1、煙臺華潤中心商鋪銷售手冊目 錄一、 華潤品牌品牌墻處二、 地段區域沙盤處三、 周邊商業配套和客流量區域沙盤及項目沙盤處四、 煙臺華潤中心項目總體介紹（側重萬象城系列商業及寫字樓、公寓配套）五、 商鋪的總體介紹六、 每間商鋪的特性分析七、 投資商鋪的要素八、 競品說辭九、 商鋪投資常見答客問一、 華潤品牌展示品牌墻處1.講解目標：（1）華潤集團紅色央企、擁有多元業務領域；（2）華潤置地是堅持高品質的商業地產領軍企業；（3）華潤中心是華潤置地最擅長和富有生命力的系列產品線。2.講解要點：（1）通過央企背景、港企精神、多元化企業標簽展示華潤實力；（2）強化華潤置地高品質理念和商業地產專家形象，給予客

2、戶信心；（3）通過介紹其他城市華潤中心項目，深化客戶認知。 3.標準說辭：華潤集團是直屬于國資委的央企，其前身是1938年于香港成立的“聯合行”，經過75年的發展，華潤已經成為下設7大戰略業務單元、16家一級利潤中心，有實體企業2300多家，在職員工42萬人，在香港擁有5家上市公司，在內地間接控股6家上市公司的具有巨大影響力企業集團。X先生/女士：以上數據可能您會覺得和您的投資關系不大，然而我想說：這恰恰對您的投資影響是非常巨大的：現在已經是完全競爭化的社會了，投資最根本的目的是賺錢，對嗎？（停頓3秒）等于您把錢放在開發商這兒，尋求投資回報。本質上，這和買股票是一樣的，正如您買了我們的股票。所

3、以，企業實力怎么樣，是不是靠譜，一定對您的投資是有巨大影響的！華潤實施的“十二五”發展戰略，目標是實現銷售額7000億元，利潤1000億，總資產1萬億，我們要把華潤建設成為“世界一流企業”。“強者恒強”，這個目標實踐證明我們已經提前實現了：華潤2013年全球500強排名第187位， 2013年度央企業績排名第五位，截止2013年末，總資產11337億元，其核心業務包括消費品（含零售、啤酒、食品、飲料）、電力、地產、醫藥、水泥、燃氣、金融等。而且以上業務已經建立起行業前五名的領先地位。所以，選擇華潤，不僅有強大的央企背景保證，還有我們企業快速發展的勢頭帶動。“好風憑借力，任我上青天”，X先生/女

4、士，您投資華潤，一定是正確的！經過剛剛的介紹，您有什么不清楚的地方嗎？（客戶：沒有）下面1分鐘的時間，我們再了解下華潤置地。華潤置地是華潤集團旗下的地產業務旗艦，作為香港恒生指數成分股，他是中國最具實力的房地產開發商，2013年中國地產企業綜合排名第五位。已經進入43個城市，開發住宅項目80個；萬象城和五彩城兩大持有系列的商業，全國已經開業和在建的有27個。您看到的這幅圖片，是我們南寧萬象城開業實景，創造了當天10萬人到場的記錄。據統計：深圳萬象城2013年營業額為60億，占深圳羅湖區GDP的6%，每年有超過3000萬人次的客流量，為社會提供8000多個工作崗位。華潤經營商業的著眼點是后期的商

5、業運營，而不是地產，是以商業的手法運營地產。據我所知：截止13年底，萬達集團持有型物業的面積1704萬平方米，開業的萬達廣場85座，租金收入有85.6億元;而華潤置地只有220萬平方米的持有物業,開業的五個萬象城和一個五彩城，2013年租金收入卻已達到42億元。也就是說，我們五個萬象城加1個五彩城就頂了全國42個萬達廣場的租金率，您可以算一下，華潤商業絕對是目前國內投資回報率最高的綜合體了。所以，華潤置地被業內稱作“商業地產運營專家”。二、 地段區域沙盤處1.講解目標：（1）華潤中心的城市戰略地位及對煙臺的意義；（2）煙臺華潤中心項目核心區位優勢突出；2.講解要點：（1）項目戰略地位及城市量級

6、信息的自然導入；（2）項目核心區位及周邊配套的優勢闡述；3.標準說辭：X先生/女士，您對我們項目所在的區域位置了解嗎？（客戶：是的）那太好了，看來您對投資是比較有把握的。華人首富李嘉誠曾說過：地產投資三要素：地段、地段、還是地段。可見一個好的地理位置是多么重要。但對于精明的投資者而言，僅有好地角是不夠的，我們還要了解下周邊的商業概況，然后才能使自己的判斷更為準確。您說對嗎？我們知道，煙臺目前主力商業中心是芝罘區，主要分為：南大街商圈、青年路商圈以及幸福商圈等三大商圈，從80年代至今，二十多年間，煙臺商業中心先是從百貨大樓東移到華聯，再有華聯西移到振華、良友一代，集中在了南大街附近一公里長的范圍

7、內。到90年代主要以百貨業態為主。振華、華聯、百貨大樓、良友廣場，四大百貨商場。其中的三家陸續由于經營不善相繼改制。目前振華成為煙臺商業的龍頭老大。2003年以后進入煙臺市場的外地品牌主要有：百盛、銅鑼灣、大潤發、家家悅、沃爾瑪.眾多商家之所以看好煙臺的原因是：據統計煙臺的社會消費品零售額在2004年就達到440億元，在山東名列第一。以后便居高不下，一直位于省內在前三位。尤其是，煙臺交通物流發展非常迅速。今年開通到濟南的動車，明年青煙榮威高鐵完成、與大連的海底隧道已經定項，1小時就可以到大連。這些會徹底改變整體城市的經濟環境。所以說，煙臺的經濟發展潛力將會是十分巨大的。煙臺芝罘區商業目前最大的

8、特征是：1、規模大，范圍廣，服務人口眾多；2、商業氛圍濃；3、大型網點眾多，互相競爭激烈，商家經營狀況反差過大；4、交通通達性良好，圈內節點交通不暢通，阻礙商業發展。另外，傳統商圈中各業態組成比例不近科學，例如以振華為中心短短500米半徑范圍內就聚集了振華商廈、振華購物中心、振華廣場、百盛四大百貨，共22.2萬方的巨大體量，他們將整個商圈50%的業態搜刮，互相的傾軋非常慘烈，據說百盛自04年進駐煙臺一直到現在仍然是苦苦支撐。陽光國際、世貿等的慘淡經營再度證明了傳統三大商圈已經飽和。加之煙臺是帶狀海濱城市狹長的行政區域，很難形成絕對商業中心。所以，在區域流動人口支撐不了的商圈的情況下，勢必要產生

9、新的城區、新的商圈，更新換代。“城市向東，中心向東，財富向東”都預示著萊山區舉足輕重的位置。作為煙臺“一心兩翼”、“城市向東西兩翼發展”總戰略框架中的萊山區，是新城市格局規劃的行政、文化、科學、教育和人居中心區，自06年以后，變化非常迅猛，城市面貌日新月異。據官方統計：到13年底萊山總人口約20萬人。其中新增人口主要為高等教育背景和有良好職業的中青年人。而區域濃厚的人文氣息、新城市格局的科學規劃、行政中心的向心力、以及優美舒適的居住環境這個一切必將吸引大量的優質人群東進。商業上有所謂客流帶商流，人氣帶商氣一說，區域人口總量的變化，更重要的是人口結構的變化，自然帶來對商業形態及商業格局的新需求。

