貼措施。在生活援助方面，老年住宅房產主與民間福利團體簽訂提供服務的合同。該合同可成為房產主獲得建設資金貸款的融資條件，養老院體系里的老年住宅，以生活能夠自理的老人為居住對象，是一種接近住宅形式的養老院。在規劃上，設計者把社會體系的老年住宅和養老院毗鄰建設，以便在設置服務網點和急救站時，兩者能共用。l 法國的老人住宅人類歷史上最早進入老齡化社會的就是法國，當1850年歐洲產業革命即將勝利的時候，法國60歲以上老年人已占人口的10%，進入了老

57、齡化社會。法國也是歐洲人口老齡化國家的典型。特色鮮明的老年酒店式公寓是法國解決老年人住房問題的主要模式。在這種酒店式公寓中，配套設施完全依據老年人的需要設計，如防滑設施和無障礙設施等，服務人員遠遠多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根據自己的需要選擇長住或短住。2、國外老年公寓設計理念： 突出“自由”的感受，滿足老人對自由感的要求； 考慮老人可以繼續在家中參與工作； 用積極、年輕的方法對待年齡； 隨著生活質量的提高和醫療條件的改善，關注老年人在生理和心理方面的健康狀況； 對環境的可持續發展； 有度假及護理功能的老年公寓； 可以有多處居所，方便外出旅游國 家產 品 特 點借鑒之處美 國建筑規模大，有

58、各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動超過80種以上。代表樓盤：太陽城中心、鳳凰城。完善的配套設施與功能區劃分日 本日本的老齡人的生活質量是在良好的社會保險保障體系的基礎上實現的。提供無障礙設施的老齡人住宅產品、具有看護性質的老齡人住宅產品、能和家人共同生活(二代居)的住宅產品。代表樓盤：港北新城。老年人住宅產品與其他租售性質的住宅產品混合設計在一個生活社區內，突出自助自理。歐 洲國家政策傾向于讓老年人居住在獨立的公寓中。建筑將三種元素結合在一起：城市意味、社區功能和生態目標。代表樓盤：荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤獨。新加坡一般興建在成熟的社區中。公寓戶

59、型一般分為平方米和平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。住宅的戶型設計及內部結構設計標準的特殊化考慮。在設計過程中，設計師會根據老年人對設施的多樣化要求提供現代化的配套設施，滿足老年人日常生活和個人護理的需要，在某種意義上，生活環境的設計非常重要，應該與設計方案融為一體。同時，也應考慮到設計發揮老人余熱的環境，鼓勵老人充分發揮自己的余熱，使其盡享每天生活的樂趣。3、國外典型老年公寓項目簡介l 美國太陽城中心美國太陽城中心是美國較大的老年社區之一。太陽城中心從1961年開始開發建設，從一開始就規劃成為佛羅里達乃至全美最好的老年社區。入住這里的居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年

60、居住不能超過30天。社區內設計建造了獨立家庭別墅、連體別墅、輔助照料式住宅和家庭護理機構、出租的獨立居住公寓等以適應不同類型老人的要求。社區有專為老年人考慮的建筑規劃，小區內實現無障礙設計：無障礙步行道、無障礙防滑坡道，低按鍵、高插座設置，社區住宅以低層建筑為主。同時，社區內的空間導向性被強調：對方位感、交通的安全性、道路的可達性均做了安排，實施嚴格的人車分流。在太陽城中心，老人們享受的康樂設施包括室內和室外游泳池、網球的推圓盤游戲場、草地保齡球、健身和娛樂中心、會議室和一個1萬平方英尺的劇場。還有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動超過80種以上。根據美國一項調查表明，生活在這樣環境的老

61、年社區中，老年人的平均壽命要延長十歲。l 日本港北新城日本的老齡人的生活質量是在良好的社會保險保障體系的基礎上實現的。由于日本的人工費貴，日本住宅的技術和電器化程度很高。這特別體現在老齡人住宅和為老齡人提供的公用設施上，使得老齡人能夠在生活中充分實現自助和自理。比如，提供無障礙設施的老齡人住宅產品、提供具有看護性質的老齡人住宅產品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅產品。通過這三種老齡住宅產品在社區內的共存，才可以形成滿足各類型老齡人基本生活需求的老齡人生活社區。當然，在社區內還需要提供完善的配套設施，用于滿足老年人在健康和精神方面的需求。老年人的日常生活相對單調，使得他們在精神方面的需求和

