1、寶山鋼鐵物流基地寶山鋼鐵物流基地策源置業策源置業 商辦事業部商辦事業部市場篇市場篇 目的目的：在第一一階段市場報告的基礎上，對本案的市場定位進行再次論證。任務：任務：在實地調研和數據收集的基礎上，運用科學的分析工具，就下述 內容進行了論證和闡述：本項目立地條件鋼鐵商務市場分析及預測鋼鐵行業市場分析及預測市場建議 注注 :由于客觀原因限制,涉及目標客戶方面的問題我們會在下階段工作中 結合“我的鋼鐵網”客戶需求研究結果再作進一步的論證。總結總結及建議及建議項目項目分析分析鋼鐵商務鋼鐵商務聚集區分析聚集區分析鋼鐵貿易鋼鐵貿易行業分析行業分析主要經濟指標主要經濟指標項目SWOT分析用地面積用地面積19

2、5,952 建筑面積建筑面積262,816 建筑密度建筑密度21.88%容積率容積率1.50規劃用途規劃用途產業用房建筑形態建筑形態高層、多層圖示：項目現狀圖示：友誼路現狀主要經濟指標主要經濟指標總結總結及建議及建議項目項目分析分析鋼鐵商務鋼鐵商務聚集區分析聚集區分析鋼鐵貿易鋼鐵貿易行業分析行業分析主要經濟指標項目項目SWOT分析分析項目項目SWOTSWOT分析分析項目優勢項目優勢 Strength項目劣勢項目劣勢 Weakness直達公交線路極少，且缺乏進入市中心的公交車輛。西城區的發展尚處于起步狀態中，周邊市政配套匱乏，商業商務氛圍 嚴重不足。新城規劃擱淺，將對本案商務區的構成產生嚴重的制

3、約。本案體量超大，去化不易。寶鋼作為世界500強之一，帶動配套鋼鐵服務業聚焦寶山，形成了一定的產業集群規模。西城區功能定位精品鋼產業區，本案建設受到了政府相關部門的關心。周邊區域物流、倉儲基地條件較好，對本案發展形成配套支持。軌道交通的投入使用，將很大程度上增加出入便捷性。項目機遇項目機遇 OpportunityOpportunity項目威脅項目威脅 Threats區域競爭物業，雖無鋼鐵主題，但目標客源基本重疊，均為鋼鐵貿易商。鋼鐵產業發展尚未明朗，如持續受打壓，將會嚴重影響本案目標客戶的吸納。對產業的引導不明確，將導致資源得不到有效的整合，無法吸納目標客群。上海大力發展現代服務業。商務板塊趨

4、向外延，加大對外圍區域寫字樓項目的需求量。中國鋼鐵行業正處于無序發展階段，市場有待整合。整個上海范圍內尚未出現以鋼鐵產業為主題的辦公物業。項目項目SWOTSWOT分析分析總結總結及建議及建議項目項目分析分析鋼鐵商務鋼鐵商務聚集區分析聚集區分析鋼鐵貿易鋼鐵貿易行業分析行業分析 上海鋼鐵三大商務聚集區上海鋼鐵三大商務聚集區北區鋼鐵商務聚集區直接競爭個案大柏樹大柏樹聚集區聚集區牡丹江路牡丹江路聚集區聚集區 上海三大鋼鐵商務聚集區上海三大鋼鐵商務聚集區松江松江聚集區聚集區松江松江以松江鋼材城為代表的區域交易市場走中低端路線，區域商務檔次偏低區域商務檔次偏低。大柏樹大柏樹該區域為上海歷史最為悠久的鋼鐵商

5、務區，區域商務檔次較好區域商務檔次較好。牡丹江路牡丹江路依托寶鋼的特殊資源優勢，形成鋼鐵商務區，區域商務檔次趨向良好。區域商務檔次趨向良好。三大聚集區均已有良好的的市場基礎，而本案尚處于市場空白本案尚處于市場空白區區，發展成形的基礎較差，對于資源的整合要求較高。資源的整合要求較高。對比本案區位條件對比本案區位條件總結總結及建議及建議項目項目分析分析鋼鐵商務鋼鐵商務聚集區分析聚集區分析鋼鐵貿易鋼鐵貿易行業分析行業分析 上海鋼鐵三大商務聚集區北區鋼鐵商務聚集區北區鋼鐵商務聚集區直接競爭個案發展特征發展特征 市場形成早、輻射力度強，客戶隨市擇辦帶動商務產品特征產品特征 乙級品質寫字樓客源特點客源特點

6、 全國鋼鐵流通型企業為主全國鋼鐵流通型企業為主主力面積主力面積 5050200200區域價格區域價格 售價1000012000元/；租金1.22.5元/天物管費物管費3.614元/天物業體量物業體量 共287，502未來競爭未來競爭 未來未來2 23 3年內，上市供應量年內，上市供應量5858，097097 北區鋼鐵商務聚集區北區鋼鐵商務聚集區發展特征發展特征 以寶鋼固有商貿體系帶動區域商務產品特征產品特征 產品混雜，差異較大客源特點客源特點 寶鋼供銷貨體系各級鋼材代理貿易商寶鋼供銷貨體系各級鋼材代理貿易商主力面積主力面積 50200區域價格區域價格 售價980014000元/；租金1.52.

