1、1 1 1案例研究案例研究國瑞商業中心國瑞商業中心2 2 2A.案例基礎資料與商圈地理信息案例基礎資料與商圈地理信息B.功能、業態及租戶組合功能、業態及租戶組合C.布局與規劃設計布局與規劃設計 D.消費者溝通消費者溝通E.項目總結（借鑒意義）項目總結（借鑒意義）3 3 3國瑞城項目是由北京國瑞興業地產有限公司在國瑞城項目是由北京國瑞興業地產有限公司在2009年開發的總建筑面積年開發的總建筑面積110萬的大型綜合建筑群萬的大型綜合建筑群項目基礎資料基礎資料基礎資料國瑞城項目概況國瑞城項目概況資料來源：實地調研,九洲遠景分析發展商：發展商：北京國瑞興業地產有限公司項目規模：項目規模：國瑞城建筑面積

2、110萬平方米，是一個集甲級寫字樓、酒店式服務公寓、國際商務公寓、大型購物廣場、高檔住宅樓、四合院等為一體的綜合建筑集群 國瑞商業中心，建筑面積24萬平方米，是由一座13萬平米的購物中心、一座5萬平米的酒店式服務公寓、三棟共3.5萬平米的商務公寓和一棟3.5萬平米的寫字樓等建筑組成 位置：位置：位于崇外大街和西花市大街交叉帶，東臨北花市大街、西接崇文門外大街、北依崇文門東大街、南靠花市大街；緊鄰新世界商場和搜秀城，距離長安街僅1000米竣工時間：竣工時間：2009年8月住宅區住宅區商業中心商業中心4國瑞商業中心甲級寫字樓總建筑面積國瑞商業中心甲級寫字樓總建筑面積3.5萬，設施齊全，交通便利萬，

3、設施齊全，交通便利寫字樓 物業管理公司 國瑞物業管理公司 寫字樓級別 甲級 規模 總建筑面積：35000 樓層 16層 標準層面積 2000 分割單元面積 90 空調 單元式中央空調 電梯 奧的斯 停車位1000 租金水平4.5元/天/平米 進駐企業類型 綜合 層高2.8 米 物業費租金含寫字樓寫字樓4寫字樓概況寫字樓概況寫字樓寫字樓資料來源：實地調研,九洲遠景分析5服務式公寓公寓公寓資料來源：實地調研,九洲遠景分析服務式公寓概況服務式公寓概況公寓公寓 物業管理公司 國瑞物業管理公司 公寓級別 精裝服務式公寓 規模 3.5萬平米 樓層 共3000套，雅仕苑544套 標準層面積 建筑面積8000

4、00 平方米 戶型面積層高3.15米，60-240平米主力戶型，以 80-150 平米為主 電梯 3部 停車位1000個 設施衛星電視、寬帶系統、安保智能系統 介紹是國瑞城A區五大建筑形態中的重要組成部分，定位于皇城豪宅極品，以極致舒適為目標，建筑品質和配套上精益求精國瑞商業中心精裝服務式公寓總建筑面積國瑞商業中心精裝服務式公寓總建筑面積3.5萬，裝修豪華、配套設施萬，裝修豪華、配套設施齊全齊全6國瑞購物中心是以休閑、娛樂、餐飲為特色，集購物于一體的區域購物國瑞購物中心是以休閑、娛樂、餐飲為特色，集購物于一體的區域購物中心中心商業商業商業商業商業概況商業概況發展商：發展商：北京國瑞興業地產有限

5、公司項目規模：項目規模：建筑面積13萬，地下4層、地上3層 地下3-4層為地下停車場，地下2層至地上3層為商業面積位置：位置：位于崇外大街和西花市大街交叉帶，東臨北花市大街、西接崇文門外大街、北依崇文門東大街、南靠花市大街；緊鄰新世界商場和搜秀城，距離長安街僅1000米；所屬崇文門商圈竣工時間：竣工時間：2007年12月商業部分商業部分資料來源：實地調研,九洲遠景分析7 7 7國瑞城是由北京國瑞興業地產有限公司投資、開發的，由北京國瑞物業國瑞城是由北京國瑞興業地產有限公司投資、開發的，由北京國瑞物業管理有限公司運營管理，建筑單位是北京三磊建筑設計有限公司管理有限公司運營管理，建筑單位是北京三磊

