1、住宅目標成本評審及答疑 案例（2015年2月版） 華潤置地有限公司 工程管理部 成本組 2 華潤置地有限公司華潤置地有限公司 目 錄 1、資料完整性 2、數據一致性 3、合規性 4、合理性 5、附件 3 華潤置地有限公司華潤置地有限公司 1 資料完整性 按照華潤置地開發成本管理制度，住宅項目在方案階段報規通過后20天內 ，大區上報目標成本資料。 目標成本資料同時發送工程管理部與財務部，兩部門分別對成本資料和財務資料 的完整性進行審核，對不完整的資料予以駁回。 完整的目標成本資料包括： 按格式要求編制的匯報PPT 按格式要求編制的目標成本基礎表（包含財務表6張） 大區審批記錄（需大區成本分管領導

2、簽字） 產品配置標準表 關鍵性圖紙 4 華潤置地有限公司華潤置地有限公司 1 資料完整性 2015年匯報PPT在2014年基礎上進行了更新，新模版格式擇期下發。 增加內容 1、項目當前情況 2、項目周邊競品對標 3、關鍵節點評審情況 4、當地毛坯房交付標準 5、公建配套產權及后期運 營計劃 6、目標成本溝通會需解決 的問題 7、車位配建要求及實際配 建情況 項目當前情況： （1）前期工程（三通一平、臨設）； （2）土方、護壁、降水、樁基進度； （3）總包備案或招標定標情況； （4）銷售設施情況（規模、進度）。 周邊競品對標從以下方面： （1）售價； （2）V2.0產品標準單方。 5 華潤置地有

3、限公司華潤置地有限公司 2 數據一致性 基礎數據前后一致勾稽關系正確無誤 1、基礎數據前后一致 基礎測算表、匯報PPT中的數據應保持一致，特別注意基礎測算表中的數據更新后， 對應修改匯報PPT的相關數據。 基礎數據前后一致性由大區合約部負責審核。 6 華潤置地有限公司華潤置地有限公司 2 數據一致性 基礎數據前后一致勾稽關系正確無誤 2、勾稽關系正確無誤 勾稽關系是否正確的判斷標準： 概念理解是否與要求一致。 例： A、可售面積中不包含地下室面積 置地某項目，分為獨立地下室、高層、底商、獨立商業四個核算對象，獨立地下室車位面積13345、 高層可售面積48605、底商可售面積943、獨立商業可

4、售面積5822，項目整體可售面積為 （48605+943+5822）=55370。 B、項目可售比=項目總可售面積/項目總建筑面積 A中所述項目，獨立地下室建筑面積14636、高層建筑面積56256、底商建筑面積978、獨立商業 建筑面積5951。 項目總建筑面積（14636+56256+978+5951）=77821，該項目可售比為55370/77821=71%。 7 華潤置地有限公司華潤置地有限公司 2 數據一致性 基礎數據前后一致勾稽關系正確無誤 2、勾稽關系正確無誤 勾稽關系是否正確的判斷標準： 是否有反常情況出現。 勾稽關系由大區合約部負責審核。 例： A、成本計量面積建筑面積可售面

5、積 B、一般情況下，塔樓地下室建筑面積應與成本計量面積一致，如發現不一致需了解原因。置地某項目，高 層塔樓地下室建筑面積為5087.47，成本計量面積為8083.79，經了解，由于塔樓地下室外墻的不規 整，造成塔樓地下室出現開放的空腔，此部分不計算建筑面積，但計算成本計量面積。 C、屋面面積與總建筑面積、層數有一定勾稽關系。置地某項目，高層住宅，測算表中屋面面積為15838， 根據各高層地上建筑面積及層數估算屋面面積約7000，后經復核發現測算表有誤，進行更正。 D、樓梯間欄桿長度與層高有一定的勾稽關系。 E、陽臺欄桿每戶平均在8m以內正常。 8 華潤置地有限公司華潤置地有限公司 3 合規性

6、成本核算對象 的確定 成本分類及 歸集 住宅限額指標 成本歸集 方案成果合 規性 V1.0限額指標 達標合規性 V2.0限額指標 達標合規性 1、成本核算對象的確定 獨立地下室 獨立公共配套 其他核算對象按業態進行設置 核算對象由大區合約部初步審核，工程管理部復核。 獨立地下室范圍劃分參照住宅建安成本限額設計指標（V1.0版）。 當獨立商業的地下室與大地下室各自有外墻時，區分為獨立商業地下室與獨立地下室。除此之外，按 統一的獨立地下室測算。 獨立的公共配套建筑，如幼兒園、學校、會所、農貿市場等，作為單獨的核算對象進行測算。 非獨立的配套用房，如物管用房、設備用房、居委會、文化活動中心等，成本就

