1、華潤(rùn)置地開發(fā)成本管理制度華潤(rùn)置地開發(fā)成本管理制度 華潤(rùn)置地有限公司華潤(rùn)置地有限公司 編制時(shí)間：編制時(shí)間：2012014 4 年年 1 1 月月 目 錄 1.總則 . 1 2.適用范圍 . 1 3.房地產(chǎn)開發(fā)成本管理總體思路 . 1 4.職責(zé) . 1 5.開發(fā)成本控制管理的總體要求 . 2 5.1 執(zhí)行統(tǒng)一的成本科目 . 2 5.2 執(zhí)行統(tǒng)一的目標(biāo)成本編制模板 . 2 5.3 執(zhí)行統(tǒng)一的成本歸集、分?jǐn)傇瓌t . 2 5.4 執(zhí)行統(tǒng)一的分判方案 . 2 5.5 按分判方案維度分解成責(zé)任成本 . 3 5.6 執(zhí)行成本限額指標(biāo) . 3 6.開發(fā)成本控制管理具體流程 . 3 6.1 承上啟下原則 . 3

2、6.2 投資批復(fù)環(huán)節(jié)的成本控制 . 3 6.3 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)環(huán)節(jié)的成本控制 . 3 6.4 深化產(chǎn)品建議書環(huán)節(jié)的成本控制 . 3 6.5 方案設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制 . 4 6.6 目標(biāo)成本編制及確定環(huán)節(jié)的成本控制 . 4 6.6.1 目標(biāo)成本的定義 . 4 6.6.2 目標(biāo)成本編制時(shí)間 . 4 6.6.3 目標(biāo)成本審核 . 4 6.6.4 目標(biāo)成本審批后的管理 . 5 6.6.5 目標(biāo)成本的編制要求 . 5 6.7 招標(biāo)采購(gòu)環(huán)節(jié)的成本控制 . 8 6.8 施工過程環(huán)節(jié)的成本控制 . 8 6.9 竣工結(jié)算環(huán)節(jié)的成本控制 . 8 6.10 成本后評(píng)估 . 9 7.其他 . 9 7.1 文件、資料歸檔管

3、理 . 9 7.2 保密要求 . 9 7.3 其他 . 9 7.4 附件 . 9 1 1.1. 總則總則 為完善華潤(rùn)置地開發(fā)成本管理體系，逐步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)成本管理流程，指導(dǎo)開發(fā)成本 管理控制工作，積累經(jīng)驗(yàn)，持續(xù)改進(jìn)，降低開發(fā)成本，特制訂本制度。 2.2. 適用范圍適用范圍 適用于華潤(rùn)置地有限公司下屬獨(dú)資、控股、或具經(jīng)營(yíng)權(quán)合資公司開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目及華潤(rùn) 集團(tuán)孵化的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（包含住宅和商業(yè)項(xiàng)目） 。 3.3. 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理總體思路房地產(chǎn)開發(fā)成本管理總體思路 以房地產(chǎn)開發(fā)成本為管理重點(diǎn)，以目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控為管理主線，執(zhí)行統(tǒng)一的成 本科目，以 ERP 招采成本系統(tǒng)為平臺(tái)，積累成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)

4、據(jù)庫(kù)，逐步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)成本管理 制度及流程，構(gòu)建高效的開發(fā)成本管理體系，降低開發(fā)成本。制度中所提及到的各種成本的 口徑和定義與公司下發(fā)的成本科目解釋一致。 4.4. 工作工作職責(zé)職責(zé) 4.1 華潤(rùn)置地總部工程管理部負(fù)責(zé)本制度的制訂、修改、指導(dǎo)、解釋和監(jiān)督檢查，組織總部 戰(zhàn)略管理部、財(cái)務(wù)部、商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部、設(shè)計(jì)管理部、審計(jì)監(jiān)察部等相關(guān)部室對(duì)項(xiàng)目房地產(chǎn) 開發(fā)成本進(jìn)行審核，負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)成本的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)合理性、量?jī)r(jià)偏差性、測(cè) 算依據(jù)合理性，出具審核意見按審批權(quán)限報(bào)總裁、董事長(zhǎng)審批，同時(shí)負(fù)責(zé)監(jiān)督開發(fā)過程中項(xiàng) 目動(dòng)態(tài)成本的執(zhí)行情況。 4.2 戰(zhàn)略管理部負(fù)責(zé)復(fù)核項(xiàng)目投資批復(fù)的執(zhí)行情況，負(fù)責(zé)審核