10、 正如您看到的，我們煙臺華潤中心正處于萊山區的絕對核心位置，周邊配套非常成熟：東面煙臺大學、西面佳世客、北面新世界百貨、南面是高檔居住區。有一位客戶形容的非常準確：說華潤中心是萊山最好！最后！的一塊地了！三、 周邊商業配套和客流量區域沙盤及項目沙盤處1.講解目標：（1）導入周邊商業氛圍已經形成；（2）說明華潤中心商業的聚合能力；2.講解要點：（1）周邊商業氛圍已經形成但比較差；（2）目前的租金收益及未來可預期收益；3.標準說辭：現在我們來看萊山的商業：多年來萊山的商業一直徘回在滿足居民基本生活所需的、單一的、而且多以街邊店為主，小型低檔商業居多。比之萊山的居住環境，說商業晚來了一個時代也不為過

11、。原因何在呢？對此：我本人比較認可這樣一種分析：并非商家眼盲，更并非當地居民沒需求。而是萊山的開發是由沿海一線逐漸往西、往南推進的，20萬的人口分散在條形的幾個點上，難以集中，因此區域內似乎沒有哪個點的商業能夠輻射全區。那時，很多人不看好萊山的商業。但佳世客進入，打破了這種顧慮。他由日本永旺株式會社投資，總投資8億元人民幣，占地面積9萬平，總建筑面積15萬平（地上2層，局部地下一層）。目前開業的是一期約5萬平。業態涵蓋餐飲、購物、娛樂功能。包括超市、精品店、百貨、美食廣場、品牌專賣、知名餐飲連鎖等。目前客流量在1518萬人/年，日客流量在6000人左右。佳世客漸入佳境的經營態勢，可以看出：明確

12、的商業定位和業態組成是可以改變人們的消費習慣的。緊鄰我們項目北側的新世界百貨去年年底開業，進一步提升了區域商業的集中度，也為我們華潤做了非常好的前期“養商”鋪墊。華潤中心三公里范圍內共包括2個商圈：迎春大街商圈和煙大商圈。主要沿迎春大街、清泉路分布，另外與迎春大街相連的三條小巷也分布有商業，大部分以街鋪形式。整個區域屬于自然形成，具有典型的大學商圈特征，布局混亂，消費水平較低，但經營狀況良好，租金較高。其中煙大路和清泉路萬光社區一側，長約280米，有街鋪46家。主要以餐飲為主，還有超市、美容美發、旅店、銀行。街鋪門寬4米，進深7-8米。租金約為14002000元/平/年，售價約3萬元。通常上下

13、2層100平的店鋪年租金為15-20萬元。目前總體經營很好，餐飲興旺。其中，麥千車超市營業面積約1500平。主要吸引了煙大高校學生、教職工及附近小區居民。連接迎春大街和清泉路之間的道路兩側共有街鋪34家，長約50米。主要以餐飲、服飾為主，例如弘祥牛鮮館、國際標榜美發等。街鋪是板房為主，門面約3.5米寬，進深2-5米，2.8米層高。租金約為1000-1700元/平/年。120150平的店鋪年租金在22萬元左右。世紀華府底商2007年開盤均價8800元/平，面積為120-320平（其中振華量販1800平左右）一層層高為5米，2層為5.8米，開間5.4-9.6米，進深在16米左右。世紀華府的商鋪當年

14、銷售完畢。租金約為20-30萬元左右，投資收益比較可觀，所以現在沒有商鋪轉售。經過以上介紹，我們可以看出,周邊項目的臨街商鋪都是自然形成的，缺乏整體規劃，統一管理。導致租金差異過大，水平非常低；主要以餐飲、服飾為主，業態構成過于單一，缺乏科學劃分，是最原始和最基本的商業,和目前商業綜合體整體運營的概念落后了10年；他們總體裝飾檔次低、購物環境差，基本是平房改造，萊山的居民構成被認為是煙臺的“高富帥”、“有錢人”，所以，這些商業不能承載附近居民的中、高端消費力，造成消費往芝罘區外放。而作為中國商業地產運營專家華潤的到來，勢必填補目前的商業空白，會引領萊山區的商業轉向。因為我們已經有非常專業的商業

15、運營成功經驗和團隊， 更會結合煙臺當地的消費特征，扎扎實實的把我們項目做好。相信華潤的力量！四、煙臺華潤中心項目總體介紹（側重萬象城系列商業及寫字樓、公寓配套）1.講解目標：（1）萬象城系列商業的優越性；（2）說明華潤中心商業的聚合能力；2.講解要點：（1）利用華潤中心商業的聚合能力講解和其它商業的區別；（2）華潤中心將來很大的客流量；3.標準說辭： X先生/女士：以上我們溝通了非常多的周邊情況，您一定很想了解下我們華潤中心的“廬山真面目”吧。您現在看到的就是華潤中心沙盤，上北下南、左西右東，西臨觀海路，東至清泉路，北到煙大路，南接銀海路。我們現在就在這個位置（激光筆指示），華潤中心占地21.

16、35萬方，建筑面積約96萬方，投資逾100億港幣。華潤中心由四部分組成，超大購物中心萬象城系列商業、精品公寓及寫字樓，當然，還有向您推薦的高品質臨街商鋪。最早的深圳萬象城2004年開業，建筑面積18萬平方米，現在他的年營業額達到60億人民幣，占整個深圳羅湖區GDP的6%，就單一商業來說，它是中國運營最好的大型室內購物中心之一。現在目前全國萬象城共有14個，已經開業的有5個。無一例外，都成為了當地的商業坐標。煙臺萬象城系列商業跟全國其他城市的萬象城系列商業定位一致，集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的大型一站式消費中心，分為地上5層，地下3層，總建筑面積14萬平方米，是佳世客的3倍。規劃有品牌店、主

17、力店、冬奧會規格的真冰場、國際IMAX影院、餐飲店、當然還有BLT精品超市。深圳萬象城被稱作“中國奢侈品集散地”，借此華潤和國際級的商家建立了非常好的合作關系，煙臺華潤中心也會結合當地的情況引進很多知名的國際品牌，使我們的商業更具特色和吸引力 。除此之外，美食也是萬象城商業的一大特色，幾十家全國知名高端餐飲進駐，有粵菜、川菜、湘菜、法國菜、意大利菜、泰國菜，小到像滿記甜品、哈根達斯、仙蹤林，大到像香港利苑、采蝶軒、四海一家、蕉葉等大型餐飲連鎖機構。且不說目前我們在深圳、沈陽、南寧的萬象城一天客流量在十幾萬人，就是目前的佳世客、新世界，每一天的中午，都需要排長隊吃飯，客流量非常大。所以，我相信依

18、靠這些美食的“誘惑”，我們的商鋪一定會非常有人氣的。還有一組數據：煙臺萊山2013年共接待海內外游客1717萬人次，旅游總收入147億元，我們換算下，那么游客的人均消費在763元。而他們大部分來自于北上廣等一線城市，有很成熟的消費習慣，華潤在他們的城市已經建立了非常強大的商業號召力，所以，當游客來到煙臺，一定會在華潤中心駐足消費的，因為這就是他們的習慣，這就是品牌開發商的影響力，所以，您投資，一定要選真正的“大牌”啊！華潤中心可以說是一個城市的縮影，涵蓋了一個家庭的吃喝玩樂：人們可以在購物中心品牌店逛街，因為我們有非常好的、超越全國商業的購物環境；累了可以歇歇喝杯咖啡，因為我們有數十家知名餐飲

