1、貴州貴州思南項目定位思南項目定位中偉地產營銷中心中偉地產營銷中心20112011年年8 8月月1212日日2思南簡介思南簡介 思南房地產現狀思南房地產現狀 思南未來思南未來思南貴州3關鍵詞：烏江明珠烏江明珠思南簡介思南簡介4思南縣思南縣位于貴州省銅仁地區西南部，地處武陵山腹地，烏江流域的中心地帶，東鄰國家級自然保護區梵凈山，西倚歷史文化名城遵義，南靠泉都石阡，北順烏江經沿河達重慶涪陵入長江。銅遵公路干線橫穿縣境東西，黃金水道烏江縱貫南北，是黔東北聯系湘、渝、川的水陸交通要塞。境內山川秀麗，氣候溫和，土地肥沃。全縣地域面積達2230.5平方公里，轄13個鎮，14個民族鄉，總人口63萬，是一個漢、

2、土家、苗、仡佬、蒙古等18個民族聚居的地方。思南歷史悠久，源遠流長。得烏江航運之便，自古商賈云集，經貿繁榮，是烏江中下游地區的商品集散地，政治經濟文化的中心，為貴州開發最早的縣份之一，素有“黔東首郡”之稱，“烏江明珠”之譽。由于烏江干流縱貫思南縣境78.13公里，形成一道天然迷人的風景線，把武陵山脈與大婁山脈分割開來，構成地容地貌獨特的喀斯特地形。思南簡介思南簡介5悠悠烏江水，孕育了思南深厚的文化底蘊。思南教育成績顯著，每年均向全國各大中專院校輸送新生上千名，縣境內思南師范學校為全國農村重點師范學校，思南中學為省級示范性高中，正力爭進入全國示范性高中行列。繁榮蓬勃的教育事業也為思南縣孕育了一個

3、文化素質較高、收入條件較好、講究生活品味的教師群體，他們已然成為拉動城市消費、促進社會發展的中堅力量！思南縣城僅小學、初中、高中院校就有9 9所，學生達130954130954人，教師逾62006200人！關鍵詞：文化大縣關鍵詞：文化大縣思南簡介思南簡介6思南簡介思南簡介7近年以來，隨著“十一五”規劃的不斷推進，全縣各產業經濟增長速度較快，GDP總量呈現穩步增長態勢。關鍵詞：穩步增長穩步增長思南簡介思南簡介82011年16月，根據地區最新反饋的數字顯示：思南縣固定資產投資完成263360萬元，同比增長138.6%，增幅居全區第五，投資總量居全區第二。增幅居全區第五，投資總量居全區第二。固定資產

4、的高位高速增長，也為房地產的快速發展奠定了基礎！固定資產的高位高速增長，也為房地產的快速發展奠定了基礎！思南簡介思南簡介9思南縣人均居民金融存款在07年后有了質的飛躍，增長率高達48.57%，城鎮居民可支配收入漲幅也達到了17%，人民生活水平較之以前得到了很大的提升，購買能力日購買能力日益增強。益增強。思南簡介思南簡介10小結：小結：思南縣近年來工業經濟快速發展，固定資產投資呈大幅度增長態勢，房地產投資發展加快，財政收支快速增長，金融運行良好，人均可支配收入逐年增加，消費性支出增長快速，社會購買力日益增強。經濟、房地產投資以及個人消費能力的增強均為當地房地產項目的成功經濟、房地產投資以及個人消

5、費能力的增強均為當地房地產項目的成功運作奠定了較好的宏觀基礎。運作奠定了較好的宏觀基礎。思南簡介思南簡介11思南房地產現狀思南房地產現狀2009年，全縣累計完成房地產投資27978萬元，同比增長126.4%，2010年，全縣累計完成房地產投資43380萬元，同比增長55.05%，2011年1-5月，全縣累計完成房地產投資16417萬元，同比增長99.21%，09-11年全縣房地產投資急速增長，房地產市場已開始進入快速發展期。關鍵詞：快速發展期快速發展期1208-09年間，城市土地供應充足，但由于縣城特殊的地貌特征，土地資源吃緊，到10年供給已下降了57%，預計未來幾年內，土地投放量亦不會出現太