7、5元/天物管費物管費1.83元/天物業體量物業體量 共56，478 未來競爭未來競爭 未來未來23年內，上市供應量年內，上市供應量173，037 北區鋼鐵商務聚集區北區鋼鐵商務聚集區根據調研，牡丹江路及大柏樹辦公物業內均以鋼鐵相關行業居多，其中從事鋼鐵貿易的客戶于行業內占到絕對份額從事鋼鐵貿易的客戶于行業內占到絕對份額，約，約60%60%左右。左右。為本案鎖定目標客源。本案目標客戶本案目標客戶根據入市時機，與本案直接形成競爭關系的供應量將高達高達2323萬之多萬之多，均位居成形鋼鐵商務板塊，商業配套成熟。成形鋼鐵商務板塊，商業配套成熟。本案競爭供應量本案競爭供應量總結總結及建議及建議項目項目分

8、析分析鋼鐵商務鋼鐵商務聚集區分析聚集區分析鋼鐵貿易鋼鐵貿易行業分析行業分析 上海鋼鐵三大商務聚集區北區鋼鐵商務聚集區直接競爭個案直接競爭個案 牡丹江路中心地段，配套齊全；牡丹江路中心地段，配套齊全；項目超大規劃，中央商務區概念；項目超大規劃，中央商務區概念；產品產品30003000元元/精裝修標準；精裝修標準；鄰近鋼鐵企業聚集區，客源吸納能力強鄰近鋼鐵企業聚集區，客源吸納能力強直接競爭直接競爭 重點個案分析重點個案分析總建面積總建面積210，000 主力面積主力面積130190 出售價格出售價格14000元/得房率得房率76層高層高3.3M物業費物業費45元/月/銷售率銷售率0.6（6套）寶蓮

9、城寶蓮城直接競爭直接競爭 重點個案分析重點個案分析總建面積總建面積25，199 主力面積主力面積42120 出售價格出售價格15000元/得房率得房率70層高層高5.5M物業費物業費3元/月/（基本費）銷售率銷售率47（102套）祥騰國際廣場祥騰國際廣場 牡丹江路中心地段，寶山賓館對面；牡丹江路中心地段，寶山賓館對面；產品空間利用率高，層高產品空間利用率高，層高5.55.5米，增強附加米，增強附加值值 小規模體量，易于去化；小規模體量，易于去化；緊倚寶山內招鋼鐵交易中心，購買吸引力強緊倚寶山內招鋼鐵交易中心，購買吸引力強區位區位 寶山牡丹江路中心地段，交通便利，配套成熟，寶山牡丹江路中心地段，

10、交通便利，配套成熟，緊靠鋼鐵商務聚集區及交易中心。緊靠鋼鐵商務聚集區及交易中心。客源客源 鋼鐵產業貿易類自用客源為主鋼鐵產業貿易類自用客源為主，具有明顯的區域特征。產品產品 面積分隔50200，符合區域辦公需求；商住兼可，均帶有套內衛生及廚房；品質趨高，產品特色鮮明；競爭個案小結競爭個案小結？寶蓮城寶蓮城 14500元/中央商務區中央商務區 ，豪華精裝入市，豪華精裝入市 祥騰國際祥騰國際 13500元/核心地段，核心地段，5.5M5.5M彈性空間彈性空間 本案本案 區位較偏，交通不便 產品規劃設計無亮點，品質一般 體量過大，去化不易本案明顯的劣勢使得本案明顯的劣勢使得85008500元元/定價

11、并不具備競爭優勢，定價并不具備競爭優勢，理性的鋼鐵客戶并不將價格作為主要的購買準繩。理性的鋼鐵客戶并不將價格作為主要的購買準繩。85008500元元/競爭個案競爭個案VSVS本案本案成交價成交價總結總結及建議及建議項目項目分析分析鋼鐵商務鋼鐵商務聚集區分析聚集區分析鋼鐵貿易鋼鐵貿易行業分析行業分析行業概述行業概述案例分析商務特征市場容量 世界鋼鐵發展趨勢世界鋼鐵發展趨勢世界鋼鐵產業整體發展格局業已成型，利潤增長變緩。中國作為發展中國家，連續十年成為全球最大的鋼材市場,但產量、消費雖大，技術落后導致品質偏差。國際鋼鐵企業瞄準此項市場空白點，希望通過國內企業合作或自設分支機構，開拓新的經濟增長區。

12、自此一改以往國內鋼鐵企業壟斷局面。Eg.Eg.阿塞洛聯姻萊鋼；阿塞洛聯姻萊鋼；BHPBHP收購安陽鋼鐵；收購安陽鋼鐵；米塔爾拿下華菱管線米塔爾拿下華菱管線；國內鋼鐵產業格局國內鋼鐵產業格局鋼鐵業外資并購烽煙四起，本土市場面臨瓜分。成本上升，產能過剩，鋼價暴跌，迫使國內鋼鐵生產企業進入產業整改期。兼并收購，提高產業集中度，已成為中國鋼鐵業長期發展的不二選擇。應對方式：應對方式：整合產業，打造規模，力爭500強;Eg.寶馬合作寶馬合作;鞍本聯合；武柳重組；鞍本聯合；武柳重組；關注“供應鏈”管理，與汽車、造船廠商戰略聯盟;Eg.Eg.寶汽合作寶汽合作;國內鋼鐵貿易企業沿襲傳統的流通模式，致使流通環節

13、過多,物流成本居高不下。2001年我國全社會的物流成本高達年我國全社會的物流成本高達17880億億元，占元，占GDP的的20%；而在西方發達國家，物流成本僅占；而在西方發達國家，物流成本僅占GDP的的10%。目前我國鋼鐵流通商有2020萬家萬家，上海地區就集中近80008000多多家，普遍存在規模大小不一，集中度低的現象。參考國外市場，在日本，經營鋼材的一級經銷商只有日本，經營鋼材的一級經銷商只有1010家，家，二級、三級經銷商也不過80家左右。國內鋼鐵貿易商現狀國內鋼鐵貿易商現狀數據一數據一數據二數據二A/一、二、三級代理商 B/交易市場管理方C /小型貿易企業 D/倉儲、物流企業終端客戶終

14、端客戶現階段“鋼廠經銷戶用戶鋼廠經銷戶用戶”模式分銷分銷生產生產廠家廠家貿易商供應鏈貿易商供應鏈目前我國鋼鐵業和鋼材流通業基本沿襲傳統的流通模式，一些鋼鐵生產企業的運輸、倉儲水平落后，大量的人力、物力都消耗在效率低下的傳統物流流程中，導致物流成本居高不下，效率導致物流成本居高不下，效率低。低。在鋼鐵流通業態上缺乏創新，基本沿襲批量進貨、銷售或采取“搬磚頭”方式，不注重“供應鏈”管理，忽視忽視“服務鏈服務鏈”的的延長，經營成本高，銷售毛利低，盈利能力不強延長，經營成本高，銷售毛利低，盈利能力不強，從而使貿易商面臨較大的市場風險面臨較大的市場風險。供應鏈現狀供應鏈現狀貿易商生存之道貿易商生存之道