19、連鎖進駐；孩子可以學習花樣滑冰這項高雅的運動，因為我們有冬奧會標準的真冰場；全家人可以一起看場3D大片，因為我們有國際一流的imax影院；夏日夜晚，可以在大型超市中任意徜徉，因為我們有中國超市第一品牌華潤萬家.這些并不是夢想，而是逐漸實現的未來，我們今年就會啟動商業建設，商業運營團隊更是青島萬象城的原班人馬。您想象下，這些都是無可比擬的商業優勢，佳世客、新世界百貨、華潤中心，這三個商業完全建成后，萊山區的商業就會非常集中，作為華潤的員工，我真的很期待華潤中心的建成。您呢？剛剛同您說華潤中心是城市的縮影，當然僅有購物中心是不夠的。我們還有公寓和寫字樓，提供超過3500人的工作、生活場所。他們和購

20、物中心會形成一個循環體，人們在這工作、在這玩樂、在這購物、在這招待好友、在這享受生活所以，華潤中心并不僅僅是購物中心、住宅、寫字樓、公寓，他是一個整體，正如一個人，身體各個部位配合好，那么就可以產生無窮大的力量。到時，您哪還會發愁商鋪買來做什么呢？這個投資一定是非常劃算的，會越來越值錢。五、 商鋪的總體介紹1.講解目標：（1）華潤中心整體介紹；（2）商鋪的數據介紹；2.講解要點：（1）突出商鋪的稀缺性；（2）商鋪從設計上適合經營，非常好用；3.標準說辭： 華潤中心住宅部分共33.8萬方，由13棟樓組成，分三期開發，會有約3500個家庭入住。而我們的底商僅有3.5萬方，您看到的南側的4棟樓是1期

21、，僅有商鋪42間，自推出以來，已被搶購過半。目前可供選擇的商鋪21間，面積在70170平，上下兩層結構，一層4.7米，二層4米，其中清泉路商鋪一層層高5.95米。商鋪的開間在 4米左右，進深在 10 米左右，昭示性非常好，尤其值得一提的是：我們商鋪具有超高的得房率，得房率均在95%以上，這就相當您有限的投資，得到了更多的使用面積啊。 我們的商鋪具體分為3個區域：面向大學的清泉路一側商鋪、面向將來寫字樓或公寓住宅南側的商鋪、面對萬象城系列商業的內街商鋪。其中，一期規劃臨清泉路一側的商鋪層高達到5.95米，約4.2米的鋪寬，這樣可以更多的利用空間，配比更多的設計方式，這種二層規劃，三層實體空間，給

22、予您更廣闊的商業天地。1#樓南側多規劃為80-120的小戶型商鋪，擁有4米的敞闊鋪寬，這部分商鋪，位于公路主干道和商業內街的交匯樞紐位置，該區域未來必定會成為人流交匯的核心區域，因此，適宜多種業態經營，投資自用兩相宜。臨近商業內街的商鋪面積多集中在100以上，臨內街的商鋪最大的特點在于靠近萬象城系列商業的出入口，同時面對商業內街未來人群的集中程度和停留時間都會占有很大的優勢，同時，內街商鋪多數配有煙道，適宜經營餐飲等行業。商鋪目前根據位置的不同，價格在2-5萬元/平方米，一鋪一價。X先生/女士，您對哪一間商鋪感興趣，我為您重點介紹。六、 每間商鋪的特性分析（分類別段 6類）1.講解目標：（1）

23、深刻了解每間商鋪的特性；（2）引導客戶從買不買，到買哪個；2.講解要點：（1）針對客戶情況專業分析適合投資的商鋪；（2）對每一間商鋪都要有針對性的推介；3.標準說辭：1、商鋪庫存情況華潤中心凱旋門1.1期商鋪庫存情況樓棟鋪號戶型面積開間進深層高煙道價格（一鋪一價）單價總價1#1-1復式186.487.47.44/4.7無2800054544001-7復式152.833.910.54/4.7無2500038207501-9復式94.893.910.54/4.7無2600024671401-12復式151.943.910.54/4.7無2500037985001-14單層77.887.47.65.

24、95有4750036993001-15單層71.128.47.65.95有4750033782001-17復式110.044.211.25.95有3000033012002#2-4復式109.244.211.24/4.7有3300036049202-6復式112.724.211.24/4.7有3500039452002-7復式112.814.211.24/4.7有3500039483502-8復式132.564.211.24/4.7有3300043744802-9復式177.89511.24/4.7有2600046251402-10復式186.915.511.24/4.7無2600048596

25、602-11單層126.278.411.24/4.7無4300054296102-12復式268.737.410.94/5.95無2600069869802-13復式102.647.174/5.95無3200032844802-14復式138.438.474/5.95有3200044297602-15復式114.864.211.24/5.95有3000034458002-21復式109.464.211.24/5.95有3100033932602-23復式109.644.211.24/5.95有3100033988402-24復式114.214.211.24/5.95有3100035405102

26、、每間商鋪特性分析1-1號商鋪優勢：位于小區出入口處，臨萬象城系列商業內街，且為大面寬的復式商鋪，昭示性較好，并屬于該項目的稀缺式商鋪，周圍商業氛圍的聯動功能強。劣勢：1、鋪面不周正，有部分浪費空間；2、該商鋪單價雖低、但總價高，投資回報風險大；3、一層4.7米層高，無法做兩層，相比臨清泉路一側的商鋪總價和層高處于劣勢。適合業態：特色餐飲、藥店、干洗店、茶樓會所等。銷售對策：1、大面積復式商鋪，昭示性好-投資商鋪，地段和位置是硬道理，同時氣派寬敞的鋪面設計更會錦上添花，該鋪則同時具備這兩個優勢；2、客流量大-位于商業街和小區出入口的交匯處、緊鄰金角地帶，消費客群集中，商機無限，投資首選；3、業

27、態多元化特點-該鋪所處位置優越，且結構均適合煙酒專賣店、干洗店、名品展示店、西點、復式、酒庫、特色餐飲等；4、價值擁有多樣性-1、該商鋪以其價值，可便于業主進行抵押；2、高端商街的增值分析：如步行街商鋪，現在估價5萬/，但業主卻不因高價而轉手，體現的就是商鋪最大的魅力，快速增值，永遠有價有市；3、投資華潤萬象金街，品牌保障，投資無風險；4、坐享煙臺萊山區唯一高端商街增值夢想，賺有錢人的錢，做生意人的生意。1-7號商鋪優勢：位于商業街，公寓和寫字樓以及清泉路通往購物中心的交匯地帶，處于人流匯集的樞紐位置，有豐富的地緣性客戶支撐 ；該商鋪是同側商鋪中的大面積復式商鋪，且位于中間位置，在商鋪形象展示

28、上占有絕對優勢。劣勢：1、該商鋪一層面積小，二層面積大，有悖于客戶對商鋪面積分布的習慣性要求；2、該商鋪單價雖低、但總價高確是同側商鋪中最高的，投資回報風險大；3、一層4.7米層高，無法做兩層。4、無煙道分布，減少了餐飲等業態的投資群體。5、地面停車位緊張，不方便停車。適合業態：藥店、干洗店、茶樓會所、養生堂、寵物店、家庭診所、美容院等。銷售對策：1、昭示性好-該商鋪開間寬敞超過周邊同側的商鋪，有很好的形象展示效果。 2、客流量大-位于項目各種人群的交匯地帶、有豐富的客源保證。3、業態多元化特點-該鋪所處位置優越，可以提供多種服務性業態配套，迎合多種人群的消費需求，后期出租率會很高；4、面積適

29、中，優勢明顯 -在同樣總價的情況下，該商鋪的面積要大于同類商鋪，并且商鋪周正，面積可以充分利用，無浪費空間。 5、機會難得-投資面積恰當，業態劃分多樣化，收益、升值雙重性，機會就是與好產品同步。1-9號商鋪優勢：樞紐位置，客群集中位于商業街，公寓和寫字樓以及清泉路通往購物中心的交匯地帶，處于人流匯集的樞紐位置，有豐富的地緣性客戶支撐，臨街商鋪面積小，總價低，投資門檻小，升值空間大。劣勢：1、該商鋪一層面積小，二層面積大，有悖于客戶對商鋪面積分布的習慣性要求； 2、一層4.7米層高，無法做兩層；3、無煙道分布，減少了餐飲等業態的投資群體。4、地面停車位緊張，不方便停車。適合業態：藥店、干洗店、茶

