房地產行業中國REITs市場洞察系列報告之九解讀REITs募集說明書之物流倉儲篇研究報告2021（23頁）.pdf
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房地產行業中國REITs市場洞察系列報告之九解讀REITs募集說明書之物流倉儲篇研究報告2021（23頁）.pdf
1、證券研究報告 請務必閱讀正文之后的免責條款 解讀解讀 REITs 募集說明書之物流倉儲篇募集說明書之物流倉儲篇 中國 REITs 市場洞察系列報告之九2021.5.26 中信證券研究部中信證券研究部 核心觀點核心觀點 首批公募首批公募 REITs 項目推進很快，項目推進很快，REITs 即將登陸資本市場交易。兩單物流倉儲即將登陸資本市場交易。兩單物流倉儲REITs 中普洛斯已完成詢價中普洛斯已完成詢價,認購價格為認購價格為 3.89 元，共募集資金元，共募集資金 58.35 億元。本篇我們將透過兩單物流倉儲億元。本篇我們將透過兩單物流倉儲 REITs 的募集說明書來對其進行拆解， 并嘗試對其未
2、來的資產經營狀況和擴募可能性進行分析。的募集說明書來對其進行拆解， 并嘗試對其未來的資產經營狀況和擴募可能性進行分析。 天然的稀缺資產，自穩固的護城河。天然的稀缺資產，自穩固的護城河?，F代物流倉儲具有諸多優點，其往往處于現代物流的干線運輸核心節點，出租率高，穩定性亦強，抗經濟波動能力強。2020 年，物流倉儲是全球范圍內表現最為優秀的基礎資產。并且由于國內供需存在結構性矛盾，現代物流倉儲屬于天然的稀缺資產。在資產壁壘、規模經濟和網絡效應的共同作用下，行業形成穩固的行業護城河，后發者難以超越。 租約結構合理，保障資產經營良好。租約結構合理，保障資產經營良好。兩單物流倉儲 REITs 的租約結構各
3、不相同，其中普洛斯 REIT 租戶組合多樣，而鹽田港 REIT 則采用關聯方背書的方式。整體來看，我們認為，多樣化的租戶組合方式優于關聯方背書的方式。首先，在多樣組合下依然能夠保持較高的出租率， 能夠更為體現資產的優質程度和管理人的管理能力。其次，多樣租戶能夠更好的抵抗風險，雖然會面臨階段性換租導致的空置率上升，但在優秀管理能力支撐下，一般空置率在短期都能回到原先水平，而關聯方背書的方式，雖然能夠保證其整租部分為 100%的出租率，但長期來看過于依賴單一客戶總是有風險的。當然，在關聯方經營形勢良好的情況下，有關聯方的背書也不失為一種優秀的解決方案。 租金漲幅有空間，分紅率預計能夠維持穩定。租金漲幅有空間，分紅率預計能夠維持穩定。我們預計兩單 REITs 資產的單位租金都能維持超過通脹水平的漲幅。 一方面， 普洛斯和鹽田港的管理人身份優勢顯著，要么有網絡化和品牌加持，要么有保稅倉和港口流量的
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