1、解讀解讀: :房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法近日國家稅務總局為了加強從事房地產開發(fā)經營企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理,規(guī)范從事房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)的納稅行為,制定了房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法(國稅發(fā)200931 號)。為了便于關注房地產行業(yè)稅收的同仁及時深入學習此文,筆者下面試結合房地產行業(yè)企業(yè)所得稅有關政策做簡要解讀。一、整體框架熟悉房地產行業(yè)稅收政策的同仁看過國稅發(fā)200931 號文后應該不難發(fā)現,國稅發(fā)200931 號文是在國家稅務總局關于外商投資房地產開發(fā)經營企業(yè)所得稅管理問題的通知(國稅發(fā)2001142 號)、國家稅務總局關于房地產開發(fā)
2、業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知(國稅發(fā)200631 號,注:2008 年前,該文僅適用于內資房地產開發(fā)企業(yè))的基礎上進行重編修訂、補充后而制定的。國稅發(fā)200931 號文充分吸收、借鑒了國稅發(fā)200631 號文的主要內容,并有機結合了國稅發(fā)2001142 號文的重要內容,并根據目前房地產開發(fā)行業(yè)特殊業(yè)務情況,對需要規(guī)范的部分內容予以了增刪、合并調整。二、重要變化對照國稅發(fā)2001142 號、國稅發(fā)200631 號兩文,筆者關注到國稅發(fā)200931 號文有以下內容顯得較為重要,需引起各位同仁予以關注。(一)“核定征收”需慎用文件第四條明確規(guī)定:稅務機關不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收
3、、管理。企業(yè)出現中華人民共和國稅收征收管理法第三十五條規(guī)定的情形,稅務機關可對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理。據悉,目前仍有部分省市主管稅務機關對一些房地產企業(yè)在其成立時就事先核定應稅所得率,再按其實現的銷售收入征收企業(yè)所得稅。看來,國稅發(fā)200931 號文對此種行為劃上了“休止符”。(二)計稅毛利率“重生”國稅發(fā)200931 號文第八條對于企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品的計稅毛利率規(guī)定了最低幅度,與國稅發(fā)200631 號規(guī)定相比,項目計稅毛利率分別下降了 5 個百分點(除經濟適用房等項目外)。值得特別關注的是,與國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知(國稅函2008299 號,2008 年 4 月 11 日發(fā)布)規(guī)定相比又另有明顯不同。國稅函2008299 號規(guī)定:企業(yè)在(除經濟適用房等外)未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入,按照規(guī)定的預計利潤率分季(或月)計算
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