15、縮短供應鏈的長度，整合資源、信息共享、建立戰略協作關系。整合整合打造一個信息對稱、資源優化配置的全新模式，吸引終端客戶。打造打造專家提示專家提示：鋼鐵業必然發展電子交易+剪切加工+快速配送的現代鋼鐵物流，構建內外貿一體化、生產流通有機結合、符合和完善國際通行做法的新型流通管理體制。總結總結及建議及建議項目項目分析分析鋼鐵商務鋼鐵商務聚集區分析聚集區分析鋼鐵貿易鋼鐵貿易行業分析行業分析行業概述案例分析案例分析商務特征市場容量借鑒案例借鑒案例 華南（國際）物流鋼鐵交易中心華南（國際）物流鋼鐵交易中心 總投資總投資 6億元占地面積占地面積 30萬 m倉儲能力倉儲能力 150萬噸（100個獨立倉）10

16、座現代化的大型倉庫加工能力加工能力280萬噸/年23臺進口的縱剪機組、包裝機公共保稅倉公共保稅倉近4萬m設12個大型室內倉庫配送配送 大型貨車數十輛與國內外海運、鐵路、公路合作，實現統籌調度。商鋪（辦公）商鋪（辦公）86個3層結構，300m/個。交易大樓交易大樓高6層，建筑面積8000多m現代化交易大廳寫字樓寫字樓高6層，建筑面積13000m寫字間60間，60m400m大酒樓大酒樓高6層，建筑面積13，000m辦公商務配套電子鋼鐵電子鋼鐵運輸平臺運輸平臺電子鋼鐵電子鋼鐵信息平臺信息平臺電子鋼鐵電子鋼鐵倉儲平臺倉儲平臺電子鋼鐵電子鋼鐵加工平臺加工平臺華南（國際）物華南（國際）物流鋼鐵交易中心流鋼

17、鐵交易中心 公共保稅倉公共保稅倉電子金融電子金融質押平臺質押平臺集鋼鐵交易、加工、倉儲、運輸、配送、采購、網絡交易、公共保稅、銀行質押服務“多位一體”的“一站式、多功能”的物流鋼鐵電子交易平臺電子交易平臺 項目定位項目定位p 整合資源，模式創新整合資源，模式創新到2006年，全球電子商務的交易額將達到128，370億美元，其中95%的電子商務交易額發生在發達國家，電子商務發展速度讓世界為之關注。借助于電子信息技術借助于電子信息技術，最大限度地將原先在實現物資空間位移中所進行的運輸、倉儲、包裝、裝卸、加工以及配送等多個環節整合一起，以一個整體面對眾多的物資流程，達到流程的再造。這是當前鋼鐵行業和

18、鋼材流通業進行當前鋼鐵行業和鋼材流通業進行現代物流建設的一個新模式現代物流建設的一個新模式 。啟示壹啟示壹 啟示貳啟示貳p “小地方，大市場小地方，大市場”的功效作用的功效作用位于廣東佛山市樂從鎮，本土資源較為缺乏，是個不靠鋼廠的地方本土資源較為缺乏，是個不靠鋼廠的地方。在“華南交易中心”之前，當地鋼鐵市場大多停留在“地攤式”交易層次。“華南”的建成，提升了樂從的地區形象、行業地位及物流業的知名度，其輻射半徑延長，交易量遞增，并增強廣東企業的區域競爭能力。并增強廣東企業的區域競爭能力。p以市興辦，推動發展以市興辦，推動發展華南模式予本案最大的借鑒之處即是通過興辦交易市場，通過興辦交易市場，整合

19、流通資源，創造商機。大多鋼鐵產業對于產業聚集效能所能帶來的商機商流極為敏感，華南通過增強流通軟性增值服務，給項目創造核心競爭優勢，吸引大量鋼材流增強流通軟性增值服務，給項目創造核心競爭優勢，吸引大量鋼材流通商及生產企業，通商及生產企業，從而帶動了辦公等物業的去化。啟示叁啟示叁總結總結及建議及建議項目項目分析分析鋼鐵商務鋼鐵商務聚集區分析聚集區分析鋼鐵貿易鋼鐵貿易行業分析行業分析行業概述案例分析商務特征商務特征市場容量 鋼鐵行業辦公特點鋼鐵行業辦公特點 逸仙現貨交易市場、寶山交易市場、華東交易市場等聚攏人氣商流。近內招、寶鋼等固有商貿體系。鋼鐵企業的生存環境必需依靠交易中心、物流、加工配送、倉儲

20、等一系列輔助，才得以發展成形。總結總結及建議及建議項目項目分析分析鋼鐵商務鋼鐵商務聚集區分析聚集區分析鋼鐵貿易鋼鐵貿易行業分析行業分析行業概述案例分析商務特征市場容量市場容量 有效需求有效需求 上海鋼材貿易商上海鋼材貿易商發展近20年，現有8000家，面臨產業升級，改善辦公條件：以租換售型以租換售型大柏樹、牡丹江路現有租賃客約幾百戶，改變 理念，欲擁有辦公產權。發展成長型發展成長型原于住宅、沿街鋪面內辦公企業，資金積累后需 改善辦公環境。此類客戶體量最大，僅兩區相加 約有千余家。升級換代型升級換代型企業規模擴大，需增加辦公面積適應企業運作。配套服務型企業配套服務型企業 以鋼鐵行業上下游企業為服

21、務對象，主要為物流、金融型企業。華東地區鋼材貿易商華東地區鋼材貿易商通過模式創新，加大輻射力度，吸引周邊客商加盟。境外企業境外企業加入WTO，競爭機制開放，海外各貿易商、生產企業分公司、職能、銷售部門爭相進入上海。總結總結及建議及建議項目項目分析分析鋼鐵商務鋼鐵商務聚集區分析聚集區分析鋼鐵貿易鋼鐵貿易行業分析行業分析市場建議市場建議 市場總結及建議市場總結及建議如上所述，本案的目標客源主要鎖定為鋼鐵行業中的貿易目標客源主要鎖定為鋼鐵行業中的貿易商商。而現今鋼鐵貿易商所面臨的窘境是：鋼鐵產業的重鋼鐵產業的重組組，以及流通環節過多，成本居高不下流通環節過多，成本居高不下，加大了市場風險，使其陷入困

