1、培訓(xùn)手冊(cè)之經(jīng)紀(jì)人的基本素質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的基本素質(zhì) 由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)性較強(qiáng)，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的經(jīng)紀(jì)人應(yīng)具備一定的基本素質(zhì)和基本技能，才能在這個(gè)行業(yè)內(nèi)生存下去，否則容易被淘汰。一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人基本素質(zhì)（一）生理素質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要有健康的身體和充沛的精力，頭腦清醒，反應(yīng)靈活，否則難以勝任此項(xiàng)工作。（二）心理素質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要具有一定的情商（EI），包括善于與人交際和溝通的能力，面對(duì)各種不同環(huán)境，不同客戶和不同情況的應(yīng)變能力等。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還要有健康的心理，包括心理平衡性、心理承受能力、心理適應(yīng)能力、心理調(diào)節(jié)性等等。平和的心態(tài)，積極進(jìn)取的精神，良好的人際關(guān)系，開朗豁達(dá)的心胸，穩(wěn)定飽滿的情緒，堅(jiān)韌不

2、拔的意志，這些都是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)具備的心理素質(zhì)。（三）職業(yè)修養(yǎng)作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，良好的修養(yǎng)是幫助你走向成功的一步。1、職業(yè)形象與公關(guān)意識(shí) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)注意包裝自己，具有良好的社會(huì)公眾形象，不斷宣傳自己，表現(xiàn)自己，一方面隨時(shí)注意自己的職業(yè)形象，在儀表、舉止、禮儀、服務(wù)態(tài)度和社交藝術(shù)等方面給顧客以視覺上和感觀上的好感。另一方面要具有較強(qiáng)的公關(guān)意識(shí)，以真誠(chéng)互惠、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、精湛的專業(yè)水準(zhǔn)，良好的信譽(yù)去展示自己的優(yōu)勢(shì)，取得客戶的信任，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人走向成功的第一步。2、市場(chǎng)意識(shí) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)面對(duì)的是一人具有開放性、區(qū)域性和特殊性的市場(chǎng)，處處都有商機(jī)，但并非唾手可得。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須具有不斷拓展市場(chǎng)，

3、隨時(shí)捕捉商機(jī)，營(yíng)造市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的意識(shí)。3、信息意識(shí) 有效信息是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的財(cái)源，如何收集、整理、篩選、傳播和利用有效信息、是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的一項(xiàng)重要工作，有效的利用信息，將使你事倍功半。4、服務(wù)意識(shí) 商品經(jīng)濟(jì)的口號(hào)是：顧客就是上帝。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是一個(gè)服務(wù)性行業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)品屬于商檔商品，請(qǐng)以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)善待你的上帝。5、協(xié)作意識(shí) 現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)需要相互協(xié)作，包括同事之間、同行之間、經(jīng)紀(jì)人與客戶之間的協(xié)作，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在充分發(fā)揮個(gè)人潛能的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)搞好協(xié)作。6、競(jìng)爭(zhēng)意識(shí) 現(xiàn)代市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須正視行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，勇于拼搏，才能生存和發(fā)展，否則將被市場(chǎng)淘汰。（四）職業(yè)道德 在中介行業(yè)中

4、，良好的職業(yè)道德是經(jīng)紀(jì)人的無形資產(chǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)具有良好的職業(yè)道德，這是各國(guó)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人共同的最重要的要求。 主要包括：1、誠(chéng)實(shí)信用 具體表現(xiàn)在給客戶的信息要真實(shí)，不欺詐誤導(dǎo)客戶，公平中介。2、有事業(yè)心 要熱愛本職工作，敬業(yè)樂業(yè)，不斷提高個(gè)人素質(zhì)與理論水平，完善自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)對(duì)業(yè)務(wù)精益求精是職業(yè)道德的基本要求，否則談職業(yè)道德只是一句空話。3、有責(zé)任感 經(jīng)紀(jì)人人忠于自己的客戶，認(rèn)真為客戶負(fù)責(zé)辦好委托的業(yè)務(wù)，完全認(rèn)真地履行合同，善始善終。4、加強(qiáng)自律 作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要加強(qiáng)自律，自覺遵紀(jì)守法，遵守行規(guī)及公司管理規(guī)定，維護(hù)職業(yè)形象，不損害客戶利益，同行不相互傾軋。5、為當(dāng)事人保守秘密

5、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有為當(dāng)事人保守商業(yè)秘密的義務(wù)。（五）職業(yè)準(zhǔn)則 各個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)、團(tuán)體、各個(gè)公司一般都會(huì)根據(jù)政府的有關(guān)法令與規(guī)定，結(jié)合本地區(qū)、本行業(yè)與本公司的具體情況，制訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)準(zhǔn)則或有關(guān)規(guī)定 要求執(zhí)業(yè)人員遵守。第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基礎(chǔ)知識(shí)與基本技能一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基礎(chǔ)知識(shí)（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)知識(shí) 由于房地產(chǎn)涉及面廣，作為一般房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，掌握一定專業(yè)知識(shí)是非常必要的。1、具備一定的文化知識(shí) 作為房地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人，應(yīng)具備高中以上的文化，隨著市場(chǎng)現(xiàn)代化的發(fā)展，還需要會(huì)操作電腦。深圳要求要具備大專以上的文化。2、房地產(chǎn)政策法規(guī) 熟悉中央至從業(yè)地區(qū)的有關(guān)房地產(chǎn)政策、法規(guī)。3、相關(guān)法律知識(shí)