6、大漲幅。07070808090910101111土地供應量土地供應量（畝）（畝）44.667.27137.7559.239漲幅（漲幅（%）-69.4350.7104.77-57.02-關鍵詞：土地稀缺土地稀缺07-1107-11年思南縣土地供應情況年思南縣土地供應情況思南房地產現狀思南房地產現狀13思南縣城傍水依山而建，城區東西向地勢坡度較大，建筑多以居民自建房為主，長期以來，由于缺乏統一的規劃和科學的指導，加之地塊資源的稀缺，隨著人口的不斷增長，城市擴容緩慢，導致城區內各類建筑密布、街道狹小，幾無居住舒適度可言；縣城房地產開發起步較晚，07年前商品房住宅的均價在千元以下，多數項目以東西朝向的

7、多層、小高層為主，無小區環境、無物業管理；近三年來，由于外來開發商的進入，土地資源吃緊，縣城商品房價格漲勢很快，目前已過3000元/平米大關。住宅市場現狀住宅市場現狀思南房地產現狀思南房地產現狀14思南房地產現狀思南房地產現狀15江岸名都江岸名都思南房地產現狀思南房地產現狀16縣城規模最大的項目，2007年動工，總建筑面積3030萬萬，住宅2424萬萬，商業近6 6萬萬，共分5期開發；1組團已入住、2組團已交房、3組團已大部分封頂、4組團臨街多層已封頂，但暫不銷售；3組團多層于年初開盤，1.11.1萬萬，已銷售完畢已銷售完畢 ；3組團兩棟19層電梯小高層于8月1日開盤，3.33.3萬萬，270

8、270套余套余110110套套，已銷售近已銷售近60%60%電梯小高層均價：30003000元元/、臨街底商均價：1600016000元元/、內街及臨江底商均價：1300013000元元/、二樓商業：40004000元元/；產品熱銷原因：位置佳，啟動期早，影響力大，入住率高，建材市場、沿街餐飲位置佳，啟動期早，影響力大，入住率高，建材市場、沿街餐飲已成行成已成行成市市。項目概況項目概況思南房地產現狀思南房地產現狀17金海灣商業廣場金海灣商業廣場思南房地產現狀思南房地產現狀18縣城商業中心區，23層電梯高層，城區內規模較大縣城規模僅次于江岸名都項目，2008年動工，總建筑面積1414萬萬，住宅9

9、 9萬萬，商業5 5萬萬（暫不銷售）2梯5戶、2梯6戶、2梯8戶，主力戶型：130三房、140四房2010年6月住宅整體開盤，723723戶已銷售戶已銷售401401戶戶，銷售率達銷售率達56%56%住宅均價：29002900元元/產品銷售分析：臨江、臨路單元迅速去化完畢，臨汽車站單元因采光、通風不佳，臨江、臨路單元迅速去化完畢，臨汽車站單元因采光、通風不佳，去化緩慢去化緩慢 項目概況項目概況思南房地產現狀思南房地產現狀19小結：小結：思南房地產現狀思南房地產現狀市場進入快速發展期，機會到來的同時，競爭也在升級；土地稀缺性日益突顯；相對規模較大、品質較好的商品房項目（如江岸名都等）多集中在烏江

10、沿岸，并逐步向北城新區延展；景觀住宅的均價較普通住宅高出300500元/左右，且去化速度較快；主力戶型集中在120140左右三房，90 以下及140 以上戶型占比較小；現有項目整體優勢不明顯：地段好的，環境、產品一般（如金海灣、江岸名都現有項目整體優勢不明顯：地段好的，環境、產品一般（如金海灣、江岸名都等），環境、產品好的，地段、交通配套較差等），環境、產品好的，地段、交通配套較差(如東太如東太鷺洲等鷺洲等)，部分高端客群，部分高端客群無從選擇；無從選擇；20由于城區居住密度高，人流量大，自發形成了以街道為脈落的住宅底商（多為一層）經營格局，業態品類繁多，以滿足人們日常需要的餐飲、服裝、藥店等

