交運公路倉儲公募REITs深度研究穩健及收益兼顧增長及分紅并行研究報告2021（37頁）.pdf
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交運公路倉儲公募REITs深度研究穩健及收益兼顧增長及分紅并行研究報告2021（37頁）.pdf
1、2021年6月15日穩健及收益兼顧，增長及分紅并行交運公路倉儲公募REITs深度研究添加標題95%摘要21、模式：采用“公募基金+ABS”形式專注底層資產運營，適宜穩健型長周期資金定義及架構：公募REITs以封閉式運營形式，將80%以上公募基金資產投資于基礎設施資產支持證券，穿透取得基礎設施項目完全所有權或特許經營權以獲取穩定現金流，并將90%以上可供分配利潤按要求分配給投資者。產品特性：以較低的波動跑贏通脹；以較低的資產跨國相關性優化投資組合；以盤活優質存量資產拓寬直融渠道。投資特點：REITs長周期內有能力跑出相對主要股指的超額收益，且亞太地區REITs產品或更適合于較長的投資周期。2、收
2、益：資本利得+派息分紅，相對同行業股票投資的核心優勢在于確定性他山之石：1972-2020年FTSE美國REITs年均總收益率11.42%，其中年均資本利得3.45%，年均分紅收益7.97%，其中自主倉儲REITs收益率排名前列。預計公募REITs三大收益來源：1）可供分配現金分派價值；2）系統性市場因素造成交易價格擾動；3）優質資產注入。核心優勢：確定性。具體體現為：1）強制穩定分紅；2）標的資產運營情況清晰；3）低波動率適合穩健投資。3、估值：可供分配現金流貼現，產品價值對貼現率及資產增值率敏感性較大整體定價思路：首批公募REITs底層資產均采用收益法進行價值評估，主要涉及自由現金流、折現
3、率及折現期三大要素。交運物流產品估值測算：基于一系列關鍵假設，對于公路收費權項目，我們測算在貼現率6%情景下，杭徽項目路產權益價值較初始募資總額有2.87%溢價；廣河項目路產權益價值較初始募資總額中用于收購路產部分有13.35%溢價。對于物流倉儲項目，我們測算在貼現率6.5%情景下，鹽田港項目資產價值較初始募資總額有3.98%溢價；普洛斯項目資產價值較初始募資總額有23.18%溢價。添加標題95%摘要34、交易流動性：預期公募REITs上市流通后，持有穩定性相對較高從類REITs鵬華前海萬科基金看，由于投資者結構、資產配置結構及交易流動性等原因，成立以來整體價格相對穩健。交易方式上，我國公募REITs可以采用競價、大宗、報價、詢價、指定對手方和協議交易等方式于場內交易所進行交易，對于場外份額持有人，需將份額轉托管至場內才可賣出或申報預受要約。我們判斷，公募REITs上市流通后，持有穩定性相
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