6、商法、民法（有關(guān)代理）、合同法及相關(guān)的稅法。4、房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)知識(shí) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)體系結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)5、房地產(chǎn)估價(jià)知識(shí) 熟悉房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成及影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素。（1） 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的基本要素： 建購(gòu)成本；經(jīng)營(yíng)費(fèi)用；相關(guān)稅費(fèi)；合理利潤(rùn)。（2） 影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素： 政治形勢(shì)；政策、法規(guī)；宏觀經(jīng)濟(jì)；地區(qū)經(jīng)濟(jì)；市場(chǎng)供求；地理位置；環(huán)境配套；建筑狀況。其中市場(chǎng)供求是決定性因素。6、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)基本常識(shí) 熟悉建筑設(shè)計(jì)（平面結(jié)構(gòu)、使用率等）、樓層、方位、設(shè)備、裝修標(biāo)準(zhǔn)等基本常識(shí)以及對(duì)消費(fèi)者的影響。7、市場(chǎng)營(yíng)銷知識(shí) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須掌握系統(tǒng)的市場(chǎng)營(yíng)銷知識(shí)，主要包括：（1

7、） 市場(chǎng)調(diào)研 市場(chǎng)調(diào)研是投資決策與市場(chǎng)營(yíng)銷的基本需要，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須掌握的基礎(chǔ)知識(shí)。（2） 投資分析 運(yùn)用正確的投資分析，當(dāng)好投資顧問，幫助客戶避免投資失誤，將投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獲得客戶信任的砝碼。（3） 項(xiàng)目定位 做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)一系列的定位，包括項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、目標(biāo)市場(chǎng)定位、價(jià)格定位等，避免出現(xiàn)原則性的錯(cuò)誤，是衡量房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專業(yè)水準(zhǔn)的尺度。（4） 營(yíng)銷策劃 現(xiàn)代商品市場(chǎng)運(yùn)作需要營(yíng)銷策劃，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要在日趨激烈，千變?nèi)f化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，發(fā)揮創(chuàng)造性作用，營(yíng)銷策劃顯得更為重要。（5）推廣銷售 房地產(chǎn)推廣銷售操作性較強(qiáng)，正確的推廣銷售操作方式，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)成

8、功的關(guān)鍵。8、房地產(chǎn)產(chǎn)品知識(shí) 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，消費(fèi)水平的日益提高，房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、內(nèi)涵與外延也在不斷地演變，已從單一的建筑物演變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)復(fù)雜、內(nèi)涵豐富、外延多元化的綜合性產(chǎn)品。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不但要熟悉房地產(chǎn)產(chǎn)品的基本結(jié)構(gòu)，還要了解各個(gè)階段、不同區(qū)域、不同用途、不同檔次房地產(chǎn)產(chǎn)品的內(nèi)涵與外延，做到心中有數(shù)、才能去實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)營(yíng)銷。9、房地產(chǎn)金融知識(shí) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)了解涉及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)交易，或影響房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的，銀行貸款、按揭、保險(xiǎn)、證券等方面的房地產(chǎn)金融知識(shí)。（三） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)輔助知識(shí) 各個(gè)時(shí)期不同區(qū)域的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、觀念、城市建設(shè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)群體等等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生

9、不同影響。許多相關(guān)的邊緣知識(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來說，是很重要的，主要包括：1、經(jīng)濟(jì)學(xué)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響很大，了解這方面的知識(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作有一定的指導(dǎo)性。2、消費(fèi)心理學(xué)與消費(fèi)行為學(xué) 消費(fèi)心理學(xué)與消費(fèi)行為學(xué)在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中的運(yùn)用，主要用于房地產(chǎn)產(chǎn)品的定位，價(jià)格定位，形象定位，廣告定位，推廣銷售，促成交易與售后服務(wù)等方面。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要了解客戶消費(fèi)心理的需要和購(gòu)買行為后，才能有的放矢。3、社會(huì)文化學(xué)與地方特色 房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)，不同區(qū)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品，都滲透著不同的社會(huì)文化與地方特色，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要了解不同的社會(huì)文化背景與地方特色，才

10、有可能嬴得市場(chǎng)。4、城市規(guī)劃與建設(shè)發(fā)展 城市規(guī)劃與建設(shè)發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展影響很大，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須了解經(jīng)營(yíng)區(qū)域的城市規(guī)劃與建設(shè)發(fā)展，以便順應(yīng)和推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。（四） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人基本技能 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)具備的基本技能，包括基本能力與業(yè)務(wù)技能兩個(gè)方面；（1） 拓展能力 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的工作重心是要嬴得市場(chǎng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須具備一定的市場(chǎng)拓展能力，才能生存和發(fā)展。（2） 表達(dá)說服能力 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要與各種各樣的客戶打交道，面對(duì)不同的客戶，要善于運(yùn)用恰當(dāng)?shù)谋磉_(dá)方式與客戶交往，并有效地說服客戶，才能嬴得客戶的認(rèn)可，最終促成交易。（3） 判斷能力 準(zhǔn)確的判斷能夠幫助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有效處理各種信息