62、滿足顯得十分重要。日本港北新城把老年人住宅產品與其他租售性質的住宅產品混合設計在一個生活社區內，使老年人的生活更加活潑多彩。l 荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓較好地處理了獨立居住與方便交流的矛盾：老人雖然居住在獨立的公寓中，但從整個建筑空間處理來講，他們感到和睦相處的融洽。這座建筑將三種元素結合在一起：建筑的城市意味、社區功能和生態目標。從外觀上體現老年公寓的安逸、寧靜和對自然的回歸。比如：曲面屋頂朝南一側安裝的太陽能集熱器體現了對綠色環境的熱愛。此外，通過通風系統將建筑排出的熱氣進行回收利用，雨水也被收集儲存在衛生間中使用。整個老年人公寓包括22個相互連接的獨立單元

63、。在主樓的頂層是一個公共活動區，包括有洗衣室、休息室、室內游泳池(兼具鍛煉和治療作用)、健身中心和客房，由兩架樓梯和多部電梯提供上下樓服務，使老年人有進行交流和鍛煉的機會。主樓底層有服務臺和大堂。每一個獨立的單元都有一個起居室、書房和至少一個陽臺。在這樣的公寓中生活，老年人感到自由、舒適。荷蘭老年公寓六、老年公寓項目選址特點針對老年人喜歡安靜、淡泊、樸素、平靜的生活，對物質要求不高，不愿地處鬧市和商業區、工廠區，與子女的居住要求差異較大，同時老年人怕孤獨，在相對集中的老年公寓，子女上班上學后，老人們仍有同齡伙伴、共同話題、共同樂趣。因而對項目選址有如下要求：1.地形應盡可能平坦以減少陡斜的步道

64、，坡道或踏步。相對平坦的現場可促進步行這是一種高度理想的運動。2.周邊不應以主要交通干線為界。以便于購物，逛公園而不必穿過主要街道。3.基本的商業設施，如超市，干洗店，藥房等，應盡可能鄰近并易于前往。4.基本的地區公共設施如文化館，保健服務和娛樂設施等都要靠近。就此而論應注意到對許多老年人來說其最大步行半徑應為0.804公里。5.公共交通應直達建設場地，由于許多為老年人服務的項目，如專門的就醫條件，往往不在本區而在其它區。6.場地不宜直接鄰近學校或兒童游樂場或為青年與成人所活躍出入的娛樂區。7.場地應有足夠的面積，以滿足開展戶外靜止性與運動性的娛樂活動的要求。8.還要注意到整個土地的利用模式依

65、照可能的趨勢及預期的計劃有發生改變的可能性。9.地塊規模宜大不宜小，小則100200畝，大則500800畝，因為老年人雖需要安寧，但更害怕孤獨，老年人需要醫療、需要社團活動、需要社群文化、需要對外交往、需要家政服務、需要終極關懷、需要一個人生命全新階段開始的精神感覺。只有那種大規模的老年社區，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。10.地塊距離城郊35km，距離中心城區1015 km為宜，老年人住宅不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡單的把老年住宅與社會隔離起來，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的遠郊區，因為這樣一來，老年人經常面對或老或病的同伴，看著他們一個個離去，看不到充滿活力

66、健康的人群，心理將會承受很大的壓力，不利于身心健康。七、老年公寓規劃特點老年社區在規劃上要有針對性的為老年人的不便進行一些特殊的規劃，從社區規劃、綠化景觀和交通布局等等方面為老年人考慮，達到方便他們生活的目的。1、社區規劃l 道路人車分流，避免老人的行動不便而與車發生危險，l 無障礙設計，為老人的不方便生活提供處處提供方便，l 開闊空間活動場所，提供老人的戶外活動空間，l 增加休息座椅，方便老人隨時休息。社區為老齡社區，在設計中充分考慮無障礙設計，在社區服務中提供高水準的服務，使之成為養老居住的理想家園。在規劃設計中結合地域的風土、氣候等自然因素，在設計中充分體現地域性的老齡居住社區。圍繞人與