7、近歸集至各業態產品 中。 臨時售樓處和樣板間，作為單獨的核算對象進行測算。財務核算時，將此部分成本轉入銷售設施費。 9 華潤置地有限公司華潤置地有限公司 3 2、成本分類及歸集 成本分類和歸集按照華潤置地成本科目住宅項目成本歸集原則（2014年5月） 執行。 成本歸集由大區合約部初步審核，工程管理部復核。 案例：以下各成本應歸集到哪個科目？ 地下室開荒保潔費歸集到前期及后期其他費科目。 塔樓物業用房裝修工程成本作為物業啟動費歸集到前期及后期其他費科目。 獨立地庫地面車位劃線成本歸集到環境景觀工程交通設施費 科目。 臨時圍擋若在總包范圍歸集到施工措施費科目下，若是展示用圍擋歸集到銷售設施費中。

8、空調開洞屬于土建工程，歸集到粗裝科目中。 商業的入戶玻璃地彈門歸集到外飾面工程中。 地下室頂板上防水層及其相關找平和保護層歸集到防水工程中，其他層做法歸集到園林景觀工程成本科目里。 防雷接地：接閃器、引下線歸集至單體地上，接地裝置歸集至塔樓地下室和獨立地下室。 二次改造包括拆除欄桿、封窗、成品保護，這三個成本應該分別歸集在欄桿工程、外窗工程、措施費科目中。 合規性 成本核算對象 的確定 成本分類及 歸集 住宅限額指標 成本歸集 方案成果合 規性 V1.0限額指標 達標合規性 V2.0限額指標 達標合規性 10 華潤置地有限公司華潤置地有限公司 3 合規性 成本核算對象 的確定 成本分類及 歸集

9、 住宅限額指標 成本歸集 方案成果合 規性 V1.0限額指標 達標合規性 V2.0限額指標 達標合規性 3、住宅限額指標成本歸集 V1.0標準層層高、地下車庫層高 定義見住宅建安成本限額設計指標（V1.0），注意地下車庫一層層高、地下 車庫其他層層高與標準層層高定義的區別。 標準層層高是指標準層樓板面到上層樓板面的垂直高度 地下車庫一層（B1層）層高為樓地面建筑完成面與頂板結構板面之間的垂直 高度 其他地下各層層高為樓地面建筑完成面之間的垂直高度 案例： 某置地項目，地下室一層凈高2.2m，梁高0.65m，機電管線預留0.6m，地面建筑做法預留0.1m。 按照V1.0的描述，地下室一層層高是指

10、樓地面建筑完成面與頂板結構板面之間的垂直高度。故地面建筑 做法預留不計算在地下室一層層高之內，按V1.0口徑本項目地下車庫層高應為3.45m。 11 華潤置地有限公司華潤置地有限公司 3 合規性 成本核算對象 的確定 成本分類及 歸集 住宅限額指標 成本歸集 方案成果合 規性 V1.0限額指標 達標合規性 V2.0限額指標 達標合規性 3、住宅限額指標成本歸集 V1.0窗地比、V2.0外窗單方 定義見住宅建安成本限額設計指標。特別注意，有通過二次改造贈送面積的部位， 按交付小業主的狀態計算窗地比，按改造之后的成本計算單方成本。 以“封陽臺“的 方式贈送面積的，外門窗展開面積要包含陽臺的封窗面積

11、，扣除陽臺門的面積。 外門窗的拆改成本，計入V2.0對標的外窗單方。 窗副框成本，計入V2.0對標的外窗單方。 案例： 置地某項目，多層通過后期陽臺拆欄桿、封窗等改造方式贈送面積。拆欄桿成本歸集進入欄桿工程、 封窗成本歸集進入外窗工程。 改造之前窗地比為0.17，改造之后窗地比為0.20。V1.0對比時，多層窗地比按照0.20進行對標。 改造之前外窗單方為441元/，封窗改造成本59元/，V2.0對標外窗單方為500元/。 12 華潤置地有限公司華潤置地有限公司 3 合規性 成本核算對象 的確定 成本分類及 歸集 住宅限額指標 成本歸集 方案成果合 規性 V1.0限額指標 達標合規性 V2.0