11、，抓住市場(chǎng)機(jī)遇，洞悉客戶心態(tài)，以便采取相應(yīng)措施，提高成功率。（4） 協(xié)調(diào)能力 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)具備一定的組織協(xié)調(diào)能力，處理好買賣雙方和經(jīng)紀(jì)人與客戶的關(guān)系，解決好交易過程中出現(xiàn)的各種問題。（5） 經(jīng)營(yíng)能力 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)是以盈利為目的的，不懂經(jīng)營(yíng)之道和缺乏經(jīng)營(yíng)能力的經(jīng)紀(jì)人很難生存和發(fā)展。（6） 創(chuàng)造能力 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需要不斷創(chuàng)新，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人走在市場(chǎng)的第一線，缺乏創(chuàng)造能力的經(jīng)紀(jì)人，是很容易被市場(chǎng)淘汰的。2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)技能 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)技能，是指具體工作的操作中必須掌握的規(guī)定、程序、手續(xù)、情況與技巧等等。（1） 熟悉樓盤所在工域的規(guī)劃與建設(shè)發(fā)展變化及前景。（2） 熟悉從業(yè)區(qū)域各個(gè)

12、片區(qū)地理位置、環(huán)境、市政配套、生活配套、住宅小區(qū)配套等基本情況。（3） 熟悉從業(yè)地區(qū)的市場(chǎng)管理規(guī)定以及市場(chǎng)運(yùn)作狀況。（4） 熟悉從業(yè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息、樓市動(dòng)態(tài)、價(jià)格行情等相關(guān)情況。（5） 熟悉從業(yè)地區(qū)的有關(guān)購(gòu)房手續(xù)，銀行按揭、保險(xiǎn)、稅費(fèi)、物業(yè)管理等方面的內(nèi)容、操作程序及相關(guān)費(fèi)用等。（6） 了解從業(yè)地區(qū)的房地產(chǎn)消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)觀念、消費(fèi)心態(tài)的現(xiàn)狀與趨勢(shì)。（7） 熟悉經(jīng)紀(jì)或代理的樓盤產(chǎn)品詳細(xì)情況，包括位置、環(huán)境交通、建筑物況、配套設(shè)施設(shè)備、特點(diǎn)、價(jià)格，了解產(chǎn)權(quán)狀況、業(yè)主或發(fā)展商的信譽(yù)，有無法律糾紛、經(jīng)濟(jì)糾紛或其他問題；產(chǎn)品設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、流通等各個(gè)環(huán)節(jié)的相關(guān)單位；熟悉競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品和對(duì)手；了解從業(yè)

13、地區(qū)的房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)、媒體及其預(yù)算等情況。（8） 熟練掌握房地產(chǎn)銷售接待、洽談、成交的各種操作技巧。第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度與行業(yè)規(guī)范一、管理制度的建立 中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在古代就已產(chǎn)生，18世紀(jì)40年代以后，有了進(jìn)一步的發(fā)展，到本世紀(jì)民國(guó)時(shí)期以至50年代初期，北京、上海、廣州、天津等城市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)比較活躍，當(dāng)時(shí)雖然政府也制定了一些管理規(guī)定，但市場(chǎng)部仍不規(guī)范，哄抬市價(jià)，欺騙行為較多。50年代初以后，政府取締經(jīng)紀(jì)人，至80年代末，90年代初，才逐漸放開，允許經(jīng)紀(jì)人進(jìn)入市場(chǎng)。近幾年國(guó)家及各省、市陸續(xù)頒布的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)定明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的法律地位，并對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理、條件、資質(zhì)、經(jīng)

14、營(yíng)范圍、權(quán)利與義務(wù)、法律責(zé)任等部分別作出了相應(yīng)的規(guī)定。二、管理原則1、宏觀管理，微觀搞活 宏觀管理，就是要通過制定相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)政策，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展方向，確定其發(fā)展方針，同時(shí)頒布有關(guān)的法律規(guī)定，作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在開展業(yè)務(wù)的行為依據(jù)，進(jìn)行規(guī)范化操作。另一方面，在不違反總原則和方針的前提下，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的行為具有相當(dāng)?shù)撵`活度，能夠針對(duì)市場(chǎng)的變化采取各種應(yīng)變措施。2、規(guī)范化管理 建立資質(zhì)審查制度，制定一系列的政策、法規(guī)和制度，采取相應(yīng)的管理措施，規(guī)范經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)紀(jì)行為，確保房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)合法有序。（結(jié)合深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理?xiàng)l例學(xué)習(xí)）3、監(jiān)督與保護(hù) 一方面通過各種管理措施來監(jiān)督經(jīng)紀(jì)人是否具有

15、合格的資質(zhì)，其經(jīng)紀(jì)行為是否合法規(guī)范；另一方面通過各種管理手段來保護(hù)經(jīng)紀(jì)人的合法權(quán)益。4、自律性管理 由中介行業(yè)協(xié)會(huì)約定和實(shí)施對(duì)行內(nèi)的管理措施，進(jìn)行自治性協(xié)調(diào)管理。三、管理形式與手段 目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的形式，由以政府主管部門實(shí)施管理為主，逐步走向政府主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)共同管理。管理的手段從以行政手段為主，逐步改為以法律手段為主，伴以行政手段、經(jīng)濟(jì)手段的綜合管理模式。1、行政管理 政府的管理工作主要是法律建設(shè)，即通過制定和頒布法律、法規(guī)來進(jìn)行管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的主管部門是房地產(chǎn)行政管理部門設(shè)置的管理機(jī)構(gòu)，管理的主要任務(wù)有；（1） 貫徹實(shí)施國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的法律、法規(guī)；（2） 對(duì)從事