11、為主；店鋪面積較小、裝修簡單、檔次普遍不高；各類業態魚龍混雜，缺乏統一的規劃和管理經營；集中商業較少，無百貨、影院、寫字樓等商業物業形態。商業現狀商業現狀思南房地產現狀思南房地產現狀21老城區商業分布情況老城區商業分布情況主流商業集中分布在烏江大橋西岸、老汽車站周邊區域，以批發市場、服飾、電子通訊、超市等為主，經營穩定，轉租極少；商業集中區內氛圍濃厚，但無規劃布局，無大型商業綜合體，單體商業規模偏小且業態混雜，環境較差；老城區內商業以臨街一層小鋪為主，多為生活配套等零散商業。租金水平租金水平 商業步行街：外街80-100元/月 內街40-50元/月 專業市場：35-50元/月 老城區散鋪：30

12、元以下/月思南房地產現狀思南房地產現狀22思南房地產現狀思南房地產現狀23城北新區商業分布情況城北新區商業分布情況商業集中規劃分布在城北大道兩側商業氛圍日漸成熟；無規劃布局，無大型綜合商業體，以專業市場為主導，缺乏生活配套，業態失衡；臨江餐飲、休閑成熟度較高，氛圍較好，縣城僅有的商業亮點。租金水平租金水平 臨街商鋪：65-80元/月 內街及沿江商業：50-60元/月思南房地產現狀思南房地產現狀24思南房地產現狀思南房地產現狀25小結：小結：房地產起步較晚，城市缺乏整體的科學規劃，導致城區各式建筑林立、密度較高，缺乏居住舒適性；自發形成的商業格局雜亂無序，品種豐富，但多以滿足日常生活所需的小規模

13、自營商業為主，檔次較低；城區商業以自建房底層為主，缺乏專業的集中式商業物業，如大型百貨、賣場、影院、寫字樓等物業類型；城市特有的地形地貌及陳舊的建筑布局，導致城區內停車位極其缺乏，通過本次調研我們獲知，主城區內每晚停放于狹長街道兩側的私家車超過1000輛。隨著城市的發展，城區舊有的建筑和商業布局已成為阻礙發展的隨著城市的發展，城區舊有的建筑和商業布局已成為阻礙發展的最大絆腳石。最大絆腳石。思南房地產現狀思南房地產現狀26關鍵詞：撤縣建市撤縣建市未來五年，是思南站在新的起點上推動跨越的重要機遇期，也是大有作為的黃金發展期。思南縣人民政府在2011年政府工作報告中提出了“十二五”時期的主要奮斗目標

14、：1、全縣生產總值年均增長20%，力爭達到21%，到2015年GDP達105億元，人均GDP接近全省平均發展水平；2、城鎮化率在當前30%的基礎上每年提高2個百分點以上，力爭“十二五”期末超過40%；3、圍繞“撤縣建市”目標，大力實施“兩城五鎮同城化”發展戰略。到到20152015年，年，全縣城鎮總人口達到全縣城鎮總人口達到2828萬人左右，縣城人口超過萬人左右，縣城人口超過1515萬人，縣城建成區面積達到萬人，縣城建成區面積達到16.816.8平平方公里，縣城規劃區面積達到方公里，縣城規劃區面積達到6060平方公里，形成平方公里，形成1010公里核心區、公里核心區、2020公里輻射區。公里輻

15、射區。思南未來思南未來27加強基礎設施建設，優化發展支撐體系。重點建設“一港、一隧、兩高、三鐵、四橋、五聯線”，全力打造銅仁地區西部和黔東北交通樞紐，形成通往重慶、貴陽、懷化等經濟較發達地區的4小時經濟圈。思南未來思南未來關鍵詞：4 4小時經濟圈小時經濟圈28大力實施“兩城五鎮同城化”發展戰略。繼續實施縣城“北移、東擴、西進、南延”戰略，充分發揮“兩高一江”交通優勢，完善“一江兩岸三橋四道五片區”和“兩高六出口”的城鎮骨架規劃。優化舊城控規和路網規劃，將縣城庫岸治理與濱江景觀帶建設有機結合。思南未來思南未來關鍵詞：同城化同城化29政策走向政策走向思南縣十一次黨代會曾提出：到2010年，全縣城鎮