5、項(xiàng)目售價(jià)、成本在各個(gè)階段的 一致性、及投資批復(fù)內(nèi)容的偏差性和合理性。 4.3 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)由當(dāng)期開發(fā)成本投資折算成當(dāng)期核算成本時(shí)的分?jǐn)傇瓌t、及過程監(jiān)控全成本 口徑下的動(dòng)態(tài)成本和資金安排。 4.4 商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部負(fù)責(zé)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)指標(biāo)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)費(fèi)預(yù)算進(jìn)行審核。 4.5 設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)對(duì)住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)指標(biāo)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)費(fèi)預(yù)算復(fù)核進(jìn)行審核。 4.6 審計(jì)監(jiān)察部參與開發(fā)成本的審核，了解審核過程，將依據(jù)本制度對(duì)各利潤(rùn)中心的成本管 2 理制度細(xì)則以及在成本管理各個(gè)環(huán)節(jié)中的具體實(shí)施情況進(jìn)行內(nèi)審。 4.7 大區(qū)投資運(yùn)營(yíng)部、設(shè)計(jì)管理部、合約管理部等參與項(xiàng)目開發(fā)成本的審核會(huì)。 5.5. 開發(fā)成本控制管理的

6、總體要求開發(fā)成本控制管理的總體要求 5.15.1 執(zhí)行統(tǒng)一的成本科目執(zhí)行統(tǒng)一的成本科目 成本科目是成本管理的基礎(chǔ)，是成本管理的綱領(lǐng)性文件。 華潤(rùn)置地成本科目（2013 年 12 月修訂版） 為公司統(tǒng)一的成本科目。總部工程管理部負(fù)責(zé)管理和解釋成本科目，并對(duì)成 本科目名稱、核算內(nèi)容、使用說明等做出統(tǒng)一規(guī)定。各利潤(rùn)中心不得自行增加或刪改，但可 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況擴(kuò)展到五、六級(jí)科目。各開發(fā)項(xiàng)目在不同開發(fā)階段的成本測(cè)算均應(yīng)按此成 本科目執(zhí)行。詳見附件 1： 華潤(rùn)置地成本科目（2013 年 12 月修訂版） 。 5.25.2 執(zhí)行統(tǒng)一的目標(biāo)成本執(zhí)行統(tǒng)一的目標(biāo)成本編制模板編制模板 總部工程管理部根據(jù)華潤(rùn)置地成

7、本科目（2013 年 12 月修訂版） 統(tǒng)一了目標(biāo)成本編 制模板。目標(biāo)成本編制模板是置地成本科目落地的有效工具，使目標(biāo)成本編制工作規(guī)范化、 專業(yè)化，統(tǒng)一成本數(shù)據(jù)測(cè)算口徑，便于置地成本數(shù)據(jù)積累和成本對(duì)標(biāo)。詳見附件 2： 華潤(rùn) 置地目標(biāo)成本編制模板 。 5.35.3 執(zhí)行統(tǒng)一的成本歸集、分?jǐn)傇瓌t執(zhí)行統(tǒng)一的成本歸集、分?jǐn)傇瓌t 目標(biāo)成本編制時(shí)，按華潤(rùn)置地目標(biāo)成本編制模板中的成本歸集與分?jǐn)傇瓌t執(zhí)行。 5.45.4 執(zhí)行統(tǒng)執(zhí)行統(tǒng)一的分判方案一的分判方案 分判方案是項(xiàng)目實(shí)施前期規(guī)劃的一項(xiàng)重要內(nèi)容， 關(guān)系到項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)中招標(biāo)采購(gòu)、 合約管理、 項(xiàng)目管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，分判方案的統(tǒng)一是工程管理標(biāo)準(zhǔn)化的前提，是戰(zhàn)略采購(gòu)、

