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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司顧客要求及設(shè)計(jì)工程變更管理工作指引（6頁(yè)）.doc

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司顧客要求及設(shè)計(jì)工程變更管理工作指引（6頁(yè)）.doc

1、顧客要求及設(shè)計(jì)工程變更管理作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期一、作業(yè)指引目的1.1 確保當(dāng)顧客的要求發(fā)生變更時(shí)，相應(yīng)的文件、協(xié)議或合同應(yīng)得到修改，并應(yīng)把變更的要求通知工程部及承包商。1.2 確保設(shè)計(jì)和工程的各類(lèi)更改得到識(shí)別及保持，對(duì)設(shè)計(jì)和工程的更改進(jìn)行評(píng)審、驗(yàn)證和確認(rèn)，并在實(shí)施前得到批準(zhǔn)。二、適用范圍顧客要求的變更控制、設(shè)計(jì)及工程方面的變更控制。三、定義233.1 顧客：指接受產(chǎn)品的組織或個(gè)人，本程序中僅指外部顧客。示例：購(gòu)買(mǎi)或租用本公司產(chǎn)品的組織或個(gè)人。3.2 設(shè)計(jì)變更：指由設(shè)計(jì)單位或總工室/設(shè)計(jì)管理部發(fā)出的，對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行的修改。3.3 工程變更：指由工程供方提交工程部或工程部直接提出

2、，在國(guó)家技術(shù)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)許可范圍內(nèi)，出于提高質(zhì)量及降低成本目的，對(duì)工程做出的更改。四、職責(zé)12344.11.56788.111910111212.11314151616.112344.11.2.3.4.4.1.12344.12344.1 銷(xiāo)售策劃部4.1.1 負(fù)責(zé)接收及評(píng)估顧客要求變更；4.1.2 負(fù)責(zé)與顧客溝通變更內(nèi)容；4.1.3 負(fù)責(zé)在得到批準(zhǔn)后與顧客簽署協(xié)議。4.2 工程部4.2.1 向工程施工單位發(fā)出得到審批后的變更指令；4.2.2 負(fù)責(zé)組織現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)論證；4.2.3 負(fù)責(zé)得到批準(zhǔn)后變更的執(zhí)行跟蹤；4.2.4 負(fù)責(zé)變更記錄的接受、發(fā)放、歸檔工作。4.3 總工室/設(shè)計(jì)管理部4.3.1 負(fù)責(zé)

3、對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行初審。4.4 核算部4.4.1 負(fù)責(zé)變更成本測(cè)算。五、關(guān)鍵活動(dòng)描述55.1 顧客要求變更5.1.1 銷(xiāo)售策劃部負(fù)責(zé)接收顧客提出的變更要求，顧客填寫(xiě)工程修改申請(qǐng)單交銷(xiāo)售策劃部。5.1.2 工程修改申請(qǐng)的要求1) 公司旗下樓盤(pán)隨樓附送的標(biāo)準(zhǔn)裝修，原則上在購(gòu)房后不能進(jìn)行修改；如因特殊情況確需修改，應(yīng)嚴(yán)格遵照以下審批流程執(zhí)行：業(yè)主在主體結(jié)構(gòu)封頂前提出修改，修改造成的費(fèi)用估算不超過(guò)人民幣3000（含）元的，經(jīng)工程部負(fù)責(zé)人、主管工程副總、地區(qū)公司總經(jīng)理審核后，分別按分管地區(qū)報(bào)集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)審批同意方可進(jìn)行修改；超過(guò)3000元的，上述負(fù)責(zé)人審核后，須報(bào)張生審批同意后方可進(jìn)行修改。業(yè)主在主體

4、結(jié)構(gòu)封頂后提出修改的，無(wú)論費(fèi)用多少，均需經(jīng)工程部負(fù)責(zé)人、主管工程副總、地區(qū)公司總經(jīng)理、集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，報(bào)張生審批同意方可進(jìn)行修改。修改申請(qǐng)經(jīng)審批同意后，由提出申請(qǐng)的經(jīng)辦部門(mén)通知總工室（設(shè)計(jì)管理部）按要求修改圖紙并發(fā)至工程部進(jìn)行施工，同時(shí)將修改造成的材料更改及費(fèi)用變化以書(shū)面形式知會(huì)供應(yīng)部、核算室、財(cái)務(wù)中心、成本監(jiān)控中心等相關(guān)部門(mén)。2) 工程修改（間隔、電路更改等）正常情況下允許工程修改的內(nèi)容：a) 允許非剪力墻及非梁位墻的移動(dòng)（距離原位不超過(guò)30cm）、增加或拆除；b) 允許更改門(mén)的位置、尺寸（不影響設(shè)備裝置及入戶門(mén)除外）。不允許工程修改的內(nèi)容：a) 必須在不影響主體結(jié)構(gòu)的條件下；b)