30、樓會所、養生堂、寵物店、家庭診所、美容院等。銷售對策：樞紐位置，客群集中1、客流量大-位于項目各種人群的交匯地帶、有豐富的客源保證。2、業態多元化特點-該鋪所處位置優越，可以提供多種服務性業態配套，迎合多種人群的消費需求，后期出租率會很高；3、總價低，投資門檻小-臨街商鋪，面積小，投資門檻相對較低，與商業街緊密相連，商業氛圍濃厚，升值空間無限，小投資大回報，性價比高。4、機會難得-該商鋪是現有庫存中總價最低的，并且投資面積恰當，業態劃分多樣化，收益、升值雙重性，機會就是與好產品同步。1-12號商鋪優勢：位于商業街，公寓和寫字樓以及清泉路通往購物中心的交匯地帶，靠近清泉路金角地帶，處于人流匯集的

31、樞紐位置，有豐富的地緣性客戶支撐 ；該商鋪是整體面積較大的復式商鋪，在商鋪形象展示上占有絕對優勢。劣勢：1、該商鋪一層面積小，二層面積大，有悖于客戶對商鋪面積分布的習慣性要求；2、該商鋪單價雖低、但總價高確是同側商鋪中最高的，投資回報風險大；3、一層4.7米層高，無法做兩層。4、無煙道分布，減少了餐飲等業態的投資群體。5、地面停車位緊張，不方便停車。適合業態：藥店、干洗店、茶樓會所、養生堂、寵物店、家庭診所、美容院等。銷售對策：樞紐位置，客群集中1、昭示性好-該商鋪開間寬敞超過周邊同側的商鋪，有很好的形象展示效果； 2、客流量大-位于項目各種人群的交匯地帶、有豐富的客源保證；3、業態多元化特點

32、-該鋪所處位置優越，可以提供多種服務性業態配套，迎合多種人群的消費需求，后期出租率會很高；4、面積適中，優勢明顯 -在同樣總價的情況下，該商鋪的面積要大于同類商鋪，并且商鋪周正，面積可以充分利用，無浪費空間；4、機會難得-投資面積恰當，業態劃分多樣化，收益、升值雙重性，機會就是與好產品同步。1-14號商鋪優勢：臨清泉路，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好；鋪面方正，開間進深比優勢明顯，空間利用合適。5.95米層高，相當于買一層得兩層，客群高端，業態廣，為清泉路的絕版旺鋪。劣勢：面積小，單價為一期商鋪中最高，同樣的總價預算可以買到臨清泉路面積更大的兩層商鋪；有小部分的面積不易利用。 適合業態：時

33、尚潮流店、煙酒專賣店、干洗中心、精品店、高端咖啡屋。銷售對策：黃金位置，買一層得兩層1、昭示性好-緊鄰清泉路，獨立產權，人流車流集中，鋪面面對主干道，形象展示優勢明顯，提高商鋪的知名度。 2、客流量大-該鋪所處位置優越，臨主要交通干道，離公交站臺近，目前有多條公交線路，等明年交房后線路還會增加，客流量越來越大，財富越來越多。3、業態多元化特點-該鋪所處位置優越，可以提供多種服務性業態配套，迎合多種人群的消費需求，后期容易吸引高端投資者的關注，提高投資回報率；4、戶型優勢突出，絕版臨街旺鋪 -該商鋪的開間進深比例協調適中，堪稱臨清泉路一側最好的鋪面設計，物以稀為貴，該商鋪以其優越的戶型設計會帶動

34、其自身價值的增長。 4、機會難得-投資面積恰當，業態劃分多樣化，收益、升值雙重性，機會就是與好產品同步。1-15號商鋪優勢：臨清泉路，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好；鋪面方正，開間進深比優勢明顯，空間利用合適。5.95米層高，相當于買一層得兩層，客群高端，業態廣，為清泉路的絕版旺鋪。劣勢：面積小，單價為一期商鋪中最高，同樣的總價預算可以買到臨清泉路面積更大的兩層商鋪。 適合業態：時尚潮流店、煙酒專賣店、干洗中心、精品店、高端咖啡屋。銷售對策：黃金位置，買一層得兩層1、昭示性好-緊鄰清泉路，獨立產權，人流車流集中，鋪面面對主干道，形象展示優勢明顯，提高商鋪的知名度；2、客流量大-該鋪所處位置

35、好，臨主要交通干道，離公交站臺近，目前有多條公交線路，等明年交房后線路還會增加，客流量越來越大，財富越來越多；3、業態多元化特點-該鋪所處位置優越，可以提供多種服務性業態配套，迎合多種人群的消費需求，后期容易吸引高端投資者的關注，提高投資回報率；4、戶型優勢突出，絕版臨街旺鋪 -該商鋪的開間進深比例協調適中，堪稱臨清泉路一側最好的鋪面設計，物以稀為貴，該商鋪以其優越的戶型設計會帶動其自身價值的增長；4、機會難得-投資面積恰當，業態劃分多樣化，收益、升值雙重性，機會就是與好產品同步。1-17號商鋪優勢：臨清泉路，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好；鋪面方正，空間利用合適，沒有面積浪費。一層層高5

36、.95米，相當于買兩層得三層，提高商鋪利用率，客群高端，業態廣，為清泉路的絕版旺鋪。劣勢：商鋪結構欠缺，開間窄，進深較長，對個別需要大開間的業態經營會有所限制。適合業態：小型超市、社區診所、寵物醫院、美容美發點店、網吧等。 銷售對策：1、昭示性好-緊鄰清泉路，獨立產權，人流車流集中，鋪面形象展示優勢明顯，提高商鋪的知名度。 2、客流量大-該鋪所處位置好，臨主要交通干道，離公交站臺近，目前有多條公交線路，等明年交房后線路還會增加，客流量越來越大，財富越來越多。3、業態多元化特點-該鋪所處位置優越，可以提供多種服務性業態配套，迎合多種人群的消費需求，后期容易吸引高端投資者的關注，提高投資回報率；4

37、、框架結構，隨意組合-臨清泉路一側商鋪統一為框架式結構，可與16#、17#鋪連接復式鋪，強強聯合，業態更廣，租金收益更佳。 5、機會難得-投資面積恰當，業態劃分多樣化，收益、升值雙重性，機會就是與好產品同步。2-4號商鋪優勢：臨萬象城系列商業內街，并且靠近未來商場的出入口，昭示性較好，位置珍貴，周圍商業氛圍的聯動功能強，有充足的客流支撐。劣勢：商鋪結構欠缺，開間窄，進深較長，對個別需要大開間的業態經營會有所限制，交房時間滯后，預計2016年交付使用。適合業態：冷餐店、特色快餐、美容美發店、精品店、網吧等。 銷售對策：聯合經營，業態更廣1、昭示性好-緊鄰萬象金街，面對商場出入口，獨立產權，客流旺

38、盛，便于提高商鋪的知名度； 2、客流量大-該鋪所處位置優越，臨商業步行街，商業內街未來人群的集中程度和停留時間都會占有很大的優勢；3、業態多元化特點-該鋪所處位置，可以提供多種服務性業態配套，配有煙道，適宜經營餐飲行業。迎合多種人群的消費需求，后期容易吸引高端投資者的關注，提高投資回報率；4、與復式組合-緊鄰復式，消費客群集中，也可與復式組合，商機無限，投資首選；5、機會難得-投資面積恰當，業態劃分多樣化，收益、升值雙重性，機會就是與好產品同步。2-6號商鋪優勢：臨萬象城系列商業內街，并且靠近未來商場的出入口，昭示性較好，位置珍貴，周圍商業氛圍的聯動功能強，有充足的客流支撐。劣勢：商鋪結構欠缺