6、建筑設計有限公司項目投資、開發商、設計公司物業管理公司：物業管理公司：北京國瑞物業管理有限公司投資商、開發商：投資商、開發商：北京國瑞興業地產有限公司以房地產開發為主業的大型企業，公司擁有多個專業市場，旗下子公司20多家，員工近3000人。歷經20年的發展，公司業務領域涉及地產開發、商業運營、物業服務、酒店經營、建筑管理等方面。產品類型覆蓋了以住宅、寫字樓、公寓、商業及城市綜合體等多種業態.重點項目：北京國瑞城、北京國瑞購物中心、沈陽國瑞東方商城、石家莊國瑞城、重慶國瑞城、汕頭花園賓館等項目資料來源：internet開發商、投資商、設計公司資料開發商、投資商、設計公司資料 建筑單位建筑單位:北

7、京三磊建筑設計有限公司北京三磊建筑設計有限公司是國家建設部直屬最早實行股份制的設計公司，始建于1990年，1994年獲得國家綜合甲級設計資質，2005年獲得ISO-9001質量體系認證。經過十幾年扎實、穩定的建設與發展，三磊公司已成為一個擁有近二百人設計團隊的綜合性設計公司8交通信息：前門東大街、崇文門東大街，珠市口東大街、廣渠門大街，交通信息：前門東大街、崇文門東大街，珠市口東大街、廣渠門大街，崇文門外大街兩橫一縱道路，中間貫穿有東興隆街以及東花市大街；地崇文門外大街兩橫一縱道路，中間貫穿有東興隆街以及東花市大街；地鐵號線和號線，多條公交線路，公共交通十分便利鐵號線和號線，多條公交線路，公共

8、交通十分便利項目周邊交通概況項目周邊交通概況道路交通：道路交通：前門東大街、崇文門東大街，珠市口東大街、廣渠門大街，崇文門外大街兩橫一縱道路，中間貫穿有東興隆街以及東花市大街軌道交通：軌道交通：地鐵號線崇文門站距離米；地鐵號線崇文門站距離米公共交通：公共交通：89、39、43、41、108、111、104、103、808、703、729、859、728等50多條公交線路項目周邊交通項目周邊交通資料來源：實地調研,九洲遠景分析9 9核心客戶為項目周邊社區居住人群；商圈輻射范圍，長安街以南，天壇核心客戶為項目周邊社區居住人群；商圈輻射范圍，長安街以南，天壇以東，東南三環之內的區域以東，東南三環之內

9、的區域商圈地理信息輻射范圍信息輻射范圍信息資料來源：實地調研,九洲遠景分析項目所在區位概況項目所在區位概況核心客戶項目周邊新世界太華公寓、領行國際、新世界新怡家園、質城、富貴園、本家潤園、東方財富、幸福家園、新世界新景家園等住宅項目人群輻射范圍長安街以南，天壇以東，東、南三環之內的區域輻射區域特點住宅社區密集其他商業項目新世界商場，搜秀商城、富貴園購物商場、花市時尚購物街1010分析國瑞購物中心項目輻射范圍內的分析國瑞購物中心項目輻射范圍內的4種人群，得出項目潛在消費者數量種人群，得出項目潛在消費者數量大，但整體消費能力有限大，但整體消費能力有限國瑞購物中心國瑞購物中心辦公辦公新世界寫字樓、國

10、瑞城寫字樓辦公白領居民居民社區居民，部分回遷戶；人數多，但整體消費力不足引入客流引入客流東南三環內人群，居住社區密集，人流量大游客游客項目特色不突出，很難吸引到這部分人流資料來源：實地調研,九洲遠景分析客戶分析客戶分析111111A.案例基礎資料與商圈地理信息案例基礎資料與商圈地理信息B.功能、業態及租戶組合功能、業態及租戶組合C.布局與規劃設計布局與規劃設計 D.消費者溝通消費者溝通E.項目總結（借鑒意義）項目總結（借鑒意義）121212國瑞購物中心購物功能面積占，占據主導地位，配套餐飲、娛樂國瑞購物中心購物功能面積占，占據主導地位，配套餐飲、娛樂服務服務功能租戶面積占比功能租戶面積占比%功

11、能租戶數量占比功能租戶數量占比%組戶數量、面積占比組戶數量、面積占比資料來源：實地調研,九洲遠景分析13購物以個人時尚為主，在購物類中占比購物以個人時尚為主，在購物類中占比66%，餐飲中正餐和快餐占主要，餐飲中正餐和快餐占主要部分，分別占部分，分別占43%購物類子行業面積占比購物類子行業面積占比%餐飲類子行業面積占比餐飲類子行業面積占比%子行業占比子行業占比資料來源：實地調研,九洲遠景分析141414購物和餐飲業態覆蓋較全面，娛樂業態偏向家庭娛樂購物和餐飲業態覆蓋較全面，娛樂業態偏向家庭娛樂資料來源：實地調研資料來源：實地調研,九洲遠景分析九洲遠景分析行業覆蓋行業覆蓋正餐正餐主題主題商務商務家

