1、1/3 目標成本編制及審核指引 目標成本編制及審核指引 （2015 年 2 月版）（2015 年 2 月版） 總部工程管理部在總結 2014 年度目標成本評審經(jīng)驗基礎上，形成目標成本編制及審 核指引（2015 年 2 月版） ，以規(guī)范后續(xù)項目目標成本編制及審核工作，統(tǒng)一解決目標成本 編制及審核過程的疑問，提高目標成本評審環(huán)節(jié)的工作效率和質(zhì)量。 目標成本編制及審核指引包括：目標成本編制原則、目標成本編制及審核要點、知識體 系（共享平臺、評審及答疑案例、限額應用案例、成本數(shù)據(jù)）等內(nèi)容。 本指引后續(xù)根據(jù)評審情況適時更新、完善。 一、目標成本編制原則 1、目標成本編制相關資料及依據(jù)齊全 一、目標成本編
2、制原則 1、目標成本編制相關資料及依據(jù)齊全 項目規(guī)劃指標、方案或 DD100%圖紙、建筑做法及產(chǎn)品標準； 咨詢調(diào)研費、設計費、前期及后期手續(xù)費、銷售設施費、基礎設施費等費用類項目的費 用計取依據(jù)； 本項目特殊情況： 特殊做法要求、 政府特殊要求等， 如公共配套、 市政道路、 教育配套、 節(jié)能、綠建等。 2、目標成本編制對象合理 2、目標成本編制對象合理 項目分期目標成本編制以當期開發(fā)成本總投資為編制對象， 在當期發(fā)生則在當期測算并 計入發(fā)生成本總額，不在當期發(fā)生則不在當期測算也不計入成本總金額。 按照上市公司產(chǎn)品類型劃分標準設置分期下產(chǎn)品對象。 3、目標成本指標、量價計取合理 3、目標成本指標
3、、量價計取合理 每項成本測算應有明確依據(jù)，每項成本測算應備注量、價、總價計取依據(jù)。 1）成本指標與產(chǎn)品標準匹配，每項成本指標均應有匹配的、明確的產(chǎn)品標準，原則上 應由設計提供，如設計未提供，成本測算時應提出假設，并與設計確認； 2）有限額指標的，須滿足限額指標要求； 3）可以計算實際工程量的項目，須按實際工程量，例如：土石方及基礎、結構、粗裝、 屋面、保溫、外裝、門類、精裝、電梯、冰場等按圖紙計算工程量； 4）綜合單價計取原則：有合同價，按合同價，無合同價備注類似項目價； 5）費用類項目如前期工程、人防設施、施工措施、燃氣、標識、特殊設備、監(jiān)理、顧 2/3 問等，明確產(chǎn)品配置標準、費用計取標準
4、及依據(jù)； 6）其他業(yè)務部門涉及的費用項目的費用計取應有明確原則，如咨詢調(diào)研費、設計費、 前期及后期手續(xù)費、銷售設施費、基礎設施費、公共配套設施（市政道路、教育配套） 、節(jié) 能/綠建等。 7）應做對標分析，以判斷目標成本合理，對標分析原則：有限額指標的，與限額指標 對標，無限額指標的與類似項目進行量、價對標，分析偏差大的原因。 二、目標成本編制及審核要點 1、目標成本編制及審核要點包括合規(guī)性、專業(yè)性兩類。 二、目標成本編制及審核要點 1、目標成本編制及審核要點包括合規(guī)性、專業(yè)性兩類。 合規(guī)性包括：資料齊全性、基礎數(shù)據(jù)邏輯、成本核算對象、成本歸集原則、限額指標對 標口徑；專業(yè)性包括：前序階段要點、
5、單方成本指標、建安成本組成。合規(guī)性保證指標口徑 統(tǒng)一、專業(yè)性保證指標合理。 2、目標成本編制及審核要點分級、分模塊展開。 2、目標成本編制及審核要點分級、分模塊展開。 目標成本編制及審核要點明確管控層級，提煉編制及審核重點，解析關注原因，以統(tǒng)一 總部、大區(qū)、城市公司工作開展思路、方法，并提供具體工具、標準、支持文件，最終實現(xiàn) 口徑統(tǒng)一、指標合理的目標。 3、成本指標分類 3、成本指標分類 具體成本指標分業(yè)態(tài)展開，主要包括如下三類指標，有限額指標按限額執(zhí)行，無限額參 照建議區(qū)間值： 1）開發(fā)成本范圍的指標：持有物業(yè) GLA 單方、銷售物業(yè)可售單方 2）建筑安裝工程范圍的指標，按以下業(yè)態(tài)部位展開給
6、出相應指標值： 獨立地下室（地下車庫、地下后勤） ； 購物中心（地下商業(yè)、裙樓商業(yè)） ； 寫字樓（塔樓） ； 住宅（多層、小高層、高層、超高層） ； 可售商業(yè)（底商、獨立商業(yè)、商業(yè)街） 。 3）建筑安裝工程分項明細主材價格指標： 鋼筋、混凝土安裝單價 4、使用原則 4、使用原則 目標成本編制時參照各項指標值，大區(qū)在進行審核時應重點關注，原則上須滿足各項指 標值，不滿足要求應做優(yōu)化、調(diào)整，指標合理后報總部。 3/3 新報項目成本指標原則上應優(yōu)于已評審項目成本指標。成本指標的確定，應結合售價、 利潤率情況適當選配，利潤率情況不好，應注重成本優(yōu)化。 大區(qū)按本文件研究、確定落地方案，原則上大區(qū)對內(nèi)部項
7、目進行 100%審核，保證大區(qū) 內(nèi)成本指標水平的一致性，對大區(qū)內(nèi)部優(yōu)秀項目進行總結并推廣。 5、管理辦法 5、管理辦法 總部定期總結目標成本評審情況，對大區(qū)按“目標成本一次評審通過率”進行排名。 “目標成本一次評審通過”指：上報目標成本指標合理，總部直接批復。 三、知識體系 三、知識體系 總部統(tǒng)一設置 FTP 資源共享平臺，將以往下發(fā)的制度文件、日常工作中的疑問案例庫、 成本數(shù)據(jù)庫等知識性文件在大區(qū)間共享。 1、疑問案例庫 1、疑問案例庫 總部定期匯總目標成本審核過程中及大區(qū)日常反饋的問題，分類形成疑問案例庫，解決 目標成本編制過程中易出現(xiàn)的錯誤，對于共性問題由總部定期修訂相關工具文件。 2、成本數(shù)據(jù)庫 2、成本數(shù)據(jù)庫 總部將已審批目標成本項目的成本數(shù)據(jù)分析整理，形成成本數(shù)據(jù)庫，供大區(qū)編制目標成 本參考使用。 對于已竣工項目，由大區(qū)完成成本后評估，總部分析整理后評估成本數(shù)據(jù)，形成后評估 案例庫，在 FTP 資料共享平臺發(fā)布。 附件 附件 附件 1-1：目標成本編制及審核要點（2015 年 2 月版） 附件 1-2：住宅目標成本評審及答疑案例（2015 年 2 月版） 附件 1-3：商業(yè)限額指標應用案例 附件 1-4：目標成本已審核項目數(shù)據(jù)分享（2015 年 2 月版）
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