商業地產項目商鋪投資回報率計算方法分享（3頁）.doc
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商業地產項目商鋪投資回報率計算方法分享（3頁）.doc
1、商鋪投資回報率計算方法分享對于普通投資者來說，動態投資計算比較復雜，本網羅列以下幾種計算方式，僅供投資者參考。(1)租金回報率每月租金收益12/購房總價案例分析：2008年12月底，周先生買下了翠苑社區一套臨街商鋪，面積約40平方米，售價約160萬元，目前在這片商鋪周邊，同等商鋪的月租金約是350元/平方米左右，即周先生每個月可收取1.4萬元的租金。那么，他的投資回報率將是多少呢？現在讓我們計算一下：租金回報率=14000*12/1600000=10.5%點評：這種方法計算簡便，對一次性付款的情況分析會較為準確，但由于只考慮了租金和房價，其應用范圍比較局限，對于使用按揭貸款購房的回報情況就不太
2、適用。(2)租金回報率法公式：(稅后月租金-按揭月供款)12(首期房款期房時間內的按揭款)。案例分析：假設周先生首付100萬元，貸款60萬元，按揭20年，按照最新商業貸款上限貸款利率。套用上述計算公式：這個商鋪的投資回報率(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%通過計算，我們得出該套商鋪的投資回報率將是：5.76%點評：該計算方法的優點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。(3)租金
3、回報率分析法公式：(稅后月租金-每月物業管理費)12購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。點評：優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇“績優地產”的簡捷方法。不足：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。(4)內部收益率法房產投資公式為：累計總收益累計總投入月租金投資期內的累計出租月數(按揭首期房款保險費契稅大修基金家具等其他投入累計按揭款累計物業管理費)內部收益率。點評：上述公式以按揭為例，未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內。優點：內部收益率法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金
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