8、集中采購(gòu)真 正落地的重要保障，同時(shí)固化到 ERP 招采成本系統(tǒng)，幫助提升組織能力和人均效能。以“統(tǒng) 一管理習(xí)慣，尊重屬地個(gè)性”的原則，形成具有華潤(rùn)置地特色的統(tǒng)一分判方案，2013 年 10 月下發(fā)了華潤(rùn)置地統(tǒng)一分判方案（2013 年 9 月版） 。各大區(qū)在置地統(tǒng)一分判方案基礎(chǔ)上， 結(jié)合屬地個(gè)性形成大區(qū)內(nèi)統(tǒng)一的分判方案并報(bào)總部審批。各項(xiàng)目使用大區(qū)分判方案時(shí)，除特 殊屬地個(gè)性化需求可以進(jìn)行微調(diào)外，一般不做大的調(diào)整，項(xiàng)目分判方案報(bào)大區(qū)審核后指導(dǎo)招 標(biāo)采購(gòu)、合約管理和項(xiàng)目管理工作的開展，過程不宜再做調(diào)整。詳見附件 3： 華潤(rùn)置地統(tǒng) 3 一分判方案（2013 年 9 月版） 。 5.55.5 按分判方案

9、維度分解按分判方案維度分解落實(shí)落實(shí)責(zé)任責(zé)任目標(biāo)目標(biāo)成本成本 總部工程管理部將分判方案與成本科目進(jìn)行了對(duì)應(yīng)，各項(xiàng)目目標(biāo)成本審核后，各利潤(rùn)中 心按項(xiàng)目分判方案分解形成責(zé)任目標(biāo)成本，并在項(xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本管理，編制動(dòng) 態(tài)成本管理月報(bào)報(bào)總部備案。各大區(qū)應(yīng)將責(zé)任成本落實(shí)到部門和人員，并與業(yè)績(jī)考核掛鉤。 5.65.6 執(zhí)行成本限額指標(biāo)執(zhí)行成本限額指標(biāo) 上市公司統(tǒng)一發(fā)布的各項(xiàng)成本指標(biāo)均應(yīng)在目標(biāo)成本中體現(xiàn)、落實(shí)，如管理費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)、 建安成本指標(biāo)等。 6.6. 開發(fā)成本控制管理具體流程開發(fā)成本控制管理具體流程 6.16.1 承上啟下原則承上啟下原則 參照華潤(rùn)置地銷售物業(yè)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系框架方案中投資批復(fù)

10、、項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)、一級(jí) 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、深化產(chǎn)品建議書、方案設(shè)計(jì)、目標(biāo)成本審批、總包單位確定、開盤、竣工備 案等 9 個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)， 上一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)中形成的開發(fā)成本將作為下一階段開展工作的成本控制 指標(biāo)，在項(xiàng)目開發(fā)過程中成本控制要體現(xiàn)承上啟下的管理原則。 6.26.2 投資批復(fù)環(huán)節(jié)的成本控制投資批復(fù)環(huán)節(jié)的成本控制 本環(huán)節(jié)的成本控制主要表現(xiàn)在項(xiàng)目立項(xiàng)階段對(duì)成本的預(yù)計(jì)。在可行性研究報(bào)告中應(yīng) 按統(tǒng)一的成本科目進(jìn)行項(xiàng)目成本費(fèi)用估算， 預(yù)測(cè)全資金計(jì)息累計(jì)動(dòng)態(tài)稅后利潤(rùn)率、 資金計(jì)劃、 投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策。 6.36.3 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)環(huán)節(jié)的成本控制項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)環(huán)節(jié)的成本控制 在完成土地吸納和項(xiàng)目定位后，各大區(qū)應(yīng)根

