1、ERPERP 招采成本系統應用暫行管理辦法招采成本系統應用暫行管理辦法 華潤置地有限公司華潤置地有限公司 編制時間：編制時間：2012013 3 年年 1 12 2 月月 ERP 招采成本系統應用暫行管理辦法 目目 錄錄 1.1.目的目的 . 1 2.2.適用范圍適用范圍. 1 3.3.數據范圍數據范圍. 1 4.4.系統應用目標及評價指標系統應用目標及評價指標 . 2 5.5.管理要求管理要求. 3 5.15.1系統授權體系系統授權體系 . 3 5.25.2項目基礎資料管理項目基礎資料管理 . 3 5.35.3目標成本目標成本. 6 5.45.4項目合約分判預算項目合約分判預算 . 6 5.

2、55.5承包商（供應商）管理承包商（供應商）管理 . 7 5.5.15.5.1承包商（供應商）注冊承包商（供應商）注冊 . 7 5.5.25.5.2承包商（供應商）認證承包商（供應商）認證 . 7 5.5.35.5.3承包商（供應商）變更承包商（供應商）變更 . 7 5.5.45.5.4承包商（供應商）評估承包商（供應商）評估 . 7 5.5.55.5.5承包商（供應商）績效改進承包商（供應商）績效改進 . 8 5.5.65.5.6承包商（供應商）名冊管理承包商（供應商）名冊管理 . 8 5.65.6招投標管理招投標管理 . 8 5.6.15.6.1年度采購規劃年度采購規劃 . 8 5 5.6

3、.2.6.2項目采購計劃項目采購計劃 . 8 5.6.35.6.3戰略采購、集中采購計劃戰略采購、集中采購計劃 . 8 5.6.45.6.4招標投標管理招標投標管理 . 8 5.6.55.6.5招采風險監控招采風險監控 . 8 5.6.65.6.6必須留存紙質或掃描件的資料必須留存紙質或掃描件的資料 . 8 5.75.7合同管理合同管理. 9 5.85.8動態成本管理動態成本管理 . 9 5.95.9項目結算項目結算. 9 6.6.其他其他 . 10 7.7.附件附件 . 10 ERP 招采成本系統應用暫行管理辦法 1.1.目的目的 為規范公司招標采購、成本管理工作，提高工作效率和積累成本數據

4、，總部組織開發了 ERP 招采成 本系統，包含承包商（供應商）管理、招投標管理、合同管理和成本管理四個模塊。為規范系統及時、 有效、準確地應用，發揮管理價值，特制定本管理辦法。 2.2.適用范圍適用范圍 適用于華潤置地有限公司所屬的全資及控股子公司、受華潤集團委托管理的地產項目（包含但不限 于住宅和商業地產項目） 。 3.3.數據范圍數據范圍 涉及公司住宅、商業開發的所有成本數據，包含房地產開發成本（含前期及后期費用、建筑安裝工 程費、基礎設施費、公共配套設施、開發間接費、增值服務費、資本化借款費用） 。所涉及的土地成本、 房地產開發費用（銷售費、管理費、財務費） 、稅金等成本數據由財務系統定

5、期導入 ERP 系統的已發生成 本中，待發生成本由大區安排人員同時間錄入系統。 目標成本數據包含土地成本、房地產開發成本（前期及后期費用、建筑安裝工程費、基礎設施費、 公共配套設施、開發間接費、增值服務費、資本化借款費用） 、房地產開發費用（銷售費、管理費、財務 費）等全成本口徑數據，但不含稅金（營業稅、土增稅、所得稅） 。 科目編碼 成本科目名稱 1 土地成本 2 房地產開發成本 2.1 前期及后期費用 2.2 建筑安裝工程費 2.3 基礎設施費 2.4 公共配套設施 2.5 開發間接費 2.5.1 銷售設施費 2.5.2 其他 2.6 增值服務 2.7 資本化借款費用 3 房地產開發費用

6、3.1 銷售費 3.2 管理費 3.3 財務費 4 稅金 合同管理數據范圍包括房地產開發成本所涉及的合同、非合同數據。 ERP 招采成本系統應用暫行管理辦法 ERP 系統已上線所有城市公司的新開工項目分期全部進入 ERP 系統管理， 在建項目分期是否進系統由 大區與總部工程管理部共同確認。 4.4.系統應用目標及評價指標系統應用目標及評價指標 4.14.1 系統應用要求系統應用要求 確保系統數據信息及時、準確，大區、總部、城市三級數據一致，線上線下數據一致，做到八個 100% 的管理要求。 供應商名冊關鍵信息錄入率 100%； 目標成本與合約預算錄入率 100%； 建安類電子招投標業務覆蓋率