12、限額指標 達標合規性 3、住宅限額指標成本歸集 V1.0墻地比 定義見住宅建安成本限額設計指標（V1.0）。特別注意，墻地比與外飾面系數的 區別。贈送面積部位，K3按交付小業主的狀態計算。 墻地比=窗地比+外飾面系數 空調百葉面積不計入外飾面面積。 以“封陽臺”方式贈送面積的，改造之后從“外墻“變為”內墻”的墻面，不計入外墻展開面積。 案例： 置地某項目，多層通過后期陽臺拆欄桿、封窗等改造方式贈送面積。 改造之前墻地比為1.12，其中窗地比為0.17，外飾面系數為0.95。 改造之后墻地比為1.07。其中窗地比為0.20，外飾面系數為0.87。 V1.0對比時，多層墻地比按照1.07進行對標。

13、 13 華潤置地有限公司華潤置地有限公司 3 3、住宅限額指標成本歸集 V1.0地上單體鋼筋、混凝土含量 定義見住宅建安成本限額設計指標（V1.0）。特別注意對標的鋼筋總量不包含施 工損耗和措施鋼筋，在做測算表時，施工損耗和措施鋼筋的比例在工程量調整系數中予以 考慮。 V1.0第12、13頁表格中的數據，適用于C類地面粗糙度、II/III類場地、標準層3m的單體，條件不符 時按規則進行修正。 只對地上單體的技術指標進行修正。 二層塔樓地下室的指標應為（一層塔樓地下室指標+塔樓地上指標1.3）/2。 三層塔樓地下室含量=（一層塔樓地下室指標+塔樓地上指標21.3）/3。 四層塔樓地下室指標=（一

14、層塔樓地下室指標*1.2+塔樓地上指標*3）/4。 案例： 置地某項目，高層塔樓總鋼筋含量42.5kg/，施工損耗和措施鋼筋調整系數1.02，按 42.5/1.02=41.67kg/進行V1.0對標。 合規性 成本核算對象 的確定 成本分類及 歸集 住宅限額指標 成本歸集 方案成果合 規性 V1.0限額指標 達標合規性 V2.0限額指標 達標合規性 14 華潤置地有限公司華潤置地有限公司 3 3、住宅限額指標成本歸集 V1.0獨立地下室鋼筋、混凝土含量 定義見住宅建安成本限額設計指標（V1.0）。特別注意V1.0手冊第14頁表3.11 中，“連接各主體結構的綜合全埋地下室”指的是非人防普通地下

15、室，“含部分6級人防 地下室”指的是人防地下室。 覆土厚度1.2m時，按V1.0中所述規則對指標進行修正。 三層地下室鋼筋含量在二層地下室數據基礎上減20kg/，混凝土含量在二層地下室數據基礎上減 0.15m/。（暫按此執行） 四層地下室鋼筋含量在一層地下室數據基礎上減45kg/，混凝土含量在一層地下室數據基礎上減0.35 m/。（暫按此執行） 合規性 成本核算對象 的確定 成本分類及 歸集 住宅限額指標 成本歸集 方案成果合 規性 V1.0限額指標 達標合規性 V2.0限額指標 達標合規性 15 華潤置地有限公司華潤置地有限公司 3 3、住宅限額指標成本歸集 V2.0外墻飾面單方 定義見住宅

16、建安成本限額設計指標（V2.0）。特別注意，外墻抹灰不計入V2.0 對標指標，外墻涂料膩子、面磚粘結劑計入V2.0對標指標。 外墻飾面工程科目中，包括各種飾面及基層、屋面飾面工程、各種外墻百葉窗。 V2.0外墻飾面單方指標，不包括外墻抹灰、屋面飾面成本。 住宅的幕墻計入V2.0對標。 計算范圍為項目所有住宅樓棟的裙樓和塔樓。 案例： 置地某項目，小高層外飾面展開面積39766，涂料成本368萬元，石材成本141萬元，外墻外抹灰成 本113萬元，屋面瓦成本113萬元，空調百葉成本18萬元。 V2.0外墻飾面單方為：（368+141+18）10000/39766=133元/ 合規性 成本核算對象

17、的確定 成本分類及 歸集 住宅限額指標 成本歸集 方案成果合 規性 V1.0限額指標 達標合規性 V2.0限額指標 達標合規性 16 華潤置地有限公司華潤置地有限公司 3 3、住宅限額指標成本歸集 園林景觀工程單方 定義見住宅建安成本限額設計指標（V2.0）。特別注意與環境景觀科目的差異， V2.0對標指標不含交通設施費成本。排水板、土工布成本，歸集計入園林景觀軟景工程。 園林景觀面積包括紅線內、外的園林景觀。 按秦嶺、淮河為界限區分南方北方，南方在限額值降低25元/，北方增加25元/。 容積率大于5.0時，用“相對地上建筑面積的限額指標”，容積率小于2.5時，指標由總部與大區共同確 定。 案