11、據(jù)實(shí)際的交易地價(jià)和確定的物業(yè)類型，按統(tǒng) 一的成本科目重新作出相應(yīng)的項(xiàng)目當(dāng)期成本估算和全資金計(jì)息累計(jì)動(dòng)態(tài)稅后利潤(rùn)率預(yù)測(cè)， 作 為深化產(chǎn)品建議書及方案設(shè)計(jì)階段的成本控制目標(biāo)。 本環(huán)節(jié)按住宅銷售均價(jià)預(yù)測(cè)確定項(xiàng)目當(dāng) 期開發(fā)產(chǎn)品成本限額檔次。 6.46.4 深化產(chǎn)品建議書環(huán)節(jié)的成本控制深化產(chǎn)品建議書環(huán)節(jié)的成本控制 在項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)環(huán)節(jié)確定的成本控制目標(biāo)內(nèi)開展深化產(chǎn)品建議書工作，需對(duì)影響到住宅 4 建安成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo) V1.0 、 住宅建安成本限額指標(biāo) V2.0 、 萬象城建安成本管理指引 V1.0 、 五彩城建安成本限額指標(biāo) V1.0等成本限額指標(biāo)內(nèi)容進(jìn)行深化，確定指標(biāo)落地的 設(shè)計(jì)原則。 6.56.5 方

12、案設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制方案設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制 項(xiàng)目建安成本的 70%左右是由設(shè)計(jì)確定的，所以此環(huán)節(jié)的成本控制在整個(gè)成本控制中至 關(guān)重要。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定后，各利潤(rùn)中心應(yīng)在項(xiàng)目啟動(dòng)階段確定的成本控制目標(biāo)范圍內(nèi)， 對(duì)規(guī)劃方案、技術(shù)指標(biāo)、結(jié)構(gòu)形式、建筑用料、設(shè)備選型等影響成本的重要子項(xiàng)，反復(fù)進(jìn)行 技術(shù)方案比選，對(duì)影響成本的關(guān)鍵指標(biāo)（如鋼筋、砼含量等）進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。 6.66.6 目標(biāo)成本編制及確定環(huán)節(jié)的成本控制目標(biāo)成本編制及確定環(huán)節(jié)的成本控制 6.6.16.6.1 目標(biāo)成本的定義目標(biāo)成本的定義 方案報(bào)規(guī)后的成本測(cè)算經(jīng)總部審批后定義為項(xiàng)目目標(biāo)成本， 之前的成本測(cè)算均稱為成本 估算，之后的成本測(cè)算均稱為項(xiàng)

13、目動(dòng)態(tài)成本。 6.6.26.6.2 目標(biāo)成本編制時(shí)間目標(biāo)成本編制時(shí)間 住宅項(xiàng)目在方案階段報(bào)規(guī)通過后 20 天內(nèi)、商業(yè)項(xiàng)目在 100%DD 圖完成后 30 天內(nèi)，大區(qū) 上報(bào)目標(biāo)成本，項(xiàng)目目標(biāo)成本編制包括項(xiàng)目概況、財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算情況、銷售收入及租金收入 預(yù)測(cè)依據(jù)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、目標(biāo)成本編制表格、內(nèi)部成本管理指標(biāo)對(duì)標(biāo)、當(dāng)?shù)馗?jìng) 品項(xiàng)目產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)外部成本對(duì)標(biāo)、合約分判下的責(zé)任成本分解等內(nèi)容。 6.6.36.6.3 目標(biāo)成本審核目標(biāo)成本審核 總部對(duì)新開分期項(xiàng)目 100%全覆蓋進(jìn)行目標(biāo)成本審核，項(xiàng)目目標(biāo)成本審批按大區(qū)總經(jīng)理、 工程總監(jiān)、總裁、董事長(zhǎng)四級(jí)授權(quán)體系進(jìn)行。審批權(quán)限見下表： 序號(hào)序號(hào) 管理活動(dòng)

