1、淺議淺議“一房二賣一房二賣”現象的民法規范現象的民法規范（作者:_單位: _郵編: _）摘要:近年來,實際生活中出現了房主為謀取更高的經濟利益,將自己的房屋“一房二賣”的現象,導致房屋交易關系的混亂,造成房屋買受人合法權益的侵害。本文通過對“一房二賣”現象蘊涵的物權關系和債權關系進行深入的法理分析,提出了買賣房屋過程中物權行為和債權行為相互獨立的觀點,并闡釋了“一房二賣”中產生的前后兩份房屋交易合同的效力,就無法得到房屋的買受人的權益如何保護作以重點闡述,提出多種不同的權利救濟方案,最后提出應對“一房二賣”現象的法律對策即不動產預告登記制度,并就如何認識不動產預告登記的意義、性質和法律后果加以
2、論述,以期對“一房二賣”現象的司法處理和預防有所裨益。關鍵詞:一房二賣;物權;債權;預告登記一、問題的提出近年來,隨著我國房價的不斷走高,不少人為謀取更高的經濟利益,將自己所有的房屋“一房二賣”,由此帶來的一系列法律問題正日益引起司法審判機關的重視。所謂“一房二賣”,就是指房屋產權人先后與兩個人(包括自然人和法人)簽訂房屋買賣合同,將其房屋賣給該兩個人的行為。 因此,以同一房屋為標的兩個買賣合同,出賣人選擇其中一個完全履行,另一個合同即陷入給付不能,買受人的債權無法得到實現,合同目的落空。在此情形下法律賦予買受人何種救濟途徑呢?基于有效成立的買賣合同,買受人主張出賣人承擔違約責任是最為常見的方
3、式。然而這只能在出賣人有支付能力的前提下,買受人才能得到實際的補償。對于實踐中為數不少的缺乏誠信又資信不足的出賣人,買受人再采用此救濟途徑,其權利將無法得到實際的保障。對此,有兩種救濟方法:一、向第三人主張侵權責任;二、主張債權人的撤銷權而請求撤銷后一合同。 這些救濟都是事后彌補,作用不可抹煞,但是這些救濟無法避免“一房二賣”現象的發生。消除“一房二賣”現象的根本辦法是不動產預告登記制度。以往我國尚未完全建立不動產預告登記制度。2007 年頒布的物權法第 20 條明確規定了不動產預告登記制度。可以預見,這將對我國從根本上解決房屋雙重買賣問題起到決定性作用。二、 “一房二賣”的法理分析物在買賣交易關系中的發展包含兩個階段: 一是雙方訂立給付標的物并移轉所有權的買賣合同;二是雙方履行合同,實現其給付標的物并移轉所有權的允諾。 前一階段設立的買賣合同雖然是后一階段所有權轉移的前提,但后一階段的履
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