16、化水平達到34%，縣城面積達到l5平方公里，人口達到l0萬人。思南縣城近期按10l5萬人建設。對于現有人口僅7萬人的縣城而言，不管是二年內增至l0萬人或是五年內增至15萬人，平均每年將增加約1.6萬人。這意味著每年要提供相當于每年要提供相當于目前目前城北新區城北新區在建項目在建項目住房總量住房總量2.52.5倍倍的產品才能滿足的產品才能滿足年均人口增長的需要年均人口增長的需要：城北新區在建項目占地約71060平方米，總建筑面積約238000平方米，將建成1500多套住房和部分商業用房，可容納50006000人的居住和商務行為。由此可見，城北新區的發展勢在必行。政策的利好將為本地房地產的開發帶來

17、極大的空間和機遇。思南未來思南未來30根據政府“十二五”規劃綱要，思南將在5年內完成“撤縣建市”目標，同時，積極發展輕化工業、輕紡工業等，初步形成能源產業、原材料產業、船舶及裝備制造業、特色產品精深加工業、新興產業等五大支柱工業，加快完善旅游基礎設施，努力開拓客源市場，實現旅游經濟高位增長，加快商貿物流基礎設施建設，把思南發展成銅仁地區西部和烏江中下游物流集散基地思南的經濟格局已由“內向型”向“外向型”轉變，未來思南與外部的流動互通將會更加頻繁，思南的城市轉型也將帶動其它各產業鏈的迅速發展，市場機會無限！思南的城市轉型也將帶動其它各產業鏈的迅速發展，市場機會無限！小結：小結：思南未來思南未來3

18、1地王介紹地王介紹 項目現狀項目現狀 項目預期項目預期 中偉思南32關鍵詞：地王地王2010年，湖南中偉投資以1.865億元競得思南縣新城區約46畝土地，成為思南縣迄今為止當之無愧的“地王”！地王介紹地王介紹33該地塊位于思南縣城北新區內，北側緊鄰正在施工中的烏江三橋，南側與規劃中的市政休閑廣場相連，東臨濱江大道，西靠城北大道。本 案東南西北項目現狀項目現狀34現狀下的難點：現狀下的難點：城市北移過程中，新區多數項目均在建設過程中，項目所處位置，南向休閑廣場和酒店用地均未動工，阻隔了項目與周邊完善區域的連接；城北大道和濱江大道均未延伸至此，項目通達性受到很大影響；項目北面的烏江三橋及東岸杭瑞高

19、速、酉劍高速還未通車，嚴重阻礙了縣城與外部的物資及人員流通；周邊配套嚴重缺乏；項目所在區域性價值尚未形成。項目現狀項目現狀35現狀下的支撐：現狀下的支撐：項目項目預計完成時間預計完成時間新政府辦公大樓2012年底休閑廣場2011年底新汽車站2012年底濱江大道2011年底城北大道2011年底烏江三橋2012年5月杭瑞高速2012年酉劍高速2012年烏江蓄水2012年6月撤縣建市撤縣建市20162016年前年前右側各項市政配套工程的完工時間將成為本案價值提升最為關鍵的因素以及項目開發節奏的重要依據！項目現狀項目現狀36項目預期項目預期37隨著“北移、東擴、西進、南延”戰略的不斷推進，北城新區的規

20、劃建設已初見雛形。未來三年內，縣委、政協、人大、公安、檢察、稅務、工商、財政等職能部門的遷入，這里將成為全縣新的政治、經濟和文化交流中心，而杭瑞、酉劍高速公路、烏江三橋的拉通以及新汽車站的建成使用，“一江兩岸三橋四道五片區”和“兩高六出口”的城鎮骨架規劃將最終形成，長期以來倍受地形和交通困擾的思南縣城將迎來它新的發展機遇。本案正處于這個新城格局的中心，坐擁區位、景觀、交通等諸多優勢資源，理應本案正處于這個新城格局的中心，坐擁區位、景觀、交通等諸多優勢資源，理應肩負起這座城市功能升級、品質提升的重任，成為這座城市未來品牌的標桿，同時，肩負起這座城市功能升級、品質提升的重任，成為這座城市未來品牌的

21、標桿，同時，分享城市成長的價值！分享城市成長的價值！項目現狀項目現狀小結：小結：38項目參數指標項目參數指標項目定位建議項目定位建議定位產品39總用地面積：3320033200，約4949畝畝凈用地面積：2770027700規劃容積率：9.09.0總建筑面積：249300249300，約約2525萬萬綠化率：35%建筑密度：34%項目參數指標項目參數指標40項目地塊呈南北走向狹長形分布，考慮到產品銷售速度與整個開發建設的關系，建議采取分3期進行開發：A1地塊三面臨路，南向與市政廣場相連，商業價值較大，建議規劃為開發式商業街區，地塊內部依據地勢及住宅物業的擺布進行靈活分割，激活社區內部商業氛圍，