14、內(nèi)容管理活動(dòng)內(nèi)容 大區(qū)總經(jīng)理大區(qū)總經(jīng)理 工程總監(jiān)工程總監(jiān) 總裁總裁 董事長(zhǎng)董事長(zhǎng) 1 項(xiàng)目開發(fā)成本 10 億及以下 2 項(xiàng)目開發(fā)成本 10 億-15 億 3 項(xiàng)目開發(fā)成本 15 億以上 注：審核/會(huì)簽 批準(zhǔn) 總部工程管理部負(fù)責(zé)目標(biāo)成本審核工作，審核會(huì)由工程管理部組織，一般采用視頻會(huì)方 式，大區(qū)成本分管領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目總及相關(guān)成本管理人員參加。工程管理部審核項(xiàng)目開發(fā)成本的 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)合理性、量?jī)r(jià)偏差性、測(cè)算依據(jù)合理性，并征求總部戰(zhàn)略管理部、財(cái)務(wù)部、商 業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部、設(shè)計(jì)管理部等相關(guān)部室對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本的意見，匯總后按審批授權(quán)報(bào)工程總 監(jiān)、總裁、董事長(zhǎng)審批，工程管理部負(fù)責(zé)監(jiān)督開發(fā)過程中項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本的執(zhí)行

15、情況。 6.6.46.6.4 目標(biāo)成本審批后的管理目標(biāo)成本審批后的管理 （1）審批后的目標(biāo)成本將作為項(xiàng)目后期開發(fā)過程中成本控制的指導(dǎo)性文件，指導(dǎo)施工 圖設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、變更簽證、竣工結(jié)算，一般情況下不得突破。 （2）當(dāng)有以下特殊情況： A、提高項(xiàng)目配置、戶內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)； B、增加示范單位、樣板房或銷售中心； C、戶內(nèi)精裝面積發(fā)生重大變化。 以上情況引起開發(fā)成本增加超過批復(fù)房地產(chǎn)開發(fā)成本的 2%時(shí)，方可報(bào)總部申請(qǐng)?jiān)黾樱?否則大區(qū)在原批復(fù)目標(biāo)成本中自行消化。 （3）目標(biāo)成本的三個(gè)“關(guān)鍵檢查點(diǎn)” ：施工圖出圖且總包確定后，形成施工圖階段動(dòng) 態(tài)成本；主體結(jié)構(gòu)封頂后形成預(yù)計(jì)結(jié)算動(dòng)態(tài)成本，此時(shí)大部分成本已經(jīng)

16、明確，此版作為控 制項(xiàng)目結(jié)算的依據(jù)；竣工完成后 14 個(gè)月形成竣工結(jié)算成本。以上三個(gè)檢查點(diǎn)的動(dòng)態(tài)成本 與批復(fù)目標(biāo)成本對(duì)比，當(dāng)簽約金額超過合約分判子項(xiàng)目標(biāo)成本的 3%或動(dòng)態(tài)成本超過目標(biāo)成 本的 2%時(shí)預(yù)警，大區(qū)需對(duì)發(fā)出預(yù)警項(xiàng)目進(jìn)行成本超支專題分析，說明原因，制訂控制措施。 （4）上市公司將根據(jù)產(chǎn)品線、業(yè)態(tài)、城市等分類維度對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行排名通報(bào)，以此 來推動(dòng)提升成本管控的嚴(yán)肅性、專業(yè)性、系統(tǒng)性，促進(jìn)成本最優(yōu)的管理導(dǎo)向。 6.6.56.6.5 目標(biāo)成本的編制要求目標(biāo)成本的編制要求 （1）編制思路和編制模板 目標(biāo)成本的編制須按照華潤(rùn)置地目標(biāo)成本編制模板 （詳見附件 2）進(jìn)行編制，統(tǒng)一 模板是便于置地層