39、，開間窄，進深較長，對個別需要大開間的業態經營會有所限制，雖靠近商場出入口但位置相對較遠，對其昭示性會有所影響；交房時間滯后，預計2016年交付使用。適合業態：冷餐店、特色快餐、美容美發店、精品店、網吧等。 銷售對策：聯合經營，業態更廣1、昭示性好-緊鄰萬象金街，面對商場出入口，獨立產權，客流旺盛，便于提高商鋪的知名度； 2、客流量大-該鋪所處位置優越，臨商業步行街，商業內街未來人群的集中程度和停留時間都會占有很大的優勢；3、業態多元化特點-該鋪所處位置，可以提供多種服務性業態配套，配有煙道，適宜經營餐飲行業。迎合多種人群的消費需求，后期容易吸引高端投資者的關注，提高投資回報率；4、與復式組合

40、-緊鄰復式，消費客群集中，也可與復式組合，商機無限，投資首選；5、機會難得-投資面積恰當，業態劃分多樣化，收益、升值雙重性，機會就是與好產品同步。2-7號商鋪優勢：臨萬象城系列商業內街，并且靠近未來商場的出入口，昭示性較好，位置珍貴，周圍商業氛圍的聯動功能強，有充足的客流支撐；交房時間滯后，預計2016年交付使用。劣勢：商鋪結構欠缺，開間窄，進深較長，對個別需要大開間的業態經營會有所限制，雖靠近商場出入口但位置相對較遠，對其昭示性會有所影響。適合業態：冷餐店、特色快餐、美容美發店、精品店、網吧等。 銷售對策：聯合經營，業態更廣1、昭示性好-緊鄰萬象金街，面對商場出入口，獨立產權，客流旺盛，便于

41、提高商鋪的知名度； 2、客流量大-該鋪所處位置優越，臨商業步行街，商業內街未來人群的集中程度和停留時間都會占有很大的優勢；3、業態多元化特點-該鋪所處位置，可以提供多種服務性業態配套，配有煙道，適宜經營餐飲行業。迎合多種人群的消費需求，后期容易吸引高端投資者的關注，提高投資回報率；4、與復式組合-緊鄰復式，消費客群集中，也可與復式組合，商機無限，投資首選；5、機會難得-投資面積恰當，業態劃分多樣化，收益、升值雙重性，機會就是與好產品同步。2-8號商鋪優勢：臨萬象城系列商業內街，并且靠近未來商場的出入口，昭示性較好，位置珍貴，周圍商業氛圍的聯動功能強，有充足的客流支撐。劣勢：商鋪結構欠缺，開間窄

42、，進深較長，對個別需要大開間的業態經營會有所限制，雖靠近商場出入口但位置相對較遠，對其昭示性會有所影響；交房時間滯后，預計2016年交付使用。適合業態：冷餐店、特色快餐、美容美發店、精品店、網吧等。 銷售對策：聯合經營，業態更廣1、昭示性好-緊鄰萬象金街，面對商場出入口，獨立產權，客流旺盛，便于提高商鋪的知名度； 2、客流量大-該鋪所處位置優越，臨商業步行街，商業內街未來人群的集中程度和停留時間都會占有很大的優勢；3、業態多元化特點-該鋪所處位置，可以提供多種服務性業態配套，配有煙道，適宜經營餐飲行業。迎合多種人群的消費需求，后期容易吸引高端投資者的關注，提高投資回報率；4、與復式組合-緊鄰復

43、式，消費客群集中，也可與復式組合，商機無限，投資首選；5、機會難得-投資面積恰當，業態劃分多樣化，收益、升值雙重性，機會就是與好產品同步。2-9號商鋪優勢：臨萬象城系列商業內街，并且靠近未來商場的出入口，昭示性較好，位置珍貴，周圍商業氛圍的聯動功能強，有充足的客流支撐。劣勢：1、鋪面不周正，有部分浪費空間，開間窄，進深較長；2、該商鋪單價雖低、但總價高，投資回報風險大；3、一層4.7米層高，無法做兩層，相比臨清泉路一側的商鋪總價和層高處于劣勢。4、交房時間晚，為2016年。適合業態：冷餐店、特色快餐、美容美發店、精品店、網吧等。 銷售對策：1、昭示性好-緊鄰萬象金街，面對商場出入口，獨立產權，

44、客流旺盛，便于提高商鋪的知名度； 2、客流量大-該鋪所處位置優越，臨商業步行街，商業內街未來人群的集中程度和停留時間都會占有很大的優勢；3、業態多元化特點-該鋪所處位置，可以提供多種服務性業態配套，配有煙道，適宜經營餐飲行業。迎合多種人群的消費需求，后期容易吸引高端投資者的關注，提高投資回報率；4、空間改造-將凸出去的一部分改作試衣間，或者收銀臺，就能達到面積利用的最大化，優勢即顯；5、機會難得-投資面積恰當，業態劃分多樣化，收益、升值雙重性，機會就是與好產品同步。2-10號商鋪優勢：臨萬象城系列商業內街，并且靠近未來商場的出入口，且為大面寬的復式商鋪，上下兩層面積對稱，并屬于該項目的稀缺式商

45、鋪，昭示性較好，位置珍貴，周圍商業氛圍的聯動功能強，有充足的客流支撐。劣勢：1、鋪面不周正，有部分浪費空間，開間窄，進深較長；2、該商鋪單價雖低、但總價高，投資回報風險大；3、無煙道分布，限制餐飲經營；4、一層4.7米層高，無法做兩層，相比臨清泉路一側的商鋪總價和層高處于劣勢；5、交房時間晚，為2016年。適合業態：冷餐店、特色快餐、美容美發店、精品店、網吧等。 銷售對策：1、昭示性好-緊鄰萬象金街，面對商場出入口，獨立產權，客流旺盛，便于提高商鋪的知名度； 2、客流量大-該鋪所處位置優越，臨商業步行街，商業內街未來人群的集中程度和停留時間都會占有很大的優勢；3、業態多元化特點-該鋪所處位置，

46、可以提供多種服務性業態配套，配有煙道，適宜經營餐飲行業。迎合多種人群的消費需求，后期容易吸引高端投資者的關注，提高投資回報率；4、與復式組合-緊鄰復式，消費客群集中，也可與復式組合，商機無限，投資首選；5、機會難得-投資面積恰當，業態劃分多樣化，收益、升值雙重性，機會就是與好產品同步。2-11號商鋪優勢：臨萬象城系列商業內街，并且靠近未來商場的出入口，戶型方正，沒有任何空間浪費，為一期面積最大的單層商鋪。屬于該項目的稀缺式商鋪，面寬進深比例協調，昭示性較好，位置珍貴，周圍商業氛圍的聯動功能強，有充足的客流支撐。劣勢：1、面積大、單價高、總款壓力大，投資受眾群體有限；2、無煙道分布，限制餐飲經營