22、形成內部外部商業活動的最佳流通，最大限度發揮地塊的商業價值；A2地塊就就先天條件而言，居住舒適度最高，居住價值較大，A3地塊三面臨路，緊鄰高架橋，居住價值次之，建議此兩地塊規劃為高端住宅區；A1A1A2A2A3A3烏烏江江城城北北路路濱濱江江路路烏江三橋烏江三橋項目產品定位建議項目產品定位建議地塊劃分地塊劃分41鑒于土地的稀缺性價值和不可復制的景觀資源，我們將項目定位為：思南的城市名片思南的城市名片銅仁地區的建筑標桿銅仁地區的建筑標桿30萬平米的城市綜合體，將實現整個思南縣城的商業升級，改變思南的整體消費模式，裂變思南縣域商業形態。項目定位項目定位建議建議市場定位市場定位42項目處于城市發展的

23、新核心；在土地資源稀缺城市擁有30萬平米體量；獨享區位、景觀、環境、市政配套及未來交通優勢資源；擁有眾多政府職能部門高素質、高收入的優質潛在客群；因此，我們將本案住宅定位為：城央城央定制定制江景江景大宅大宅(建議整個項目產品以3000元/平米為設計導向)產品定位產品定位 /住宅住宅項目定位項目定位建議建議43目標客戶分析目標客戶分析中低端客戶生活以滿足基本需求為主消費力有限，預支能力低一次置業、自住為主青睞傳統的普通住宅對原居住區域依賴度非常高缺乏生活理念的構想食品、教育、住房消費支出生活、娛樂以低消費為主消費承受力低，中低端普通產品中端客戶生活休閑偏向中規中矩住房以滿足居住要求為主一次置業、

24、自住為主青睞經濟實用功能合理戶型關注區域配套多于社區配套有一定購買力，實用經濟產品中高端客戶娛樂、投資為主要支出不安于現狀，勇于開拓新領域具備較強的購買能力為居住品質升級而購房希望擁有高檔住宅產品強調住宅舒適性和品質感喜歡現代社區，在乎身份標簽消費承受力高，居住升級，消費承受力高，居住升級，身份標簽身份標簽高端客戶休閑、教育、健康為主要支出家庭觀念重，生活工作雙中心生活考究，維護自我交流空間購買隨機性強，承受力高購房觀念先進，享受主宰生活關注產品內在，講究細節注重社區服務配套注重生活私密性購買力強，生活考究購買力強，生活考究項目定位項目定位建議建議44目標客戶分析目標客戶分析根據以上目標客群特

25、征，我們基本可以鎖定本項目的主要目標客群類型：公務員：公務員：隨著縣委、政協、人大、公安、檢察、稅務、工商、財政等職能部門的北遷，大量公務員隊伍的工作和生活重心北移，本項目將成為他們的最佳選擇；教師：教師：縣城教育事業繁榮，師資隊伍龐大，師范、三中、四中、城北小學也將為我項目帶來大量的、具備購買意識和實力的教師群體；私營企業主：私營企業主：工業品批發城、新汽車站的建成使用、三橋及高速的拉通，必將激活區域商業市場的發展，吸引大量私營企業主的涌入；返鄉客：返鄉客：家鄉的發展、交通的便利也將吸引更多外出務工人員的返鄉置業熱潮；投資客：投資客：酒店的落成，交通、物流、商務、旅游等各方面的不斷發展完善，

26、區域的升值空間也在急速增長。項目定位項目定位建議建議45根據對現有項目的市場調研分析，我們得知：縣城居民保持以家庭為單位的居住習慣，需求多以自住為主，故為滿足家庭成員日常生活起居的需要，三房戶型成為市場消化的主力戶型，面積區間段在120-140 之間，90 以下兩房及140 以上四房戶型市場占比較小，去化速度也相對緩慢；本項目定位為城市高端綜合體項目，集居住、娛樂、休閑、商務以及商業于一體，住宅產品的設計應以發展的眼光、全面考量各類不同人群的需求。主力戶型建議主力戶型建議項目定位項目定位建議建議建議建議A2A2、A3A3高端住宅區主力高端住宅區主力戶型為戶型為130-140130-140 三房