22、境。如何尋找新型流通體制來創造新盈利模。如何尋找新型流通體制來創造新盈利模式，成為貿易商目前最為關心的課題。式，成為貿易商目前最為關心的課題。市場總結及建議市場總結及建議鋼鐵產業面臨變革，貿易商進入洗牌階段鋼鐵產業面臨變革，貿易商進入洗牌階段電子商務成為現代物流的發展趨勢電子商務成為現代物流的發展趨勢電子物流作為現今一種以信息技術和互聯網絡為應用基礎的新的商業模式，具有效率高、成本低、范圍廣效率高、成本低、范圍廣的特的特點，點，是21世紀現代物流的發展趨勢。鋼鐵流通行業目前鋼鐵流通行業目前也漸漸開始關注電子商務能給他們帶來的收益。也漸漸開始關注電子商務能給他們帶來的收益。市場總結及建議市場總結

23、及建議辦公依存交易市場發展成形辦公依存交易市場發展成形傳統鋼鐵商務聚集區均依托于鋼材交易市場發展依托于鋼材交易市場發展成形，周邊商業配套均較為成熟，且對于交易平成形，周邊商業配套均較為成熟，且對于交易平臺、倉儲、物流等配套要求較高。臺、倉儲、物流等配套要求較高。從本案硬產品本身而言，存在較多缺陷，如何本案硬產品本身而言，存在較多缺陷，如何增強本案的市場競爭力，是首要解決的核心問題增強本案的市場競爭力，是首要解決的核心問題。基于以上市場及案例分析，建議可嘗試通過對對本案產品軟性服務方面進行加強本案產品軟性服務方面進行加強，打造一個信息對信息對稱、資源優化配置的全新產品稱、資源優化配置的全新產品，

24、從而使本案進入良，從而使本案進入良性銷售通道。性銷售通道。本案核心問題本案核心問題產品篇產品篇項目整項目整體定位體定位交易中交易中心定位心定位項目定位的再斟酌項目定位的再斟酌總部經濟？微型CBD？產業鏈整合？辦公定位辦公定位商業經營商業經營模式討論模式討論 天時天時行業發展；區域發展；入市時機 地利地利項目的立地條件 人和人和貿易企業的需求項目的立地條件項目的立地條件商務環境商務環境商業環境商業環境消費人口消費人口倉儲加工倉儲加工物流服務物流服務鋼鐵行業發展狀況鋼鐵行業發展狀況成本成本售價售價鐵礦石價格陡增鋼價暴跌出出路路打壓中間打壓中間貿易商貿易商，直接做終端，直接做終端Eg.寶鋼、鞍鋼與汽

25、車、家電生產廠結盟出出路路整合整合倉儲、加工、配送倉儲、加工、配送，依靠客戶依靠客戶資源、增值服務、低成本運營獲取市場。資源、增值服務、低成本運營獲取市場。項目區域發展趨勢項目區域發展趨勢規劃主體為住宅及商業兩部分，新城人口規模為39萬人。原本規劃該項目所在地將是寶山區的新中心，寶山區新政府辦公樓群就規劃在新城內。這代表了寶山區發展重心的遷移，但傳言該計劃擱淺，有待進一步核實。項目入市時機項目入市時機大分散小集中，無人領軍；整體品質低下，有待突破；舊租賃新銷售，租售兩旺；需求面積擴張，獨棟上市。寶蓮城寶蓮城2006.05.18牡丹江路20萬平米寫字樓，祥騰國際祥騰國際2006.04.28牡丹江

26、路2.5萬平米寫字樓，大業領地大業領地松江工業園區，占地1800畝，500余座辦公樓鐵礦石企業鐵礦石企業 煉鋼廠煉鋼廠 用鋼廠用鋼廠流通商流通商銷售部門銷售部門銷售部門銷售部門采購部門采購部門總部業務部門總部業務部門貿易企業的需求貿易企業的需求整合銀行、倉儲、開發商資源，提供金融增值服務整合開發商及客戶資源，以量邀貨建立多形式立體銷售網絡，如電子交易平臺、內部網等整合倉儲、加工、配送資源，提升服務質量應對的服務應對的服務概念的取舍概念的取舍產業鏈整合？總部經濟？微型CBD？項目整項目整體定位體定位交易中交易中心定位心定位交易中心的必要性與可行性交易中心的必要性與可行性交易中心是否要做？怎么做？

27、辦公定位辦公定位商業經營商業經營模式討論模式討論交易中心存在的必要性交易中心存在的必要性KEY WORDS 原有25萬平米三市 95年前后新海商務 元和投資 50%以上原有6萬平米內招 90年代祥騰國際 寶蓮城歷史借鑒：以市興辦歷史借鑒：以市興辦差異化競爭差異化競爭KEY WORDS祥騰國際祥騰國際 寶蓮城寶蓮城交易中心的模式與內涵交易中心的模式與內涵傳統傳統現貨交易現貨交易 現貨市場現貨市場 倉儲加工倉儲加工流行流行票據交易票據交易尖端尖端電子交易電子交易 電子交易平臺，專業運營機構電子交易平臺，專業運營機構現代單據市場現代單據市場 辦公條辦公條件件 交易中心的布置交易中心的布置方式一：利用

28、一期商業裙房；方式一：利用一期商業裙房；方式二：裙房方式二：裙房+辦公樓；辦公樓；方式三：二期新建標志性建筑。方式三：二期新建標志性建筑。推出時間早；門面形象性。推出時間早；門面形象性。實用精簡性。實用精簡性。奢華，標志性；推出時間遲。奢華，標志性；推出時間遲。項目整項目整體定位體定位交易中交易中心定位心定位商業經營商業經營模式討論模式討論三種經營模式的適應性探討三種經營模式的適應性探討辦公定位辦公定位核心商業業態核心商業業態大型餐飲和娛樂大型餐飲和娛樂直接目標消費點提高檔次，吸引高層次客戶會議中心與酒店會議中心與酒店塑造項目高端形象打造鋼鐵行業核心區注：酒店包括高星級與經濟酒店商業商業配套內