12、庭家庭快餐快餐中式中式西式西式休閑餐飲休閑餐飲咖啡廳咖啡廳茶餐廳茶餐廳美食廣場美食廣場其他快餐其他快餐西式餐吧西式餐吧家庭娛樂家庭娛樂兒童早教兒童早教兒童娛樂兒童娛樂課外教育課外教育兒童攝影兒童攝影影院影院劇院劇院健康與運動健康與運動SPA足療足療健身、瑜伽健身、瑜伽美容美發美容美發年輕娛樂年輕娛樂量販式量販式ktv酒吧酒吧大型主題娛樂大型主題娛樂設備導向設備導向主題導向主題導向其他文化設施其他文化設施家庭耐用品家庭耐用品家電家電家居家居建材建材食品雜貨食品雜貨食品雜貨食品雜貨HBA文化用品文化用品禮品禮品辦公用品辦公用品文化用品文化用品體育用品體育用品個人時尚購物個人時尚購物服裝服飾服裝服飾

13、服飾配件服飾配件化妝品化妝品3C數碼數碼兒童服裝兒童服裝兒童用品兒童用品兒童家居及用品兒童家居及用品兒童玩具兒童玩具百貨百貨基礎時尚基礎時尚快速時尚快速時尚品牌設計品牌設計高端時尚高端時尚品牌店品牌店品類殺手品類殺手多品牌組合店多品牌組合店品牌店品牌店品類殺手品類殺手多品牌組合店多品牌組合店藥妝店藥妝店Body Shop藥店藥店大賣場大賣場精品超市精品超市連鎖超市連鎖超市便利店便利店食品雜貨專業店食品雜貨專業店購物購物餐飲餐飲娛樂娛樂15主力店主力店/次主力店面積占比較??；次主力店面積占比較小；主力店采用超市、電影院等高集客能力主力店采用超市、電影院等高集客能力的店鋪，吸引消費者前來購物；次主

14、力店為個人時尚購物組團，強化項的店鋪，吸引消費者前來購物；次主力店為個人時尚購物組團，強化項目定位目定位主力店主力店/次主力店次主力店資料來源：資料來源：Internet,實地調研實地調研,九洲遠景分析九洲遠景分析主力店面積占比情況主力店面積占比情況項目采取分割出租店鋪的形式為主，主力店/次主力店較少；主力店采用超市、電影院等高集客能力的店鋪，吸引消費者前來購物次主力店為個人時尚購物組團，強化項目定位商戶商戶主力店主力店行業分類行業分類位置位置面積（面積（m2）1樂天瑪特食品雜貨B2-C38002百老匯影城家庭娛樂B1、B24000商戶商戶次主力店次主力店行業分類行業分類位置位置面積（面積（m

15、2）1H&M個人時尚購物F1、F224002無印良品個人時尚購物F1、F216003尼奧戶外個人時尚購物B231004C&A個人時尚購物F2180016主力店是超市和影院的，并組合家庭餐飲，業態豐富，可基本滿足購物主力店是超市和影院的，并組合家庭餐飲，業態豐富，可基本滿足購物者的需求者的需求 主要租戶主要租戶租戶實景圖租戶實景圖所屬行業所屬行業位置位置描述描述樂天瑪特樂天瑪特超市B2 樂天瑪特是樂天集團下屬的專營大型超市的子公司。2008年6月，樂天集團旗下的樂天瑪特通過收購萬客隆進入中國市場，目前江蘇時代零售擁有65家超市，全盤接手時代零售后，樂天瑪特在中國的門店數將增至75家百腦匯影城百腦

16、匯影城家庭娛樂B1、B2 百老匯院線是香港最大的院線，旗下經營管理百老匯、PALACE及三大品牌,目前在香港有13 家電影院，共63 塊屏幕，占香港電影市場的 40%以上。院線在三十多年的經營過程中，通過不斷的更新及優化，始終保持著極強的競爭力西湖匯（張生記西湖匯（張生記）家庭餐飲F3“張生記”是榮獲“杭州市餐飲業名店”、“中華餐飲名店”和“國際餐飲名店”殊榮的一家新型超大型純餐飲酒店，創辦于1988年。酒店藝術裝修風格均以濃郁的民族民俗風情格調為主題，古樸高雅，落落大方，國瑞購物中心項目主要租戶描述國瑞購物中心項目主要租戶描述主力店組合主力店組合資料來源：實地調研,九洲遠景分析1717國瑞購