16、房地產(chǎn)中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行資質(zhì)審查，核發(fā)資質(zhì)證書；（3） 依法查處違法犯紀(jì)管理規(guī)定的行為；（4） 在管理過程中，涉及到有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)營(yíng)權(quán)利處經(jīng)營(yíng)范圍，應(yīng)納稅金，交易價(jià)格及傭金收取等問題時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理機(jī)構(gòu)協(xié)同工商、稅務(wù)、物價(jià)等部門共同處理。2、行業(yè)協(xié)會(huì)的管理 房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)是行內(nèi)服務(wù)和行內(nèi)外協(xié)調(diào)的自律性社會(huì)團(tuán)體，同時(shí)也是政府的助手和參謀，中介行業(yè)協(xié)會(huì)的主要任務(wù)是：（1） 宣傳、貫徹國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)中繼管理方面的政策、法規(guī)；（2） 進(jìn)行行業(yè)調(diào)研、理論探討，向政府提出相關(guān)建議；（3） 制定行規(guī)和行為守則，規(guī)范行業(yè)行為；（4） 組織專業(yè)培訓(xùn)，開展交流研究活動(dòng)，提高從業(yè)人員素質(zhì)，促進(jìn)行業(yè)

17、的發(fā)展；（5） 協(xié)調(diào)和推動(dòng)行內(nèi)外的聯(lián)系與協(xié)作。第五節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)運(yùn)作一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營(yíng)范圍1、目前我國(guó)各地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)范圍 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)活動(dòng)可以貫穿房地產(chǎn)市場(chǎng)，并在各個(gè)環(huán)節(jié)不同程度的發(fā)揮其積極的作用。由于各國(guó)以及我國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體狀況和管理制度不一樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的范圍以及動(dòng)作方式也有所區(qū)別。 目前我國(guó)各地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)還處于初級(jí)階段，各省市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的發(fā)育和發(fā)展也參差不齊，在中國(guó)各地實(shí)際運(yùn)作的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)范圍大致歸納如下：（1） 在一級(jí)市場(chǎng)中充當(dāng)政府的參謀，發(fā)展商的投資顧問，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查分析，提供信息，對(duì)政府將要出讓的土地使用權(quán)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)、擬定投資方案，制定

18、投標(biāo)方案、提出報(bào)價(jià)建議等；（2） 在二級(jí)市場(chǎng)中，為開發(fā)商提供咨詢服務(wù)，如房地產(chǎn)政策、法規(guī)、信息咨詢，市場(chǎng)調(diào)查研究、可行性研究、項(xiàng)目策劃、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、營(yíng)銷策劃等；（3） 經(jīng)紀(jì)或代理房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中的土地轉(zhuǎn)讓或租賃；（4） 經(jīng)紀(jì)或代理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓或合作；（5） 經(jīng)紀(jì)或代理房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的樓花和現(xiàn)樓；（6） 經(jīng)紀(jì)或代理房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的樓宇轉(zhuǎn)讓或租賃；（7） 經(jīng)紀(jì)或代理互換房屋；（8） 代辦房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與等有關(guān)事務(wù)，如納稅、按揭、辦證等；（9） 為購(gòu)房者作投資置業(yè)指導(dǎo)；（10）為社會(huì)各界人士提供房地產(chǎn)市場(chǎng)供求信息，價(jià)格信息等。 上述業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍，從法律關(guān)系和政府規(guī)定來看，有些服務(wù)項(xiàng)目是

19、各省市地方管理規(guī)定允許的，有的暫時(shí)尚未規(guī)范，也沒有受到限制，有的屬于公開市場(chǎng)，有的屬于隱形市場(chǎng)，有的已經(jīng)超越出了經(jīng)紀(jì)人的活動(dòng)范圍，如代理人、咨詢、策劃等從法律關(guān)系上來說，是直接服務(wù)而不是居間行為。但由此可見，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)在逐漸向綜合性服務(wù)方向發(fā)展。但是在實(shí)際運(yùn)做過程中，還是要注意合法經(jīng)營(yíng)，尤其是要遵守當(dāng)?shù)氐男姓ㄒ?guī)，有些違背法律規(guī)定的不能去做。如依據(jù)民法規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)行業(yè)管理?xiàng)l例就明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就同一宗業(yè)務(wù)，不得同時(shí)兼為代理、經(jīng)紀(jì)行為；不得同一宗經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)所涉及的房地產(chǎn)交易雙方中的任何一方發(fā)生房地產(chǎn)買賣、租賃關(guān)系。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營(yíng)范圍的限定1996年國(guó)務(wù)院

20、頒布的城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定中規(guī)定“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”。并允許各省、市可以根據(jù)該規(guī)定制定實(shí)施細(xì)則。2、部分地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營(yíng)范圍的規(guī)定 上海規(guī)定的“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，是指向進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人有人償提供居間介紹、代理、咨詢等服務(wù)的營(yíng)業(yè)性活動(dòng)”。 廣東省規(guī)定的“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)各個(gè)環(huán)節(jié)提供方便的一種經(jīng)營(yíng)性的中介服務(wù)工作。中介服務(wù)工作包括房地產(chǎn)投資可行性研究及其策劃、政策資詢、信息提供、物業(yè)代理等”。3、深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營(yíng)范圍的規(guī)定 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指以促成房地產(chǎn)交易協(xié)