18、例： 置地某項目，排水板、土工布成本最初放在地下室屋面工程中，經調整后，歸集到園林景觀工程。 合規性 成本核算對象 的確定 成本分類及 歸集 住宅限額指標 成本歸集 方案成果合 規性 V1.0限額指標 達標合規性 V2.0限額指標 達標合規性 17 華潤置地有限公司華潤置地有限公司 3 3、住宅限額指標成本歸集 入戶門單方指標 定義見住宅建安成本限額設計指標（V2.0）。特別注意與成本科目口徑的 區別。 戶型設計有入戶花園的，兩個入戶門均歸集在入戶門科目中。但V2.0對標時，只計第一道入戶 門。 合規性 成本核算對象 的確定 成本分類及 歸集 住宅限額指標 成本歸集 方案成果合 規性 V1.0

19、限額指標 達標合規性 V2.0限額指標 達標合規性 18 華潤置地有限公司華潤置地有限公司 3 3、住宅限額指標成本歸集 標準層電梯廳精裝修單方指標 定義見住宅公共空間精裝修產品配置標準及成本限額指標，特別注意表1- 2“精裝修成本歸集范圍“。 地下電梯廳、地下走道精裝修工程成本歸集到地上電梯廳及公共空間精裝工程科目下。但與地上分 開測算。 地下電梯廳與地下通道的成本分開測算。 精裝修區域，總包負責的機電管線預埋成本，不計入對標范圍。但從總包預留點位到精裝點位之間 的配管穿線成本，計入對標。 案例： 置地某項目，小高層標準層電梯廳與公共空間精裝修工程，精裝修工程成本860元/，甲供物資單 方成

20、本540元/，總包機電布線85元/。 對標指標=860+540=1400元/。 合規性 成本核算對象 的確定 成本分類及 歸集 住宅限額指標 成本歸集 方案成果合 規性 V1.0限額指標 達標合規性 V2.0限額指標 達標合規性 19 華潤置地有限公司華潤置地有限公司 3 3、住宅限額指標成本歸集 首層大堂、地下大堂精裝修成本 定義見住宅公共空間精裝修產品配置標準及成本限額指標 ，特別注意表1-2“精裝 修成本歸集范圍“。 地下大堂精裝修工程成本歸集到地上大堂精裝工程科目下。但與地上分開測算。 精裝修區域，總包負責的機電管線預埋成本，不計入對標范圍。但從總包預留點位到精裝點位之間的配 管穿線成

21、本，計入對標范圍。 首層大堂地面鋪貼面積包括首層電梯廳面積。 大堂單元門、吊燈成本，計入對標范圍。 大堂軟裝歸集進入特殊設備成本科目，不計入對標范圍。 案例： 置地某項目，首層大堂面積17、首層電梯廳面積13，首層大堂精裝修標準為3500元/、首層電梯廳 精裝修標準為2000元/，大堂單元門成本50000元。 V2.0首層大堂精裝修成本指標=（350017+200013）+50000/（17+13）=4517元/。 合規性 成本核算對象 的確定 成本分類及 歸集 住宅限額指標 成本歸集 方案成果合 規性 V1.0限額指標 達標合規性 V2.0限額指標 達標合規性 20 華潤置地有限公司華潤置地

22、有限公司 3 4、方案成果合規性 方案成果合規性從五個方面進行復核。 檔次合規性 精裝檔次劃分為T、A、B、C、D五檔，按售價、售價比、利潤率的順序進行判定，若不滿足 劃分條件需降一檔。 合規性 成本核算對象 的確定 成本分類及 歸集 住宅限額指標 成本歸集 方案成果合 規性 V1.0限額指標 達標合規性 V2.0限額指標 達標合規性 21 華潤置地有限公司華潤置地有限公司 3 4、方案成果合規性 方案成果合規性從五個方面進行復核。 可售比、可售單方 項目可售比=項目可售面積/項目建筑面積，可售面積不含地下室面積（舉例） 可售單方=開發成本/項目可售面積 嚴格控制地下車庫面積、獨立配套設施面積

23、、配套用房面積、售樓處和樣板間面積。 計容面積最大化 復核計容面積是否按容積率做足 合規性 成本核算對象 的確定 成本分類及 歸集 住宅限額指標 成本歸集 方案成果合 規性 V1.0限額指標 達標合規性 V2.0限額指標 達標合規性 22 華潤置地有限公司華潤置地有限公司 3 4、方案成果合規性 方案成果合規性從五個方面進行復核。 地面車位最大化 在滿足政府要求的情況下，能夠設置在地面的車位必須全部設置在地面以上。 目標成本評審時，大區提供拿地規劃條件及當地政府要求。 地下車位最小化 按政府要求的最低限設置最少的地下車位。 嚴格控制地下車位面積，按照V1.0限額要求進行對標。 控制地下車庫規整

