武漢市城市房屋拆遷評估操作技術規范(6頁).doc
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武漢市城市房屋拆遷評估操作技術規范(6頁).doc
1、武漢市城市房屋拆遷評估操作技術規范（試行）【實施日期】2002 年【頒布單位】武漢市城市房屋拆遷評估操作技術規范（試行）第一章 總則第一條 為維護城市房屋拆遷當事人的合法權益，規范房屋拆遷評估行為，根據武漢市城市房屋拆遷管理實施辦法、武漢市城市房屋拆遷評估管理暫行規定、房地產估價規范和城鎮上地估價規程的有關規定，制定本規范。第二條 本市城市規劃區內國有土地上的房屋拆遷評估適用本規范。第三條 采用本規范的估價目的統一稱為“城市房屋拆遷” 房屋拆遷評估是根據被拆遷房屋的區位、 用途、建筑結構等因素，對被拆遷房屋的房地產公開市場價格進行評定估算。房屋拆遷評估對象，為被拆遷房屋連同該房屋占用范圍內的國
2、有土地使用權。第四條 房屋拆遷評估的價值定義是指估價對象在無任何權利限制條件下的房地產公開市場價值。 即不考慮抵押權等他項權利的影響，不考慮租賃權及其他權利限制的影響。第五條 房屋拆遷評估的估價時點為房屋拆遷許可證頒發之日房屋拆遷評估作業日期，自估價業務受理之日起，原則上不超過 15 日。第二章 估價方法第六條 房屋拆遷評估應手用市場比較法進行評估。不能適用市場比較法的，可采用收益法進行評估。難以確定房屋租金收益的，采用成本法或其他方法進行評估。第七條 采用市場比較法評估的，應在拆遷房屋相同或相似區域內收集成交時間一般不超過 12 個月的充分房地產市場交易實例，包括房屋拆遷范圍內的交易實例。在
3、分析、篩選的基礎上確定與估價對象區位、用途、建筑類型、結構和設備等相同或相似的 3 個以上可比實例進行比較修正。可比實例的成交單價一般相差不應超過 30。第八條 采用收益法評估的，應同時選擇二種以上的評估方法進行評估。第九條 采用收益法評估的，評估結果的確定應符合房地產估價規范的有關規定。房屋收益應按照房屋租金的純收益確定，房屋租金的純收益按照其同一經營用途、同一區域的社會平均收益水平修正確定。資本化率的選取可采取安全利率加風險調整值確定，安全利率直選取 5 年期國債利率。第十條 采用成本法評估的，應當采取房地分別評估的方式，評估出房地產市場價格。房屋占用范圍內的土地價格應采用市場比較法、成本法或基準地價修正法等方法求取。建筑物重置價格以政府有關管理部門發布的重置價格標準為依據。房屋拆舊以直線折舊法計算。不適用的，可以使用成新折扣法（尚可使用年限）計算、房屋建筑設備應單獨計算折舊。第十一條
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