21、議為目的，為房地產(chǎn)交易雙方提供中介服務(wù)的有償行為”。并明確“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)除為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃當(dāng)事人提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)外，還可以提供代理服務(wù)。以營(yíng)利為目的，為委托人提供房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃等經(jīng)紀(jì)、代理業(yè)務(wù)，只能由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行”。二、經(jīng)營(yíng)模式 目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營(yíng)模式大致分為以下幾類：1、按經(jīng)營(yíng)主體劃分 按經(jīng)營(yíng)主體劃分有個(gè)人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和法人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)）。個(gè)人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是分散、隱蔽經(jīng)紀(jì)，不易管理，法人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的集中掛牌，公開經(jīng)營(yíng)，因此大金數(shù)地區(qū)不允許個(gè)人獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。深圳市規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)注冊(cè)，領(lǐng)取執(zhí)業(yè)證書，并在該機(jī)構(gòu)服務(wù)，才能從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。2、按經(jīng)濟(jì)性質(zhì)劃分（1

22、） 政府有關(guān)部門設(shè)立的下屬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)兼管理機(jī)構(gòu)，如房地產(chǎn)交易中心（或土地交易中心）。（2） 有國(guó)營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、其他企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)，個(gè)人合伙經(jīng)營(yíng)或私營(yíng)等形式的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。（3） 有個(gè)體房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，只有少數(shù)地區(qū)允許，深圳市的個(gè)體房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)營(yíng)都是非法的。3、按經(jīng)營(yíng)方向劃分（1） 以代理房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)銷售為主。（2） 以房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓、租賃為主。4、按經(jīng)營(yíng)規(guī)模劃分（1） 小規(guī)模經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。主要獨(dú)立經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓、租賃業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)方向比較單一。（2） 中等規(guī)模經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。獨(dú)立從事單項(xiàng)或同時(shí)兼幾項(xiàng)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)。（3） 大規(guī)模經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。經(jīng)營(yíng)單項(xiàng)或同時(shí)兼幾項(xiàng)的業(yè)務(wù)，有的從事全方位的綜合性經(jīng)

23、營(yíng)服務(wù)，有的還設(shè)置連鎖經(jīng)營(yíng)的二級(jí)分支機(jī)構(gòu)，分布各區(qū)域。三、經(jīng)營(yíng)收入 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的收入主要靠收取經(jīng)紀(jì)傭金或勞務(wù)費(fèi)、咨詢服務(wù)費(fèi)、信息費(fèi)、代理費(fèi)等作為勞務(wù)報(bào)酬。一般是根據(jù)標(biāo)的物總成交額，按固定的費(fèi)率收取。在國(guó)際上，根據(jù)業(yè)務(wù)的不同情況，一般是成交總額的2-10%。國(guó)內(nèi)因房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未完全成熟，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)觀念、消費(fèi)者的消費(fèi)觀念以及政府制定法規(guī)觀念的限定，以致傭金收取的比例只能維持在國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的低位處，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人傭金費(fèi)率大致在1-3%。國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部規(guī)定的經(jīng)紀(jì)人傭金為房屋買賣代理0.5-2.5%，獨(dú)家代理最高不超過3%，租賃代理按半月至一日成交租金標(biāo)準(zhǔn)，一次性收取，其他由委托方與經(jīng)紀(jì)人

24、協(xié)商；書面咨詢、普通咨詢報(bào)告每份收費(fèi)300-1000元，難度大，情況復(fù)雜，工作大約為0.5%以下。各省、市另行規(guī)定的各不一樣，有的地區(qū)政府未作規(guī)定，只是參照行業(yè)慣例收取，或由服務(wù)方與委托方根據(jù)業(yè)務(wù)量、難度及市場(chǎng)供需情況議定。除居間服務(wù)費(fèi)可向交易雙方收取外，其他的勞務(wù)費(fèi)都是單向收費(fèi)，即向委托方收取。有時(shí)在市場(chǎng)運(yùn)作不景氣或業(yè)主要急于出手房地產(chǎn)的情況下，業(yè)主愿意讓經(jīng)紀(jì)人賺取一定的售房差價(jià)作為勞務(wù)費(fèi)，但由于這種收費(fèi)方式容易導(dǎo)致不良經(jīng)紀(jì)人坑害業(yè)主、欺詐顧客的不法行為，引起法律糾紛，有些地方政府禁止這種做法。第六節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)一、委托人的權(quán)利與義務(wù) 在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，當(dāng)事人的權(quán)利