47、；3、層高為4.7米，較臨清泉路單層商鋪優勢減弱；4、交房時間晚，為2016年。適合業態：時尚潮流店、煙酒專賣店、干洗中心、精品店、高端咖啡屋。 銷售對策：1、大面積單層商鋪，昭示性好-投資商鋪，地段和位置是硬道理，同時氣派寬敞的鋪面設計更會錦上添花，該鋪則同時具備這兩個優勢； 2、客流量大-該鋪所處位置優越，臨商業步行街，商業內街未來人群的集中程度和停留時間都會占有很大的優勢；3、業態多元化特點-該鋪所處位置，可以提供多種服務性業態配套，配有煙道，適宜經營餐飲行業。迎合多種人群的消費需求，后期容易吸引高端投資者的關注，提高投資回報率；4、與復式組合-緊鄰復式，消費客群集中，也可與復式組合，商

48、機無限，投資首選；5、機會難得-投資面積恰當，業態劃分多樣化，收益、升值雙重性，機會就是與好產品同步。2-12號商鋪優勢：臨清泉路，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好；一層層高5.95米，上下兩層面積對稱，都是100以上的面積分布，為目前庫存商鋪中面積最大的，相當于買兩層得三層，客群高端，業態廣，為清泉路的絕版旺鋪。劣勢：1、面積大、單價高、總款壓力大，投資受眾群體有限；2、無煙道分布，限制餐飲經營；3、鋪面不周正，有部分浪費空間，開間窄，進深較長。適合業態：時尚潮流店、煙酒專賣店、干洗中心、精品店、高端咖啡屋。 銷售對策：1、昭示性好-緊鄰清泉路，獨立產權，人流車流集中，鋪面形象展示優勢明顯

49、，提高商鋪的知名度。 2、客流量大-該鋪所處位置好，臨主要交通干道，離公交站臺近，目前有多條公交線路，等明年交房后線路還會增加，客流量越來越大，財富越來越多。3、業態多元化特點-該鋪所處位置優越，可以提供多種服務性業態配套，迎合多種人群的消費需求，后期容易吸引高端投資者的關注，提高投資回報率；4、框架結構，隨意組合-臨清泉路一側商鋪統一為框架式結構，可與16#、17#鋪連接復式鋪，強強聯合，業態更廣，租金收益更佳。 5、機會難得-投資面積恰當，業態劃分多樣化，收益、升值雙重性，機會就是與好產品同步。2-13號商鋪優勢：臨清泉路，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好；一層層高5.95米，上下兩層面

50、積對稱，相當于買兩層得三層，客群高端，業態廣，為清泉路的絕版旺鋪。劣勢：1、鋪面不周正，有部分浪費空間，開間較，進深深淺不一，容易造成面積浪費；2、無煙道分布，限制餐飲的業態經營。 適合業態：時尚潮流店、煙酒專賣店、干洗中心、精品店、高端咖啡屋。 銷售對策：1、昭示性好-緊鄰清泉路，獨立產權，人流車流集中，鋪面形象展示優勢明顯，提高商鋪的知名度。 2、客流量大-該鋪所處位置好，臨主要交通干道，離公交站臺近，目前有多條公交線路，等明年交房后線路還會增加，客流量越來越大，財富越來越多。3、業態多元化特點-該鋪所處位置優越，可以提供多種服務性業態配套，迎合多種人群的消費需求，后期容易吸引高端投資者的

51、關注，提高投資回報率；4、框架結構，隨意組合-臨清泉路一側商鋪統一為框架式結構，可與16#、17#鋪連接復式鋪，強強聯合，業態更廣，租金收益更佳。 5、機會難得-投資面積恰當，業態劃分多樣化，收益、升值雙重性，機會就是與好產品同步。2-14號商鋪優勢：臨清泉路，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好；一層層高5.95米，上下兩層面積對稱，相當于買兩層得三層，客群高端，業態廣，為清泉路的絕版旺鋪。劣勢：鋪面不周正，有部分浪費空間，開間較，進深深淺不一，容易造成面積浪費； 適合業態：時尚潮流店、煙酒專賣店、干洗中心、精品店、高端咖啡屋。 銷售對策：1、昭示性好-緊鄰清泉路，獨立產權，人流車流集中，鋪面

52、形象展示優勢明顯，提高商鋪的知名度。 2、客流量大-該鋪所處位置好，臨主要交通干道，離公交站臺近，目前有多條公交線路，等明年交房后線路還會增加，客流量越來越大，財富越來越多。3、業態多元化特點-該鋪所處位置優越，可以提供多種服務性業態配套，迎合多種人群的消費需求，后期容易吸引高端投資者的關注，提高投資回報率；4、框架結構，隨意組合-臨清泉路一側商鋪統一為框架式結構，可與16#、17#鋪連接復式鋪，強強聯合，業態更廣，租金收益更佳。 5、機會難得-投資面積恰當，業態劃分多樣化，收益、升值雙重性，機會就是與好產品同步。2-15號商鋪優勢：臨清泉路，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好；鋪面方正，空間

53、利用合適，沒有面積浪費。一層層高5.95米，上下兩層面積均稱，相當于買兩層得三層，提高商鋪利用率，客群高端，業態廣，為清泉路的絕版旺鋪。劣勢：商鋪結構欠缺，開間窄，進深較長，對個別需要大開間的業態經營會有所限制。適合業態：小型超市、社區診所、寵物醫院、美容美發點店、網吧等。 銷售對策：1、昭示性好-緊鄰清泉路，獨立產權，人流車流集中，鋪面形象展示優勢明顯，提高商鋪的知名度。 2、客流量大-該鋪所處位置好，臨主要交通干道，離公交站臺近，目前有多條公交線路，等明年交房后線路還會增加，客流量越來越大，財富越來越多。3、業態多元化特點-該鋪所處位置優越，可以提供多種服務性業態配套，迎合多種人群的消費需

54、求，后期容易吸引高端投資者的關注，提高投資回報率；4、框架結構，隨意組合-臨清泉路一側商鋪統一為框架式結構，可與16#、鋪連接復式鋪，強強聯合，業態更廣，租金收益更佳。 5、機會難得-投資面積恰當，業態劃分多樣化，收益、升值雙重性，機會就是與好產品同步。2-21號商鋪優勢：臨清泉路，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好；鋪面方正，空間利用合適，沒有面積浪費。一層層高5.95米，上下兩層面積均稱，相當于買兩層得三層，提高商鋪利用率，客群高端，業態廣，為清泉路的絕版旺鋪。劣勢：商鋪結構欠缺，開間窄，進深較長，對個別需要大開間的業態經營會有所限制。適合業態：小型超市、社區診所、寵物醫院、美容美發點店、

55、網吧等。 銷售對策：1、昭示性好-緊鄰清泉路，獨立產權，人流車流集中，鋪面形象展示優勢明顯，提高商鋪的知名度。 2、客流量大-該鋪所處位置好，臨主要交通干道，離公交站臺近，目前有多條公交線路，等明年交房后線路還會增加，客流量越來越大，財富越來越多。3、業態多元化特點-該鋪所處位置優越，可以提供多種服務性業態配套，迎合多種人群的消費需求，后期容易吸引高端投資者的關注，提高投資回報率；4、框架結構，隨意組合-臨清泉路一側商鋪統一為框架式結構，可與16#、鋪連接復式鋪，強強聯合，業態更廣，租金收益更佳。 5、機會難得-投資面積恰當，業態劃分多樣化，收益、升值雙重性，機會就是與好產品同步。2-23號商

56、鋪優勢：臨清泉路，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好；鋪面方正，空間利用合適，沒有面積浪費。一層層高5.95米，上下兩層面積均稱，相當于買兩層得三層，提高商鋪利用率，客群高端，業態廣，為清泉路的絕版旺鋪。劣勢：商鋪結構欠缺，開間窄，進深較長，對個別需要大開間的業態經營會有所限制。適合業態：小型超市、社區診所、寵物醫院、美容美發點店、網吧等。 銷售對策：1、昭示性好-緊鄰清泉路，獨立產權，人流車流集中，鋪面形象展示優勢明顯，提高商鋪的知名度。 2、客流量大-該鋪所處位置好，臨主要交通干道，離公交站臺近，目前有多條公交線路，等明年交房后線路還會增加，客流量越來越大，財富越來越多。3、業態多元化特點