17、面的數(shù)據(jù)指標(biāo)積累及對(duì)標(biāo)，不可改動(dòng)表格框架結(jié)構(gòu)及成本科目分項(xiàng)，對(duì)模 板格式可以適當(dāng)細(xì)化微調(diào)，如需做大的改動(dòng)可與總部工程管理部溝通調(diào)整。目標(biāo)成本編制遵 循以下思路： 6 （2）編制依據(jù) 目標(biāo)成本編制必須有依有據(jù)，并將各項(xiàng)依據(jù)說明清楚，一般依據(jù)包括：圖紙及綜合技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、公司會(huì)簽的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)部門提供的前期及后期費(fèi)用、前期工程費(fèi)、開發(fā)報(bào)建 部門提供的面積指標(biāo)表等、參照某類似項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)、公司戰(zhàn)略采購(gòu)、集中采購(gòu)等。 （3）核算對(duì)象設(shè)置 目標(biāo)成本核算對(duì)象主要是指物業(yè)類型，物業(yè)類型是建安單體目標(biāo)成本測(cè)算的基本單元， 用以分類管理成本指標(biāo)數(shù)據(jù)。物業(yè)類型設(shè)置是關(guān)系成本數(shù)據(jù)管理效率的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，各大區(qū)應(yīng) 嚴(yán)

18、格按總部要求設(shè)置，如有特殊情況須向總部工程管理部溝通調(diào)整。 住宅產(chǎn)品類型：別墅、多層、小高層、高層、超高層、商業(yè)（底商、裙樓商業(yè)、獨(dú)立商 業(yè)） 、獨(dú)立地下室、特殊產(chǎn)品（保障房、還遷房、廉租房、限價(jià)房等） ； 商業(yè)產(chǎn)品類型：購(gòu)物中心（含地下商業(yè)） 、寫字樓、酒店、公寓、地下室（不含地下商 業(yè)） ； 獨(dú)立公共配套設(shè)施產(chǎn)品類型：學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、綜合樓、市政公園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、公 共交通接駁工程等，可根據(jù)實(shí)際情況新增。 （3）成本歸集、分?jǐn)傇瓌t 項(xiàng)目分期成本歸集原則：項(xiàng)目分期目標(biāo)成本按當(dāng)期開發(fā)成本總投資編制，跨期成本 分?jǐn)倖为?dú)說明。 當(dāng)期開發(fā)的獨(dú)立公共配套設(shè)施 （小學(xué)等） 單列成本核算對(duì)象， 進(jìn)行成本

19、歸集； 銷售設(shè)施費(fèi)（臨時(shí)售樓部、臨時(shí)樣板間等）歸入銷售費(fèi)管理范疇，目標(biāo)成本編制時(shí)歸入開發(fā) 成本下的開發(fā)間接費(fèi)中。 分期產(chǎn)品成本歸集原則：a)按部位成本構(gòu)成；b）影響部位成本主要因素；c）便于 成本測(cè)算和成本數(shù)據(jù)積累；d）基本保持與分?jǐn)傇瓌t一致。 成本分?jǐn)傇瓌t：誰受益，誰承擔(dān)。 （4）人工材料上漲、變更簽證、不可預(yù)見費(fèi)等費(fèi)用預(yù)留 目標(biāo)成本編制時(shí)不可預(yù)見費(fèi)及變更簽證、人工及材料上漲因素統(tǒng)一按住宅 5%、商業(yè) 8% 預(yù)留，預(yù)留系數(shù)的基數(shù)為房地產(chǎn)開發(fā)成本，不包括土地成本、管理費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)及稅 金。 （5）內(nèi)外部成本對(duì)標(biāo) 目標(biāo)成本編制需融入內(nèi)外部成本對(duì)標(biāo)工作，并落實(shí)對(duì)標(biāo)結(jié)果，具體須明確以下幾點(diǎn)以供