25、與義務(wù)，在委托合同或經(jīng)紀(jì)合同中，由當(dāng)事人的雙方在合同中提前約定。（一） 委托人的權(quán)利1、知情權(quán) 委托人對(duì)委托事務(wù)的執(zhí)行情況有知情權(quán)。受托人執(zhí)行委托事務(wù)過程中，委托人可以要求定時(shí)或及時(shí)報(bào)告事務(wù)處理的進(jìn)展情況、遇到的問題。委托事務(wù)執(zhí)行完畢后，委托人也有權(quán)要求受托人就事務(wù)執(zhí)行情況進(jìn)行匯報(bào)，了解事務(wù)執(zhí)行過程。2、決定權(quán) 委托人有權(quán)決定銷售價(jià)格，執(zhí)行委托事務(wù)的權(quán)限、時(shí)間、成義條件，同意成交，或終止交易。3、要求權(quán) 要求受托方按照合同規(guī)定的權(quán)限和時(shí)間處理委托事務(wù)的權(quán)利。這是委托人最主要的權(quán)利，也是委托人簽訂委托合同的根本目的。委托人根據(jù)自己的意思表示指揮受托人處理事務(wù)，所獲得的利益由委托人享有。委托事務(wù)執(zhí)

26、行完畢，有權(quán)要求受托人交付執(zhí)行委托事務(wù)獲得的財(cái)產(chǎn)或權(quán)利憑證。無論受托人以誰(shuí)的名義進(jìn)行活動(dòng)，都是應(yīng)委托人的要求執(zhí)行委托事務(wù)的，那么，由此產(chǎn)生的法律后果也就應(yīng)由委托人承擔(dān)。受托人違背委托人的意愿，委托人有權(quán)要求受托人承擔(dān)責(zé)任或給予賠償。（二）委托人的義務(wù)1、告知義務(wù) 委托人有義務(wù)向受托人提供委托事務(wù)相關(guān)資料及真實(shí)情況。在委托事務(wù)的進(jìn)行當(dāng)中，委托人有義務(wù)協(xié)助受托人向第三人說明和協(xié)同處理委托事務(wù)的義務(wù)。2、明確委托指示的義務(wù) 委托人應(yīng)向受托人說明受托人事項(xiàng)的具體要求，如果改變要求，應(yīng)當(dāng)及時(shí)給以指示，如果委托事務(wù)已經(jīng)在進(jìn)行當(dāng)中，委托人改變要求的指示涉及到受托人或第三人的利益，應(yīng)當(dāng)取得對(duì)方的同意，否則應(yīng)當(dāng)

27、承擔(dān)責(zé)任賠償承擔(dān)責(zé)任或給予賠償3、支付委托事務(wù)必要的成本費(fèi)用的義務(wù) 委托人有義務(wù)提供或補(bǔ)償受托人為辦理委托事務(wù)所需支出的必要成費(fèi)用的義務(wù)。合同法第427條規(guī)定：“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。”4、向受托人支付報(bào)酬的義務(wù) 委托人有依照合同約定向受托人支付報(bào)酬的義務(wù)。如果不是因?yàn)槭芡腥说脑蛑率刮惺聞?wù)不能完成或者解除合同的，委托人也應(yīng)當(dāng)就已完成部分，向受托人支付相應(yīng)報(bào)酬。委托人不得無故拒絕受托人合理的報(bào)酬支付請(qǐng)求權(quán)。5、承擔(dān)委托事務(wù)結(jié)果的義務(wù) 委托人有及時(shí)接受委托事務(wù)結(jié)果的義務(wù)。這是由委托法律關(guān)系的根本性質(zhì)決定的，受托人依照委托合同約

28、定辦理委托事務(wù)，委托人才對(duì)其后果承擔(dān)。對(duì)于受托人超越委托權(quán)限輸?shù)姆俏惺聞?wù)，委托人不承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任；但是，委托人知道而又不否認(rèn)或予以同意的，則委托人仍應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利和義務(wù)（一） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人人的權(quán)利1、經(jīng)營(yíng)權(quán)利 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證和執(zhí)業(yè)證后，受聘于某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，或該機(jī)構(gòu)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，均屬合法行為，應(yīng)當(dāng)受到國(guó)家法律保護(hù)。2、知情權(quán) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有權(quán)要求委托人提供委托事務(wù)相關(guān)資料及真實(shí)情況。3、請(qǐng)求和獲得報(bào)酬的權(quán)利 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所提供的服務(wù)是有償服務(wù)，當(dāng)經(jīng)紀(jì)人促成房地產(chǎn)買賣有雙方達(dá)成了交易，或?yàn)轭櫩吞峁┝俗稍兎?wù)等，他便有權(quán)要求

29、支付合理的傭金，作為他提供勞務(wù)的報(bào)酬。經(jīng)紀(jì)人在完成受托的任務(wù)后，如果委托人拒不支付，受托人還有起訴權(quán)和勝訴權(quán)。4、請(qǐng)求支付成本費(fèi)用的權(quán)利 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在開展經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的時(shí)候，不可避免地要支出一些費(fèi)用，如為尋找買主而支付的通訊費(fèi)、交通費(fèi)、廣告費(fèi)，帶客戶看房時(shí)所支付的展示費(fèi)等等。經(jīng)紀(jì)人在完成受托的任務(wù)后，有權(quán)要求支付這一類在經(jīng)紀(jì)成本范圍內(nèi)的有關(guān)費(fèi)用。甚至，即使經(jīng)紀(jì)人未完成受托的任務(wù)，但確定支付了經(jīng)紀(jì)成本費(fèi)用，也可請(qǐng)求支付。處理委托事務(wù)的費(fèi)用一般應(yīng)事先取得，有專門約定的依照約定的時(shí)間取得，在簽訂經(jīng)紀(jì)合同時(shí)，最好能在合同的有關(guān)條款中說盡的說明。5、要求權(quán) 受委托人有權(quán)要求委托人及時(shí)接受事務(wù)處理結(jié)果并承擔(dān)

