房地產投資測算(稅費梳理4)全過程培訓課件（18頁）.pdf
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房地產投資測算(稅費梳理4)全過程培訓課件（18頁）.pdf
1、房地產投資全過程房地產投資全過程系列課系列課第十節第十節房地產投資房地產投資投資測算（稅費梳理投資測算（稅費梳理）企業所得稅企業所得稅定義：定義：對我國內資企業和經營單位的生產經營所得和其他所得征收的一種稅。征稅范圍：征稅范圍：我國內資企業和經營單位。（1）國有企業；（2）集體企業；（3）私營企業；（4）聯營企業；（5）股份制企業；（6）有生產經營所得和其他所得的其他組織。（1）個人獨資企業；（2）合伙企業；（3）外資企業；地產人地產人VSVS稅務稅務1、缺乏專業能力2、眼光局限2 2大現象大現象稅籌前提稅籌前提首先弄清楚針稅籌的針對對象：經營過程中最大的稅費主要有：增值稅、土增稅、企業所得稅
2、。增值稅、土增稅、企業所得稅。因此稅籌的方向主要靶向就是他們。稅籌手段一：稅籌手段一：“臨界點”籌劃方案“臨界點”籌劃方案“臨界點”稅籌的核心思路就是合理合法的控制地控制、降低增值額。案例解析案例解析某房地產開發企業，銷售收入為1.5億元，其中普通住宅為1億元、非普通住宅銷售額為5000萬元。稅法規定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅為8000萬元，非普通住宅為3000萬元。下面有兩種土增稅核算辦法，可以對比思考下案例解析案例解析1 1、不分開核算應繳納土地增值稅：、不分開核算應繳納土地增值稅：增值率：（1500010000）11000100%36% 適用稅率：30%應納稅：（1500
3、011000）30%1200萬元2 2、分開核算應繳納土地增值稅：、分開核算應繳納土地增值稅：普通住宅增值率：（100008000）8000100%25% 適用稅率：30%應納稅：（100008000）30%600萬元；非普通住宅增值率：（50003000）3000100%67% 適用稅率：40%應納稅：（50003000）40%30005%650萬元二者合計：600萬元+650萬元=1250萬元。1、分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元；2、案例中普通住宅的增值率已經達到了25%。怎么籌劃？案例解析案例解析答案：首先在選擇核算的方式上肯定是選擇分開核算，這樣普通住宅只要把增值率做到20%就行了。因此在降低增值額的過程中，我們可以考慮增加扣除項目金額。增加扣除項目金額。根據公式：（10000）100%20%，計算得出y=8333萬元。此時項目分開核算后普通住宅免稅，非普通住宅土增稅650
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