24、度，提高停車效率。 合規性 成本核算對象 的確定 成本分類及 歸集 住宅限額指標 成本歸集 方案成果合 規性 V1.0限額指標 達標合規性 V2.0限額指標 達標合規性 23 華潤置地有限公司華潤置地有限公司 3 5、V1.0限額指標達標合規性 V1.0各項指標嚴格按照限額手冊進行對標，注意目標成本評審計算達標率時，按 業態進行對標，同一業態只計算一組指標，與手冊中按樓棟進行對標有所不同。 多層、小高層不進行K1標準層層高、K2窗地比、K3墻地比三項指標的對標 K4地下車庫層高在達標率計算時，只計入B1、B2層層高 塔樓地下室鋼筋、混凝土含量不計入達標率計算 達到標桿值的指標計入A1達標率，在

25、標桿值與高限值之間的指標計入A2達標率。只有一個限額值的 指標，限額值即標桿值。 案例： 置地某項目，住宅為高層、超高層兩個業態，地下車庫3層。本項目考核指標15個（高層K1-3， K6-7，超高層K1-3，K6-7，地下車庫K4（B1、B2）、K5、K8-9）。 置地某項目，住宅為小高層、高層兩個業態，地下車庫1層。本項目考核指標11個（小高層K6-7， 高層K1-3，K6-7，地下車庫K4-5、K8-9）。 合規性 成本核算對象 的確定 成本分類及 歸集 住宅限額指標 成本歸集 方案成果合 規性 V1.0限額指標 達標合規性 V2.0限額指標 達標合規性 24 華潤置地有限公司華潤置地有限

26、公司 3 6、V2.0限額指標達標合規性 外墻飾面、外窗、園林景觀、入戶門成本標準按照住宅建安成本限額指標V2.0對 標。 標準層電梯廳及走道、首層大堂、地下大堂、地下電梯廳、地下通道精裝修標準按照 住宅公共空間精裝修產品配置標準及成本限額指標對標。 地下大堂、地下電梯廳、地下通道分指標對標 C檔標準層電梯廳和走廊分指標對標 B、C、D檔不準設置地下大堂 合規性 成本核算對象 的確定 成本分類及 歸集 住宅限額指標 成本歸集 方案成果合 規性 V1.0限額指標 達標合規性 V2.0限額指標 達標合規性 25 華潤置地有限公司華潤置地有限公司 4 合理性 內部類似項目單體對標合理性 內部類似項目

27、單體對標合理性 目標成本評審專業溝通會時，由總部工程管理部確定內部對標項目及對標內容， 由大區牽頭完成內部類似項目單體對標。 獨立地下室 因土石方及基礎工程項目之間不存在可比性，主要對土建類成本進行對標。 影響獨立地下室土建成本的因素，影響程度從大到小為 地下室層數、人防等級、柱網尺寸、地震烈 度、覆土厚度、結構類型、地下室層高、抗浮水位、底板厚度、地下室規整度、批復時間。 塔樓地下室 主要對土建類成本進行對標。 影響塔樓地下室建安成本的因素，影響程度從大到小為地下室層數、人防等級、地震烈度、地下 室結構類型、抗浮水位、底板厚度、地下室規整系數、批復時間。 26 華潤置地有限公司華潤置地有限公

28、司 4 合理性 內部類似項目單體對標合理性 高層、超高層塔樓 內部類似項目單體對標合理性 目標成本評審專業溝通會時，由總部工程管理部確定內部對標項目及對 標內容，由大區牽頭完成內部類似項目單體對標。 多層、小高層塔樓 主要對建安成本進行對標。 影響多層、小高層塔樓單體建安成本的因素，影響程度從大到小為 交付條件、容積率、項 目成本檔次、產品線、立面風格、地震烈度、層高、場地類別、風壓、地面粗糙度、戶均 面積、塔樓層數、建筑物高度、批復時間 主要對建安成本進行對標。 影響高層、超高層塔樓土建成本的因素，影響程度從大到小為 交付條件、容積率、項目 成本檔次、產品線、立面風格、風壓、地震烈度、層高、地面粗糙度、場地類別、戶均面 積、塔樓層數、建筑物高度、批復時間。 感謝聆聽