17、物中心以個人時尚購物為主，融合了國瑞購物中心以個人時尚購物為主，融合了H&M、簡、無印良品、簡、無印良品、C&A、NIKE、尤尼克斯等大眾知名品牌、尤尼克斯等大眾知名品牌資料來源：實地調研,九洲遠景分析關鍵租戶關鍵租戶18購物中心租戶品牌介紹（）購物中心租戶品牌介紹（）租戶品牌介紹租戶品牌介紹資料來源：Internet,實地調研,九洲遠景分析至層功能布局行業組合：行業組合：家庭娛樂、運動戶外用品為主；功能布局：功能布局：分布超市、影院、電玩城、兒童游藝城，購物以戶外用品器械、兒童服飾及兒童用品為主；與地鐵5號線相連重要租戶舉例：重要租戶舉例：樂天瑪特、百老匯影城、嘉斯貓電玩城、奇樂兒、派克蘭帝

18、、酷菲兒、尼奧戶外、NIKE、cross、LOTTO、李寧等行業組合：行業組合：餐飲為主；功能布局：功能布局：分布各類風味正餐、中西式快餐、休閑餐飲及美食廣場，電影院；重要租戶舉例：重要租戶舉例：川成元、紅樓宮、權金城、禾綠壽司、品奇、滿記、KFC、西雅圖咖啡、美食快充；19購物中心租戶品牌介紹（）購物中心租戶品牌介紹（）租戶品牌介紹租戶品牌介紹資料來源：Internet,實地調研,九洲遠景分析F1至F2功能布局F2 F1行業組合：行業組合：個人時尚購物為主；功能布局：功能布局：以國際時尚服裝服飾為主；分布珠寶首飾、眼鏡/名表、咖啡廳、銀行重要租戶舉例：重要租戶舉例：Moiselle&Made

19、moiselle、PRICH、ochirly、Fossil、VERO MODA、JACK JONES、LACOSTE、H&M等行業組合：行業組合：個人時尚購物為主；功能布局：功能布局：以服裝服飾為主；分布鞋、包及飾品重要租戶舉例：重要租戶舉例：播t、江南布衣、ONLY、who a u、C&A、GI、GLOD FIVE、GEOX；20購物中心租戶品牌介紹（）購物中心租戶品牌介紹（）租戶品牌介紹租戶品牌介紹資料來源：Internet,實地調研,九洲遠景分析層功能布局F3行業組合：行業組合：家庭餐飲、個人購物為主；功能布局：功能布局：以家庭餐飲、內衣為主，分布家電、美容美發、兒童教育等重要租戶舉例：

20、重要租戶舉例：西湖匯、西提牛排、食尚湯廚、豆撈坊、茜茜公主、韓美人、紅黃藍2121目標消費群體：以價值目標消費群體：以價值生活方式為導向的家庭、青年、女性購物者生活方式為導向的家庭、青年、女性購物者家庭家庭 青年青年 女性女性 商務行政人群商務行政人群 旅游客群旅游客群價格導向價格導向生活方式導生活方式導向向價值導向價值導向價值價值生活生活方式導向方式導向獨特性導向獨特性導向目標消費群體定位目標消費群體定位目標客群目標客群資料來源：實地調研,九洲遠景分析22國瑞購物中心定位為購物、餐飲、娛樂為一體的地區購物中心，偏向于國瑞購物中心定位為購物、餐飲、娛樂為一體的地區購物中心，偏向于滿足顧客的情感

21、訴求；經營品種齊全，以個人時尚購物為主導滿足顧客的情感訴求；經營品種齊全，以個人時尚購物為主導專業化=有限品種一次性夠足=品種齊全功能訴求情感訴求功能及品類矩陣國瑞購物中心國瑞購物中心定位定位資料來源：實地調研,九洲遠景分析232323功能訴求情感訴求一次性購足(=品種齊全)專業化(=有限品種)零售公園零售公園零售公園零售公園能量中心能量中心城市中心城市中心超級地區超級地區中心中心鄰里中心鄰里中心區域中心區域中心九洲遠景購物中心的分類休閑娛樂休閑娛樂中心中心生活時尚生活時尚中心中心美食中心美食中心主題購物主題購物中心中心工廠直銷工廠直銷中心中心專業市場專業市場中心中心項目位于區域中心，目標消費

22、者為大眾消費群，提供相對齊全的消費選擇，項目位于區域中心，目標消費者為大眾消費群，提供相對齊全的消費選擇，偏向于滿足顧客的情感訴求，偏向于滿足顧客的情感訴求，判斷為地區購物中心判斷為地區購物中心資料來源：實地調研,九洲遠景分析購物中心類型購物中心類型242424平衡性平衡性客流驅動者客流驅動者面積貢獻者面積貢獻者吸引力驅動者吸引力驅動者租金驅動者租金驅動者購物中心品牌影響力不足、次主力店組團沒有形成規模效應，導致項目的購物中心品牌影響力不足、次主力店組團沒有形成規模效應，導致項目的吸引力不足；客流驅動的超市、兒童娛樂不能完全轉換成購物中心的消費吸引力不足；客流驅動的超市、兒童娛樂不能完全轉換成

