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淺析商品房買賣中失信問(wèn)題的規(guī)范(6頁(yè)).doc

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淺析商品房買賣中失信問(wèn)題的規(guī)范(6頁(yè)).doc

1、淺析商品房買賣中失信問(wèn)題的規(guī)范誠(chéng)實(shí)信用原則要求一切民事主體在市場(chǎng)活動(dòng)中都必須恪守諾言、講究信用、誠(chéng)實(shí)不欺，在不損害他人利益、社會(huì)利益、國(guó)家利益的前提下，謀求自己的利益。但在現(xiàn)實(shí)的商品房交易中，違反法律規(guī)范和道德規(guī)范為特征的誠(chéng)實(shí)信用原則的現(xiàn)象大量發(fā)生，嚴(yán)重侵害了購(gòu)房者的合權(quán)法益。因此，必須對(duì)商品房買賣中的失信問(wèn)題加以規(guī)制。一、商品房買賣中的失信問(wèn)題商品房買賣不同于一般的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的買賣，它具有以下幾個(gè)特征：1、商品房買賣分為商品房預(yù)售和現(xiàn)樓買賣，而商品房預(yù)售在簽售樓合同時(shí)，房屋尚未建好，是一種期待權(quán)的交易。這種期待權(quán)能否實(shí)現(xiàn)，具有很多不可預(yù)見(jiàn)性，購(gòu)房者甚至無(wú)法知道所購(gòu)樓房能否建成及開(kāi)

2、發(fā)商會(huì)不會(huì)將同一套房屋賣給第三人。在這個(gè)過(guò)程中，誠(chéng)實(shí)信用是保障權(quán)利實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)，很難想象，一個(gè)有欺詐意圖的開(kāi)發(fā)商會(huì)如期地將約定的樓房交付購(gòu)房者。2、在樓房建好前，購(gòu)房者無(wú)法詳細(xì)了解所購(gòu)房屋的情況，如結(jié)構(gòu)、朝向、實(shí)際面積、配套設(shè)施、周圍環(huán)境等等，完全依賴于售樓者的售樓廣告和售樓書(shū)的介紹，而售樓者能否如實(shí)介紹，則只能靠誠(chéng)實(shí)信用了。實(shí)踐表明，售樓者為了吸引顧客，往往利用虛假?gòu)V告和夸大含糊之詞。3、由于商品房開(kāi)發(fā)銷售須辦理大量行政手續(xù)，如取得土地使用權(quán)證、開(kāi)工證、竣工驗(yàn)收證、房屋產(chǎn)權(quán)證等等，所以，能否如期交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)，商品房開(kāi)發(fā)商并不能完全控制，但合同又必須說(shuō)明確定的交房日期，開(kāi)發(fā)商只

3、能硬著頭皮簽了再說(shuō)，這種情況可稱為“被動(dòng)欺詐”。4、對(duì)于商品房質(zhì)量，一般的購(gòu)房者無(wú)法判斷，房屋的缺陷可能要在居住若干年后才能表露出來(lái)，在交房時(shí)，也只能完全依賴開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)實(shí)信用了。從商品房買賣的以上特征可以看出，相對(duì)于其他的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的買賣而言，商品房的買賣更加依賴誠(chéng)實(shí)信用原則，司法實(shí)踐表明，大部分的商品房買賣合同糾紛都是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商違背誠(chéng)實(shí)信用原則而引起的。商品房買賣中的失信問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面：1、虛假宣傳廣告銷售宣傳廣告作為商品銷售行之有效的一種手段，廣泛存在于商品房交易市場(chǎng)。目前，90以上的商品房是通過(guò)宣傳廣告進(jìn)行促銷的。由于我國(guó)商品房市場(chǎng)管理機(jī)制尚不健全，對(duì)銷售宣傳廣告缺乏有效的規(guī)范管理，出賣人為獲取最大利潤(rùn)，在進(jìn)行銷售時(shí)往往作出一些虛假、夸大不實(shí)的宣傳，導(dǎo)致糾紛出現(xiàn)，擾亂了商品房市場(chǎng)秩序。商品房經(jīng)營(yíng)者在廣告宣傳中常利用種種誘人的條件吸引消費(fèi)者，發(fā)布不真實(shí)的信息，誤

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