27、戶型為主，三房戶型為主，110-120110-120 三房為輔，同時搭配三房為輔，同時搭配少量少量140140 以上四房；以上四房；A1A1區域住宅以區域住宅以110-120 110-120 三三房為主，輔以房為主，輔以80-9080-90 兩房。兩房。46通過對思南房地產開發現狀和商業格局的調研、商戶及政府訪談，結合本項目地塊的稀缺屬性與較大高差的客觀存在，以項目開發風險可控為根本，充分挖掘地塊價值為原則，我們認為，本案商業形態應以百貨、超市、影院為商業主中心，輔助兩條東西向、長約100米的商業街，及在A1地塊處打造一條南北向風情雙首層商業街，著重打造環項目底層商業，以城市名片定位本案，故本

28、案商業形態定位為：全開放式風情商業街區全開放式風情商業街區產品定位產品定位 /商業商業項目定位項目定位建議建議47城北大道底商設計為局部3層，做大開間，以滿足建設銀行、聯通等訂單式客戶的需求；濱江大道沿線底商設計為局部2層，東西向商業街的各入口處設計為局部3層；A2、A3地塊以環社區底商為主，利用東西高差可局部設置為雙首層商鋪；A1區南面街道的設計應考慮到與市政廣場的銜接，保證項目與廣場的自然融合，使人流動線更加順暢。商業布局建議商業布局建議項目定位項目定位建議建議A1A1A2A2A3A3烏烏江江城城北北路路濱濱江江路路烏江三橋烏江三橋商業人流48A1地塊作為本項目商業價值的核心引擎，其商業物

29、業的設計、分割以及業態分布直接關系到整個項目商業運營的成敗！建議規劃為開放式商業街區，地塊內部依據地勢及住宅物業的布局進行靈活分割，激活社區內部商業氛圍，形成內部外部商業活動的最佳流通，最大限度發揮地塊的商業價值（建議參照上海大寧國際項目）；根據以上商業設計的特殊性及未來周邊環境的需要，本地塊上蓋住宅物業建議可考慮以面積稍小的過渡性住宅產品為主，以滿足社區小商業主、未來商務人士、投資客戶及少量自住客戶的需求，辦公、自住、可租、可售，方式靈活多變；主力店的規模控制在6000，底層面積控制在20002500 ，二層、三層單位面積可適當放大。A1A1地塊補充說明地塊補充說明項目定位項目定位建議建議4

30、9商業街的入口處采用喇叭口的開放式建筑形式，兩旁的建筑物外立面采用圓弧落地玻璃形狀,并在街口位置設置景觀小品；考慮到逛街人群視距、視角以及人的生理慣性，商業街的街面不宜過寬，應控制在712米以內，但節點廣場不受此限制；商業街的街道中間的景觀建筑不宜過高及過寬，以免影響街道的通透度；商業街內擺放一些雕塑小品及休閑椅，供來往人群娛樂休閑之用（休息椅的距離一般在8米左右，納涼處間隔距離一般是40米左右）；在商業街中段位置地面建議鋪設一個標志性的地磚建筑小品，如鏤刻，地磚畫等；商鋪的門面外觀采用一體的玻璃雙開門，門外如要裝卷簾門應采用裝飾效果比較強的鏤空形狀的卷簾門。建筑設計建議建筑設計建議項目定位項

31、目定位建議建議50項目定位項目定位建議建議51建議一：不考慮在本項目建寫字樓，通過對思南建設銀行行長、聯通分公司總經理、規劃局長、房地局局長的當面溝通，政府職能部門及各事業單位對辦公用房的需求大多在500800平米，且考慮整體購買的意向不強；建議二：根據思南縣停車位嚴重緊缺的實際情況，建議項目可考慮利用項目地塊東西高差設計地下停車位，以滿足我項目潛在客群的停車需要，作為高端項目配套，營造項差異化，彌補市場空缺。建議住宅與車位的配比為1：0.6；建議三：作為思南縣城首個真正意義上的高端項目，建議在A3住宅區內設置一個可容納6個班的幼兒園配套；建議四：住宅設計應以項目景觀特色為先，盡可能多地保證其