29、部吸引外部辦公辦公消費人口產業聚集商業租售模式建議商業租售模式建議模式一模式一：分割小面積，統一銷售，售后返租模式二模式二：招商先行，統一長期租賃開發商風險小，市場接受度高回收慢，開發商信心或可將模式一二結合：部分分割小面積銷售，部分長期租賃或售后返租售后返租操作案例售后返租操作案例北上海商業廣場北上海商業廣場q區位：寶山區蕰川路1555號、楊鑫路十字路口。q體量：平方米；地上三層，地下一層，單層面積為約1.8萬平方米；頂層是停車場。q功能定位：集大型賣場、休閑娛樂、餐飲等功能于一體的綜合型、樞紐型商業中心。q商家組合：項目由易初蓮花、蘇寧電器易初蓮花、蘇寧電器、百貨、地下名品城四大部分組成。

30、q 銷售策略：小面積、低總價，從產品上控制風險；分3年期年期（投資回報6.8）、8年期、年期、10年期年期三種投資回報方案；招商先行，主攻大品牌招商先行，主攻大品牌。q 銷售業績：開盤均價在16000元/平米左右，開盤后三個月內銷售率高達90%。分割小面積，統一銷售，售后返租售后返租可行性考察售后返租可行性考察帶租約銷售或售后返租的模式可以對物業進行統一經營，對入駐的商家進行篩選，保證項目商業的整體定位按照我司設計的路線進行，從而使整個商業在前期就達到較好的經營水平。投資客對“生鋪到熟鋪”的養鋪過程缺乏耐性，對租金回報要求很高，開發商勢必在早期要將部分銷售收入補貼承諾給小業主的租金。帶租約銷售

31、難以平衡不同商鋪業主對租金的要求，商業經營方難以通過彈性租金政策對主力店、品牌店進行招商。因此大型品牌商戶更為適合。產權屬于小業主，租約結束后必然又出現分散經營的狀況。分割小面積，統一銷售，售后返租統一租賃操作案例統一租賃操作案例北歐風情街北歐風情街q區位：寶山羅芬路555弄羅店北歐新鎮。q體量：萬平方米商業街區。q功能定位：集休閑、娛樂、餐飲、購物及社區服務為一體的綜合型社區商業街。q輻射范圍：680萬平方米寶山羅店北歐新鎮。q 租賃方式：只租不售只租不售，2005年底開始招租，免租期至免租期至2007年年9月月結束，合同須簽5年，首年為1.25元/平米/天,第三年1.5元/平米/天,第五年

32、達到1.8元/平米/天。q 租賃情況：至2005年12月，整個商業C區的出租率約在3040%左右。招商先行，統一長期租賃統一租賃可行性考察統一租賃可行性考察招商先行，統一長期租賃本案商業體量不大，長期持有部分商業，資金沉淀不嚴重。由于對商業全盤控制，能夠完全保證商業定位的實現。通過對商業的統一管理、統一招商，能夠較好的完成從“生鋪到熟鋪”的養鋪過程，在租金逐年遞增的同時，物業的價值也得到提升，若干年后若轉售該物業能夠比現期取得高得多的售價。商業經營良好還能夠促進辦公的銷售，一方面有可能提升其售價，另一方面可以加快其去化速度。對于復地來說，商業經營的成功能夠帶來極大的品牌效應，也能為將來開發商業

33、項目時提供經驗借鑒，同時在將來又是一個良好的融資工具。模式結合的可行性考察模式結合的可行性考察將模式一與二相結合，即部分分割小面積銷售，部分長期租賃或售后返租，產生以下特點：資金回收速度較完全長期租賃快；對整體商業經營的掌控程度較完全長期租賃差；如將價值最高的底層出售，收益最高，但將嚴重限制二三層商業的發展，限制租賃的靈活性。商業操作模式總結商業操作模式總結兩種模式相結合可能可行性更強項目整項目整體定位體定位交易中交易中心定位心定位商業定位商業定位一期辦公產品補強建議一期辦公產品補強建議配套設備？面積分割？辦公定位辦公定位目前一期產品已開工，僅面積分割與機電設備可調整。配套設備配套設備市場現狀

34、分析市場現狀分析 選取發展成熟的大柏樹區域辦公市場作為分析樣本。目前辦公樓配套設備情況如下：大柏樹入駐企業行業數量統計大柏樹入駐企業行業數量統計7%11%31%21%7%9%2%12%礦石能源材料物流運輸銷售貿易加工制造社會機構、辦事處高新產業信息咨詢其它約70%辦公樓采用分體式空調；電梯配置平均水平較低，從數量上看僅為乙級寫字樓的電梯配置標準，從品牌來看以三菱等國際品牌為主。配套設備配套設備類似產品個案分析類似產品個案分析新海商務大廈新海商務大廈q 性質：純辦公用房（設鋼鐵市場）；q GFA：1.7萬平米；q 辦公面積:1.1萬平米；q 電梯：3/三菱+1部貨梯；q 空調：分體式中央空調。元

35、和投資大廈元和投資大廈 q 性質：商住兩用房；q GFA：1.5萬平米；q 辦公面積:1.1萬平米；q 電梯：2/三菱 無貨梯；q 空調：分戶式空調。純辦公用房純辦公用房分體式中央空調分體式中央空調5000m2/部電梯部電梯商住兩用房商住兩用房分戶式空調分戶式空調7000m2/部電梯部電梯配套設備配套設備競爭個案分析競爭個案分析寶蓮城寶蓮城q樓宇智能：每戶設2個緊急報警裝置，1F、2F及頂層紅外幕簾報警裝置，大堂、電梯設攝像監控系統；q電梯：日本東芝品牌，特有超高轎箱空間，一梯四戶，三部電梯；q門鎖：韓國進口智能密碼門鎖；q空調：變頻分戶中央空調。祥騰國際祥騰國際q智能化：樓宇智能化，安保智能