23、購物中心的消費者者功能組合平衡性功能組合平衡性資料來源：實地調研,九洲遠景分析超市、兒童教育/娛樂為購物中心帶來大量周邊社區居民H&M快速時尚品牌帶來年輕消費者樂天瑪特（營業面積3800）百老匯影城（營業面積4000）尼奧戶外（3100）美食快充（900）H&M、無印良品周邊商場沒有的品牌對消費者形成吸引大面積的餐飲業態，餐飲子行業覆蓋全面，可滿足不同消費者需求出租的80%的商鋪保證了項目的租金收入252525A.案例基礎資料與商圈地理信息案例基礎資料與商圈地理信息B.功能、業態及租戶組合功能、業態及租戶組合C.布局與規劃設計布局與規劃設計 D.消費者溝通消費者溝通 E.項目總結（借鑒意義）項

24、目總結（借鑒意義）2626國瑞購物中心正門開在崇文門外大街，南北方向行車都可方便停車，從國瑞購物中心正門開在崇文門外大街，南北方向行車都可方便停車，從花市大街進入項目地下停車場花市大街進入項目地下停車場正門開在崇文門外大街，商場南側有紅綠燈，可左轉，從南、北方向行車都可以方便停車車流動線外部動線規劃外部動線外部動線資料來源：實地調研,九洲遠景分析P停車場商場入口C自駕車：自駕車：地鐵5號線崇文門站直接進入或D1、D2口出站，南行100米；地鐵2號線C出口出站，南行200米路北即到地鐵：地鐵：人流入口27國瑞購物中心廣場較空曠，廣告牌及裝飾性小品很少，缺乏主題表現力國瑞購物中心廣場較空曠，廣告牌

25、及裝飾性小品很少，缺乏主題表現力；有一個地下通道連接崇文門外大街路西；有一個地下通道連接崇文門外大街路西廣場廣場資料來源：實地調研,九洲遠景分析西廣場實景圖2828國瑞購物中心地下國瑞購物中心地下3-4層為停車場，與寫字樓共享層為停車場，與寫字樓共享1000個停車位，地面臨個停車位，地面臨時停車位十余個，停車位充裕時停車位十余個，停車位充裕停車示意圖停車場停車場資料來源：實地調研,九洲遠景分析國瑞購物中心、層為地下停車場，個停車位商場東側3部客梯可直接進入地下停車場車流動線P停車場商場入口29項目各層采取差異化定位策略，但沒有鮮明的主題，二層及以上缺乏吸項目各層采取差異化定位策略，但沒有鮮明的

26、主題，二層及以上缺乏吸引力驅動引力驅動模塊組合模塊組合資料來源：Internet,實地調研,九洲遠景分析樓層樓層主題主題平面圖平面圖樓層功能樓層功能目標客群目標客群F3活力四射家庭餐飲/內衣/家電/美容美發/兒童教育F2琳瑯尚品服裝服/鞋/包/飾品F1環球漫步服裝服飾/珠寶首飾/眼鏡/名表/咖啡廳/銀行B1美味人生正餐/中、西式快餐/休閑餐飲/影院B2快樂驛站超市/影院/電玩城/戶外用品、器械/兒童服飾、用品家庭購物者為主家庭、青年購物者為主有一定消費能力的青年、女性購物者為主有一定消費能力的青年、女性購物者為主有一定消費能力的家庭、青年、女性購物者為主3030B2層南北各有一個出入口，北出入

27、口與地鐵相連，南出入口在住宅社區層南北各有一個出入口，北出入口與地鐵相連，南出入口在住宅社區附近，分別引導遠距離客流和附近居民兩類客流；內部分布超市和電影附近，分別引導遠距離客流和附近居民兩類客流；內部分布超市和電影院，吸引人流水平流動院，吸引人流水平流動布局結構：布局結構：B2層面積向東延伸至國瑞城社區地下，為C區生活館動線設計：動線設計：南北各有一個出入口，北出入口與地鐵相連，C區生活館分布超市，南出入口在住宅社區附近，方便花市大街附近社區居民購物；電影院和超市，吸引人流水平流動內部交通內部交通資料來源：實地調研,九洲遠景分析商場出入口人流動線地下2層水平動線3131B1層水平動線圍繞兩個