7、100%； 建安合同錄入及拆分率 100%； 建安合同變更錄入及拆分率 100%； 動態成本錄入率 100%； 合同付款錄入率 100%； 合同結算錄入率 100%。 4.24.2 管理能力管理能力評價指標評價指標 良好的系統應用，有助于提升公司的專業管理能力，提升管理能力是我們應用系統的主要目的，所 以管理能力是否到位也是我們檢驗系統應用情況的關鍵評價指標，結合實際業務特點，提出了系統監控 的幾項管理能力評價指標， 2014 年度實行月度排名和年度考核的管理辦法， 每月 30 日從系統提取評價報 表，并通報排名結果，具體指標說明如下： 4.2.1 動態成本偏差率 計算公式：動態成本偏差率=（

8、已發生成本金額+預計未發生金額）/目標成本金額-1100%。 管理價值：反映工程實施階段城市公司對房地產開發成本動態成本管理水平及系統應用水平，重點 對標三個關鍵時間點（總包定標后、主體封頂后、竣工后）的動態成本偏差率。 4.2.2 合同、變更拆分率 計算公式：房地產開發成本合同拆分率=已拆分合同/已簽合同，房地產開發成本變更拆分率 1=已拆 分的造價審核的變更/造價審核的變更，房地產開發成本變更拆分率 2=已拆分的下發的變更指令單/ 已下發的變更指令單，合同和變更拆分率按金額和數量維度分別計算。 管理價值：反映工程實施階段城市公司對動態成本中已發生成本的主動管理水平，是動態成本管理 ERP

9、招采成本系統應用暫行管理辦法 的前提。 4.2.3 合同結算率 計算公式：房地產開發成本合同結算率=房地產開發成本中已結算合同/已簽訂合同，按金額和數量 維度分別計算，不包括非合同。 管理價值：反映工程實施階段整個組織對項目結算的主動管理水平，是項目成本后評估的前提。 5.5.管理要求管理要求 5.15.1 系統授權體系系統授權體系 ERP 招采成本系統授權體系用于明確各業務環節操作人員 ERP 系統中數據信息處理的權責， 需結合總 部、大區、城市管控文件要求以及大區授權手冊編制。大區合約管理部、招采管理部為系統授權體系制 定的責任部門，城市合約管理部配合執行。授權體系文件需報大區總經理簽批。

10、由總部信息管理部在系 統中落實。總部、大區 ERP 招采成本系統主要功能界面權限點參見附件 1，該文件主要用以明確總部與大 區權限邊界，各大區結合自身特點細化確定大區授權體系。 5.25.2 項目基礎資料管理項目基礎資料管理 在系統中建立“項目/分期/產品”三級核算對象體系。上市公司負責三級核算架構的設置與維護， 大區/城市負責“項目/分期/產品”規劃指標、成本分攤指標、建筑面積等指標的錄入與維護。 *城市*項目 *城市*項目1期*城市*項目n期*城市*項目2期 住宅-小高層住宅-獨立地下室住宅-高層本期建安外成本 第一、二級：項目/分期 項目分期是項目合約分判及目標成本管理的基本單元，項目分

11、期應與實際開發分期一致，不宜在項 目分期下再按交付入伙設置小分期。 項目分期名稱原則上與財務系統保持一致。 項目名稱：案名未確定的，暫用“城市+地塊名+項目” ，如沈陽長白島項目。案名確定后按照“城市 名+項目整體案名”命名。示例：浙江省寧波市（慈溪市）的中央公園，不同期的案名雖然不同，但統一 第一級：項目級 第二級：分期級 第三級：產品級 ERP 招采成本系統應用暫行管理辦法 4 命名為“寧波中央公園” 。 分期命名規則統一為“1 期” 、 “2 期” 、 “3 期” ，即采用大分期且分期一律采用阿拉伯數字，不允許填 寫“1.1 期” ， “1.2 期”之類的小分期。 特殊情況 （1）若同一

12、個城市有重復案名現象，則需在“城市名”和“項目整體案名”之間加入“區/縣名” ， 例如：北京在海淀區已有橡樹灣項目，該項目標準案名為“北京橡樹灣” ，若其在密云縣再開發一個橡樹 灣，則須命名為“北京密云橡樹灣” ； （2）案名有數字的，全部用中文小寫而非阿拉伯數字，如： “成都二十四城” ； （3）項目整體案名在銷售過程中有變更的，仍采用首次開盤時的案名，例如： “*橡樹灣”后期更 名為“*新江灣九里” ，但為保證數據的延續性仍然叫做“*橡樹灣” ； 項目分期編碼是 ERP 招采成本系統與財務系統建立關聯關系的字段，項目編碼規則按照財務系統要 求執行，分期編碼為系統自動生成，后期不能修改。 分

13、期級不設置“跨期分攤” ，在當期建設的需跨期分攤的開發成本或簽訂的合同、非合同，都計入本 期管理，后期財務在分攤平臺上進行跨期成本分攤管理。 項目分期信息數據可按階段進行更新維護和完善，當目標成本確定后不允許再調整項目分期的信息 數據。 第三級：產品/物業類型 第三級產品即物業類型是建安單體目標成本測算的基本單元，用以分類管理和提取成本指標數據， 是建立成本數據庫的基礎。第三級產品設置是關系成本數據管理效率的關鍵環節，也是總部工程管理部 管理的重點。 產品設置原則及要求： 產品類型設置要滿足成本數據指標分類積累和對標要求，即產品設置須以物業類型的成本指標 的差異性作為分類原則，既要符合行業慣例