67、自然親和的理念，將社區內的建筑物以自由曲線的方式布局，集合道路設計，在社區內形成建筑與環境和諧的布局構成。為了給老人提供最好的日照，所有建筑均為南北朝向，用水系將社區內的建筑物連接，使得社區內的建筑物之間形成自然連接。2、社區組成l 多層公寓為主；l 多功能綜合樓（老年大學、老年活動中心）；l 配餐中心（就餐、配送）；l 休閑茶棧（品茗、座談、棋牌等活動）；l 老年醫院及護理院；l 會所（游泳池、健身房、水療館、會務活動中心）；l 商業街（設有小超市、理發店、洗衣店、鮮花店、老年用品商店等）；l 綠化景觀，（綠化覆蓋率50%以上；喬木、灌木、花卉、草坪；假山、小湖、噴泉、涼亭等）；l 風雨連廊

68、（公寓與公寓，公寓與會所、配餐中心、老年醫院及護理院之間相互連接）；l 戶外活動場地、停車場。3、綠化景觀 景觀設計上注意體現出小區內人與自然和諧的設計理念，綠化周線結合房屋布局，成自然曲線；用水系將建筑物之間聯系，使得該區域內的建筑和自然可以很好的統一和協調；在綠化設計上力求體現現代都市中人群對郊區的田園生活情趣的向往，在小區內用盡可能多的綠化使小區內的生態環境與自然氣候相符合，達到一種田園生活的居住理念。在環境設計中還特別考慮到社區是針對老齡人群，在設計中按照無障礙規范設計，使得居者能生活愉快，心情舒暢。 4、交通布局人車分流，小區內應設無障礙環行步道人流入口處設置在離公交車站較近的位置。

69、建設具有東方人文色彩和濃郁古典風情，又具現代時尚感的、靜謐的居住氛圍。綠化配置以東方古典園林常用的竹、松、梅等為主 集中綠化由開闊的草坪綠化和具有集合功能的大小型廣場組合而成合理的規劃布局是實現各種功能的基礎，對老年公寓而言，其主要的客戶為老年人，因此只有在功能布局、小區規劃等等各個環節體貼老年人的方便，才能真正實現的老年公寓。八、老年公寓產品特點1、住宅建筑規劃 在充分通風、采光的基礎上，其建筑格局以“圍合狀”布置為主。圍合型空間可以充分提供公共交流的平臺，在建筑空間上充分賦予老年人交流和活動的平臺。l 底層架空，景觀陽臺，露臺空間，屋頂花園，擴大花園范圍。l 以特色水文化為景觀概念，使親情

70、睦鄰概念成為住宅主體。l 比普通住宅相應的提高日照標準。l 出入口、通道應考慮輪椅通行和安置扶手，室內地面應平坦，無高差，并進行防滑措施，許多公共設施區應設扶手。l 商業布置以方便老年人為主。2、房間設計特色住宅的規劃設計體現建筑與自然的和諧，所以住宅規劃成自然曲線的形態。每排住宅都用連廊連接，使得每排住宅形成一個整體。住宅間的連廊下可作為活動區域。考慮到對老人的關懷，采用了南側大面積開窗的手法，為老人提供更多的陽光，同時針對大面積開窗帶來的夏季陽光過于強烈，為此，同時在南面運用了遮陽百葉的建筑構件，使得房屋可以有選擇的利用陽光。 3、公寓設施 公共部分l 公寓樓：外墻立面用不同的色帶區別樓棟

71、，會員佩戴的胸卡顏色與其所居住的公寓樓色帶顏色相一致； l 公寓大廳：每幢公寓大廳內設有管家服務臺、書報架、沙發等；l 公寓走道：每層樓面走道內設休息處，靠墻設雙排扶手，地面采用PVC卷材；l 電梯：每幢公寓設置公用電梯，電梯特配常規、特殊（低位）兩套操作按鈕；l 樓梯：每幢公寓兩頭各設有安全樓梯，每個樓梯口設樓層編號和EXIT標志。 居室l 進戶門：正副扇雙門；l 進門處：設換鞋椅，椅高45厘米；l 電源開關：設置漏電、電涌保護總開關；電源插座離地60厘米，開關離地120厘米；l 地面：客廳、衛生間、廚房、陽臺鋪設地磚；臥室、書房鋪設木紋復合地板；l 墻壁：廚房、衛生間鋪設磁磚，其余為環保內