28、大中庭呈環形回路；西側有層水平動線圍繞兩個大中庭呈環形回路；西側有3個出入口與西廣場相個出入口與西廣場相連，但不是主要人流導入口，因此黃色覆蓋區域商鋪易成為死角連，但不是主要人流導入口，因此黃色覆蓋區域商鋪易成為死角布局結構：布局結構：南北兩個大中庭和東西三個小中庭；3個出入口與西廣場相連動線設計：動線設計：水平動線圍繞兩個大中庭呈環形回路；西側有3個出入口與西廣場相連，但不是主要人流導入口，因此黃色覆蓋區域商鋪易成為死角內部交通內部交通資料來源：實地調研,九洲遠景分析商場出入口人流動線地下1層水平動線3232F1層分布東南西北四個出入口，開在崇文門外大街的西入口為主要出入層分布東南西北四個出

29、入口，開在崇文門外大街的西入口為主要出入口；水平動線圍繞兩個大中庭呈環形回路口；水平動線圍繞兩個大中庭呈環形回路布局結構：布局結構：南北兩個大中庭；東南西北四個出入口，西入口為主要出入口動線設計：動線設計：水平動線圍繞兩個大中庭呈環形回路內部交通內部交通資料來源：實地調研,九洲遠景分析商場出入口人流動線1層水平動線3333布局結構：布局結構：南北兩個大中庭動線設計：動線設計：水平動線圍繞兩個大中庭呈環形回路內部交通內部交通資料來源：實地調研,九洲遠景分析人流動線F2層水平動線圍繞兩個大中庭呈環形回路，通道過于寬闊，可一眼看到層水平動線圍繞兩個大中庭呈環形回路，通道過于寬闊，可一眼看到所有商鋪，

30、缺乏層次感所有商鋪，缺乏層次感2層水平動線3434布局結構：布局結構：南北兩個大中庭動線設計：動線設計：水平動線圍繞兩個大中庭呈環形回路內部交通內部交通資料來源：實地調研,九洲遠景分析人流動線F3層水平動線圍繞兩個大中庭呈環形回路，通道過于寬闊，可一眼看到層水平動線圍繞兩個大中庭呈環形回路，通道過于寬闊，可一眼看到所有商鋪，缺乏層次感所有商鋪，缺乏層次感3層水平動線35項目設置有三處扶梯、一處客梯及一處觀光梯，其中中庭觀光梯在商場項目設置有三處扶梯、一處客梯及一處觀光梯，其中中庭觀光梯在商場核心位置，作為垂直交通組織關鍵點，將客流導入較高層；扶梯設置在核心位置，作為垂直交通組織關鍵點，將客流導

31、入較高層；扶梯設置在中庭周圍，視野開闊，增加項目的觀賞性中庭周圍，視野開闊，增加項目的觀賞性垂直交通垂直交通資料來源：Internet,實地調研,九洲遠景分析垂直動線分析電梯B2層扶梯層扶梯B2-F3層觀光梯層觀光梯B3-F3層扶梯層扶梯B2-F1、F1-F3層天梯層天梯3636中庭從地下二層直通第三層，透明天窗，充分利用自然光線；中庭可供中庭從地下二層直通第三層，透明天窗，充分利用自然光線；中庭可供購物者休息，可舉辦活動，周圍店鋪展示性好購物者休息，可舉辦活動，周圍店鋪展示性好中庭中庭資料來源：實地調研,九洲遠景分析373737A.案例基礎資料與商圈地理信息案例基礎資料與商圈地理信息B.功能

32、及租戶組合功能及租戶組合C.布局與規劃設計布局與規劃設計 D.消費者溝通消費者溝通E.項目總結（借鑒意義）項目總結（借鑒意義）3838項目建筑特色國瑞購物中心的建筑設計為框架結構，玻璃幕墻、寬闊中庭，沉穩大氣國瑞購物中心的建筑設計為框架結構，玻璃幕墻、寬闊中庭，沉穩大氣建筑特色建筑特色資料來源：實地調研,九洲遠景分析3939通道寬闊，地面、燈光和墻體的設計和諧一致，室內園林設計，打造出通道寬闊，地面、燈光和墻體的設計和諧一致，室內園林設計，打造出舒適的購物環境；但水平動線設計過于簡單，缺乏層次感舒適的購物環境；但水平動線設計過于簡單，缺乏層次感內部設計內部設計寬闊的通寬闊的通道道燈光與地面相互

33、輝映燈光與地面相互輝映室內園林室內園林資料來源：實地調研,九洲遠景分析項目內部實景圖40不同風格的標識系統為顧客提供便利，指引顧客快速找到目標商戶不同風格的標識系統為顧客提供便利，指引顧客快速找到目標商戶標識系統標識系統資料來源：實地調研,九洲遠景分析項目標識系統41購物中心內設有眾多方便顧客的服務場所與設施，服務周到購物中心內設有眾多方便顧客的服務場所與設施，服務周到服務服務服務臺服務臺公共電話公共電話ATM育嬰室育嬰室衛生間衛生間茶水間茶水間電梯標識電梯標識問號型的造型，并有多彩的燈光效果，將實用性和觀賞性融為一體B1和F3層都設有維絡城F3層主題會員俱樂部每隔200米設有休息座椅除F1層