14、，也要符合公司成本管理水平，不宜過粗，也不宜 過細； 應嚴格按照公司產品類型設置，原則上不可細分也不可合并，如有特殊情況須向總部工程管理 部申請調整； 住宅毛坯和精裝不需獨立設置產品，可在系統中通過備注說明精裝比例及戶內精裝科目做篩選 分析； 住宅地下室設置原則：住宅地下室區分塔樓下地下室和獨立地下室，塔樓下地下室成本歸集到 相應住宅產品類型，獨立地下室按獨立的產品設置，住宅單體按塔樓、裙樓、塔樓下地下室細 ERP 招采成本系統應用暫行管理辦法 5 分建安工程指標但不細分為產品（目前線下測算表可細分指標，系統中單體未做細分） ；地下室 含部分人防的，不建議按人防、非人防細分產品，獨立的人防地下

15、可以備注說明以做區分。 商業項目地下室（不含地下商業）單獨設置產品類型歸集成本，財務成本核算時需按商業項目 小汽車數量配置權重分攤到商業項目的購物中心、寫字樓、酒店等產品成本中。 公建配套設施設置原則：非獨立的局部零星配套用房不應設置獨立產品，成本應歸屬到就近產 品中；獨立的公建配套設施須設置獨立產品，如會所、學校等進行單獨的成本歸集和管理。 特別說明：系統設置虛擬產品“本期建安外成本”和“綜合” ，用以歸集的建安單體外房地產開 發成本（含前期及后期費、前期工程費、基礎設施費、開發間接費、資本化借款費用等） ，本期的建 安單體外房地產開發成本進“本期建安外成本” ，跨期的建安單體外房地產開發成

16、本進“綜合” 。 置地產品類型： 住宅產品類型：別墅、多層、小高層、高層、超高層、商業（底商、裙樓商業、獨立商業） 、獨立地 下室、特殊產品（保障房、還遷房、廉租房、限價房等） ； 商業產品類型：購物中心（含地下商業） 、寫字樓、酒店、公寓、地下室（不含地下商業） ； 獨立公共配套設施產品類型：學校、幼兒園、會所、綜合樓、市政公園、農貿市場、公共交通接駁 工程等，可根據實際情況新增。 產品類型設置具體詳見附件 2：項目產品設置要求 5.3.1 項目層級設置申報 為滿足項目數據及時錄入的要求，需在項目啟動會后從 OA 發起申請新增項目層級設置。由工程管理 部征求財務部意見后確定錄入。 申報要求：

17、 申報資料要求： a)申報表格模板及申報說明（附件 4） ； b)圖紙：項目總平圖（圖中應劃定分期及范圍） ，分期總平圖（圖中須有技術經濟指標表，能清晰 反應當期內產品業態及公建配套情況）pdf 格式； c)大區、城市公司內部會簽單：項目、分期、產品層級進入 ERP 系統須進行相關業務部門會簽， 以便于置地各專業數據對接，會簽部門包括合約管理部（主管領導須簽署意見） 、財務部、投資運營部， pdf 格式。 申報流程，大區完成內部會簽后，在 OA 系統發起總部審批流程-“ERP 招采成本系統項目層級 架構申報流程” ERP 招采成本系統應用暫行管理辦法 6 5.35.3 目標成本目標成本 按華潤

18、置地房地產開發成本管理制度的相關規定進行目標成本編制、授權審批管理。 5.3.1 ERP 系統目標成本錄入要求 前期發生的為整個項目服務的成本錄入方式： 項目開發首期的目標成本測算時，除了預估當期發生成本，還要預估一般在項目前期發生的為整個 項目服務的成本分項，須在當期對發生總額進行管理，合同實際發生時也應在當期進行管理，不需要拆 分至其他期。 不同業態產品分別錄入“建筑安裝工程費”成本明細（前期工程費除外） ，當前系統各業態產品 暫不細分塔樓下地下室、裙樓、塔樓部位，詳細說明可參照用戶手冊。 系統設置虛擬產品“本期建安外成本”和“綜合” ，用以歸集的建安單體外房地產開發成本（含 前期及后期費

19、、前期工程費、基礎設施費、開發間接費、資本化借款費用等） ，本期的建安單體外房地產 開發成本進“本期建安外成本” ，跨期的本期的建安單體外房地產開發成本進“綜合”具體可參照用戶手 冊內容。 公共配套設施費錄入方式： 項目分期的目標成本僅管理當期發生的成本金額，不涉及公建配套設施分攤金額，公建配套設施在 哪期建設則在哪期按實際發生總額進行管理，即當期公建配套設施如小學，則小學作為獨立產品編制目 標成本，將總金額計入當期作為管理對象，成本分攤須單獨進行，項目盈利測算時按照分攤原則進行分 攤，在單獨的分攤平臺進行拆分。 5.3.2 目標成本審批及管理要求 住宅項目要在方案階段報規通過后 20 天、

