合理的合約平臺和計價平臺對于地產管控的意義2012（4頁）.docx
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合理的合約平臺和計價平臺對于地產管控的意義2012（4頁）.docx
1、合理的合約平臺和計價平臺對于地產管控的意義一、 管理實質地產企業的生產模式與傳統企業模式最大的不同，表現在二個方面：代理人生產，協調管理代理人生產1、 代理人生產。幾乎所有的地產生產實務，包括各類設計顧問施工等，基本上都是由各類有專項法人資質的社會代理人完成的。由于代理人都是法人資質，雙方合作的基礎為雙方合意的契約，代表了代理人權益的項目獨立管理機構不可能成為地產管理的直線下屬，所以傳統企業管理意義上的“指令下達”的內部管控模式，在地產企業管理中很容易產生“管理二層皮”效應。當地產正常的內部管控指令下達到執行層，執行層再去向代理人項目管理機構下指令時，管理性質完全變了。法律上，代理人的項目管理
2、機構是獨立法人主體派出機構，管理上只有地產企業作為法人主體才具有對待的法律地位，所以作為地產管理機構的一個組成成員，通常都不具有直接下達指令的權力的。現實管理上也是如此，需要法人主體對方執行的指令，都是需要按合約約定的有效方式和途徑以正式文件的形式下發。這種管理上的“二層皮”效應，使得按常規企業管理理論，以員工績效為基礎考評對象的企業管控模式，受到了極大的挑戰。很簡單，給予自己的員工再嚴厲再嚴格的管控措施，到了設計、施工這些代理人層面，他們很簡單的回復一句：這個不是合約之內的，我不做。整個管控體系就掉了鏈子。地產的企業管控，最終必定是要落實到代理人這個執行人身上，才會產生真實地管控效果，也才是
3、地產企業管控真正的方向。前面說到了，地產企業與代理之間通常都是單純的契約關系。要落實對代理人的管控，契約平臺的合理性，就是管控可實施的關鍵因素。契約關系中，最重要的是價格關系。所謂工程爭議，絕大多數最終都會以費用的某種形式形成最終結果。合理的計價模式，也就成了地產代理人管理中的重中之重。2、 協調管理代理人生產。地產引入的這些代理人，通常都只能完成工程實施的部分或階段性的作業，在完成全項目的完整實施，地產企業最大的管理挑戰就是協調管理這些代理人，使他們在合適的時間地點以合適的方式合適的價格，實現地產企業期望的合適的服務成果。要實現上述管控過程中的“合適”，地產開發企業有多重選擇，可以資本運作，可以找代建，可以找項目管理代理人，也可以匹配一套管理機構完全由自己來完成對整體項目的代理人協調管理。從國內目前工程建設基本程序看，業主自行管控代理人團隊實施
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