20、 目標(biāo)成本評(píng)審時(shí)參考： 住宅成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo) V1.0 指標(biāo)達(dá)標(biāo)率情況； 住宅成本限額指標(biāo) V2.0 指標(biāo)以及戶內(nèi)精裝工程成本配置合理性； 商業(yè)項(xiàng)目成本管理指引技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)達(dá)標(biāo)情況； 競(jìng)品樓盤成本結(jié)構(gòu)及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)對(duì)標(biāo)。 （6）目標(biāo)成本測(cè)算具體要求 項(xiàng)目分期目標(biāo)成本編制以當(dāng)期開發(fā)總投資為編制對(duì)象，要求： 符合上市公司分期產(chǎn)品設(shè)置原則，成本編制對(duì)象的確定（項(xiàng)目、分期） ，與售樓、財(cái) 務(wù)系統(tǒng)保持一致； 符合上市公司開發(fā)成本歸集原則； 量?jī)r(jià)分離原則：量要準(zhǔn)確，價(jià)要適配； 指標(biāo)達(dá)標(biāo)原則：建安成本限額指標(biāo)的對(duì)標(biāo)率和達(dá)標(biāo)率情況； 編制測(cè)算體系的統(tǒng)一性：按上市公司按統(tǒng)一目標(biāo)成本編制模板； 成本數(shù)據(jù)庫(kù)指標(biāo)選用的合

21、理性：選擇參考原型是否合適，原型數(shù)據(jù)是否合理； 預(yù)留變更簽證系數(shù)的合理性：統(tǒng)一預(yù)留系數(shù)，住宅按 5%，商業(yè)按 8%； 全資金計(jì)息累計(jì)動(dòng)態(tài)稅后利潤(rùn)率是否滿足公司投資批復(fù)要求。 （7）合約分判下的責(zé)任成本 各大區(qū)合約管理部、招標(biāo)采購(gòu)部依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、物業(yè)類型、項(xiàng)目定位、工期要求、工程 難重點(diǎn)、市場(chǎng)承包商資源等情況結(jié)合大區(qū)統(tǒng)一分判方案編制項(xiàng)目合約策劃方案，內(nèi)容包括項(xiàng) 目概況、分判方案、計(jì)價(jià)模式、界面劃分、甲供材清單、對(duì)候選單位的資格要求、指定分包 與總包的合約關(guān)系、分判計(jì)劃及需要其他部門對(duì)合約工作的配合安排。結(jié)合 ERP 招采成本系 統(tǒng)“成本科目維度目標(biāo)成本與合約分判維度目標(biāo)成本須同時(shí)落地”的管理要求

22、，目標(biāo)成本編 制完成后須及時(shí)形成合約預(yù)算下的控制目標(biāo)。 6.76.7 招標(biāo)采購(gòu)環(huán)節(jié)的成本控制招標(biāo)采購(gòu)環(huán)節(jié)的成本控制 各大區(qū)應(yīng)嚴(yán)格按照華潤(rùn)置地招標(biāo)采購(gòu)管理制度的規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)采購(gòu)工作，嚴(yán)格執(zhí)行 最低價(jià)中標(biāo)原則。屬于總部戰(zhàn)略采購(gòu)的物料，各利潤(rùn)中心應(yīng)執(zhí)行戰(zhàn)略采購(gòu)協(xié)議，不得再另行 招標(biāo)。方案階段目標(biāo)成本編制時(shí)形成的合約預(yù)算作為招標(biāo)采購(gòu)定標(biāo)決策的參考依據(jù)，原則上 不得突破。中標(biāo)金額超過 1 億元的總包、超過 4000 萬元的專項(xiàng)工程定標(biāo)報(bào)告需向總部工程 管理部進(jìn)行報(bào)備。 6.86.8 施工過程環(huán)節(jié)的成本控制施工過程環(huán)節(jié)的成本控制 住宅項(xiàng)目在施工圖出圖后且總包確定后 1 個(gè)月內(nèi)、 商業(yè)項(xiàng)目在施工圖出圖后的