20、商業項目在 100%DD 階段完成后 30 天內進行目標成本審核。 目標成本的三個“關鍵檢查點” ：施工圖出圖且總包確定后，形成施工圖階段動態成本；主體結構封 頂后形成預計結算動態成本，此時大部分成本已經明確，此版作為控制項目結算的依據；竣工完成后 14 個月形成竣工結算成本。具體按最終下發制度文件要求執行。 目標成本審核通過后，2 個工作日內錄入 ERP 系統，發起線上審批流程，最終由總部審批后鎖定。線 上附件要求：審核會簽單掃描件、目標成本測算表 excel 表、產品標準、項目分期總平圖 pdf 格式、目 標成本測算說明。 ERP 系統上的目標成本每次變動前需征求上市公司意見，并說明變動原

21、因，經上市公司審批后，方可 調整目標成本。 5.45.4 項目合約分判預算 ERP 招采成本系統應用暫行管理辦法 項目合約分判預算是指項目目標成本確定后，對項目建造過程的所有分判方案按對應的發包范圍及 金額進行分解對應，將科目維度的目標成本落實到具體的合同上，形成合同維度的控制基線，同時形成 責任目標成本。合約分判預算是連接目標成本和招標計劃的關鍵環節，是成本控制事前管控的實現方式， 可有效指導后期招標采購工作。 項目合約分判管理要求： 大區在總部統一合約分判方案基礎上制定大區統一分判方案，并固化到 ERP 招采成本系統中，形成 與成本科目的映射關系。在完成項目目標成本線上錄入后，即可自動形成

22、項目合約分判預算，項目合約 分判鎖定與目標成本鎖定同步。建議大區將合約預算責任成本落實到各部門。當項目合約分判調整時， 需及時調整合約分判預算。 5.55.5 承包商（供應商）承包商（供應商）管理管理 5.5.1 承包商（供應商）注冊 所有參加投標的承包商（供應商）都需要在門戶網站注冊，不能自行注冊且參與投標的承包商（供 應商） ，如壟斷資源類承包商（供應商） ，則由招采經辦人代為注冊，包括后期承包商（供應商）信息變 更時。 5.5.2 承包商（供應商）認證 承包商（供應商）認證需上傳有考察人員簽字的考察報告掃描件，如上傳附件未簽字，則需要所有 參加考察人員走 OA 會簽。對于考察不合格的承包

23、商（供應商） ，也要進行認證評審，留存考察報告，供 以后參考。 5.5.3 承包商（供應商）變更 承包商（供應商）信息變更后，操作人員需在 3 個工作日內進行審核。建議大區或城市公司指定兼 職人員負責日常承包商（供應商）信息變更的管理及確認。 5.5.4 承包商（供應商）評估 承包商（供應商）評估分為過程評估和履約評價，過程評估作為承包商（供應商）過程改進的激勵 措施，及時將評估結果傳遞給承包商（供應商） ，進行監督改進，評估結果可作為履約評價的參考；履約 評價作為承包商（供應商）評級定級的主要依據。 承包商（供應商）評估在系統中發起，過程評估可隨時進行，履約評價由城市公司每季度對滿足履 約評

24、價條件（完成結算）的承包商（供應商）進行履約評價，即每年的 4 月 10 日、7 月 10 日、10 月 10 日、1 月 10 日之前在系統中完成季度履約考評，評價標準參考總部下發模板。大區每年進行一次評級更 新，于 1 月 30 日之前完成大區承包商（供應商）履約評價審批，總部在每年 3 月 30 之前完成上一年度 的承包商（供應商）匯總及重定級，審批通過后將承包商（供應商）名冊在系統中發布。 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited。 7 ERP 招采成本系統應用暫行管理辦法 5.5.5 承包商（供應商）績效改進 承包商（供應商）評估完成后 5 個工作日

25、內，將評估結果全面反饋給承包商（供應商） ，并及時跟進 績效反饋情況。 5.5.6 承包商（供應商）名冊管理 各大區的承包商（供應商）名冊、承包商（供應商）資料及履約評價結果在系統中可進行共享。如 有共享需求可從 OA 提交申請至總部工程管理部，總部審批通過后可共享相關資料。 5.65.6 招投標管理招投標管理 5.6.1 年度采購規劃 大區年度采購規劃經上市公司及大區招標委員會審批后，由大區下發采購規劃的物料及填報要求， 各城市公司在收到通知后 5 個工作日內填報需求，并將相關附件上傳至 ERP 系統，大區審批后匯總至上 市公司。 5.6.2 項目采購計劃 項目總進度計劃及項目目標成本審批后