30、責(zé)任。受托人處理委托事務(wù)的行為，是受委托人的委托，為了委托人的利益而進(jìn)行的，委托人對(duì)事務(wù)的處理結(jié)果要負(fù)責(zé)，不能無故拒絕委托事務(wù)處理結(jié)果，也不得故意托延。受托人有權(quán)要求委托人清償受托人因處理委托事務(wù)產(chǎn)生的債務(wù)或造成的損失。合同法第407條規(guī)定：“受托人處理委托事務(wù)時(shí)，因不可歸責(zé)于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失。”這里的損失既包括無意識(shí)的財(cái)產(chǎn)損失或其他權(quán)益損失，也包括因處理委托事務(wù)所產(chǎn)生的債務(wù)。受托人在處理委托事務(wù)過程中所產(chǎn)生的債務(wù)實(shí)際上是委托人的債務(wù)，理應(yīng)由委托人承擔(dān)。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的義務(wù)1、合法經(jīng)營(yíng)的義務(wù) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，必須遵守國(guó)家的有關(guān)法規(guī)、法令、嚴(yán)禁違法

31、經(jīng)營(yíng)。如不得超越經(jīng)營(yíng)范圍；不得為國(guó)家法律禁止流通的房地產(chǎn)進(jìn)行中介；不得收取傭金以外的額外報(bào)酬或好處費(fèi)等。2、辦理委托事務(wù)的義務(wù) 委托人和受托人訂立委托合同的目的，在于通過受托人辦理委托事務(wù)來實(shí)現(xiàn)委托人所追求的結(jié)果，因此，辦理委托事務(wù)便成為受托人在委托合同中承擔(dān)的首要義務(wù)。合同法第399條規(guī)定：“受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。需要變更委托人指示的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)委托人同意；因情況緊急，難以和委托人取得聯(lián)系的，受托人應(yīng)當(dāng)妥善處理委托事務(wù)，但事后應(yīng)當(dāng)將該情況及時(shí)報(bào)告委托人。”受托人在履行這一義務(wù)時(shí)，應(yīng)注意：（1） 受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示和要求忠實(shí)地委托權(quán)限范圍內(nèi)辦理委托事務(wù)，不得違背、曲解和擅

32、自變更委托人的指示和要求，不得超越委托人委托的權(quán)限范圍。要認(rèn)真維護(hù)委托人的合法權(quán)益，想方設(shè)法盡力去完成委托事務(wù)。（2） 受托人應(yīng)當(dāng)根據(jù)委托人的指示親自辦理委托事務(wù)，以確保委托合同的人身屬性。委托合同的訂立和履行是以當(dāng)事人雙方之間的相互信任為基礎(chǔ)的，；因此，受托人不得擅自將自己受托的事務(wù)轉(zhuǎn)托他人處理。（3） 受托人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用的原則，認(rèn)真辦理委托事務(wù)。3、報(bào)告義務(wù) 合同法第425條規(guī)定：“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”為了維護(hù)委托人的合法權(quán)益，受托人在辦理委托事

33、務(wù)的過程中，根據(jù)委托人的請(qǐng)求或認(rèn)為必要之時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向委托人報(bào)告委托事務(wù)處理的進(jìn)展情況、存在的問題和可能的結(jié)果，并征求委托人的合理建議和指示。如果委托合同約定了報(bào)告時(shí)間的，受約人應(yīng)當(dāng)按時(shí)進(jìn)行報(bào)告。受托人在辦理委托事務(wù)完畢時(shí)，應(yīng)當(dāng)向委托人全面報(bào)告委托事務(wù)的辦理經(jīng)過和結(jié)果。合同法第401條規(guī)定：“受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的要求，報(bào)告委托事務(wù)的處理情況。委托合同終止時(shí)，受托人應(yīng)當(dāng)報(bào)告委托事務(wù)的結(jié)果。4、誠(chéng)實(shí)介紹情況的義務(wù) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在進(jìn)行經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的活動(dòng)時(shí)，有必要將當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)知道的事實(shí)如實(shí)告知當(dāng)事人，如對(duì)于房地產(chǎn)的置業(yè)者，就必須如實(shí)詳盡地將有關(guān)房屋的質(zhì)量、年代、位置、真實(shí)價(jià)格、城市規(guī)劃的情況、權(quán)屬情況等

34、問題加以介紹。嚴(yán)禁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用刊登虛假?gòu)V告、隱瞞或夸大事實(shí)、弄虛作假等手段來欺騙消費(fèi)者，損害當(dāng)事人的利益。5、忠于職守公平中介的義務(wù) 地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從事居間介紹活動(dòng)時(shí)，居間人應(yīng)忠實(shí)地履行自己的義務(wù)，本著誠(chéng)實(shí)信用的原則，按照委托人的要求，進(jìn)行居間活動(dòng)。對(duì)于雙方當(dāng)事人，必須保持其公平的地位，不得從各方面施加影響，誘導(dǎo)委托人或第三人在違背真實(shí)意思的情況下簽訂合同，不得為了自身利益或與第三人串通起來，損害另一方的利益。否則應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。6、交付義務(wù) 受托人應(yīng)當(dāng)按照委托合同的約定，將辦理委托事務(wù)所產(chǎn)生的結(jié)果交付給委托人。7、保密義務(wù) 居間人因與委托人簽訂合同，接受委托事務(wù)，涉及委托人商業(yè)秘密的，或者委托