72、墻涂料；l 床：床體高度可調節（45厘米、50厘米兩檔）；床墊為符合人體工學設計的“席夢思”；l 椅凳：符合人體工學設計，扶手特設拐杖放置孔；l 電視機：采用IPTV制式電視機；l 電話：大號字體的撥號鍵盤，“一鍵通”功能設置；l 空調：風管式（卡式）內機空調，遙控操作，附設吊扇；l 緊急按鈕：客廳、床頭、坐便器邊、淋浴房內、陽臺設有緊急按鈕，l 紅外線監控：非常情況自動報警；l 門窗：推拉式門窗，雙層玻璃結構；陽臺門下側特設換氣小窗；l 陽臺：超大設計（180厘米縱深）；l 衛生間：地面采用電加熱采暖裝置；無菌材料制作的人性化扶手；隱蔽水槽式地漏裝置；采取太陽能加熱水器集中供應熱水；l 廚房

73、：整體（套）櫥柜設施；飲用水（凈水）、自來水分開安裝；l 戶型：一房一廳一衛（面積：40-60平方米/間）二房一衛（面積：60-80平方米/間）為主，二房二廳二衛（面積：80-95平方米）房型，少部分的三房二廳（面積在120-140平方米）或二房二廳（面積在90-120平方米之間） 大套房型平面圖 二房二廳一衛 140平方米中套房型平面圖 一房二廳一衛 80平方米 小套房型平面圖 一房二廳一衛 60平方米 “陽光公寓”獨居 以一房一廳一衛（面積：40-60平方米/間）和二房一衛（面積：60-80平方米/間）為主，和二房二廳二衛（面積：80-95平方米）房型。 睦親住宅 二室二廳二衛（面積在80

74、-100平方米） 親子住宅共居三房二廳（面積在120-140平方米）或少部分的二房二廳（面積在90-120平方米之間） 4、房屋裝修老年人住宅裝飾裝修應該與其心理特點互相適應，營造舒適優雅、簡潔方便、個性突出的生活環境。 室內外無障礙設計居室的格調和布局要符合老年人的生理和心理特點。室內外進行無障礙設計，減少地面層的高差，以利行走方便，也為輪椅進出創造條件。室內地面應采用防滑材料，例如：廚衛應采用防滑瓷磚，其他地面可采用木地板、塑料地板、橡膠地板或地毯。衛生間的潔具不宜用蹲坑，可選用專供老人久坐起身困難之用的能升降的馬桶蓋。浴缸不宜過高，較高應加墊，為老人坐立方便，浴缸要安裝扶手，浴缸底面要有

75、防滑，以確保安全。老年人在室內活動路線必須暢通無阻。 裝飾材料不求華麗 裝飾材料的選擇，應協調配套，符合老年人的心情。注重簡潔、典雅，不求華麗，例如墻面、地面除了注意安全外要便于清洗。室內裝飾的色彩要有利于老年人的心理與健康，老年人一般喜愛典雅、潔凈、安寧、穩重，加之體弱、心律減緩、視力減弱，一般宜采用淺色，如淺米黃、淺灰、淺藍等。忌用紅、橙、黃，因為紅色會引起心律加速，血壓升高，不利于健康。淺藍則給人以安寧感，適合減緩心律，消除緊張。淺米黃給人以溫馨感覺，有利于休息，消除疲勞。 家具盡量減少棱角 家具應從實用出發，宜少不宜多。家具外露部分應盡量減少棱角，老人用的雙人床應兩面上下，有條件的應有

76、手扶之處，床與沙發稍硬不宜過軟，沙發家具應體現人體工程學，沙發不宜過軟、過深和過矮，更不要坐下去站不起來。 室內燈光應有弱有強，夜間最好有低度照明，便于老人起夜如廁。因老年人視力衰退，寫字看書燈光應強一些。室內電燈開關安裝部位，夜間使用要方便。家用電器設備應盡量采用智能型，如電鍋、電水壺等有自動保溫功能。 房屋配套建筑特色 豎向交通上每棟建筑在中間連接部分設計一部電梯，衛生間寬敞，便于輪椅的進出。房屋通行上為無障礙設計是社區設計的最大的功能特點。連廊和戶外的公共空間也為老人的娛樂和交流提供了一個寬敞的環境。 九、 老年公寓配套特點1、智能化配置圍繞人與自然親和的設計理念，將社區內的建筑物以自由

