房地開發流程圖20120816管理(6頁).doc
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房地開發流程圖20120816管理(6頁).doc
1、規劃要點批復規劃要點批復說明：由規劃部門規劃部門頒發，為確定土地使用強度土地使用強度指標的法律依據法律依據， 如容積率、 建筑密度、 停車位配置要求、小戶型比例限制要求在這個批復里體現出來建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證說明：由規劃部門規劃部門頒發，是核定土地用途及用地界土地用途及用地界線線的法律依據法律依據土地證土地證說明：由國土部門國土部門頒發，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限土地用途及使用期限（只是載明）規范操作：一塊地必須由規劃部門核定規劃要點，頒發了建設用地規劃許可證之后才能領取土地使用頒發了建設用地規劃許可證之后才能領取土地使用權證權證。 因為國土部門必須依據規劃部門核
2、定的土地功能及土地使用強度， 才能計算出土地出讓金， 在土地證上載明土地用途及年限實際操作：很多地方的國土部門出讓土地不考慮規劃， 直接就整塊出讓了， 然后辦商住用地土地使用權商住用地土地使用權證證。受讓了土地的開發商，再去規劃部門規劃部門軟磨硬泡，無論是否規劃，反正開發商的土地出讓金是已經交了，剩下的事情你規劃部門得給我搞定規范操作實際操作房地產開發流程圖房地產開發流程圖開發流程說明項目公司設立項目公司設立實際操作：母公司拍到的土地土地，轉到其全資設立的轉到其全資設立的項目公司名下項目公司名下，按我國法律不屬于交易不屬于交易。因此，房地產公司可以任意設置項目子公司， 房子賣完后把實體上消滅只
3、留下殼。 稍微有點規模的房地產公司都這么操作。立項、環境評估立項、環境評估說明：立項主要考察的是項目的投資額及可行性項目的投資額及可行性。有些地方基本上不太管， 有些地方就管得非常嚴。 而且立項到底需要什么材料材料誰都說不清楚。 立項與其他程序的先后關系先后關系那更是異常隨便的。規范操作：最近國家的政策，要求先把環境評估做先把環境評估做了再立項了再立項。 但在很多地方， 環評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環評。實際操作：去計劃部門，就讓他們推薦推薦可行性研究報告的編制公司， 去環保局， 就讓他們推薦環境評估報告的編制公司， 然后讓這些公司把這些手續辦出來房地產開發資質房地產開發資質說明：比較有技術含量一點，關鍵是專業技術人員難找。現在這些專業技術人員資料都是省內聯網了總平面審查總平面審查說明：各地的叫法不一樣，比較多的叫“修建性詳修建性詳細規劃審查細規劃審查” 。就是審
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