26、一周內，根據大區統一的分判方案形成項目合約分判及項目 招標計劃，合約分判如有調整(增加或減少)，需要先經過 OA 審批，審批通過后，調整目標成本對應成本 科目，合約分判調整次數將作為總部關注指標之一。 5.6.3 戰略采購、集中采購計劃 戰略采購計劃由上市公司工程管理部負責登錄和維護，大區的集中采購計劃由大區招標采購部負責 登錄和維護。 不執行戰略采購或大區集采的，需發起申請至上市公司工程管理部或大區招標采購部，審批同意后 可自行采購。 5.6.4 招標投標管理 招標投標過程均在 ERP 系統進行，系統試運行階段，各項采購均采取線上線下同時進行的方式，以 線下蓋章的紙質文件為準，對線上文件進行

27、復核。 5.6.5 招采風險監控 大區每個季度對招采風險事件進行分析匯總，各風險點數據與系統中數據保持一致，并在季度結束 次月 10 日前上報至審計部和工程管理部。 5.6.6 必須留存紙質或掃描件的資料 按照現行的華潤置地招標采購管理制度 ，對于招投標過程中重要商務文件，需要留存紙質簽字蓋 章或簽字蓋章掃描件，如招標邀請函、投標函、洽商過程文件、商務澄清文件、中標通知書、合同協議 等。線上資料與線下資料出現不一致的，以線下紙質蓋章版資料為準。 ERP 招采成本系統應用暫行管理辦法 9 5.75.7 合同管理合同管理 凡與房地產開發成本內容相關的（包含前期及后期費用、建筑安裝工程費、基礎設施費

28、、銷售設施 費）合同、非合同均需通過 ERP 招采成本系統進行合同信息管理、合同簽訂、合同變更、合同支付、合 同結算及合同后評估。具體管理辦法需各大區結合自身管理習慣形成，確保 ERP 招采成本系統信息及時、 全面、準確和上下一致。 為確保 ERP 系統數據及財務核算的準確性，建安工程類合同嚴禁簽訂跨項目合同，建安工程類合同 除前期工程類合同可簽訂跨分期合同外，其他類別合同嚴禁簽訂跨分期合同。 合同管理總體要求：合同、變更、付款錄入率 100%，并實現全線上審批，線上附件資料完整。 5.85.8 動態成本管理動態成本管理 動態成本是指在目標成本審批后的任何一個時點，對項目開發成本范圍內的最終結

29、算成本的預測， 即項目預計最終成本。動態成本=已定合同+已定變更+預計未發生成本。動態成本管控重點、難點為預計 未發生成本的合理判斷及及時錄入，應加強過程預警和強控措施，主動管理動態成本。 動態成本的管理主體是城市公司。 城市公司合約管理部每偶數月的 20 日之前總結回顧項目已發生成 本，更新 ERP 系統中數據。項目成本經理負責對目標余量進行檢查，對預計未發生成本預估進行審核， 并形成動態成本回顧報告。大區應組織召開動態成本專題會議，重點對超目標成本的合同進行分析，形 成動態成本分析報告。總部工程管理部將在項目關鍵時間節點（總包定標、主體封頂、竣工后 14 個月） 對動態成本偏差率進行統計。

30、 動態成本管理具體要求： 標準化要求：為規范動態成本管理，大區應制定動態成本報告模板。為便于合同拆分，工程量清單 編制時將分部分項清單按置地成本科目及產品業態雙維度及進行歸類，要求標準化、模板化，有利于合 同拆分、成本數據庫建立和成本對標。 合同拆分要求：在合同審批前按工程量清單形成的不同產品業態的成本結構進行合同拆分。合同信 息錄入審核者需對合同拆分合理性進行復核。 變更拆分：施工過程中建議采用自動拆分，合同結算后評估時按實際成本結構重新拆分。 預計未發生成本：預計未發生成本的判斷為合同管理的難點，城市公司合約管理部需結合項目進度、 設計圖紙及變更管理情況與項目、設計相關部門做好溝通，確保預

31、計未發生成本的合理判斷，凡超出目 標成本的合約分判需及時提出成本預警，并說明對項目整體目標成本的影響程度。 5.95.9 項目結算項目結算 住宅項目第一批小業主入伙后，12 個月內由大區向總部工程管理部提交項目結算申請。商業項目開 ERP 招采成本系統應用暫行管理辦法 業后 18 個月內提交項目結算申請。按 ERP 及 OA 審批系統提供統計臺賬。從工作效率（招標效率、合同 簽訂效率、合同支付效率、結算效率）工作質量（目標成本編制合理性、合約分判劃分合理性、責任成 本控制率、動態成本偏差率）等方面進行分析總結。 6.6.其他其他 本管理辦法由總部工程管理部負責解釋和修訂，各大區以此文件為依據，