57、-該鋪所處位置優越，可以提供多種服務性業態配套，迎合多種人群的消費需求，后期容易吸引高端投資者的關注，提高投資回報率；4、框架結構，隨意組合-臨清泉路一側商鋪統一為框架式結構，可與16#、鋪連接復式鋪，強強聯合，業態更廣，租金收益更佳。 5、機會難得-投資面積恰當，業態劃分多樣化，收益、升值雙重性，機會就是與好產品同步。2-24號商鋪優勢：臨清泉路，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好；鋪面方正，空間利用合適，沒有面積浪費。一層層高5.95米，上下兩層面積均稱，相當于買兩層得三層，提高商鋪利用率，客群高端，業態廣，為清泉路的絕版旺鋪。劣勢：商鋪結構欠缺，開間窄，進深較長，對個別需要大開間的業態經

58、營會有所限制。適合業態：小型超市、社區診所、寵物醫院、美容美發點店、網吧等。 銷售對策：1、昭示性好-緊鄰清泉路，獨立產權，人流車流集中，鋪面形象展示優勢明顯，提高商鋪的知名度。 2、客流量大-該鋪所處位置好，臨主要交通干道，離公交站臺近，目前有多條公交線路，等明年交房后線路還會增加，客流量越來越大，財富越來越多。3、業態多元化特點-該鋪所處位置優越，可以提供多種服務性業態配套，迎合多種人群的消費需求，后期容易吸引高端投資者的關注，提高投資回報率；4、框架結構，隨意組合-臨清泉路一側商鋪統一為框架式結構，可與16#、鋪連接復式鋪，強強聯合，業態更廣，租金收益更佳。 5、機會難得-投資面積恰當，

59、業態劃分多樣化，收益、升值雙重性，機會就是與好產品同步。七、 投資商鋪的要素1.講解目標：（1）講清楚商鋪投資優勢；（2）引導客戶從買不買，到買哪個；2.講解要點：（1）商鋪投資收益大；（2）專業講解商鋪投資要點；3.標準說辭：中國有句俗語，形容商鋪投資。稱作：“一鋪旺三代”。可見，一個眼光獨到的商鋪投資收益是十分巨大而且穩定的。現在社會經濟和城市建設的發展，商業的作用顯著增強，也促進了周邊商圈的發展，目前我們老百姓的個人投資渠道較少，股市、債券等投資回報不理想，也促進了越來越多的人選擇投資商鋪。因為商鋪本身能隨著商圈的成熟不斷升值，另一方面每年有穩定的租金收入，一般來講住宅的投資回報率在6-

60、8%，而商鋪的回報率可達812%，甚至15%。以上的優勢我們都十分清楚，可是仍然有擔心對不對？一是商鋪的投資大，二是商鋪的投資周期長，三是商鋪對于周邊商業經營狀況的依靠度比較高；不瞞您說，我的很多客戶都有這種擔心，下面我們就來分析一下：商鋪投資，就像養雞，有三種贏利模式：第一種，買回小雞苗，從小養大，以賣肉雞為主要賺錢目的，如果養大的雞又能下蛋，還能夠同時賣蛋賺錢；第二種，買回蛋雞，以生蛋賣蛋為主要賺錢目的；第三種，買回蛋雞，一邊撿蛋賺蛋錢，一邊看著市場蛋雞價格變化，適時賣出，賺到差價。第一種贏利模式：就是在城市的偏遠區域買進商鋪，做長線投資，耐心等待商鋪升值后賣出。這種模式的優點是：價格低、

61、新區商鋪一般人不看好，開發商比較著急回款，所以我們容易找到性價比高的商鋪。缺點就是：配套不全，商業氛圍不濃，入住率低，不容易出租，即使租了，收入也非常低，而且新區的規劃存在較大變數，很容易投資套牢。第二種贏利模式：就是在成熟旺區買進商鋪，以出租收租為目的，長線投資。這種模式的優點是：投資大，馬上有回報、商鋪穩步升值；缺點是：成熟旺區商業飽和，競爭大。升值速度比較慢。商鋪是40年的使用期限，成熟旺區的商鋪剩余時間比較短，一般只有20-30年，所以未來的價值受到折舊加速的限制，價格會升到一個平臺后保持幾年的時間，然后開始逐漸降價。就像母雞過了下蛋年齡以后，越來越老，最終的價值不大。因此，我們一定不

62、要忽略商鋪折舊的因素，否則整個投資就會得不償失。第三種贏利模式：就是在已經逐漸開始旺起來的區域買進商鋪，一方面等待有限的時間就可以出租，一方面等待理想的升值價位出售，中長線投資兼顧。這種模式的優點是：基本能保證將來的商鋪租金受益和升值空間。與第一種偏遠新區相比，區域已經成熟，與第二種老城區相比，他的市場剛剛興旺起來，并不飽和。未來的潛力非常巨大。當然，這種模式的缺點是：商鋪的總價不低，投資收益需要23年，才會顯現。而且，像我們這種都市綜合體，不論是硬件還是未來的物業管理，都是比較嚴格的，所以，注定將來客群大部分也屬于追求生活品質的城市精英，他們的眼光高，見過世面，所以，對于未來商家的經營水平要

63、求標準也會比較高。X先生/女士，我們分析了三種商鋪投資的利弊，您傾向于哪一種呢？附：商鋪投資回報率算法（非必要，不予客戶計算）李先生用75萬首付款，購買一個面積為50.6平方米的商鋪，總房款150萬元，貸款75萬元（10年），月供為7500元/月，加入市場平均收益率為10%左右，根據市場平均估價，該商鋪的平均租金收入為10400元，則：年租金收入：10400元X12個月10400X14%（租賃稅）X12個月=107328元；年供款：7500X12個月=90000元；年收益額：107328-90000元=17328元；貸款10年凈收益：17328X10年=173280元；10年后資產總額：150

64、0000+173280=1673280元；毛利潤為：1673280-750000（首付款）-1500000X3%（交易稅費）=878280元；平均年收益（年利）：878280元/10年=8.8萬元投資回報率：(售出價-購進價) /購買總價=12%八 、競品說辭1.講解目標：（1）讓客戶再次深刻了解華潤商業的不同；（2）不抨擊競品，用數據分析；2.講解要點：（1）通過客觀分析我們與競品的不同，再次宣導華潤商業品牌；（2）引導客戶體會華潤同其它品牌的核心競爭點；3.標準說辭：1、對于萬達商鋪：現在萬達的發展速度特別快，而且都能達到比較好的銷售狀況，作為同行，我們非常佩服，也在不斷學習他們優秀做法。

65、不過，作為比共和國歷史還要長的一家央企，華潤的商業路線可以說和萬達完全不同，有人說，我們不缺錢，的確，華潤有非常好的背景和資本，所以，我們會以苛刻的眼光去做項目。這恰恰是民營企業達不到的，因為做的再大，他們也會受制于資金。所以，恰恰是華潤的“不著急”成就了我們，不貪多求大，到最后才是真正的贏家。截止13年底，萬達集團持有型物業的面積1704萬平方米，開業的萬達廣場85座，租金收入有85.6億元;而華潤置地只有220萬平方米的持有物業,開業的五個萬象城和一個五彩城，2013年租金收入卻已達到42億元。也就是說，我們五個萬象城加1個五彩城就頂了全國42個萬達廣場的租金率，您可以算一下，華潤商業絕對