77、曲線的方式布局，集合道路設計，在社區內形成建筑與環境和諧的布局構成。為了給老人提供最好的日照，所有建筑均為南北朝向，用水系將社區內的建筑物連接，使得社區內的建筑物之間形成自然連接。l 紅外線保安系統、對講門禁系統、閉路監控系統、門禁管理系統等安防系統；l 每戶（間）設置無線呼救系統，內部小總機； l 無線定位求助系統l 社區一卡通服務；l 防盜緊急救助系統（防盜門磁、紅外線報警裝置）、防火煙感系統、煤氣泄漏報警裝置；l 寬帶網絡系統、數字電視；l 樓宇設備監控系統l 社區內較為密集的定點設置SOS的緊急呼叫系統； l 考慮部分殘障人士的需求，設置盲道等通道； l 電子公告板（中、英雙語）、背景

78、音樂及緊急廣播系統l 車輛管理系統； l 遠程抄表系統。 2、會所除了常規的“洗衣中心、社區服務中心、醫療服務中心、家政服務中心等等之外，還應規劃設計有：l “國際會議中心”：定期舉辦大型的國內、國際性的各類研討會和活動； l 多功能廳：滿足日常的觀看電影、唱歌、跳舞、晚會等；l “創業天地”：充分調動老人參與社區管理的積極性，發揮老年人的專長，力爭滿足老人老有所為的心理；l “幼兒園”：滿足 “含飴弄孫”的心理需求，并方便共居者的子女教育；l 文體娛競賽園地：滿足日常生活、文化、體育的活動需求； l 以單元幢或組團家長制組織：給予人們在城市中的一種參與感與活動力。3、電梯l 電梯多采用醫院專

79、用的長方形柜型電梯，方便擔架搭乘；l 電梯按鍵上也會有普通位置的按鍵設置，也會增加為殘疾人或是行動不方便的老人專門設置的電梯按鍵；l 電梯播報的聲音也會比普通電梯大，以照顧聽力不是很好的老人。4、商業以特色主題文化商業設施配合生活服務功能商業。除對一般居民外，需注入針對老年及休閑、文化、觀光的特殊商業服務。 比如：當地特產店、特色餐飲店、花鳥店、古董藝品、戲曲茶樓、醫療保健用品商店、特色服裝店，書店等。5、配套養老、度假、居住、文化、休閑、娛樂、購物、學習、創業、健身于一體 l 生活配套設施：超市、菜場、美容美發、洗衣房l 服務設施：醫療保健中心、餐飲、茶室等等l 娛樂設施： 閱覽室、多功能娛

80、樂廳、棋牌室等 l 醫療保健設施：診所、醫療室、醫療咨詢等 l 健身設施：室內游泳池、健身房等l 文化設施：老年大學、藏書閣、書法繪畫廳等 6、老年醫院及護理院l 老年醫院：位于親和源護理大樓1-3層，設門（急）診部、住院部。門診部設外科、內科、耳鼻喉科、皮膚科、康復醫學科、中醫科、檢驗科、醫學影像科、老年特色專科等。l 護理院：位于親和源護理大樓4-11層，共設300張床位，分甲等和乙等兩種床位。7、生活機能配備l 清潔服務： l 代購、代訂服務： l 公寓的醫護人員定期上門為老年人做保健及健康檢查，小病及時醫療，大病及時送醫院治療；l 寵物托管服務； l 郵政收發、定時提醒等服務；l 旅游活動安排服務 l 健身培訓、輔導及陪練 l 日常醫療保健指導 l 花卉、盆景藝術指導 l 聯誼沙龍、互助小組l 其他為老年人提供的特殊服務。 通過系統全面的服務，為老年人的生活的方方面面提供保證，使老人能夠在老年公寓里享受剩余人生歲月的快樂。65