32、臨江景觀面，提升住宅價值。產品補充建議產品補充建議項目定位項目定位建議建議52案名一案名一城北新區、財富中央肩負著引領城市升級、重塑商業布局、構建奢適生活的歷史使命成為北城中央、烏江河畔最具國際氣質的親水大盤中偉中偉城北中央城北中央項目定位項目定位建議建議53案名二案名二高端住宅+開放式商業街區的城市綜合體中偉中偉中央廣場中央廣場項目定位項目定位建議建議54案名三案名三傍江而建，坐擁無限水域景觀實力開發商傾力打造區位、環境、景觀、園林、交通、配套等均為城市樹立品牌標桿中偉中偉烏江壹號烏江壹號項目定位項目定位建議建議55開發節奏建議開發節奏建議開發時間建議開發時間建議節奏開發56基于之前所闡述的

33、地塊周邊道路、配套等各項關鍵因素均要在未來12年后才可基本完善，故建議本項目分為三期開發，以實現項目利益的最大化。方案一、按照項目地塊由南自北以方案一、按照項目地塊由南自北以A1-A2-A3A1-A2-A3順序分三期開發順序分三期開發優勢：項目以集中商業為昭示力，突顯了項目商業的價值；劣勢：由于前期周邊商業氛圍不成熟，主力店及次主力店的招商運營工存在較大風險；一類底商難以實現價值最大化；從現金流的角度來考慮，主力店和次主力店約1萬平米，項目前期需投入的建設成本較大，現金周轉率不高！A1A1A2A2A3A3烏烏江江城城北北路路濱濱江江路路烏江三橋烏江三橋開發節奏建議開發節奏建議57方案二、先開發

34、方案二、先開發A2A2區，再開發區，再開發A1A1區，最區，最后開發后開發A3A3區區優勢：當項目周邊未形成有效的商業氛圍時，先以高端住宅投入市場，除可按產品量全額回籠資金外，還可為本項目還可為本項目儲備一個高端客戶群體；儲備一個高端客戶群體；此開發順序的時間節點可保證A1期的商業產品在投放時，周邊的商業業態已成形，配套設施已完善；劣勢：對施工組織將帶來一定的難度。A1A1A2A2A3A3烏烏江江城城北北路路濱濱江江路路烏江三橋烏江三橋開發節奏建議開發節奏建議58方案三、先開發方案三、先開發A3A3區，再開發區，再開發A1A1區，最區，最后開發后開發A2A2區區優勢：當項目周邊未形成有效的商業

35、氛圍時，先以高端住宅投入市場，除可按產品量全額回籠資金外，還可為本項目儲備一個高端客戶群體；此開發順序的時間節點可保證A1期的商業產品在投放時，周邊的商業業態已成形，配套設施已完善；劣勢：地塊周邊較為荒涼，對現實的塑造有一定難度。建議采用！開發節奏建議開發節奏建議A1A1A2A2A3A3烏烏江江城城北北路路濱濱江江路路烏江三橋烏江三橋59整體開發周期為5年，預計在2017年底完成整個項目的開發。本項目產品上市時間第一要素依據烏江三橋通車時間為起點，以高端景觀住宅為前期售賣信息投放市場。建議在建議在20122012年年6 6月月3030日日將第一批住宅產品推向市場并保將第一批住宅產品推向市場并保

36、證可持續性的產品供給鏈。證可持續性的產品供給鏈。開發時間建議開發時間建議開發時間建議開發時間建議60關鍵詞：關鍵詞：冷靜冷靜作為地王，顧名思義，從思南縣城單個樓盤每月銷售的去化速度（一般都在20套左右）來看，單個項目的去化率較為緩慢；而我項目容積率極高、住宅產品體量較大，從而導致項目周期較長，勢必攤薄了資金的回報率。而我集團目前對項目的預期期望過于樂觀，對項目開發過程中可能存在的困難預計不足，如開發成本、市場飽合量、管理成本等因素，建議集團冷靜估計項目預期收益。61關鍵詞：關鍵詞：報建報建由于商業項目整體的特殊性，建議集團對該項目實行整體規劃、分期報建，以此達到可根據市場需求及利、弊因素調整項目規劃的必要性。62匯報完畢匯報完畢!