35、人要求保密的，居間人應(yīng)負(fù)保守秘密的義務(wù)。8、接受管理監(jiān)督與納稅的義務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)服從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)主管部門的管理，接受財(cái)政及稅務(wù)部門的監(jiān)督，依法向國(guó)家繳納規(guī)定的稅費(fèi)。附：與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)相關(guān)的合同法基礎(chǔ)知識(shí) 在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中涉及的合同，通常有委托代理合同、技術(shù)咨詢合同、居間合同、租賃合同、認(rèn)購(gòu)書（臨時(shí)合約），房地產(chǎn)買賣合同、土地轉(zhuǎn)讓合同、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同、合作開發(fā)合同、房地產(chǎn)融資合同等。前三者中，經(jīng)紀(jì)人是合同中的主體之一，直接影響經(jīng)紀(jì)人的利益；認(rèn)購(gòu)書（臨時(shí)合約）目前在國(guó)內(nèi)沒有明確的法律規(guī)定，而在房地產(chǎn)交易中則已普遍應(yīng)用，在社會(huì)上，交易雙方一般也基本認(rèn)同，但由于有時(shí)經(jīng)紀(jì)人以其名義簽訂或者因業(yè)主買

36、賣的手續(xù)暫未完善，或者購(gòu)買者反悔等原因，容易引起糾紛，往往會(huì)損害買方的利益，在運(yùn)作過程中，可以考慮將認(rèn)購(gòu)書作為房地產(chǎn)買賣合同（主合同）的但保合同來應(yīng)用；其余的合同都是由交易雙方直接簽訂，經(jīng)紀(jì)人只是起中介及見證的作用。訂立合同時(shí)應(yīng)遵循以下原則：（1） 合法性原則。訂立的合同必須符合國(guó)家的法律、行政法規(guī)和政策要求。（2） 平等性原則。訂立合同雙方都具有平等的法律地位，任何一方不能強(qiáng)求對(duì)方簽訂不平等合同。（3） 誠(chéng)實(shí)性原則。合同當(dāng)事人無欺詐行為，恪守信用，合法經(jīng)營(yíng)。（4） 效益性原則。合同當(dāng)事人在訂立合同和旅行合同時(shí)，既要維護(hù)雙方利益，也要維護(hù)國(guó)家和社會(huì)公眾利益，既不損害他人，也要保護(hù)自己。（5）

37、完整性原則。合同條款要規(guī)范、完整、清楚、防止出現(xiàn)糾紛。按照合同法規(guī)定，違反上述（1）至（4）原則的合同為無效合同或部分無效。思考題1、經(jīng)紀(jì)人具有哪些特征？2、經(jīng)紀(jì)人在中介服務(wù)活動(dòng)中，居間服務(wù)與代理服務(wù)、咨詢服務(wù)有什么區(qū)別？3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的含義是什么？房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有哪些特點(diǎn)？房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有哪些作用？4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)具有職業(yè)道德主要有哪些？5、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)具備的基礎(chǔ)知識(shí)主要包括哪些方面？6、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)具備的基本素質(zhì)主要包括哪些方面？7、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須掌握的業(yè)務(wù)技能有哪些？8、進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理應(yīng)遵循哪些原則？9、目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的形式和手段是什么？它將向什么方向發(fā)展？10、深圳

38、經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理有哪些規(guī)定和要求？11、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中當(dāng)事人各方的權(quán)利與義務(wù)各有哪些？12、簽訂合同時(shí)，應(yīng)遵循的基本原則有哪些？房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)技巧第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)研析技巧一、 認(rèn)知市場(chǎng)1、 認(rèn)識(shí)市場(chǎng)參與人a、 政府與一級(jí)市場(chǎng)b、 開發(fā)商與二級(jí)市場(chǎng)c、 小業(yè)主與三級(jí)市場(chǎng)d、 銀行與按揭市場(chǎng)e、 拍賣行與拍賣市場(chǎng)f、 業(yè)主與租賃市場(chǎng)g、 物業(yè)管理人地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與上述市場(chǎng)參與均有關(guān)聯(lián)，須善加利用資源，努力發(fā)掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)。2、 掌握產(chǎn)權(quán)類別房地產(chǎn)交易是產(chǎn)權(quán)交易，產(chǎn)權(quán)可以是完整的，也可以是分立的，產(chǎn)權(quán)還會(huì)隨歷史的變遷和政策的調(diào)整而有相應(yīng)的變化。這就要求地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)必須了解房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)類別并在處理業(yè)務(wù)時(shí)作出準(zhǔn)確無誤的判斷。a、 商品房b、 微利房c、 福利房d、 集資房e、 私房及僑房f、 農(nóng)民房及宅基地3、 區(qū)分物業(yè)功能房地產(chǎn)是建筑物和土地的結(jié)合，房隨地走。土地出讓時(shí)能常已對(duì)房地產(chǎn)的功 第20頁(yè)，共共20頁(yè)