66、是目前國內投資回報率最高的綜合體了。煙臺萬達廣場地上建筑面積為90萬方，其中購物中心24萬方，住宅、商鋪、寫字樓等銷售型物業為39萬方，商鋪就占了近8萬方，等于萬達1/4的體量都是商鋪，共有400余套，萬達4條內街都是商鋪，銷售均價在38000元/平左右。您知道，振華500米以內，4大商場已經有22.2萬方的經營面積了，還不算的其它商業。再加上萬達將來24萬方的購物中心，等于在那個區域500米以內，商業體量翻倍，競爭加劇，就現在來說，白天在振華逛街的人都沒有幾個。到時400多套商鋪，誰去逛啊？沒人逛，經營就很難，租金就收不上來，所謂的投資回報，如何保障呢？2、對于祥隆商鋪：關于價格：祥隆比華潤

67、便宜祥隆商鋪首次開盤價格在1.53萬/平，目前二手報價為2.55.3萬/平。公攤在 36.7% ，而我們的公攤只5%，目前我們的價格在2-5萬元，折算下來其實更實惠。而且我們的地段和位置都是獨立產權式商鋪，沒有地下商業內鋪；關于地段和區域：同樣地段，更臨近煙大西門，都已經形成商業氛圍，華潤比較偏一個商業綜合體的形成并不是靠一兩個主力店就能支撐起來的，人流動線也是主要原因。以后我們整個片區成熟以后從消費習慣來說，真正來這邊消費的客群是萊山區、高新區、牟平的客戶，從佳世客就可以自然過渡到華潤萬象城系列商業，而且我們的主入口正對觀海路，這兩個大商業靠觀海路相連，位于道路兩側，也特別符合人們的消費習慣

68、。因此人群在消費和逛街時，最先看到的是萬象城系列商業，而不是祥隆的“背街”。可以說，他只截留了煙大一部分師生，而不是萊山、高新、牟平的客戶。關于返租和投資保障:祥隆簽訂 5年的返租合同，又有統一的運營管理，華潤卻沒有祥隆其中前3年返租21%直接抵房款，4、5年返8%給業主（其中的商業租賃稅需要業主支付）針對性說辭：投資商鋪不僅是理財產品而更多的是一個投資產品，所以在收租的同時你也要更多的考慮此商鋪在升值以后是否能把商鋪轉手出去。現在祥隆地下商鋪簽訂五年的返租合同，到第5年開始就不返了。公攤在36.7%，而且物業費用在48元/平。即使您自己租出去，這些費用負擔也比較重，等于您的租金收益是非常少的

69、。投資地下商鋪的風險比較大，你可以打聽下，現在祥隆的已入住商鋪轉手都很難，再加上以后越來越低的投資回報，等于你買的商鋪轉手難上加難，這時等于您的錢已經被套牢在里面了，在一個錢能生錢的時代，資金被套牢是最失敗的投資，而買我們這種獨立產權的商鋪就沒有這種擔心，租金都是自己收，想轉手也非常方便，所以，您選擇華潤一定是正確的！九、商鋪投資常見答客問1、投資商鋪有風險嗎？答：有。世界上根本不存在沒有風險的投資。道理很簡單，市場的未來是不確定的，有升值的可能，就有貶值的可能。房地產市場如同其他市場一樣，機會與風險并存。如果選擇一個信譽好開發實力強的品牌開發商的話，商鋪投資的風險可能降為零，如果相反，那么投

70、資的風險也就很大了。這需要投資者也要像投資專家那樣去考察所投資的商鋪基本情況，比如周圍環境、規劃、交通輻射、投資回報、租金、業態定位、經營管理等因素。如果將這些因素了解清楚以后再做投資打算，那么風險就會降到最低。2、投資商鋪的利潤率和其他物業投資相比到底高多少？答：一般來說，住宅的投資利潤率為6%8%，寫字樓的投資利潤率為10%左右，而商鋪的投資利潤率一般為10%15%，如果前景好的話會更高，例如北上廣的商鋪投資利潤率一度達到20%。據來自一線城市的信息顯示，其商鋪價格正在不斷上漲。作為房地產的重要組成部分，商鋪和住宅相比，總量雖然不大，但由于其發展潛力好，回報率高，所有受到投資者關注。其發展

71、勢頭之迅猛，連業內人士都始料未及。3、投資商鋪要考慮哪些因素？答：投資商鋪不能草率，要綜合考慮多方面因素，從全國權威專家及眾多投資者的投資經驗來看，投資商鋪一般考慮如下因素：1、商鋪周邊房地產發展趨勢，對于商鋪投資這來講，商鋪價值提升是一個動態的過程，任何一個商業房地產項目從項目開始進入市場到走向成熟，都必須經歷從不成熟到成熟的過程，租金從低到高，商鋪的價值從低到高的過程。在商鋪價值提升的過程中，上述因素普遍屬于靜態因素，但商鋪周邊房地產發展的狀況及趨勢將對商鋪的價值起到核心作用。2、經營商品的類型：經營商品的類型與商鋪的租金收益及價值升值收益有密切的關系。不同的商品，其利潤空間顯著不同，用經

72、營高檔精品和經營抵擋服裝的商鋪相比較，前者的經營利潤比后者的經營大。如果商鋪投資這在進行投資時能夠清楚判斷未來商鋪適合經營的商品類型，那么一定會勝人一籌。3、整個項目規劃設計的科學性，一個從消費者、經營者的角度設計出發的商鋪，將來成功的概率就會很高；4、交通條件，交通條件對于商鋪價值的重要性毋庸置疑，交通條件往往意味著可能到訪客流量的潛力。加入一個商鋪所處的位置，很少公交、客流，那么其價值會大打折扣；5、 商業氛圍，在判斷商鋪價值的過程中，必須對商鋪所在地方的商業氛圍有足夠了解，商業氛圍的好壞直接影響商鋪的價值、租金水平、價值升值空間；6、租金收益；7、商鋪初始售價，項目不同階段其售價可能會不

73、同，越是接近現房，售價越高；8、硬件條件，商鋪的硬件條件具體指商鋪的面寬，進深、層高，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等內容，以上因素對商鋪的功能影響很大；9、停車條件；10、樓層，一層的商鋪無論是租金還是售價都要比二層、三層的商鋪高出2-3倍；11、客流量；12、商鋪投資收益，一般的投資者對商鋪投資收益的理解僅局限在租金收入上，實際情況是，租金收益屬于商鋪投資收益中常規的收益項目，而專業的商鋪投資這，是對商鋪本身的升值收益作出判斷。4、商鋪投資的周期是多少？答：不同的城市、區位的商鋪投資價值是顯著不同的，所以商鋪投資的回收周期也是不同的，沿海一線城市商鋪投資回收周期一般為12-15年。5、什

74、么是售后返租？他有那些風險？答：售后返祖也叫售后包租，售后回租，是一種銷售方式，房地產開發商為了促進銷售，在其建造樓盤出售時與消費者約定，在出售后一定年限內由開發商以代理出租的方式進行包租，包租期間的租金沖抵部分房款。這種銷售方式目前已經被國家明令禁止，因為在操作過程中，有非常大的風險：1、如果把租金、稅費、利息等因素考慮進去，返祖率就會大打折扣，開發商承諾10%，能達到8%就不錯了；2、開發商會故意忽略裝修費、物業管理費、買房者的各種稅費、經營的投入；3、售后返租是建立在假設上，這個假設要所買的房子租的出去，租金很高，承租人有良好的支付能力等，只要一個環節出問題，這個美麗的肥皂泡就會破滅；返祖的方式其實是開發商為了將房子順利賣給客戶，就承諾將來以高于回報率的價錢租出去，問題是：萬一租不出去，或者租金達不到回報，業主的利益是無法得到保障的。