住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)方案模擬（3頁(yè)）.doc

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住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)方案模擬（3頁(yè)）.doc

1、項(xiàng)目定價(jià)模擬1 均價(jià)的確定（一）住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法A類(lèi)比價(jià)值算術(shù)平均法B有效需求成本加價(jià)法1 分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍2 確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求成本價(jià)格C運(yùn)用以上兩種方法綜合確定均價(jià)2項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬（一）商品住宅定價(jià)法：差異性?xún)r(jià)格系數(shù)定價(jià)法A、根據(jù)日照采光系數(shù)（B系數(shù)）確定不同自然朝向單位的均價(jià)pb，即 Pb=pa（1B），其中Pa為基礎(chǔ)均價(jià)B、然后根據(jù)景觀朝向系數(shù)（D系數(shù)）確定不同景觀朝向單位的均價(jià)Pd，即 Pd=pb（1D）C、當(dāng)存在復(fù)式單位或者遺憾單位時(shí)，應(yīng)在Pd的基礎(chǔ)上根據(jù)戶(hù)型系統(tǒng)（S系數(shù)）確定不同戶(hù)型單位的均價(jià)Ps，即Ps=Pd（1S）D、在Ps的基礎(chǔ)上，根據(jù)樓

2、層系數(shù)(F系數(shù))確定不同樓層的價(jià)格Pn，即Pn=Ps(1F) = Pa(1B)(1D)(1S)(1F)E、考慮到其他隨機(jī)因素的存在(如單位附近有機(jī)房干擾等)，在具體單位價(jià)格的制定時(shí)，還應(yīng)根據(jù)具體單位的隨機(jī)系數(shù)(U系數(shù))確定最終的定價(jià)Pu，即Pu=PnU各種差異性?xún)r(jià)格系數(shù)的確定：A、確定基礎(chǔ)均價(jià)Pa，通常取中間樓層價(jià)格作為均價(jià)B、確定B系數(shù)。其中東、南朝向單位采用1+B；西、北朝向單位采用1-BC、 D系數(shù)根據(jù)不同單位景觀視野實(shí)現(xiàn)程度確定D、 S系數(shù)通常為5%-15%，只適用于復(fù)式單位和遺憾單位的定價(jià)。其中復(fù)式單位取正值，遺憾單位取負(fù)值。E、確定F系數(shù)。其中均價(jià)層以上單位采用1F，均價(jià)層以下單位采用1-FF、 U系數(shù)根據(jù)不同單位的具體情況確定。常見(jiàn)的隨機(jī)因素包括設(shè)備房的干擾、樓道及人行的干擾等具體單位定價(jià)模擬以其中一個(gè)最具代表性的單位進(jìn)行定價(jià)模擬，作為其他單位定價(jià)過(guò)程的參考加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法預(yù)售房屋的定價(jià)；通常采用市價(jià)比較法，分析每平方米單價(jià)的合理行情，再根據(jù)面積，座向視野、樓屋別而確定不同的定價(jià)，稱(chēng)之為加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法。座向差價(jià)：南北座向較貴，東西座向較便宜。樓層差價(jià):大樓;一、二、三樓及越高越貴，中間較便宜。選間差價(jià)：選間因三面采光，因而較其他單位為貴。視野差價(jià)：臨公園或視野較佳，景觀較佳為貴，

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