36、化，消防智能化；q電梯：3棟樓共10臺德國品牌蒂森-克虜伯客梯；q空調：小戶型辦公樓由客戶自行安裝空調，大面積辦公樓配有原裝三菱重工中央空調。面積分割面積分割市場表現出的主力需求市場表現出的主力需求單元面積偏小，51-100平米平米之間的單元占50%以上；物業品質一般，但極受鋼鐵流通類企業的歡迎。大柏樹貿易類企業單元面積統計大柏樹貿易類企業單元面積統計5110055%1011508%15120017%201以上9%1000以上2%50以下9%50以下51100101150151200201以上1000以上面積分割面積分割類似產品個案分析類似產品個案分析柏樹大廈柏樹大廈貿易類貿易類面積范圍統計面

37、積范圍統計50以下51100101150151200201以上1000以上元和投資元和投資大廈貿易類大廈貿易類面積范圍統計面積范圍統計貿易企業需求面積表現擴張趨勢，200-300平米贏得青睞；另一方面50-100平米面積段依舊為主力。面積分割面積分割競爭個案分析競爭個案分析祥騰國際祥騰國際q一棟分割為50平米左右的小戶型；q另一棟分割為100-150平米的大戶型。寶蓮城寶蓮城q一期開盤的辦公樓僅130平米與190平米兩種戶型；q另有4棟獨棟辦公產品惜售，其面積為2000-5000平米。50平米左右及平米左右及100-200平米仍平米仍為市場兩大主力面積板塊；為市場兩大主力面積板塊；2000平米

38、以上的平米以上的獨棟獨棟辦公類產辦公類產品成為新的市場亮點，但去化情品成為新的市場亮點，但去化情況仍等待時間證明。況仍等待時間證明。競爭個案產品特征競爭個案產品特征 可自由分割為2層，提升價值 空間的分割創造出私密空間 智能化設施提高樓宇品質 建筑外圍 12萬元/根的羅馬柱，打造歐式氣派 雙衛生間與精裝廚房提供家居般的舒適 多個玻璃吊燈體現室內豪華主義 整體規劃體現大尺度大空間鋼鐵貿易企業的特征與需求鋼鐵貿易企業的特征與需求12345資金密集勞動不密集知識不密集人流頻繁對外通訊多工作時間機動安全性；私密性；企業員工少；品味不高；電子化接受程度低；單位安全性電話、網絡要求高24小時服務與設備供應

39、安保系統要求高人流動線、面積分割合理小面積，多產證廉價裝修，減少文化元素；乙級寫字樓智能設施；防盜門系統要求高電話線路與網線充足分戶式空調，24小時供電及保安6辦公產品建議辦公產品建議 配套配套方面，遵循“低成本高適用性”原則，在滿足用戶基本要求的條件下盡量幫用戶控制成本。分體式中央空調；5000-6000m2/部電梯，品牌電梯，速度2.5m/s；攝像監控系統，門警；密碼門鎖，高防盜性能入戶門；預留充足的電話線，寬帶接入并共享。面積面積分割方面，遵循“小面積產證自由組合”原則，盡量將面積劃分為50-100平米的單元，并具備自由組合可能性。本案產品特征本案產品特征整體規劃體現大尺度大空間，讓鋼鐵

40、企業找到歸屬感整體規劃體現大尺度大空間，讓鋼鐵企業找到歸屬感工業美感的簡潔內外裝修，高貴而實用工業美感的簡潔內外裝修，高貴而實用標準辦公樓，辦公獨立于生活之外的升級標準辦公樓，辦公獨立于生活之外的升級軟性服務為項目軟性服務為項目創值創值商業產品商業產品軟性服務軟性服務辦公產品辦公產品工業感樓宇工業感樓宇服務型商業服務型商業交易中心交易中心 企業聯盟企業聯盟 電子平臺電子平臺 金融服務金融服務 獨棟辦公樓獨棟辦公樓推廣篇推廣篇推廣主題提煉推廣主題提煉 案名的方向案名的方向推廣策略思路推廣策略思路市場定位市場定位清晰目標客群細分清晰目標客群細分產品定位產品定位鋼鐵行業貿易群鋼鐵行業貿易群清晰產品功

41、能清晰產品功能提供服務平臺提供服務平臺服務中心服務中心推廣主題提煉推廣主題提煉推廣主題提煉推廣主題提煉概念的差異化和立意點概念的差異化和立意點概概念源起 引用國外鋼鐵產業集群服務中心概念鋼鐵行業服務中心鋼鐵行業服務中心概念引領概念引領,商務平臺商務平臺運營模式運營模式,贏利空間贏利空間電子商務 交易平臺信息反饋 物流服務金融服務 咨詢服務軟性服務軟性服務 辦公 商業硬性設施硬性設施聯盟實力 規模實力 區域實力硬硬 實實 力力價值 文化專業 品牌軟軟 實實 力力啟示啟示 文化、意識形態產生吸引力文化、意識形態產生吸引力 ,一個項目的文化和一個項目的文化和價值體系有吸引力，就會得到認可和追隨。價值

42、體系有吸引力，就會得到認可和追隨。推廣賣點延伸推廣賣點延伸產品產品服務服務商務美學概念商務美學概念賦予文化內涵賦予文化內涵具金屬風格具金屬風格具工業具工業美感美感完善管完善管理體系理體系拓展服務模式拓展服務模式提供專業服務提供專業服務針對專業領域針對專業領域軟軟實力的挖掘實力的挖掘推廣總精神推廣總精神寶山國際鋼鐵服務中心寶山國際鋼鐵服務中心引領服務的創新引領服務的創新核心賣點區域引領概念的創新引領概念的創新引領模式的創新引領模式的創新主要目標客群做專業的服務，核心競爭力遵遵循緊密結合鋼鐵行業，直擊目標客群，有市場引導性案名新思路案名新思路鋼鋼 領領領,有領先、領袖、引領的涵義引領概念引領，產業

43、引領，服務引領，咨詢引領鋼領，有重要結構的隱喻案名大氣，莊重，擲地有聲主推案名主推案名案名詮釋案名詮釋 關于關于LOGOLOGO整體形狀 運用字體和圖像的結合圖像感覺 建筑透視、金字塔，強烈的立體空間感，體現出一種向上的、前進的形象，給人以氣勢磅礴、傲視天下的視覺沖擊力推廣思路案例推廣思路案例重點案例推廣分析重點案例推廣分析重點推廣案例分析重點推廣案例分析祥騰國際廣場祥騰國際廣場該盤前期積累客戶時間較長，開盤3天完成45%的銷售量北上海5A寫字樓 首座，重點突出區域及產品的高品質推廣概念推廣概念推廣模式推廣模式大眾媒體模式，先軟文，后硬廣，結合案場及戶外包裝銷售現狀銷售現狀項目概況項目概況牡丹