32、結合本大區實際情況，自 行編制細化大區 ERP 招采系統使用工作流程和指引。 7.7.附件附件 附件 1：ERP 系統授權體系 附件 2：項目產品設置要求 附件 3：銷售設施費成本核算原則及處理方式 附件 4：項目分期產品申報要求及模板 ERP 招采成本系統應用暫行管理辦法 11 附附件件 1 1：ERPERP 系統授權體系系統授權體系 ERP 系統總部、大區授權體系 說明：為審核點，為普通權限點 功能名稱 動作 總部 大區 備注 項 初 始 化 項目 初始 參數 及模 板維 護 科目類別設置 新增 刪除 保存 取消 審核 產品類型設置 新增 刪除 保存 取消 審核 成本科目設置 創建科目模板

33、 創建同級成本科目 創建下級成本科目 大區由總部模板導 入后創建 刪除 保存 取消 審核 總部審核總部科目 模板，大區審核大 區科目模板 合約框架設置 創建合約分判模板 大區由總部模板導 入后創建 創建同級合約分判 創建下級合約分判 刪除 導入 保存 刷新樹結構 取消 審核 組織權限 維護財務科目 項目 基礎 資料 項目層級架構維護 新增 刪除 保存 取消 審核 項目層級架構審批 審批 項目分期規劃指標等信息維護 基礎資料查詢 成 本 目標 成本 項目目標成本編制 合約預算創建 項目目標成本查看 項目目標成本修改 項目目標成本審批 總部審批后同時鎖 定合約預算 動態 成本 合同變更拆分 待發生

34、成本維護 動態成本查看 動態成本審核 成本 分攤 平臺 成本分攤維護 成本分攤查詢 成本分攤審核 合同 管理 合同新建 合同修改 ERP 招采成本系統應用暫行管理辦法 12 ERP 系統總部、大區授權體系 說明：為審核點，為普通權限點 功能名稱 動作 總部 大區 備注 合同查詢 合同審批 合同維護 合同拆分 采購協議的編制 采購協議的修改 采購協議的查詢 采購協議的審批 項目采購合同的新建 項目采購合同的修改 項目采購合同的查詢 項目采購合同的審批 要貨計劃-編制計劃 要貨計劃-通知合約部和供應商 要貨計劃-接收 要貨計劃-查詢 變更 管理 工程變更、工程變更的新建 變更的查詢 變更的修改 變

35、更的審批 打印指令單 指令單-下發 指令單-實施確認的新建 指令單-實施確認的查詢 指令單-拆分 費用確認-新建 費用確認-查詢 費用確認-修改 費用確認-審批 費用確認-拆分 付款 付款申請的新建 付款申請的修改 付款申請的查詢 付款申請的審批 結算 結算的新建 結算的修改 結算的查詢 結算審批 結算拆分 招 采 采購 規劃 采購規劃編制 采購規劃審批 采購規劃查詢 項目 采購 計劃 項目采購計劃的編制 采購計劃查詢 采購計劃審批 集采物資自行采購審批 集采 （戰 略） 采 購計 劃 集中采購、戰略采購計劃編制 集中采購、戰略采購計劃查詢 集中采購、戰略采購計劃審批 入圍 供應 商匯 總 入

36、圍供應商審批查詢 招標邀請函編制 投標保證金的收取和退回 招標 文件 招標文件編制 招標文件審批 ERP 招采成本系統應用暫行管理辦法 ERP 系統總部、大區授權體系 說明：為審核點，為普通權限點 功能名稱 動作 總部 大區 備注 開標 招標答疑 定標 供應 商維 護 供應商資料維護 供應商用戶權限分配 供應 商認 證 供應商注冊信息初審 供應商注冊信息提交審批 供應 商評 價 供應商履約評價編制 供應商履約評價評分 供應商履約評價查詢 城市 公司 多合 同匯 總 城市公司多合同履約評價匯總 城市公司多合同履約評價查詢 供應 商分 級 大區、總部供應商分級 大區、總部供應商重定級 大區、總部供

37、應商分級查詢 供應 商績 效改 進 發出供應商績效改進 查看供應商績效改進反饋 供應 商調 查 編制供應商問卷 發起供應商調查 查詢供應商調查反饋內容 ERP 招采成本系統應用暫行管理辦法 附件附件 2 2：項目：項目產品設置要求產品設置要求 一、置地產品類型明細 序號 住宅物業類型 說明 設置依據 1 多層 4F6F（含 6+1F） 普通多層建筑，設置一座敞開樓梯，根據需要設置 電梯 2 小高層 7F18F（含 18F） 7 到 11 層設置一座敞開樓梯和一部電梯， 12 層到 18 層以下每個防火分區可設置一座通向屋頂的防煙樓 梯和兩部電梯（含一部消防電梯） 3 高層 19F （含 19F

38、） 建筑物高度 100m （不含 100m ） 每個防火分區需設置兩座通向屋頂的疏散樓梯和兩 部電梯（含一部消防電梯），或者單元樓之間 18 層 以上樓梯通過陽臺或凹廊連通 4 超高層 建筑物高度 100m 及以上 每個防火分區需設置兩座通向屋頂的疏散樓梯和兩 部電梯（含一部消防電梯），需每 15 層設置避難層， 需設置自動噴水滅火系統，電梯設置較多，消防要 求較高 5 別墅 獨棟/連排/疊拼/雙拼 立面復雜，多棟多層建筑 6 保障房 按 6 層、7 層-11 層、12 層-18 層、19 層-100m 7 還遷房 按 6 層、7 層-11 層、12 層-18 層、19 層-100m 8 廉租