34、外，每層均有2個廁所資料來源：實地調研,九洲遠景分析4242營銷活營銷活動分類動分類會員活動會員活動文藝活動類文藝活動類抽獎促銷活動抽獎促銷活動創意文化主題活動創意文化主題活動充分利用中庭的景觀建筑，舉辦各種主題活動及作為全國性綜藝節目充分利用中庭的景觀建筑，舉辦各種主題活動及作為全國性綜藝節目海選場地海選場地營銷活動營銷活動資料來源：實地調研,九洲遠景分析434343建筑外立面沉穩大氣，內部通道寬闊，地面燈光和墻體的設計和諧一致，建筑外立面沉穩大氣，內部通道寬闊，地面燈光和墻體的設計和諧一致，室內園林設計，但水平動線設計過于簡單，缺乏層次感；設有眾多方便室內園林設計，但水平動線設計過于簡單，

35、缺乏層次感；設有眾多方便顧客的服務場所與設施，服務周到；營銷活動充分利用中庭的景觀建筑顧客的服務場所與設施，服務周到；營銷活動充分利用中庭的景觀建筑建筑外立面建筑外立面 框架結構，玻璃幕墻，深色大理石墻面，顯示沉穩大氣內部設計內部設計 通道寬闊，地面、燈光和墻體的設計和諧一致，室內園林設計，但水平動線設計過于簡單，缺乏層次感服務臺、標識導服務臺、標識導向系統向系統 大門入口正對面設置詢問臺；入口及每個電梯、扶梯都有品牌分布標識；每隔五十米一個懸掛式導向指示牌，十分醒目營銷活動營銷活動充分利用中庭的景觀建筑，舉辦各種主題活動及作為全國性綜藝節目海選場地資料來源：實地調研,九洲遠景分析消費者溝通消

36、費者溝通444444A.案例基礎資料與商圈地理信息案例基礎資料與商圈地理信息B.功能、業態及租戶組合功能、業態及租戶組合C.布局與規劃設計布局與規劃設計 D.消費者溝通消費者溝通E.項目總結（借鑒意義）項目總結（借鑒意義）資料來源：實地調研,九洲遠景分析454545項目選址項目選址交通便利；得天獨厚的地理位置和政策導向，使此區域具有巨大的增值空間定位中檔、個人時尚購物和家庭消費為主的型綜合休閑購物中心功能組合與業態功能組合與業態規劃規劃 項目功能組合以個人時尚購物為主，集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的中端綜合休閑購物中心項目分析項目交通便利，區域增值潛力大；定位中端綜合性休閑購物中心；影院與項

37、目交通便利，區域增值潛力大；定位中端綜合性休閑購物中心；影院與中庭景觀建筑為賣點；建筑中庭景觀建筑為賣點；建筑外立面沉穩大氣，內部動線設計過于簡單，缺外立面沉穩大氣，內部動線設計過于簡單，缺乏層次感乏層次感消費者溝通消費者溝通 建筑外立面沉穩大氣，內部通道寬闊，地面燈光和墻體的設計和諧一致，室內園林設計，打造出舒適的購物環境；設有眾多方便顧客的服務場所與設施，服務周到；營銷活動充分利用中庭的景觀建筑資料來源：實地調研,九洲遠景分析總結總結UPS 商圈內影院較少，百老匯影城交通便利，成為項目獨特賣點；中庭為商場的獨特大型景觀建筑，具觀賞和休閑、展示的作用46得天獨厚的地理位置和政策導向，使此區域

38、具有巨大的增值空間得天獨厚的地理位置和政策導向，使此區域具有巨大的增值空間得天獨厚的地理得天獨厚的地理位置和政策導向，位置和政策導向，使其具有使其具有巨大的增巨大的增值空間值空間位于崇外大街和西花市大街交叉帶，崇外商圈的中心位置，緊鄰新世界商場和搜秀城，距離長安街僅1000米。其所屬區域正是北京市政府提出、已投入積極規劃建設的王字型經濟磁場崇文區政府將花市大街建成崇外核心步行街的城市戰略規劃12原有北京商業“金三角”：西單-前門-王府井，由于歷史發展原因和未來城市功能規劃，新的“金三角”將標注為：西單-崇文門-王府井3項目選址項目選址崇文區近年的城市改造，大片危舊房已經被現代住宅小區所取代。這