44、江路盤古路，可售面積18362通過產品的賣點挖掘，打出區域高檔通過產品的賣點挖掘，打出區域高檔次辦公稀缺的差異點次辦公稀缺的差異點1 1【營銷推廣聚焦點營銷推廣聚焦點】地段好，體量小，重前期客戶積累推廣地段好，體量小，重前期客戶積累推廣【營銷推廣思路營銷推廣思路】寶蓮城寶蓮城同濟路雙城路，總建面20萬推廣概念推廣概念推廣模式推廣模式銷售現狀銷售現狀項目概況項目概況前期現場包裝（樣板單位），開盤亮相寶山核心中央商務區，著重體現泛CBD概念5.18日開盤，據稱當天去化所推出的約15000 重點推廣案例分析重點推廣案例分析營銷推廣聚焦點營銷推廣聚焦點重現場包裝，重產品包裝重現場包裝，重產品包裝 通過

45、中央商務區大概念的炒作通過中央商務區大概念的炒作力圖將鋼鐵產業集群辦公一網打盡，同時注重產品力圖將鋼鐵產業集群辦公一網打盡，同時注重產品附加值的打造附加值的打造2 2營銷推廣思路營銷推廣思路本案推廣的主題思路，從立足于寶山區域的大環境和現代服務業整本案推廣的主題思路，從立足于寶山區域的大環境和現代服務業整體規劃的角度，緊密結合鋼鐵行業的市場發展趨勢，告知受眾我們體規劃的角度，緊密結合鋼鐵行業的市場發展趨勢，告知受眾我們將致力于打造一個服務于鋼鐵貿易業集群的，將致力于打造一個服務于鋼鐵貿易業集群的，以商務辦公為主導以商務辦公為主導，以專業服務為核心的，以專業服務為核心的全新鋼鐵服務中心全新鋼鐵服

46、務中心 這一主題思這一主題思路路 ，同時整合本案產品賣點，加以全方位的推出同時整合本案產品賣點，加以全方位的推出。推廣主線分析推廣主線分析本本案的推廣總思路案的推廣總思路推廣主線推廣主線寶山國際鋼鐵服務中心寶山國際鋼鐵服務中心 【專注鋼鐵服務專注鋼鐵服務】【專業鋼鐵服務】專業鋼鐵服務】鋼鐵產業發展趨向專業服務鋼鐵產業發展趨向專業服務 從鋼鐵領域的發展探討，鋼鐵行業的市場趨勢，到目前市場細分核心集群的緣起分析和前景分析，從多角度/多層次闡述這一領域的最終走向將是一個全新服務時代的來臨高端區域聚集整合專業服務高端區域聚集整合專業服務區域產業帶動市場，上海寶山，國家級精品鋼基地，將以高端產品的集散地

47、來吸引高端產業集群的遷徙，帶動區域市場的升級，使高端客群的集中完成從辦公遷移到擴充新利潤空間這一整合升級，服務，當然同步升級！創新核心競爭引領專業服務創新核心競爭引領專業服務復地聯手鋼聯，打造出天下無雙的專業產品，專注于鋼鐵服務，專業的鋼鐵服務，具工業感的產品，是項目的核心競爭力，也是項目的品牌標簽，在這個品牌復合力的帶領下，結合眾多賣點，項目將呈現將體現出獨樹一幟，領軍行業的從容和大氣走進鋼鐵領域走進鋼鐵領域區域行業聚變區域行業聚變打造專業產品打造專業產品推廣策略總思路推廣策略總思路前期推廣結合招商，總體形象品牌為王，節點推廣事件為主前期推廣結合招商，總體形象品牌為王，節點推廣事件為主媒體緊

48、抓行業，推廣多地展開媒體緊抓行業，推廣多地展開推廣策略總思路推廣策略總思路前期推廣結合招商前期推廣結合招商客戶積累渠道營銷客戶積累渠道營銷媒體組合軟硬兼施媒體組合軟硬兼施重要節點事件營銷重要節點事件營銷聯手商業行業聯手商業行業舉辦會議論壇舉辦會議論壇針對專業領域針對專業領域尋找專業渠道尋找專業渠道大眾專業媒體大眾專業媒體軟文硬廣包裝軟文硬廣包裝開盤新聞發布開盤新聞發布商家行業簽約商家行業簽約重磅組合拳重磅組合拳品牌形象的全程貫穿品牌形象的全程貫穿運用招商造勢，吸引行業認知運用招商造勢，吸引行業認知 在鋼鐵行業、商業兩大領域廣泛吸引關注度，對樹立項目的品牌形象和前期知名度的打開有很大的幫助，使項

49、目在短期內有效吸引到目標客戶的關注；具體方式具體方式 如產品推介會如產品推介會/合作會議合作會議/高峰論壇等高峰論壇等聯聯手行業商業，舉辦會議論壇手行業商業，舉辦會議論壇針針對專業領域，尋找專業渠道對專業領域，尋找專業渠道尋找推廣領域渠道尋找推廣領域渠道本案的推廣領域分為鋼鐵/非鋼鐵，針對鋼鐵貿易行業的聚集特性，找到客戶的專專屬領地屬領地，有效出擊。行內會議/行內聚會/行業展會/生活及娛樂喜好聚集區域等尋找推廣區域渠道尋找推廣區域渠道本案的推廣區域以本地為主，外地為輔，本地及外地客源緊密聯系行業，爭取最大限度的擴大客戶源擴大客戶源案場多點設置/行業市場設點/外地設點媒體組合媒體組合大大眾眾/專

