地產小股操盤模式研究報告2014（27頁）.pdf
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地產小股操盤模式研究報告2014（27頁）.pdf
1、小股操盤模式研究集團投資部2014.07目 錄小股操盤模式概述小股操盤海外實踐目錄一目錄三目 錄小股操盤項目案例目錄二小股操盤模式啟示及風險目錄四小股操盤模式概述3 小股操盤模式發展回顧自2004年開始推動項目合作開發，合作方包括機構資金、土地方及各類企業，在市場上樹立了良好的合作口碑，2013年新增項目中68%為合作開發項目；2012-2013年新增項目權益比例基本保持在80%左右，穩中略降；2014年累計新增項目權益比例降至65%；近5年新拿地權益比例65%-80%2013年新獲取持股比例低于50%部分項目一覽項目名稱權益占比杭州君望20%杭州良渚新城33%北京公園里007號地塊35%北京
2、長陽半島中央城35%北京高麗營項目35%北京長陽天地38%長沙城際新苑項目40%長沙京投銀泰205擴容地塊40%唐山金域藍灣40%上海張江東地塊45%唐山新里程48%蕪湖海上傳奇49%重慶二塘項目49%2013年初，舊金山Lumina項目與鐵獅門合作，總投資6.2億美元，占71.5%，鐵獅門及其下屬基金占28.5%，鐵獅門公司操盤；鐵獅門通過多層的杠桿，減少自己的投入和風險，實際投資僅占項目總價值的1-2%，股權結構示例如下：4與鐵獅門的合作加深了對小股操盤的理解鐵獅門股權基金并購資本鐵獅門基金LP有限合伙項目公司71.5%28.5%70%30%80%20%小股操盤模式概述小股操盤模式概述5
3、小股操盤基本模式小股項目經營管理方（操盤者）持有一定股份，但不控股，甚至持股比例可低到10%左右；操盤由項目經營管理方（操盤者）全權經營管理項目，其他投資人無論是否控股（在有多個財務投資人的情況下，可能不存在控股股東），均不干預項目具體經營管理；收益方式操盤者先按照銷售收入收取一定比例的管理費，然后按照股權比例進行收益分配；分配比例與持股比例不一定相同，操盤者可以和其他投資人簽訂協議，按照項目最終的收益情況，設立浮動的分配方案。小股操盤的前提是的操盤能力、品牌能力，能夠獲取足夠的信任。小股操盤模式概述6 小股操盤模式細節經營管理權/控制權董事會席位應保障方有共同控制權（如對方有并表要求除外）；總經理及管理團隊為方委派；注冊資金以外的其他投入同股同投，同步按投資比例收回投資；不為合作方收回投資提供擔保或承諾；方不墊資；如有特殊情
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