39、些新的居住人群與原有居民相比，消費力的提高使得這部分新入住人口對生活品質有了更高的要求，必然對所在城區的商業環境提升產生推動4資料來源：實地調研,九洲遠景分析項目區位分析47地鐵地鐵2號線出站口設計對國瑞購物中心的競爭不利號線出站口設計對國瑞購物中心的競爭不利坐地鐵2號線較為不便，從C出口出站到崇外大街路西，首先要經過新世界百貨，再通過地下通道進入項目使項目與新世界的競爭關系處于劣勢項目交通項目交通地鐵出站口人流動線本項目本項目資料來源：實地調研,九洲遠景分析項目交通分析48從崇文區的城市功能劃分及區域人口結構分析，購物中心定位中檔、個從崇文區的城市功能劃分及區域人口結構分析，購物中心定位中檔

40、、個人時尚購物和家庭消費為主的型綜合休閑購物中心人時尚購物和家庭消費為主的型綜合休閑購物中心從現有的城區功能分化來看，以崇文門外大街為界，崇外大街以西的大都市商業街主要以辦公、商業為主，以東部分則主要以居住為主，尤其是東南角聚集了包括國瑞城、富貴園等眾多住宅項目但許多項目部分為回遷房，這部分人口一般收入較低，老人較多，區域整體消費能力有限中檔綜合性休閑購物中心中檔綜合性休閑購物中心項目定位項目定位資料來源：實地調研,九洲遠景分析項目周邊環境分析49資料來源：實地調研,九洲遠景分析項目功能組合以個人時尚購物為主，增強了餐飲、娛樂、休閑的功能，項目功能組合以個人時尚購物為主，增強了餐飲、娛樂、休閑

41、的功能，填補市場空白填補市場空白功能組合與業態規劃功能組合與業態規劃項目功能分析區域高檔餐飲較少（新世界百貨5層美食廣場、新世界二期3層及地下1層美食廣場、快餐、搜秀城8層餐飲）以中低端餐飲、快餐為主，缺乏家庭餐飲崇文區人口多，影院較少（搜秀城8層搜秀影城）增強了餐飲、娛樂、休閑的功能，填補市場空白增強了餐飲、娛樂、休閑的功能，填補市場空白50品牌影響力不足、次主力店組團沒有形成規模效應，導致項目的吸引力品牌影響力不足、次主力店組團沒有形成規模效應，導致項目的吸引力不足不足功能組合與業態規劃功能組合與業態規劃關鍵租戶分析個人時尚購物為主的次主力店組合不夠強勢，僅個人時尚購物為主的次主力店組合不

42、夠強勢，僅H&M、C&A、無印良品不能形成規模效應、無印良品不能形成規模效應資料來源：實地調研,九洲遠景分析51商圈內影院較少，百老匯影城交通便利，成為項目獨特賣點；中庭為商商圈內影院較少，百老匯影城交通便利，成為項目獨特賣點；中庭為商場的獨特大型景觀建筑，具觀賞和休閑、展示的作用場的獨特大型景觀建筑，具觀賞和休閑、展示的作用百老匯影城，首層出入口設在花市大街與崇外大街交接處，展示性好，出入方便（項目附近另一家搜秀影城，位于搜秀商城6層）電影院電影院集景觀與功能性于一體的中庭，是整個商場整體視覺中心，營造低密度休閑、舒適的購物氛圍 中庭中庭UPSUSP資料來源：實地調研,九洲遠景分析52優勢：

43、區域增值潛力較大，商場增強了餐飲娛樂功能，彌補商圈中高端優勢：區域增值潛力較大，商場增強了餐飲娛樂功能，彌補商圈中高端餐飲空白，低密度購物環境；缺陷：交通劣勢，主題定位不明確餐飲空白，低密度購物環境；缺陷：交通劣勢，主題定位不明確 地理位置優越、交通便利、區域增值空間較大 項目周邊寫字樓、住宅公寓密集，有較強的人口支持 增強了餐飲、休閑娛樂的功能，滿足消費者一站式購物需求，彌補商圈內缺乏中高端餐飲的不足 增加景觀建筑，低密度休閑舒適的購物環境與新世界百貨緊密布局形成差異化，提升區域商業品質 地鐵2號線出站口設計對國瑞購物中心的競爭不利 化妝品、鞋品類難以與對面新世界百貨競爭 品牌影響力不足、次主力店組團沒有形成規模效應，導致項目的吸引力不足 客流驅動的超市、兒童娛樂不能完全轉換成購物中心的消費者 業態相對混亂，三層餐飲、美容美發等與內衣相鄰，不利于顧客選購商品 商鋪環境過于開闊，站在走廊可看到整層的經營品牌，應適當營造商鋪層次感，以增加顧客的購物逗留時間項目優勢與缺陷項目優勢與缺陷資料來源：實地調研,九洲遠景分析項目優勢與缺陷