50、業媒體，軟文硬廣包裝專業媒體，軟文硬廣包裝應用形式應用形式 主流媒體軟文鋪墊，硬廣轟炸的結合形式軟包裝類（投資白皮書、樓書、戶型圖、折頁、海報，展架等）硬包裝類（項目基地、售樓處、示范單位、看樓通道、局部景觀、樓體包裝）大眾媒體的選擇，除了主流媒體的選擇，應當更多關注專業媒體的應用和選擇行業報紙，鋼鐵行業內刊，行業流通雜志；如中國冶金報中國冶金報/鋼之家鋼之家/鋼鐵市場鋼鐵市場 網絡類 如MY steelMY steel/針對行業的DMDM 等制制造新聞事件，引導臨門一腳造新聞事件，引導臨門一腳在客戶有一定積累，項目處于關鍵節點時，如工程封頂、項目開盤等，運用各種事件（活動）點來引導串聯整體的

51、推廣；同時，行業合作的聯手信息對處于觀望期的客戶有強勢推動作用；關鍵點 引用政府資源、運用招商資源、制造新聞點具體方式具體方式 如新聞發布會如新聞發布會/品牌商家簽約進駐會品牌商家簽約進駐會/招商酒會等招商酒會等核心篇核心篇營銷解碼項目的聲音項目的聲音：32萬平米寶山國際鋼鐵物流總部基地市場的回響市場的回響可能嗎？騙外行的。舜業開發？一家獨大。地段、交通、人氣、配套？早了。賣的是期貨合約賣的是期貨合約市場反饋市場反饋看市場的對手看市場的對手祥騰國際祥騰國際 寶蓮城寶蓮城寶山牡丹江路中心地段，鋼鐵商務氛圍濃郁，寶山牡丹江路中心地段，鋼鐵商務氛圍濃郁，特色產品面世！特色產品面世！障礙的考驗障礙的考

52、驗我們的阻力是什么？第一個阻力：第一個阻力：壓力壓力第一個阻力：第一個阻力：壓力壓力第一個阻力：第一個阻力：壓力壓力第一個阻力：第一個阻力：壓力壓力第一個阻力：第一個阻力：壓力壓力尋找市場空白上海目前上海目前鋼鐵貿易鋼鐵貿易集中區域集中區域大柏樹地區大柏樹地區逸仙路江楊南路寶山舊城寶山舊城牡丹江路松江區松江區泗涇、磚橋打浦橋區域打浦橋區域上海目前鋼鐵貿易集中區域上海目前鋼鐵貿易集中區域鋼材市場的容量鋼材市場的容量上海目前有近40個鋼材交易市場上海市場上有8000多家鋼材貿易商稍有規模的經銷商都會在價格不同的市場設銷售點稍有規模的經銷商都會在價格不同的市場設銷售點現貨交易市場現貨交易市場逸仙路交

53、易市場單據交易市場單據交易市場寶山鋼鐵交易市場集中大量鋼鐵貿易商入住方便經銷商之間的交易上海上海華東地區華東地區全國全國是影響力最大的市場年交易額350億元國內最大的物貿商品交易市場影響力最大的鋼材市場影響力最大的鋼材市場寶山鋼材市場的成功經營造就了市場旁辦公樓群成為鋼鐵貿易基地。寶山鋼材市場的成功經營造就了市場旁辦公樓群成為鋼鐵貿易基地。大柏樹歷史形成的鋼鐵貿易商云集，主要得益于大柏樹幾個鋼材交易大柏樹歷史形成的鋼鐵貿易商云集，主要得益于大柏樹幾個鋼材交易市場。市場。本項目設置鋼鐵交易市場的重要性本項目設置鋼鐵交易市場的重要性本項目設置鋼鐵交易市場的作用本項目設置鋼鐵交易市場的作用上海首創互

54、聯網鋼鐵交易平臺上海首創互聯網鋼鐵交易平臺變革傳統交易模式變革傳統交易模式前店后庫板車拉送倉儲運輸水平落后物流配送方式單一采購和交易成本過高各大鋼材交易市場各大鋼材交易市場“地攤式地攤式”交易交易（半開放式）（半開放式）在在“過剩經濟過剩經濟”帶來的成本壓力下，已經線路弊端，明顯不能適應現帶來的成本壓力下，已經線路弊端，明顯不能適應現代鋼材貿易發展的需求。代鋼材貿易發展的需求。40多家市場，沒有標準，沒有統一模式！多家市場，沒有標準，沒有統一模式！上海首創互聯網鋼鐵交易平臺上海首創互聯網鋼鐵交易平臺變革傳統交易模式變革傳統交易模式銷售支持物流管理單據管理資金管理互聯網鋼鐵市場互聯網鋼鐵市場（可

55、采用（可采用ebay模式）模式）建立市場公用平臺建立市場公用平臺（全開放式）（全開放式）倉儲供應商物流供應商金融供應商簡化環節，降低成本，讓用戶在入住市場后的到全方位的服務歷史發展的必然趨勢：上海首創互聯網鋼鐵交易平臺上海首創互聯網鋼鐵交易平臺變革傳統交易模式變革傳統交易模式大型商家入住大型商家入住物業增值增值國際企業入住國際企業入住提高含金量含金量知名鋼鐵企業入住知名鋼鐵企業入住鎖定權威性權威性操作方式操作方式MY STEELMY STEEL策源策源與專業合伙人協同優勢合作優勢合作MY STEELMY STEEL策源策源中國鋼鐵行業第一品牌網站擁有成熟的電子交易平臺廣告量全國前十名全國注冊會

56、員13萬名擁有全面可靠的倉儲管理系統 現貨遠期合約交易系統、企業內部俄ERP系統上海地產營銷代理前十強商辦事業部專業團隊復星集團的行業優勢利用和復地的關系獲取房產租賃優勢共同搭建國內最優化的電子交易平臺；引入大量貿易商和終端客戶；共同搭建國內最優化的電子交易平臺；引入大量貿易商和終端客戶；整合鋼鐵流通環節各種服務資源。整合鋼鐵流通環節各種服務資源。交易市場的盈利點交易市場的盈利點1元錢的意義：一日金，千日金；一人金，千人金。單據交易市場的單據交易市場的盈利點盈利點：租金的增值市場管理費用市場廣告銷售收入服務供應商的利潤分成策源不僅僅是策源不僅僅是地產代理商地產代理商策源成為策源成為鋼鐵服務領域地產營運商鋼鐵服務領域地產營運商Thanks