1、德潤朗悅灣商業價值及說辭Part1. 人流量篇1.（核心點傳遞：本案商業輻射北市區 240 人口+未來整個山水新城新增的 20 萬人）截止 2014 年 12 月，北市區已有 240 萬常駐人口，但是整個北市區都沒有擁有大型超市的純開放式街區商業；項目往北的這片區域是山水新城片區，根據昆明市規劃局發布的相關文件，整個山水新城主要是依托良好的自然生態環境打造的一個生態居住區，而且不出 5 年，山水新城的規劃趨于完善，將會帶來約 20 萬人的常住人口，但是沒有規劃集中式的商業；因此，我們 5 萬方的商業包括大潤發超市將輻射整個北市及整個山水新城，整個北市區及山水新城居住的 260 萬人都是我們的消
2、費群。2（核心點傳遞： 30 萬社區消費力+5 萬學校消費力+政府相關部分消費力）項目周邊 3 公里內有 50 多個新老住宅社區：（華龍人家、書香門第、紅云小區、金水灣小區等都在項目周邊）共計約 10 萬戶人家，30 萬常駐人口，但是目前周邊幾乎都是社區型小商業，僅能滿足社區基本生活所需，一個大型集中型商業的出現，將會對周邊 3 公里范圍內的社區產生巨大的吸引力，整個片區商業將會產生全新的升級。項目 2 公里范圍內享有 6 個小學、2 個中學、3 所高校優質學區消費資源：（紅旗小學、武成小學、中華小學、明通小學、盤龍小學、寶云小學、昆十中、昆八中、云南財經大學、云南農業大學、水利水電學校）試想
3、平均每所學校擁有 5000 人，那么 11 所高中小院校帶來的消費群體將會有 5 萬多人，如果平均每人每天消費 20 元錢，這些學校將帶來每日 100 萬的消費量。而且周邊 3 所高校的大學生消費群體的消費力會更強，帶來的消費量是無法估計的。政府非常巨大的消費與接待開銷：盤龍區政府的入駐，將會促使地州駐昆辦事處等與政府緊密相連的相關機構相繼在片區內落戶，日常的一些禮尚往來、接待活動都會在周邊進行消費，同時機關人員消費能力也是相對較高的，將會成為片區內商業消費新的一個增長點。3.（核心點傳遞：內核構成：高端服務式公寓約 5000 人、寫字樓約 12000 人、學校約 1800 人、高達 92%入住率的社區約 10000 人，合計 29000 人的穩定消費力）2 萬方酒店式公寓、2 萬方高端精裝公寓將會帶來約 5000 人常住消費群；5萬方的高端寫字樓+4萬方的SOHO寫字樓， 每天足足容納約
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