1、價格細分策略（對外）價格是產品綜合性能的貨幣體現，價格是市場接納程度的供需晴雨表，價格是消費者最敏感的話題，價格更是投資利潤最終實現的關鍵所在，在房地產營銷過程中，最根本、最有效、也最便于調控的一個步驟便是房地產的定價了，它也是房地產買賣雙方最感興趣的話題。一、商品房的價格分析房地產定價策略便是如何根據產品的生產成本和使用價值應對市場的反映，進行合理的價格組合，使利潤的實現和利潤的多少能夠控制在一個合理的時間和數量范圍之內。和其它產品稍有不同，房地產價格的表現要相對繁瑣一點，對一套房屋的評判，往往要考慮單價、總價和付款方式三個方面，其中單價是人們對樓盤的地點遠近和品質高低等綜合因素的判斷指標，
2、房屋總價也有這一層含義，但更多的是對目標客源總體資金承受能力的一種衡量，付款方式是對房地產價格的一種修補，它以時間的退讓間接的將人們對房屋總價的承受能力大大提高了。二、定價依據根據我們對目標市場的調研和深入分析，本項目的入市定價應采取“低開高走”的策略，入市定價應具有彈性空間，入市時應具有較強的市場競爭力。1、產品價值分析產品價值是指產品本身所具有的某種功能或服務，產品價格則是指產品價值的市場實現，一定的價格總是對應一定的產品功能和產品服務的，產品價值定價就是通過產品性能的綜合比較來實現的，它的定價的基本準則是產品的內在使用價值。不同產品的差異形成產品使用價值不同，房地產產品的定價差異可以依集
3、合的不同分為二類：不同地塊樓盤之間的差異包括：地理位置、產品種類、規劃配套、平面設計、得房率、公司品牌、付款方式、建材裝璜等。同一樓盤不同單元之間的差異包括：朝向差異、層次差異、邊間差異、景觀差異、面積差異等。2、市場競爭定價產品價值定價是從消費者角度對產品實際使用價值的綜合認定，市場競爭定價是產品的競爭者力爭取市場面對競爭對手的主動出擊，一般來說，市場定價在兼顧產品成本和產品價值的同時，更多的將依從以下幾個因素綜合考慮。 市場景氣：國家形式良好、經濟上升、產品購銷兩旺，房地產的價格便提高，反之則走低。 企業戰略：走長遠發展路線的，價格或高或低，以企業品牌為重；短平快項目，一切以利潤的實現為重。 競爭對手：競爭地位壟斷或優勢明顯，有可能獲得高利潤，產品定價就高；競爭地位一般，利潤空間不大，要保一定的銷售量
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