39、房 按 6 層、7 層-11 層、12 層-18 層、19 層-100m 9 限價房 按 6 層、7 層-11 層、12 層-18 層、19 層-100m 10 商業 功能為商業 底商、裙樓商業、獨立商業，商鋪面積300 按商 住樓要求設計 11 獨立地下室 住宅塔樓地下室以外地下室范圍 序號 商業物業類型 說明 設置依據 1 購物中心 萬象城、五彩城地上部分 含地下商業 2 寫字樓 寫字樓地上部分 3 酒店 酒店地上部分 4 公寓 地上部分 5 地下室 不含地下商業 序號 公共配套設施產品類型 說明 設置依據 1 學校 獨立公建配套需單獨設置產品，非獨立公建配套不 需要單獨設置產品 2 幼兒

40、園 3 會所 4 綜合樓 5 市政公園 6 農貿市場 7 公共交通接駁工程 8 其他(可新增) 二、產品類型設置原則 產品類型設置要滿足成本數據指標分類積累和對標要求，即產品設置須以物業類型的成本指標的差 異性作為分類原則，既要符合行業慣例，也要符合公司成本管理水平，不宜過粗，也不宜過細，設置原 則及要求： 應嚴格按照公司產品類型設置，原則上不可細分也不可合并，如有特殊情況須向總部工程管理 ERP 招采成本系統應用暫行管理辦法 15 部申請調整； 住宅毛坯和精裝不需獨立設置產品，可在系統中通過備注說明精裝比例及戶內精裝科目做篩選 分析； 住宅地下室設置原則：住宅地下室區分塔樓下地下室和獨立地下

41、室，塔樓下地下室成本歸集到 相應住宅產品類型，獨立地下室按獨立的產品設置，住宅單體按塔樓、裙樓、塔樓下地下室細 分建安工程指標但不細分為產品（目前線下測算表可細分指標，系統中單體未做細分） ；地下室 含部分人防的，不建議按人防、非人防細分產品，獨立的人防地下室可以備注說明以做區分； 商業項目地下室（不含地下商業精裝修）單獨設置產品類型歸集成本，財務成本核算時需按商 業項目小汽車數量配置權重分攤到商業項目的購物中心、寫字樓、酒店等產品成本中，成本分 攤原則詳見案例； 公建配套設施設置原則：非獨立的局部零星配套用房不應設置獨立產品，成本應歸屬到就近產 品中；獨立的公建配套設施須設置獨立產品，如會所

42、、學校等進行單獨的成本歸集和管理； 特別說明： “本期建安外成本” ，用以歸集本期的建安單體外開發成本（含前期及后期費、前期 工程費、基礎設施費、開發間接費、銷售設施費等） 。 三、案例： 1、商業地下室成本分攤案例 2013 年 5 月 15 日下發的萬象城成本管理指引 V1.0文件中有對于商業地下室分攤的相關原則和 說明：地下室非商業建筑面積按地下室內各功能單位（購物中心、寫字樓、酒店、公寓）應配建小汽車 停車位值的比例分攤，歸屬到各商業功能業態產品中，地上停車庫面積需優先分攤在購物中心，具體參 見以下案例及說明。 案例：某商業項目，商業功能業態包括購物中心、酒店、公寓、寫字樓。地下室成本

43、金額為 A（不含 地下商業精裝修）,地下室建筑面積為 B。地下室非商業建筑面積分攤比例分別為 56%、18%、15%、11%， 詳見下表： 數量 單位 占比 一、地下停車位 2,014 輛 100% 其中 購物中心停車位 1,119 輛 56% 酒店停車位 355 輛 18% 公寓停車位 312 輛 15% 寫字樓停車位 228 輛 11% 二、地下建筑面積（B） 191,922 其中 地下商業建筑面積 24,490 ERP 招采成本系統應用暫行管理辦法 地下非商業建筑面積 167,432 三、地下非商業建筑面積分攤為 其中 購物中心 93,027 酒店 29,513 公寓 25,938 寫字

44、樓 18,955 成本分攤情況表： 四、商業地下室成本分攤公式 其中： 購物中心地下室成本 A/B（93,027 +24，490 ） 酒店地下室成本 A/B29,513 公寓地下室成本 A/B25,938 寫字樓地下室成本 A/B18,955 2、住宅項目獨立地下室和塔樓地下室分開設置 目前置地項目中對地下室的成本數據管理方法主要有兩種，一種是按正負零水平劃分為地上和地下 兩部分，另一種是先按正負零水平劃分為地上和地下，然后地下室劃分為獨立地下室和塔樓地下室。兩 種方式并行不利于置地成本數據指標積累、對標、優化，因此需要統一劃分標準和方法。按照便于指標 積累、對標的原則，應對差異較大管理對象進