5、不接受任何關(guān)于電路及電掣的移動(dòng)、增加和拆除；c) 不接受廚廁的調(diào)換及管道的更改；d) 不允許以門(mén)形式封閉走廊位置作私用地方。3) 涉及工程修改費(fèi)用客戶要求的工程修改由于出現(xiàn)工程材料變更而令工程造價(jià)發(fā)生變化時(shí)，由核算部審核所涉及的差價(jià)必須由客戶支付；如該單位,公司不同意修改時(shí)，而客戶仍堅(jiān)持再作工程修改，必須征得公司同意后，支付有關(guān)的工程修改費(fèi)用；工程修改費(fèi)用最終由工程部和核算部共同核算審批為準(zhǔn)；修改增加的費(fèi)用由業(yè)主自行向公司財(cái)務(wù)繳納。5.1.3 工程修改操作流程1) 業(yè)主在現(xiàn)場(chǎng)售樓部交付認(rèn)購(gòu)定金后填寫(xiě)工程修改單。工程修改單由業(yè)主親自填寫(xiě)，尤其是業(yè)主必須提供兩個(gè)聯(lián)系電話和業(yè)主最后務(wù)必親

6、自簽名確認(rèn)；現(xiàn)場(chǎng)售樓部負(fù)責(zé)人必須簽署“經(jīng)辦人核實(shí)簽名”一欄；2) 銷(xiāo)售主管在每周一匯總所有工程修改單給所屬副總經(jīng)理級(jí)以上簽署“部門(mén)負(fù)責(zé)人”一欄，再交到簽約小組負(fù)責(zé)人。（作登記并編號(hào)）3) 普通工程修改申請(qǐng)：簽約小組盡快要求業(yè)主簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同和交付首期款項(xiàng)后，即時(shí)將工程修改單原件遞交工程部進(jìn)行審批（必須作簽收手續(xù)）；工程部接收工程修改單后必須在三天內(nèi)以復(fù)印件書(shū)面回復(fù)審批結(jié)果，簽約小組可即時(shí)致電業(yè)主回復(fù)結(jié)果并進(jìn)行存檔；工程部同意工程修改，設(shè)計(jì)出變更通知單后可即時(shí)進(jìn)行施工。4) 涉及工程修改費(fèi)用申請(qǐng)：簽約小組收到工程修改單后即時(shí)遞交工程部；工程部接收工程修改單后由工程部和核算部在四天

7、內(nèi)確定修改所需費(fèi)用，并以復(fù)印件和費(fèi)用申請(qǐng)同意書(shū)書(shū)面回復(fù)簽約小組；簽約小組即時(shí)致電業(yè)主反饋需支付的費(fèi)用，得到業(yè)主同意后，應(yīng)盡快要求業(yè)主到簽約小組進(jìn)行簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同和工程修改費(fèi)用同意書(shū)，并到財(cái)務(wù)部繳交首期款項(xiàng)和工程修改相關(guān)費(fèi)用；財(cái)務(wù)部收取費(fèi)用后于同意書(shū)內(nèi)蓋章，再由業(yè)主交回簽約小組，最后簽約小組轉(zhuǎn)交回工程部以書(shū)面通知設(shè)計(jì)室出變更通知；安排修改內(nèi)容的施工。5) 說(shuō)明：如銷(xiāo)售人員未能肯定清楚了解工程修改的內(nèi)容（特別是公共平臺(tái)的用途、可否將上下兩層單位改為復(fù)式等工程部問(wèn)題），必須先向主管層或工程部相關(guān)負(fù)責(zé)人查詢后再準(zhǔn)確答復(fù)客戶，不要隨便承諾客戶任何要求，避免出現(xiàn)影響公司信譽(yù)的現(xiàn)象及因此發(fā)生與客

8、戶的糾紛；如遇到特殊情況，應(yīng)填寫(xiě)申請(qǐng)報(bào)告給上級(jí)審批；工程修改是否批準(zhǔn)，最終由工程部確定、設(shè)計(jì)部門(mén)同意，出修改單后方可施工；每單位原則上只受理一次修改申請(qǐng)。5.2 設(shè)計(jì)變更5.2.1 設(shè)計(jì)單位發(fā)出的設(shè)計(jì)通知，經(jīng)設(shè)計(jì)管理部門(mén)負(fù)責(zé)人或項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人簽署后發(fā)工程部。5.2.2 設(shè)計(jì)管理部門(mén)發(fā)出的設(shè)計(jì)通知，由主辦設(shè)計(jì)師辦理設(shè)計(jì)通知審批手續(xù)（填寫(xiě)設(shè)計(jì)通知審批驗(yàn)證單）。 5.2.3 設(shè)計(jì)變更的控制：1) 設(shè)計(jì)通知發(fā)出前，主辦設(shè)計(jì)師必須：就設(shè)計(jì)變更事項(xiàng)涉及到的專(zhuān)業(yè)技術(shù)問(wèn)題與公司相關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行確認(rèn)；已辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的項(xiàng)目，設(shè)計(jì)變更需要重新報(bào)建的，要就變更是否符合政府審批的有關(guān)規(guī)定與項(xiàng)目事務(wù)部

