房地產行業中國REITs市場洞察系列報告之四物流倉儲基金化模式成熟資產天然稀缺研究報告2021（24頁）.pdf
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房地產行業中國REITs市場洞察系列報告之四物流倉儲基金化模式成熟資產天然稀缺研究報告2021（24頁）.pdf
1、證券研究報告 請務必閱讀正文之后的免責條款 物流倉儲物流倉儲：基金化基金化模式成熟，模式成熟，資產資產天然天然稀缺稀缺 中國 REITs 市場洞察系列報告之四2021.4.26 中信證券研究部中信證券研究部 核心觀點核心觀點 現代現代物流倉儲物流倉儲底層資產經營模型優秀，底層資產經營模型優秀，由于供需存在結構性矛盾，屬于天然的由于供需存在結構性矛盾，屬于天然的稀缺資產稀缺資產。另一方面，。另一方面，物流倉儲物流倉儲的基金化運作已經得到了大量機構投資者的檢的基金化運作已經得到了大量機構投資者的檢驗，這也是直接適應于公募驗，這也是直接適應于公募 REITs 發行的。發行的。物流倉儲物流倉儲作為基礎
2、設施公募作為基礎設施公募 REITs底層資產具有獨特優勢，不僅回報穩健可觀，產品運作的管控風險也高度可控，底層資產具有獨特優勢，不僅回報穩健可觀，產品運作的管控風險也高度可控，預計將成為公募預計將成為公募 REITs 的核心品種之一。的核心品種之一。 天然的稀缺資產，自穩固的護城河。天然的稀缺資產，自穩固的護城河。現代物流倉儲具有諸多優點，其往往處于現代物流的干線運輸核心節點，出租率高，穩定性亦強，抗經濟波動能力強。即便疫情影響之下，現代物流倉儲亦能保持較強韌性。2020 年，物流倉儲是全球范圍內表現最為優秀的基礎資產。 并且由于國內供需存在結構性矛盾， 現代物流倉儲屬于天然的稀缺資產。在資產
3、壁壘、規模經濟和網絡效應的共同作用下，行業形成穩固的行業護城河， 后發者難以超越。 國內物流倉儲的租金回報率顯著高于商業、寫字樓等資產。 金融化程度極高，金融化程度極高，歷經長期專業投資者檢驗歷經長期專業投資者檢驗。現代物流倉儲的經營模式是 2003年由 Prologis 引入中國，目前基金化運作模式已經相當成熟，金融化程度極高。現代物流倉儲開發商往往采用“投資-開發-管理”的運營模式。開發、投資、管理部門權責分明，適應于底層物流資產的基金化、標準化。其現有私募基金已經是相對成熟的金融化產品，并且長期得到機構投資者的投資與檢驗。 物流倉儲物流倉儲 REITs 亦是境外市場的核心品種。亦是境外市場的核心品種。物流倉儲亦是境外 REITs 市場的核心品種，長期表現良好。以美國為例，物流倉儲（工業物流）REITs 是其重要組成部分，占美國 REITs 市場市值的 11%，總規模超過一千四百億美元
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