45、行差異細分，塔樓地下室和獨立地下室的數據指標差異較 大，且具有可分離的操作性，而塔樓地下室與塔樓單體有關聯關系，不能嚴格分離，所以按便于成本指 標積累、對比、分析，塔樓地下室應歸屬與所關聯的單體業態，在該業態下做不同部位的（如地下、裙 樓、塔樓）的數據指標歸集。 塔樓地下室、獨立地下室結構含量指標范圍劃分示意圖 平面示意圖 剖面示意圖 獨立地下室獨立地下室 ERP 招采成本系統應用暫行管理辦法 17 3、公共配套設置為產品，公共配套產品的成本分攤 根據行業慣例和置地的情況，我們將公共配套設施做廣義和狹義區分。 廣義定義（引自百度百科）指：住宅區配套公共建筑（簡稱“配套公建” ） ，指開發商按照

46、國家及地 方有關規定在住宅區土地范圍內與商品住宅配套修建的各種公用建筑，一般包括教育、醫療衛生、文化 體育、商業服務、金融郵電、社區服務、市政公用、行政管理及其他八類公用建筑，如：物管用房、社 區服務中心、設備用房、防空地下室、市政公園、學校、幼兒園、游樂場、農貿市場等。各住宅具體配 建公共建筑因住宅情況的不同會有所區別。 狹義定義，我們引用置地成本科目的相關說明和定義：公共配套設施費，開發企業在開發產品過程 中發生，應計入可銷售物業開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，指為居住小區服務的公共設 施和生活服務設施的建設費用，包括教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、行 政

47、管理、市政公用設施。指獨立修建的，獨立發揮功能的公共配套設施，包括不能有償轉讓的開發小區 內公共配套設施發生的支出。 廣義和狹義定義的主要區別在于：狹義特指具有完整的設計圖紙和規劃指標，獨立修建的、獨立發 揮功能的公共配套設施。本文沒有特別說明均指狹義的公共配套設施。 通常大家既希望方便成本控制，又希望滿足盈利經濟分析需要，但這兩者管理思路差異較大，管理 口徑不同，容易糾纏不清。所以，只有將公共配套設施的成本控制和成本分攤兩者分離后，困擾成本人 員的問題就迎刃而解，避免了成本管控的口徑混亂。我們首先考慮按項目進行成本管控，滿足項目運營 管理需要，將公共配套設施按一個成本核算對象的建造成本進行管

48、理。其次考慮公共配套設施的成本分 攤，將分攤的公共配套設施成本按公共配套設施費進行管理，計算當期項目產品的盈利能力。 公共配套設施的成本控制 公共配套設施在項目層級設置和目標成本編制時單獨設置成本核算對象“公共配套設施”進行成本 歸集和成本控制，非獨立的其他公共配套設施，如物管用房、垃圾房、設備房等不作為成本核算對象進 行成本控制，依附就近開發的成本核算對象，方便成本歸集和成本管控，滿足運營需要。 據我們對項目目標成本測算和項目核算對象設置的經驗來看，大家的分歧和困惑主要有兩點：a、否 獨立核算；b、成本歸屬與分攤。我們認為首先應將公共配套設施做分類，不同類別應有不同的處理方式。 根據公建配套

49、設施的屬性做分類，分類原則：物理位置上是否獨立設置還是附屬于開發產品中？是否有 ERP 招采成本系統應用暫行管理辦法 18 獨立的施工圖？是否需要積累成本指標？具體說明如下： 非獨立修建的、沒有完整的設計圖的、附屬于開發產品的公共配套設施，如住宅單體或地下室中局 部的服務用房、設備用房，通常其主體結構與開發產品一體，將其從開發產品中剝離出來意義不大：一 方面無法嚴格剝離，另一方面成本指標不具備積累意義，且通常其費用相對較小對分攤影響不大。即一 般不會進行獨立核算，根據項目開發進度，將其歸屬相近的開發產品成本進行合并管控，避免做大量拆 分。從運營視角，重點關注目標與動態的執行情況，不考慮是否分攤

50、的問題，以避免成本管控的口徑混 亂。 獨立修建的、有完整的設計圖的、獨立發揮功能的公共配套設施，即我們成本科目中所定義的狹義 的公共配套設施，如獨立人防工程、獨立垃圾樓、獨立學校、獨立幼兒園、獨立會所、獨立綜合樓、社 區街辦及派出所、農貿市場等，通常需要單獨設置為核算對象，即單獨進行建安成本管理，并根據項目 開發進度，歸入同期開發的項目分期，設定目標成本進行過程管控。單獨進行建安成本管理的意義：一 般因產品特性具有不同于開發產品的成本指標，應做好成本數據積累。 以上重點圍繞項目成本管控目標展開說明，即以滿足現場管理、項目運營為目標，以項目為管控對 象，以合約、合同為管控主體，以項目成本預警與強