9、進(jìn)行確認(rèn)；已領(lǐng)取預(yù)售許可證的項(xiàng)目，要就變更是否涉及銷(xiāo)售承諾的問(wèn)題與項(xiàng)目銷(xiāo)售經(jīng)理進(jìn)行確認(rèn)；原則上預(yù)售查丈完成后，不再辦理涉及面積變化的設(shè)計(jì)變更。2) 以上事項(xiàng)由項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人及設(shè)計(jì)總監(jiān)審核確認(rèn)；3) 送核算部門(mén)進(jìn)行成本測(cè)算，非建筑修改引起的結(jié)構(gòu)變更，不需要測(cè)算，是否此類(lèi)變更，由項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人判定，但仍需現(xiàn)場(chǎng)成本人員會(huì)簽備案；4) 經(jīng)論證不宜變更的事項(xiàng)，但因項(xiàng)目實(shí)際需要仍要變更的，必須經(jīng)設(shè)計(jì)管理部門(mén)負(fù)責(zé)人審核并報(bào)地區(qū)公司總經(jīng)理和董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后方能執(zhí)行；5) 經(jīng)審批不同意進(jìn)行變更的事項(xiàng)，設(shè)計(jì)變更程序終止，如果是設(shè)計(jì)院發(fā)出的設(shè)計(jì)通知，由主辦設(shè)計(jì)師回復(fù)設(shè)計(jì)院。5.2.4 以上程序完成后，由主辦設(shè)計(jì)師將

10、設(shè)計(jì)通知審批驗(yàn)證單及設(shè)計(jì)通知一同發(fā)工程部。5.2.5 工程部組織現(xiàn)場(chǎng)工程師進(jìn)行工程實(shí)施可行性論證，做出是否可行的結(jié)論，需修改的，在設(shè)計(jì)通知審批驗(yàn)證單上簽署意見(jiàn)，由設(shè)計(jì)部門(mén)組織修改之后重新發(fā)出新版本設(shè)計(jì)通知。 5.2.6 具備可行性的設(shè)計(jì)通知，報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審核/審批。1) 審批不同意，由工程部填寫(xiě)驗(yàn)證欄，回復(fù)設(shè)計(jì)部門(mén)，程序結(jié)束。2) 審批同意，由工程部組織實(shí)施。5.3 工程變更5.3.1 承包商、供應(yīng)商發(fā)出的變更聯(lián)系單，統(tǒng)一由工程部給出基本可行性及施工合同意見(jiàn)。5.3.2 工程部判斷屬于設(shè)計(jì)問(wèn)題的，由項(xiàng)目總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由主辦工程師轉(zhuǎn)設(shè)計(jì)部審核，并以設(shè)計(jì)通知的形式發(fā)出，后續(xù)流程按5.2執(zhí)行。5.

11、3.3 工程部判斷屬于施工問(wèn)題的變更聯(lián)系單，以及工程部直接起草的工程指令單或工程聯(lián)系單，首先由主辦工程師組織現(xiàn)場(chǎng)工程師會(huì)審會(huì)簽：1) 必須對(duì)變更是否涉及項(xiàng)目規(guī)劃改變及銷(xiāo)售承諾的問(wèn)題進(jìn)行評(píng)估；2) 以上事項(xiàng)由主辦工程師簽名確認(rèn)。5.3.4 具備可行性的工程變更審批單由核算部進(jìn)行成本測(cè)算后，報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審核/審批。1) 經(jīng)審批不同意的，由工程部回復(fù)變更提出單位或修改變更審批過(guò)程結(jié)束。2) 經(jīng)審批同意的，由工程部組織實(shí)施。5.4 變更結(jié)果驗(yàn)證及資料歸檔5.4.1 工程部負(fù)責(zé)變更執(zhí)行結(jié)果驗(yàn)證，并填寫(xiě)變更執(zhí)行狀況一覽表，設(shè)計(jì)通知中變更事項(xiàng)實(shí)施完畢，還要在設(shè)計(jì)通知審批驗(yàn)證單中填寫(xiě)驗(yàn)證情況，并由主辦工程師與主辦設(shè)計(jì)師簽名確認(rèn)。5.4.2 工程部負(fù)責(zé)對(duì)以上文件進(jìn)行編號(hào)，簽發(fā)，記錄歸檔。六、支持性文件1234566.1 流程及作業(yè)指引無(wú)6.2 表單及模板（參考）66.16.26.2.1 工程修改申請(qǐng)單6.2.2 設(shè)計(jì)通知6.2.3 設(shè)計(jì)通知審批驗(yàn)證單6.2.4 工程變更審批單6.2.5 工程業(yè)務(wù)聯(lián)系單

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