23、4 個(gè)月內(nèi) 完成與審批的目標(biāo)成本對(duì)比分析，并將對(duì)比分析成果備案到總部工程管理部。主體結(jié)構(gòu)封頂 后（分期項(xiàng)目達(dá)到 50%塔樓主體封頂）15 個(gè)工作日內(nèi)，按照已經(jīng)發(fā)生的實(shí)際成本，測(cè)算預(yù)計(jì) 尚需發(fā)生的成本，編制竣工結(jié)算的成本控制目標(biāo)，完成預(yù)計(jì)最終成本與審批的目標(biāo)成本對(duì)比 分析， 并備案到總部工程管理部。 如超出了審批的目標(biāo)成本， 要及時(shí)編報(bào)成本超支分析報(bào)告， 說明超支的具體內(nèi)容、原因、超支成本的消化途徑、應(yīng)汲取的教訓(xùn)和改進(jìn)措施等，重新啟動(dòng) 審核流程后調(diào)整成本控制目標(biāo)。施工過程中，及時(shí)完成變更簽證的審核工作，及時(shí)按合約約 定完成工程款支付，維護(hù)好良好的履約關(guān)系，促進(jìn)工程質(zhì)量和進(jìn)度。超過 50 萬元的變

24、更簽 證需大區(qū)總經(jīng)理審批。 6.96.9 竣工結(jié)算環(huán)節(jié)的成本控制竣工結(jié)算環(huán)節(jié)的成本控制 工程竣工后，住宅項(xiàng)目要求在入住后 12 月內(nèi)、商業(yè)項(xiàng)目要求在開業(yè)后 18 月內(nèi)完成項(xiàng)目 竣工結(jié)算，竣工結(jié)算應(yīng)控制在預(yù)計(jì)最終成本及審批的目標(biāo)成本之內(nèi)，完成結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)支 付工程尾款，以期形成長(zhǎng)期共贏的戰(zhàn)略合作伙伴。超過 100 萬元的重大索賠需大區(qū)總經(jīng)理審 批。 6.106.10 成本后評(píng)估成本后評(píng)估 項(xiàng)目竣工后 14 個(gè)月內(nèi)，各大區(qū)必須對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行后評(píng)估。成本后評(píng)估主要圍繞 歷次開發(fā)成本控制目標(biāo)的變化加以分析， 重點(diǎn)分析實(shí)際成本與第一次審批的目標(biāo)成本和最后 一版成本控制目標(biāo)的差異原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，

25、形成專題報(bào)告報(bào)總部工程管理部備案。 7.7. 其他其他 7.17.1 文件、資料歸檔管理文件、資料歸檔管理 各大區(qū)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目成本文件及資料的歸檔管理工作，建立健全相應(yīng)的檔案管理制度， 并將責(zé)任落實(shí)到具體的管理人員。 7.27.2 保密要求保密要求 成本資料是公司的核心秘密，總部及各大區(qū)應(yīng)建立健全相應(yīng)的保密工作制度。任何人不 準(zhǔn)向外泄露，如有違規(guī)，應(yīng)追究違規(guī)者責(zé)任。 7.37.3 其他其他 本制度由總部工程管理部負(fù)責(zé)解釋和修訂，各大區(qū)以此制度為依據(jù)，結(jié)合本大區(qū)實(shí)際情 況，自行編制細(xì)化大區(qū)成本管理工作流程和指引。 本制度從批準(zhǔn)頒布之日起執(zhí)行。 7.47.4 附件 附件 1： 華潤(rùn)置地成本科目（2013 年 12 月修訂版） 附件 2： 華潤(rùn)置地目標(biāo)成本編制模板 附件 3： 華潤(rùn)置地統(tǒng)一分判方案（2013 年 9 月版） （已下發(fā)） 附件 4：華潤(rùn)置地目標(biāo)成本審批流程 附件 5：全價(jià)值鏈開發(fā)成本管控邊界 附件 6：全價(jià)值鏈開發(fā)成本管控節(jié)點(diǎn)